سرقفلی و حق کسب

فرق بین سرقفلی با حق کسب پیشه و تجارت چیست؟

سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت تنها برای اماکن تجاری وجود دارد و قانون برای اماکن مسکونی چنین حقی متصور نیست. با وجود تفاوتهای بسیاری که بین این دو نهاد وجود دارد؛ در عرف و حتی نزد عده ایی از قضات و حقوقدانان، هنوز هم این دو اصطلاح به جای یکدیگر به کار رفته و با هم اشتباه می شوند. در حالیکه آثار و شرایط این دو از هم متفاوت می باشد. به دلیل اهمیت موضوع دراین مقاله به تفکیک هر دو عنوان و تفاوتهای آن توضیح داده شده است. بنابراین خواندن این مقاله مفید را از دست ندهید.

آنچه در این مقاله می خوانید:

  • تعریف سرقفلی
  • شرایط قانونی لازم جهت تعلق سرقفلی
  • مستند قانونی سرقفلی
  • تعریف حق کسب پیشه و تجارت
  • تفاوتهای حق کسب پیشه و تجارت با سرقفلی

سرقفلی چیست؟

در زمان انعقاد عقد اجاره ملک تجاری، مالک علاوه بر کرایه ای که از مستاجر می گیرد می تواند وجهی هم تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید، با پرداخت سرقفلی به مالک و پرداخت اجاره کمتر، برای مستاجر یک حقی ایجاد می شود که به واسطه این حق نسبت به دیگران در اجاره کردن محل مزبور حق تقدم دارد و اولویت اجاره با ایشان است. مثلا اجاره یک ملک تجاری، ماهانه 10 میلیون تومان است، حال اگر مستاجر مبلغ 900 میلیون تومان بابت سرقفلی این مغازه پرداخت نماید  می تواند همان ملک را ماهی 100 هزار تومان اجاره و در زمان تخلیه نیز سرقفلی پرداختی را دریافت نماید. به این عمل در عرف خرید سرقفلی می گویند.

حقوق تجارت,سرقفلی,مشاوره حقوقی
سرقفلی و حق کسب

بنابراین حق سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک بنای تجاری قبل از اینکه منافع ملک را به مستاجر واگذار نماید صاحب این حق است و می تواند آن را به اولین مستاجر واگذار و عوض آن را دریافت نماید. بقای این حق برای مالک نیازمند استمرار اجاره نیست. اما هر چه مدت اجاره طولانی تر شود حقوق موجر را در امکان تخلیه ملک محدودتر و دامنه حقوق مستاجر را بیشتر می نماید.

مرتبط بخوانید : اموال معاف از مالیات در سال 98 و 99 چه مواردی هستند!؟

شرایط تعلق سرقفلی:

  • سرقفلی فقط در اجاره هایی متصور است که بعد از تاریخ 1376/7/1 منعقد شده و به اجارهای مشمول سال 56 تا این تاریخ، حق کسب پیشه و تجارت تعلق می گیرد.
  • قرارداد تنظیمی بین طرفین باید عنوان «اجاره» داشته باشد. بنابراین در قراردادهای صلحی که بین موجر و مستاجرمنعقد می گردد، ایجاد حق سرقفلی منتفی است.
  • مستاجر باید مبلغ را به عنوان «سرقفلی» پرداخت نموده باشد نه چیز دیگر و این امردر توافقات طرفین صراحت داشته باشد.
  • قرارداد رسمی یا عادی تفاوتی در ایجاد حق ندارد.
  • مبلغ سرقفلی با توافق تعیین می شود و اگر مستاجر این مبلغ را پرداخت نکرده باشد در زمان تخلیه نمی تواند مدعی دریافت سرقفلی گردد.
  • در سرقفلی، قرارداد اجاره به صورت خود به خود تمدید نمی گردد و بعد از اتمام مدت قرارداد، اگر مستاجر اجاره را تمدید ننماید و بخواهد ملک را تخلیه کند، مالک مکلف است وجه سرقفلی که در ابتدای اجاره از مستاجر گرفته به قیمت عادله روز به او بازگرداند.

