تخلیه ملک مسکونی

از جمله دعاوی پر تکراری است که علیرغم ظاهر ساده آن، نیازمند مشورت با وکیل ملکی می باشد. این دعوا در خصوص املاک مسکونی، غیرتجاری و اماکن تجاری که حق کسب پیشه و سرقفلی در آن وجود ندارد، مطرح می شود. در صورتی که اجاره نامه شرایط مقرر در قانون موجر و مستاجر را که در ادامه بیان می شود؛ دارا باشد، می توان بدون نیاز به طرح دعوا جهت حکم تخلیه، تنها با درخواست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را مطرح نمود.

 

شرایط صدور دستور تخلیه:

ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 شرایط قانونی لازم جهت صدور دستور تخلیه ملک را به شرح ذیل بیان نموده است:
1- کاربری ملک مسکونی بوده یا ملک غیرتجاری یا تجاری فاقد سرقفلی و حق کسب پیشه باشد.
2- قرارداد کتبی بوده و در دو نسخه تنظیم شده باشد.
3- قراداد به امضای طرفین رسیده باشد.
4- مدت اجاره در اجاره نامه قید شده باشد.
5- مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.
6- دو شاهد ذیل اجاره نامه را امضا کرده باشند.

 

نکته:در صورتی که اجاره نامه عادی باشد، تخلیه توسط شورای حل اختلاف صورت گرفته و در صورتی که رسمی باشد؛ می توان به موجب ماده ۹ و ۱۱ قانون موجر و مستاجر سال۷۶ و ماده ۱۱ آیین نامه این قانون، علاوه بر شورا از طریق اداره اجراییات اسناد رسمی ثبت، تقاضای تخلیه نمود.

 

نحوه رسیدگی دادگاه:

در صورت اتمام مدت اجاره و وجود شرایط مورد اشاره، در خواست باید در قالب دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع و بعد از رسیدگی، در صورتی که شرایط قانونی لازم مهیا باشد؛ دستور تخلیه به صورت قطعی صادر می شود.
اجرای دستورتخلیه فوری، نیازمند صدور اجراییه نیست و به محض صدور و با درخواست موجر مامور اجرا باید دستور را ظرف 24 ساعت به مستاجر ابلاغ و ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به تخلیه اقدام نماید.
چنانچه مستاجر مبلغی بابت قرض الحسنه یا ودیعه ( پول پیش) پرداخت کرده باشد، یا سند تعهد آوری مانند چک یا سفته به موجر، بابت تضمین تخلیه داده باشد، موجرمکلف است قبل از تخلیه، وجه یا سند را را به صندوق دادگستری تودیع نموده و رسید آن را به اجرای احکام تحویل دهد.

 

تخلیه با سند رسمی اجاره:

اگر سند اجاره نامه رسمی باشد، موجر می تواند از دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند، تقاضای صدور اجراییه نماید. سردفتر مکلف است ظرف مهلت 24 ساعت از تاریخ درخواست، اوراق اجراییه را در سه نسخه صادرو به اجرای اسناد رسمی محل ارسال نماید. تخلیه توسط اجراییات اسناد رسمی ثبت صورت می پذیرد.

 

 

نکات کاربردی دستور تخلیه فوری:

1- در صورتی که اجاره یکی از شرایط مذکور را نداشته باشد؛ مثلا فقط یک شاهد آن را امضا کرده باشد یا مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد، به جای دستور تخلیه باید حکم تخلیه صادر شود.

2- حکم تخلیه بر خلاف دستور تخلیه، نیازمند رسیدگی بوده و مانند تمام احکام قابل تجدیدنظرخواهی بوده و اجرای آن منوط به قطعیت رای، صدور اجراییه و انقضای مهلت اجرای حکم است.

3- اگر اجاره نامه به جای امضاء طرفین دارای اثر انگشت آنها باشد؛ بعضی دادگاه ها آن را از شمول شرایط قانونی لازم جهت دستور تخلیه فوری خارج می دانند؛ در حالیکه توجیه قانونی جهت عدم پذیرش اثر انگشت به جای امضا وجود ندارد.

