هر آنچه در فروش مال مشاع باید بدانید

فروش مال مشاع: جهت آشنایی با نحوه فروش مال مشاع مخصوصا ملک مشاع لازم است که اصطلاحات مرتبط با این موضوع را تعریف نموده و سپس نحوه فروش ملک بررسی شود. 

این مقاله شامل مطالب ذیل است:

• تعریف مال مشاع
• تعریف تقسیم مال مشاع
• افراز ملک به چه  معناست؟
• تعریف تفکیک ملک
• تفاوت تفکیک و افراز
• نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک
• نحوه اجرای دستور فروش ملک
• موارد منع افراز و تقسیم

مال مشاع چیست؟

مال مشاع مالی است که مالکین متعدد در آن به صورت اشاعه حق و سهم دارند به نحویکه سهم شرکا از هم قابل تشخیص نباشد. مثلا یک دانگ یا ۱۰۰ سهم از یک دانگ مشاع از یک ملک

تعریف تقسیم مال مشاع :

تقسیم به معنی تفکیک حصه و سهم هر یک از شرکا مال مشترک از یکدیگر با توافق شرکا یا به حکم دادگاه می باشد.

                              تقسیم مال مشاع- آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران

افراز ملک مشاعی به چه معناست؟

در خصوص املاک غیرمنقول مشاع،  در صورت تراضی و توافق، تقسیم ازطریق انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، به نسبت سهم هر شریک المال صورت می گیرد و در صورتی که بین شرکا توافق در نحوه تقسیم حاصل نگردد باید از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک یا دادگاه انجام گردد.

در صورتی که بین شرکا توافق در تقسیم وجود نداشته باشد به جای عنوان ” تقسیم ” از اصطلاح “افراز” استفاده می شود.

بنابراین درموردی که بین شرکا توافق برای تقسیم وجود نداشته باشد، به موجب مقررات پیش بینی شده در قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ ، چنان چه ملک دارای سابقه ثبتی بوده و در اداره ثبت اسناد و املاک پرونده ثبتی داشته باشد ، بدوا باید درخواستی مبنی بر افراز و تقسیم ملک به واحد ثبتی محل وقوع ملک تقدیم شود.

در صورتی که ملک قابل افراز باشد؛ که حصه شرکا مجزا می شود. اما نظر به اینکه اکثریت املاک، مخصوصا ساختمان و آپارتمان قابلیت افراز را ندارد، در این موارد اداره ثبت گواهی مبنی بر عدم امکان افراز را صادر و تقدیم متقاضی می نماید تا برای فروش ملک به دادگاه مراجعه نماید.

تقاضای افراز ملک در صورتی قابل قبول است که:

اولا: مال قابل تقسیم بوده و قانونا منعی برای تقسیم وجود نداشته باشد. ثانیا: شرکا به صورت الزام آوری، ملتزم به عدم تقسیم نشده باشند و نهایتا: تقسیم موجب از بین رفتن مالیت تمام مال مشاع یا حصه یک یا چند نفر از شرکا نباشد.

بررسی اصطلاحات مشابه:

تفکیک ملک به چه معناست؟

تفکیک به این معنی است که مال غیرمنقولی چه مشاع باشد و چه اختصاصی، به دو یا چندین حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین تقسیم شود.

برخلاف افراز و تقسیم، در تقاضای تفکیک، مشاع بودن ملک و وجود شریک ضروری نیست و هرکس با اراده خویش می تواند مال غیرمنقول خود را از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک، به قطعات متعدد، تجزیه و تفکیک نماید و برای آن صورت مجلس تفکیکی دریافت نماید.

تفاوت تفکیک و افراز :

• تفکیک در مورد ملک مشاع و غیر مشاع صورت می پذیرد ، اما افراز تنها در خصوص املاک مشاع قابل انجام است. بنابراین ملکی می تواند قابل تفکیک باشد اما به دلیل اختصاصی بودن، قابل افراز نباشد.

• بعد از اینکه ملکی مشاع تفکیک شد، حالت اشاعه باقی می ماند. اما بعد از افراز، حالت اشاعه و شراکت از بین می رود .