مستند قانونی سرقفلی:

همانگونه که ذکر شد، قانونگذار سرقفلی را در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1376/7/1 به رسمیت شناخته است.

ماده 6 مقرر می دارد:

“هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند…”

حق کسب پیشه و تجارت چیست؟

این حق در نتیجه عمل مستاجر به تدریج و به مرور زمان به وجود می آید. بعد از اینکه مستاجر شغل و فعالیت خود را آغاز می کند، مردم از وجود این محل تجاری مطلع می شوند و نزد مشتریانش اعتباری کسب می کند، بنابراین حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند. به اعتبار این حق، مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه ملک نماید و قرارداد اجاره به صورت خود به خود تمدید می‌شود.

این حق مال و سرمایه غیر مادی محسوب شده، متعلق به مستاجر بوده و به مالک اختصاص ندارد. قانون این ارزش افزوده‌ی پنهان ایجاد شده برای اماکن تجاری را به رسمیت شناخته است و از آن حمایت نموده است.

تفاوت حق کسب پیشه و تجارت با سرقفلی:

  • حق کسب، پیشه یا تجارت در قراردادهای اجاره ای متصور است که پیش از 1/7/۱۳۷۶ منعقد شده اند. اما قانون گذار حق سرقفلی را در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به رسمیت شناخته است. بنابراین قراردادهای اجاره اماکن تجاری که از سال ۱۳۷۶ منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
  • حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر بوده، در نتیجه فعالیت و شهرت کسبی وی به وجود می آید. این حق به مالک اختصاص ندارد. اما سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک بنای تجاری قبل از اجاره نیز، صاحب این حق است و می تواند آن را به مستاجر واگذار نماید و یا بدون انتقال سرقفلی ملکش را اجاره دهد.
  • مبلغ سرقفلی با توافق موجر و مستاجر، بر مبنای معیارهایی چون موقعیت جغرافیایی ملک تجاری کیفیت مصالح و تجهیزات ملک، متراژ و غیره تعیین می گردد. در حالیکه ارزش حق کسب و پیشه به موجب نظر کارشناس رسمی دادگستری و حکم دادگاه با توجه به مدت زمان اجاره، نوع شغل و کسب، میزان اعتبار کسب شده توسط مستاجر و غیره معیین می گردد و توافق موجر و مستاجر درمیزان آن نقشی ندارد.
  • سرقفلی قابل توقیف وبازداشت توسط طلبکاران و قابل ضمان است. درحالیکه حق کسب و پیشه هیچکدام ازمزیتهای ذکر شده را ندارد.
  • سرقفلی قابلیت اسقاط را دارد و می توان در ابتدای اجاره از مستاجر سرقفلی دریافت نکرد تا در زمان تخلیه نیز حقی برایش ایجاد نشود. اما حق کسب و پیشه و تجارت حتی با توافق طرفین نیز قابل اسقاط نیست و نمی‌توان در اجاره نامه شرط کرد که این حق ازبین برود. با تخلیه مغازه به الزام قانون حق به مستاجر تعلق می گیرد.
  • اگرمستاجری بخواهد حق کسب پیشه خود را به شخص دیگری انتقال دهد این واگذاری حتما باید با سند رسمی انجام شود و سند عادی معتبر نیست. اما انتقال سرقفلی هم با سند رسمی و هم با سند عادی با شهادت دو نفر معتمد امکان پذیر است.
وکیل پایه یک دادگستری,حقوق تجارت,سرقفلی
سرقفلی و حق کسب

تخلیه با پرداخت کامل حق کسب پیشه و تجارت:

مالک در سه مورد می‌تواند مغازه را با پرداخت تمام حق کسب پیشه تخلیه کند.