4- اگر دو شاهد فقط در زمان تنظیم اجاره نامه صرفا حضور داشته اند؛ اما قرارداد را امضا ننموده باشند یا تنها یکی از ایشان، آن را امضا کرده باشد؛ نمی توان دستور تخلیه صادر کرد و در این مورد باید حکم تخلیه صادر شود.

5- جهت صدور دستور تخلیه تنها باید نسخه اولیه و اصلی قرارداد، امضای دو شاهد را داشته باشد و در صورتی اجاره نامه تمدید شده و به عیارتی پشت نویسی شود؛ تمدید آن ، نیازمند امضای دو شاهد نیست.

6- جهت طرح دعوای تخلیه( چه حکم و چه دستور) لازم نیست که موجر مالک عین مال باشد؛ همین که مالکیت منفعت به وی تعلق داشته باشد؛ کفایت می نماید.

7- اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده باشد؛ چون یک دستور اداری بوده و حکم نیست، مرجع صادر کننده که همان شورای حل اختلاف است؛ می تواند از دستور عدول نموده و یا آن را اصلاح نماید و نیازی به طرح در مراجع بالاتر( دادگاه) نیست.

8- چنانچه موجر به مستاجر به موجب اجاره نامه یا قرارداد جداگانه، اجازه احداث بنا یا ساخت و ساز در ملک را داده باشد، با پایان مدت اجاره، ملک قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیان متعلق به مستاجر است و موجر می تواند تنها اجاره بهای زمین را دریافت نماید.

9- جهت مطالبه اجور معوقه، هزینه آب، برق تلفن … و نیز خساراتی که مستاجر به ملک وارد نموده، موجر باید دادخواست مطالبه اجور و خسارت تقدیم دادگاه یا شورا ( بر حسب میزان خواسته)نماید.

در اینصورت اگر مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کرده و قصد داسته باشد مطالبات خویش را از مبلغ ودیعه مستاجر دریافت نماید، باید تقاضای تامین خواسته فوری نیز مطرح کرده و مبلغ ودیعه را توقیف نماید تا به مستاجر پرداخت نشود.

10- چنانچه در ملک مورد اجاره اموالی از مستاجر وجود داشته باشد و در زمان خالی کردن ملک آنها را تحویل نگیرد؛ می توان انبار عمومی به عنوان امین برای انتقال اموال معرفی نمود.

11- با صدور دستور تخلیه ، اگر مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره بوده یا نسبت به اصالت اجاره نامه اعتراض و شکایتی داشته باشد؛ باید دعوای خود را دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید. طرح شکایت مانع اجرای حکم نیست ؛ مگر اینکه دلایل شکایت قوی بوده و دادگاه رسیدگی کننده با اخذ تامین مناسب از مستاجر بابت ضرر و زیان موجر، قرار توقف عملیات اجرایی را صادر نماید که در اینصورت تا تعیین تکلیف نهایی شکایت، تخلیه متوقف می شود.

12- در صورتی که در زمان اجرای دستور تخلیه توسط مامور اجرای مراجع قضایی یا دایره اجرای ثبت، مستاجر به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مثل بیماری یا فوت بستگان و غیره نتواند ملک را تخلیه نموده و تقاضای مهلت نماید؛ تنها یکبار می تواند از ارفاق قانون استفاده نموده و مراتب درخواست استمهال خود را صرفا در زمان اجرای دستور تخلیه، توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده ارائه دهد.

مقام قضایی صالح می تواند تنها یکبار به مدت حداکثر یک ماه با درخواست مهلت موافقت نماید.

جهت طرح صحیح دعاوی ملکی و جلوگیری از ضرر، حتما از مشاوره وکیل ملکی بهره مند شوید.

 

برای کسب اطلاعات و مشاوره در زمینه املاک می توانید با وکیل ملکی آمنه آقاعلی تماس حاصل فرمائید.

تخلیه ملک مسکونی << 13 نکته مهم که باید بدانید >>

دعوای تخلیه در خصوص املاکی مطرح است که به عنوان اجاره در اختیار مستاجر قرار گرفته و با پایان یافتن مدت اجاره یا دلایل دیگر، مالک قصد تحویل و تصرف ملک خویش را دارد ولی مستاجراز تخلیه و تحویل آن امتناع می نماید.

از جمله تعهدات قانونی مستاجراین است که با پایان یافتن مدت اجاره، در صورت عدم توافق با مالک در تمدید قرارداد، فورا مورد اجاره را تخلیه و تسلیم موجر نماید. در صورت تخلف از انجام این تعهد قانونی مالک می تواند دعوای تخلیه را مطرح کرده و مستاجر مکلف است کلیه خسارت‌های ناشی از تخلف را به موجر پرداخت نماید.

در خصوص املاک غیرتجاری، با کاربری مسکونی و یا املاک تجاری که حق کسب پیشه و تجارت و سرقفلی در آنها وجود ندارد، می توان در صورت وجود تمام شرایط ذیل درخواست دستور فوری تخلیه را مطرح کرد:

• قرارداد اجاره کتبی بوده و در دو نسخه تنظیم شده باشد.
• هر دو نسخه قرارداد باید به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
• مدت اجاره حتما در قرارداد ذکر شده باشد.
• حتما دو شاهد ذیل اجاره نامه را امضاء کرده باشند.
• مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.

تمام 5 شرط بالا باید با هم در قرارداد وجود داشته باشد، در صورتی که حتی یکی از شروط ذکر شده وجود نداشته باشد نمی توان قانونا تقاضای دستور تخلیه نمود، بلکه در این مورد باید حکم تخلیه صادر گردد.

به عنوان مثال وقتی فقط یک شاهد اجاره نامه را امضاء کرده یا تقاضای تخلیه قبل از اتمام موعد اجاره باشد؛ در این موارد حکم تخلیه صادر می شود.

دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه و ابلاغ به طرف مقابل و خارج از نوبت و فوری رسیدگی و دستور صادره قطعی و غیرقابل اعتراض و تجدیدنظراست.

 

نکته :
چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری بوده و مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی مشمول چنین ملکی باشد شورا صلاحیت رسیدگی را نداشته و باید درخواست تخلیه در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود. همچنین اگر درخواست تخلیه بابت ملکی باشد که مستاجر آن دوایر، سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی باشند شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی نداشته و مرجع رسیدگی به این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه:

• دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه، فوری و خارج از نوبت رسیدگی انجام می شود و احتیاج به دعوت از اصحاب پرونده ندارد. اما در حکم تخلیه دعوا به صورت ترافعی رسیدگی می شود؛ بنابراین باید وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ و بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، حکم صادر می گردد.

• دستور تخلیه قطعی بوده قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد در حالیکه حکم تخلیه قابل واخواهی و اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.

• دستور تخلیه به محض صدور قابلیت اجرا را دارد در حالی که حکم تخلیه جهت اجرا نیازمند قطعیت است.

• دستور تخلیه همیشه به صورت حضوری صادر می شود و دستورغیابی وجود ندارد؛ در حالیکه حکم تخلیه ممکن است به صورت غیابی یا حضوری صادر گردد.

• اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجراییه نیست و بدون اجراییه توسط مامور اجرای احکام، به مستاجر ابلاغ و ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ اجرا می شود. در حالیکه جهت اجرای حکم تخلیه باید بدوا اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ و بعد از 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه می توان رای را اجرا نمود.

دادخواست تخلیه:

دادخواست باید توسط موجر(مالک) یا وکیل وی به طرفیت مستاجر از طریق دفاتر خدمات الکترونیک مطرح و به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می شود .

هزینه دادرسی معادل دعاوی غیرمالی است.

جهت اجرای دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز شود تا دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود.

نحوه تخلیه ملک مسکونی با سند رسمی:

اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد موجر می تواند به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم نموده، مراجعه و تقاضای صدور اجراییه تخلیه ملک را مطرح نماید.

سردفتراوراق اجرائیه را ظرف بیست و چهار ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه مورد اجاره، صادر و به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، ارسال و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغیه اقدام می نماید.

مامور اجرا مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجراییه را به مستاجر ابلاغ نموده و به مستاجر ۳ روز از تاریخ ابلاغ برای تخلیه مهلت داده می شود.

این مهلت در خصوص حکم تخلیه ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه می‌باشد.
مواردی که می توان اجاره های مشمول قانون سال 76 را تخلیه کرد:

• در صورت اتمام مدت زمان اجاره

• اگر مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را نپردازد.

• چنانچه مستاجر بر خلاف شرایط مقرر در قرارداد اجاره کاری انجام داده باشد.

نکات مهم و کاربردی تخلیه ملک:

• از جمله شرایط اساسی در اعتبار قرارداد اجاره ، ذکر مدت آن می باشد و عدم تعیین مدت موجب بطلان عقد است.

• رویه قضایی محاکم، طرح دعوای تخلیه را فقط ازطرف مالک می پذیرند و سند مالکیت باید پیوست دادخواست شود.

• دعاوی تخلیه اجاره نامه های املاک مسکونی از سال 76 به بعد غالبا مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال1376بوده و بر اساس شرایط مقرر در این قانون حسب مورد اقدام به دریافت حکم یا دستور تخلیه نمود.

• چنان چه مستاجر مبالغی بابت اجاره بها بدهکار بوده یا خسارتی به ملک وارد کرده باشد، موجر نمی تواند شخصا مبلغ بدهکاری یا خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کند. بلکه باید دادخواست مطالبه ضرر و زیان و اجور معوقه تسلیم نموده و در دادخواست یا به صدور جداگانه تامین خواسته فوری نیز درخواست کرده و مبلغ ودیعه را توقیف نماید تا مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت نشود. پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت یا اجور معوقه، این مبلغ از ودیعه کسر می گردد و از آن وصول می شود.

• مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید و موجر موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.
• اجرای حکم تخلیه منوط به پرداخت مبلغ ودیعه و یا ارائه رسید پرداخت آن به مستاجر، به دایره اجرا توسط موجر می باشد.

• اگر درزمان اجرای حکم تخلیه، مستاجر دلیل موجه برای عدم تخلیه داشته و درخواست فرصت نماید، به وی فرصتی که حداکثر از یک ماه بیشتر نخواهد بود، برای تحویل ملک اعطا می شود. مثلا وجود قوه قاهره (مانند سیل) یا وقوع حوادث غیر مترقبه.

• تمدید قرارداد اجاره نیازمند امضای دو شاهد نیست و تمدید قرارداد بدون شاهد، همان آثار و اعتبار قرارداد اولیه را دارد.

• اجاره نامه های تنظیم شده در بنگاه های مشاور املاک، یک سند عادی محسوب می شود نه رسمی

• اگر مستاجری حق احداث بنا را داشته باشد و یا از احداث بنا در ملک منع نشده باشد، چنانچه وی بنایی درملک بسازد، ملک قابل تخلیه نیست زیرا اعیانی( بنا) متعلق به مستاجر است و مالک صرفا می تواند اجاره بهای زمین را دریافت نماید.

• اگر در ملک استیجاری اثاث و وسایلی وجود داشته باشد و مستاجر در زمان تخلیه حاضر نباشد، می توان انباری عمومی را به عنوان امین معرفی کرده و اموال به انبار منتقل می گردد

• پرداخت اجاره انبار به عهده مستاجر متخلف است.

• تخلیه ملک نیازمند ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.