• تفکیک در صلاحیت واحد ثبتی بوده اما افراز قابل رسیدگی هم در دادگاه و هم اداره ثبت است.

• تفکیک ملک چه در صورت رضایت و تفاهم شرکا چه در صورت عدم رضایت، امکان پذیراست، در حالیکه لازمه افراز، اختلاف شرکا وعدم تفاهم و رضایت به تقسیم است.

• در تفکیک ملک میزان سهم شرکا تاثیری در تفکیک نداشته و صرفا در زمان تقسیم، حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع باید رعایت شود، ولی افراز بر مبنای سهم و حصه هر شریک المال صورت می پذیرد و میزان و درصد سهم در افراز اهمیت بسزایی دارد.

• محجوریت و صغر سن احدی از مالکین تاثیری در روند تفکیک نداشته، اما به موجب ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگردر بین شرکا محجور یا غایبی باشد، افراز باید توسط دادگاه انجام شود.

• تفکیت قابل اعتراض توسط مالکین می باشد و اعتراض به تفکیک باعث توقف عملیات تفکیکی می شود ولی اعتراض به افراز در حین اقدام و رسیدگی پذیرفته نمی شود و تنها پس از افراز می توان در فرجه قانونی به آن اعتراض نمود.

نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای فروش مال مشترک:

ملکی که غیرقابل افراز و تقسیم می باشد یا باید حصه و سهم سایر شرکا توسط یک شریک خریداری شده یا باید ملک به فروش رسیده و وجه حاصل از فروش، بین مالکین به نسبت سهم ایشان تقسیم شود.

هر یک از مالکین مشاع می توانند با در دست داشتن گواهی عدم افراز، درخواست فروش ملک مشاع را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمایند.

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع تصریح می نماید:

” ملکی که به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی یا دادگاه غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه به فروش می رسد”.

در خواست در غالب دادخواست مطرح و تمام شرکای مال باید طرف دعوا قرار گیرند. با اینکه تقاضای فروش قانونا نیازمند دادخواست نیست اما رویه غالب دادگاه ها، تقاضا را به صورت دادخواست پذیرفته که نیازمند پرداخت هزینه دادرسی به نرخ ارزش منطقه ای ملک می باشد.

دادگاه با وصول درخواست، بدون تعیین وقت رسیدگی با بررسی مدارک، دستور فروش را صادر و به اصحاب پرونده ابلاغ می نماید.

تصمیم دادگاه در مورد درخواست فروش، حکم یا قرار نیست، بلکه در قالب دستور صادر می شود. بنابراین چون حکم محسوب نمی گردد، به صورت قطعی صادر شده، قابلیت اعتراض، واخواهی، تجدید نظرخواهی و فرجام خواهی را نداشته، از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست و در صورت رد درخواست فروش، می توان درخواست جدید مطرح نمود.

نکات کاربردی:

• در مورد املاکی که ثبت نشده اند یا ملکی که هنوز روند ثبت آن پایان نیافته است ، تقسیم باید از طریق دادگاه، بدون درخواست افراز از اداره ثبت صورت پذیرد.

• اگر بین شرکا شخص غایب یا محجوری مانند صغیر و … وجود داشته باشد ، حتی اگر شرکا برای  تقسیم ملک توافق هم داشته باشند، جهت رعایت غبطه و مصلحت محجور، تقسیم باید در دادگاه انجام پذیرد و تقسیم بین خود شرکا کافی نیست.

نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع:

دستور فروش نیازمند صدور اجراییه نبوده و پرونده مستقیم به اجرای احکام مدنی ارجاع می شود. مدیر اجرا جهت برآورد قیمت مال، کارشناس رسمی دادگستری را انتخاب می نماید.

بعد از صدور نظر کارشناس در صورتی که مالکین به قیمت تعیین شده اعتراضی نداشته باشند، تارخ و ساعت مشخصی جهت مزایده ملک تعیین و آگهی می شود. در تاریخ مقرر مزایده از قیمت پایه کارشناسی شده شروع و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود.(فروش ملک لزوما باید ازطریق مزایده صورت پذیرد)

در صورتی که دراولین جلسه مزایده خریداری وجود نداشته باشد، مزایده یک بار دیگر تجدید می شود.

نکته :

۱- شرکا ملک هم می توانند مثل سایر افراد در مزایده شرکت نموده و ملک را خودشان خریداری نمایند.

۲- چنان چه ملکی بازداشت بوده و یا در رهن یا وثیقه  باشد، درخواست صدور دستور فروش قابل استماع نیست و رد می شود و ابتدائا باید ملک رفع توقیف یا فک رهن شود.

موارد منع افراز املاک و اموال :

ماده ۵۹۵ قانون مدنی بیان نموده که چنان چه تقسیم مالیت تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا را از بین ببرد، حتی اگر شرکا راضی هم باشند، تقسیم ممنوع است.
ماده ۵۹۷ قانون مدنی، تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم را جایز نمی داند.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی اجبار به تقسیمی که متضمن ضرر به شریکی باشد را مجاز ندانسته مگر اینکه شریک متضرر راضی به تقسیم باشد.

اثبات وقوع بیع : مواردی که باید بدانید را از زبان وکیل پایه یک دادگستری بشنوید!

ادامه مطلب

پرداخت دیه در تصادفات رانندگی : پرداخت دیه یا خسارت بدنی ناشی از رانندگی، به دلیل افزایش آمار تصادفات، حجم زیادی از پرونده های دادسراها و دادگاه های کیفری را تشکیل می دهد. مساله مهم در چنین پرونده هایی تشخیص مقصر و سپس نحوه جبران و پرداخت خسارت بدنی و دیه آسیب دیدگان می باشد. مخصوصا در مواردی که راننده خاطی فرار نموده یا فاقد گواهینامه باشد، این سوال مطرح است که خسارت زیان دیده چگونه و توسط چه کسی باید جبران شود؟
در این مقاله به صورت جامع به این موضوع پاسخ داده شده است.

پرداخت دیه در تصادفات رانندگی ، مستند قانونی :

ماده یک قانون اصلاح قانون بیمه اجباری مسؤولیت مدنی دارندگان وسایل نقلیه موتوری زمینی در مقابل شخص ثالث مقرر می دارد:
”  کلیه دارندگان وسایل نقلیه موتوری زمینی و ریلی اعم از این‌ که اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند مکلفند وسائل نقلیه مذکور را در قبال خسارت بدنی و مالی که در اثر حوادث وسایل نقلیه مزبور و یا یدک و تریلر متصل به آنها و یا محمولات آنها به اشخاص ثالث وارد می‌شود حداقل به مقدار مندرج در ماده ۴ این قانون نزد یکی ازشرکتهای بیمه که مجوز فعالیت در این رشته را از بیمه مرکزی ایران داشته باشد، بیمه نمایند.
به موجب تبصره یک ماده یک قانون اصلاح قانون بیمه اجباری مسئولیت مدنی دارندگان وسایل نقلیه موتوری زمینی در مقابل شخص ثالث:
” دارنده همان مالک یا متصرف وسیله نقلیه است و هرکدام از ایشان که بیمه ‌نامه موضوع این ماده را تحصیل نماید تکلیف از دیگری ساقط می‌شود”.

بنابراین دارنده کسی است که از وسیله نقلیه استفاده می نماید و مکلف است بیمه ‌نامه وسیله را به همراه داشته باشد.

در ماده ۱۹ قانون فوق تصریح شده است که دارنده مسئول جبران زیان‌هایی است که بر اثر حادثه از وسیله نقلیه به اشخاص دیگر وارد می‌شود.
در تبصره دو ماده یک قانون اصلاح قانون بیمه اجباری آمده است:
” مسئولیت دارنده وسیله نقلیه مانع از مسئولیت شخصی که حادثه منتسب به فعل یا ترک فعل او می باشد، نیست”.
موارد پرداخت خسارت توسط شرکتهای بیمه گر :
در صورت وقوع تصادف و ایجاد خسارت بدنی یا مالی برای اشخاص ثالث در صورتی که وسیله نقلیه مسبب حادثه، دارای بیمه نامه معتبر و منطبق با موضوع این قانون باشد، جبران کلیه خسارت های واردشده در حدود مقررات به عهده بیمه گر است.

مرتبط بخوانید: اموال معاف از مالیات در سال ۹۸ و ۹۹ چه مواردی هستند!؟

در دعوای مطالبه خسارت، زیان دیده وکیل یا قائم مقام قانونی وی باید دعوا را علیه بیمه گر و مسبب حادثه مطرح نماید. مسئولیت های کیفری راننده مسبب حادثه پا برجا بوده و حسب مورد به جزای نقدی یا حبس یا محرومیت از رانندگی برای مدت معین و سایر مجازاتهای مربوطه، طبق قانون محکوم می گردد.

پرداخت دیه در تصادفات رانندگی

پرداخت دیه در تصادفات رانندگی : دریافت خسارت از شرکتهای بیمه:

با توجه به اجباری شدن بیمه اشخاص ثالث برای خودروها، در صورت وقوع تصادف و ورود خسارت، شرکتهای بیمه گر مسئول پرداخت خسارت می باشند.
ماده ۱۶ قانون اصلاح قانون بیمه اجباری مسئولیت مدنی دارندگان وسایل نقلیه آمده است:
«در حوادث رانندگی منجر به صدمات بدنی غیر از فوت، بیمه‌گر وسیله نقلیه مسبب حادثه یا صندوق تامین خسارت‌های بدنی، حسب مورد موظفند پس از دریافت گزارش کارشناس راهنمایی و رانندگی یا پلیس راه و در صورت لزوم گزارش سایر مقامات انتظامی و پزشکی قانونی، بلافاصله حداقل ۵۰% از دیه تقریبی را به اشخاص ثالث زیان‌دیده پرداخت کرده و باقی‌ مانده آن را پس از معین شدن میزان قطعی دیه بپردازند».
در حوادث رانندگی که منجر به فوت می گردد، شرکت‌های بیمه می‌توانند در صورت توافق با راننده مسبب حادثه و ورثه متوفی، بدون نیاز به رای از مرجع قضایی، دیه و دیگر خسارت‌های بدنی وارده را پرداخت کنند.

موارد پرداخت خسارت توسط صندوق خسارت بدنی :

در مواردی همچون تمام شدن مدت بیمه نامه یا بیمه نبودن خودرو، بطلان قرارداد بیمه، تعلیق تامین بیمه‌گر، فرار کردن یا شناخته نشدن مسئول حادثه و مواردی از این قبیل، شرکت بیمه گرمسئول پرداخت نیست. بنابراین برای جبران خسارات زیان دیده، صندوق تامین خسارات بدنی تاسیس و این صندوق مسئول پرداخت خسارت در شرایط مقرردر ماده ۱۰ قانون می باشد.
ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون بیمه اجباری مسئولیت مدنی دارندگان وسایل نقلیه موتوری زمینی در مقابل شخص ثالث جدید می‌گوید:
” به منظور حمایت از زیان ‌دیدگان حوادث رانندگی، خسارت‌های بدنی وارد به اشخاص ثالث که به علت فقد یا انقضای مدت بیمه ‌نامه، بطلان قرارداد بیمه، تعلیق بیمه‌گر، فرار کردن یا شناخته نشدن مسئول حادثه یا ورشکستگی بیمه ‌گر قابل پرداخت نباشد یا به طورکلی خسارت‌های بدنی خارج از شرایط بیمه ‌نامه باشد (به استثنای موارد مصرح در ماده ۷) توسط صندوق مستقلی به نام صندوق تامین خسارت‌های بدنی پرداخت می گردد»
بنابراین حتی اگر راننده مقصر فرارهم کند، باز هم صندوق خسارت را پرداخت می نماید.
در صورتی که راننده بدون داشتن گواهینامه تصادف نماید و به اشخاص ثالث خسارت وارد نماید این خسارت چگونه پرداخت می‌شود؟
راننده ای که گواهینامه نداشته و تصادف کند و مقصر هم باشد، برای جلوگیری از ضرر خسارت دیدگان، شرکت بیمه به موجب قانون مکلف است، خسارت زیان دیده‌های حادثه را یک جا پرداخت نماید و بعد از پرداخت دیه به زیان دیده، کلیه خسارت پرداختی را از راننده مقصر دریافت می نماید. بدهی برای راننده مقصر با حکم دادگاه و طی مراحل قانونی و اداری با دریافت وثیقه معتبر، قسط ‌بندی می‌شود.

مستند قانونی پرداخت دیه در تصادفات رانندگی :

به موجب ماده ۱۵ قانون بیمه شخص ثالث مصوب ۱۳۹۵:
” در موارد ذیل بیمه گر مکلف است بدون هیچ شرطی و اخذ تضمین، خسارت زیان دیده را پرداخت کند و پس از آن می تواند به قائم مقامی زیان دیده از طریق مراجع قانونی برای بازیافت تمام یا بخشی از وجوه پرداخت شده به شخصی که موجب خسارت شده است مراجعه نماید:
الف ) اثبات عمد مسبب در ایجاد حادثه در مراجع قضایی
ب ) رانندگی در حال مستی یا استعمال مواد مخدر یا روان گردان مؤثر در وقوع حادثه که به تأیید نیروی انتظامی یا پزشک قانونی یا دادگاه رسیده باشد.
پ) در صورتی که راننده مسبب، فاقد گواهینامه رانندگی باشد یا گواهینامه او متناسب با نوع وسیله نقلیه نباشد.
ت ) در صورتی که راننده مسبب، وسیله نقلیه را سرقت کرده یا از مسروقه بودن آن، آگاه باشد.
اگر راننده بدون گواهینامه خود نیز خسارت ببیند یا فوت نماید آیا خسارت و دیه وی نیز پرداخت می‌شود؟
در صورتی که راننده بدون گواهینامه مقصر حادثه باشد و خودش نیز آسیب ببیند، به دلیل نداشتن گواهینامه دیه یا خسارتی به او پرداخت نمی‌شود.

مرتبط بخوانید : وکالت در طلاق چیست؟
نکته:
عدم تمدید گواهینامه رانندگی، به منزله نداشتن گواهینامه نیست و با پرداخت جریمه مربوط به آن، گواهینامه تمدید می گردد. بنابراین رانندگی با گواهینامه تمدید نشده مشمول عدم پرداخت خسارات راننده مقصر نیست.
دیه سال ۹۹ چه میزان است؟
با اصلاحات بیمه شخص ثالث، دیه در دو بخش خسارات جانی ثالث و خسارات جانی راننده مقصر به شرح ذیل پرداخت می گردد:
• خسارات جانی وارده به شخص ثالث معادل مبلغ ۴۴۰٫۰۰۰٫۰۰۰ میلیون تومان است که تا سقف دیه کامل در ماه های حرام را پوشش می دهد.
• خسارات جانی وارد شده به راننده مقصر حادثه معادل مبلغ ۳۳۰٫۰۰۰٫۰۰۰ میلیون تومان تا سقف دیه کامل در ماه عادی.
نکته :
طبق اصلاحات قانون جدید، دیه تمام اشخاص ثالث که فوت نمایند و یا دچار نقص عضو شوند در صورت تعدد دیات نیز به طور کامل پرداخت می‌شود.

پرداخت دیه در تصادفات رانندگی

برابری دیه زن ومرد در تصادفات رانندگی :

به موجب قوانین جدید دیه ، در صورتی که در اثر حوادث رانندگی، شخص ثالث فوت کرده یا دچار نقص عضو شود؛ چه زن باشد چه مرد، برای آنها دیه یکسانی هم برای دیه فوت هم برای دیه نقص عضو پرداخت خواهد شد.
به موجب ماده ۱۰ قانون بیمه شخص ثالث :
” بیمه‌گر مکلف است در ایفای تعهدات مندرج در این قانون، خسارت وارده به زیان ‌دیدگان را بدون در نظر گرفتن جنسیت و دین تا سقف تعهدات بیمه نامه پرداخت نماید. مراجع قضایی مکلف هستند در انشای حکم پرداخت دیه، مبلغ مازاد بر دیه موضوع این ماده را به عنوان بیمه حوادث درج نمایند” .