۱- تخلیه برای تخریب و نوسازی ملک:

مالک می‌تواند با اخذ جواز یا گواهی ساخت از شهرداری، تخلیه مغازه را تقاضا نماید. دادگاه با بررسی مستندات مالک و بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری میزان حق کسب را با ارجاع به کارشناس رسمی تعیین و حکم به تخلیه مغاره را به شرط پرداخت کل مبلغ حق کسب صادر خواهد کرد.

مرتبط بخوانید: قانون جدید مهریه : دانستنی های حقوقی مهم!

۲- تخلیه به جهت نیاز مالک به ایجاد کسب و کار در محل اجاره:

مالک اگر فاقد شغل بوده و برای امرار معاش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد، می تواند با اثبات نیاز شخصی در دادگاه، با پرداخت کل حق کسب پیشه تعیینی توسط کارشناس، مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.

3- تخلیه به دلیل نیاز به سکونت:

اگرمحل سرقفلی قابلیت سکونت داشته باشد و مالک نیز فاقد مسکن باشد می‌تواند برای سکونت خود، خانواده اش (فرزندان وهمسر) و یا پدر و مادر خود، تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید. در این صورت صدور حکم تخلیه منوط به پرداخت کامل حق کسب پیشه و تجارت است.

تخلیه با پرداخت نصف حق کسب، پیشه :

حسب ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ اگر مستاجر به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن، منافع را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. به موجب تبصره یک همان ماده، اگر مستاجر حق خود را بدون رعایت این شرایط به غیر انتقال دهد، به دلیل تخلف مستاجر، مالک می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب پیشه برابر نظر کارشناس، ملک را تخلیه نماید. در این صورت مبلغ تعیینی حسب مورد به مستاجر یا متصرف پرداخت خواهد شد.

موارد تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه:

مالک در سه مورد می‌تواند حق درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب پیشه تجارت را مطرح نماید.

۱- در صورت تغییر کاربری مغازه بدون اخذ رضایت مالک:

در صورتی که مستاجر بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد مالک با اثبات تغییر کاربری بدون اذن و اجازه، حق درخواست تخلیه بدون پرداخت یک ریال از حق کسب پیشه را دارد.

حقوق تجارت,سرقفلی,مشاوره حقوقی
سرقفلی و حق کسب

نکته:

مستاجر تنها در دو مورد می‌تواند بدون اخذ رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد:

الف – در صورتی که شغل خاصی در اجاره نامه ذکر نشده باشد.

ب – در صورتی که حق تغییر شغل و تغییر کاربری را به طور مثال به موجب حکم دادگاه داشته باشد.

۲- تخلیه به جهت تعدی و تفریط مستاجر:

در صورتیکه مستاجر برخلاف شروط قراردادی یا عرفی نسبت به محل تجاری اقداماتی انجام دهد، مرتکب تعدی یا تفریط شده است. به عنوان نمونه اگر اقدام به احداث بنا و یا ایجاد بالکن در پشت بام نماید مرتکب تعدی شده است. در اینصورت حکم به تخلیه محل، بدون پرداخت حق کسب و پیشه علیه وی صادر می گردد.

۳- عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر:

با تخلف مستاجر در پرداخت اقساط اجاره، مالک می‌تواند بدون پرداخت ریالی از بابت حق کسب، پیشه مغازه را تخلیه نماید.

با توجه به پیچیدگی های بحث سرقفلی، در صورتیکه نیاز به مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی دارید با ما تماس بگیرید.

آمنه آقاعلی( وکیل پایه یک دادگستری)

09124199311

این مطلب را از دست ندهید!  صفر تا صد اظهارنامه مالیاتی

2 نظر

  • ح_ پ

    سلام و ضمن سپاس؛
    بنظر می رسد با تمام تفاوتهای موجود بین حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی؛ شباهت هایی هم وجود دارد، همین امر سبب شده است برخی آنها را به جای هم بکار ببرند.

    • آمنه آقاعلی

      درود
      فرمایش شما صحیح است؛ ولی در عمل تفاوتهایی بین این دو وجود دارد.

  • نوشتن نظر

    نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *