فروش سرقفلی

فروش سرقفلی* هر آنچه باید بدانیم*

فروش سرقفلی – هر آنچه باید بدانیم

آیا فروش سرقفلی و انتقال آن با عقد بیع صحیح است یا خیر ؟
به عبارتی آیا حقوق مالی (که سرقفلی نیز یکی از این حقوق است) می تواند در قالب عقد بیع منتقل شود؟
اجماع وجود ندارد و مخالفان و موافقینی وجود دارد.
در پاسخ به این پرسش بایدعنوان کرد که بین حقوقدانان اجماع وجود ندارد. بنابراین به بررسی نظرات موافقان و مخالفان می پردازیم

قاضی هولمز از قضات سرشناس امریکا که جایگاهی همچون شیخ انصاری در حقوق ایران دارد؛ معتقد است هیچ کلامی وجود ندارد که نتوان منطقی برای آن یافت. در نتیجه؛ در مورد پرسش فوق نظرات متفاوتی مطرح شده است.

در تفسیر ماده ۳۳۸ ق. م.، گفتگوها و تردیدها بسیار است. منشا این اختلاف ها را باید در فقه جستجو کرد.
چه اینکه، برخی از فقها با تکیه بر گفته مشهور یعنی”البیع نقل الاعیان” معتقدند علاوه بر مبیع، ثمن نیز باید عین باشد.(مرحوم بهبهانی و غیره)

این گروه در ادامه می افزایند که عین باید دارای سه خصیصه طول، عرض، و عمق باشد (یعنی مشهور
فقها معتقدند که در بیع، مبیع و ثمن باید عین باشد).

در مقابل، شیخ انصاری در نسبت دادن این گفته و این برداشت به مشهور فقها تردید کرده و معتقد است، فقها با این تعریف فقط خواسته اند تعریف بیع را از اجاره متمایز سازند و بگویند بیع نقل اعیان است و اجاره نقل منافع، نه اینکه خواسته باشند سایر حقوق را از شمول مبیع یا ثمن واقع شدن، خارج نمایند (کتاب البیع).

در تقویت نظر شیخ و لااقل در خصوص ثمن، می توان به ماده ۲۱۴ ق.م اشاره نمود که تصریح می کند “مورد معامله باید مال یا هر عملی باشد که مالیت داشته باشد.” از طرفی ماده ۳۳۸ ق.م صراحتی در این خصوص نداشته و تنها مبیع را مورد حکم قرار داده است. لذا، در اینکه ثمن هم حتما باید عین باشد تردید وجود دارد.

واقعیت این است که با تحلیل اراده متعاملین، آنچه مورد داد و ستد و نقل و انتقال قرار می گیرد عین یا مبیع نیست؛ بلکه حقوق مالی است. در یک تقسیم بندی سنتی(که حقوق معنوی خارج شود)، حقوق مالی به حقوق عینی و حقوق دینی تقسیم می شود، و نیک می دانیم که مهم ترین حق عینی، حق مالکیت است(ماده ۲۹ ق.م).

 

لذا، آنچه مورد نقل و انتقال واقع می شود حق مالکیت است نه عین مبیع!!

 

به عبارت ساده تر، در عقد بیع، فروشنده حق مالکیت یعنی حق معنوی و اعتباری خود را با موضوع آن می فروشد.

حال پرسش این است که چرا “فروش حق مالکیت بر عین” صحیح است (بیع)؛ ولی فروش “سایر حقوق بر عین” از جمله “حق سرقفلی بر عین” صحیح نیست؟

آیا این دوگانگی را منطق حقوقی می پذیرد؟
از طرفی، اساتید حقوق نیز به تفسیر گسترده واژه عین در ماده ۳۳۸ ق.م گرایش دارند، به طوری که بتوان برق را نیز فروخت.

 

مرحوم دکتر کاتوزیان در تعریف بیع آورده است:

 

” تملیک مال یا انتقال مالکیت در برابر عوض معلوم است خواه مال عین باشد یا حق….”

 

برخی نیز با توجه به مبیع قرار گرفتن طلب در فرانسه و قانونگذاری های جدید، متعقد به نسخ ماده ۳۳۸ ق.م شده اند(دکتر لنگرودی).

هر چند ما با نسخ ماده ۳۳۸ ق.م مخالف هستیم ولی لااقل در نقل و انتقال سهام شرکت های سهامی که اموال منقول تبعی هستند، تردید نداریم.

به دیگر بیان، مورد اخیر الذکر در واقع، فروش حقوق مالی است که در ماده ۳۴، 35،36،78و79 لایحه اصلاحی قانون تجارت مورد حکم واقع شده است.

 

هم چنین است ماده ۵ قانون اصلاحات ارضی که مقرر داشته است:

 

” دولت مکلف است قبوض اقساطی دریافتی آنها را تضمین و در چنین صورتی بانکها و موسسات اعتباری می توانند این قبیل قبوض اقساطی تضمین شده را خریداری نموده …”

 

نمونه ای دیگر؛ تبصره هشت ماده سه قانون انحلال خالصجات ۱۳۴۶ که خرید حق ریشه را پذیرفته است.
نمونه ای دیگر؛ ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبت ۱۳۱۷ که خرید حق الولیت؛ دسترنج رعیتی و گاوبندی را مورد حکم قرار داده است.

مثال دیگر؛ ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه ۱۳۶۳ در مورد حق ریشه و نمونه های بی شماری در این خصوص.

از طرفی، با تکیه بر این که الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه، می توان گفت که در عرف جامعه ما فروش تلفن، برق و غیره کاملا مبتلی به است.

 

در عرف جامعه ما فروش تلفن، برق و غیره کاملا مبتلی به است.

 

و در انتها می توان افزود؛ توصیف قرارداد توسط متعاقدین، ملازمه ای با عقد منعقده نداشته و همواره باید قصد واقعی طرفین ملاک تفسیر قرار گیرد. یعنی اگر طرفین تملیک خانه ای را در برابر یک سیر نبات، بیع تلقی کنند و اتفاقا تصریح به مبایعه نامه نیز نمایند. بازهم دادرس با توجه به قصد طرفین آن را صلح می نامد و احکام صلح را بار می کند. لذا توصیف حقوقی طرفین مناط حکم قرار نمی گیرد و نمی توان فروش سرقفلی را منصرف از انتقال آن نامید.

 

بنا به مراتب فوق،به نظر می رسد قضات محترم نیز می توانند با عرف هم داستان شده و انتقال سرقفلی را محدود به عقد صلح ننمایند. زیرا،در برخی از احکام دادگاه ها مشاهده می شود که فروش سرقفلی را صحیح نمی دانند و با تفسیری مضیق از واژه انتقال درماده ۱۹ ق. ر. م. م آن را محدود به صلح حقوق نموده اند….

البته این نوع تفسیر نیز ریشه در نحوه تفسیر قرارداد دارد. چه اینکه برخی تفسیر ها مبتنی بر ستایش قرارداد است. لکن، باید از این پندار و تفسیر دست شست و همانند حقوق سایر کشورها که اتفاقا در ماده ۲۲۴ ق. م. نیز تصریح شده است دراندیشه تفسیری بود که مبتنی بر اداره قرارداد باشد…
نویسنده_حسین پاشایی

مالیات سرقفلی - سرقفلی مغازه-

مالیات سرقفلی : از صفر تا صد

مالیات سرقفلی : از صفر تا صد

مالیات سرقفلی: چنان چه در خصوص مالیات سرقفلی نیازمند اطلاعاتی بوده و سوالاتی در این خصوص دارید در این مقاله به زبان ساده به بررسی این موضوع پرداخته شده است.

 

آنچه در این مقاله می خوانید:
• معنی انتقال سرقفلی
• تعریف حق مالکانه
• نرخ مالیات سرقفلی چقدراست؟
• معیار تعیین مالیات سرقفلی چیست؟
• مالیات بر ارث سرقفلی چیست ؟
• نرخ مالیات بر ارث سرقفلی مغازه چقدر است؟
• مهلت پرداخت مالیات
• نرخ جریمه عدم پرداخت مالیات ظرف مهلت مقرر
• مستندات قانونی مربوط به مالیات سرقفلی
• نکات مهم انتقال سرقفلی

 

انتقال سرقفلی به چه معنا است؟

انتقال سرقفلی به این معنی است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی به صورت عملی از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب و کار و فعالیت باشد.

حق مالکانه سرقفلی چیست؟

مبلغی را که مستاجر هنگام منتقل نمودن سرقفلی یا حق کسب و پیشه عین مستاجره، جهت اخذ رضایت مالک به ایشان پرداخت می نماید ” حق مالکانه “می نامند.

از آنجا که این حق مبنای قانونی نداشته و در هیچ کدام از قوانین به آن شاره نشده و جواز و مبنای حق، صرفا عرف داد و ستد سرقفلی است بنابراین مبنا و معیاری قطعی و مشخص برای تعیین نرخ آن وجود نداشته و با توجه به عرف محل وقوع، از جایی به جای دیگر و نسبت به املاک تجاری مختلف، متفاوت است.

بر مبنای روال عرفی حق مالکانه بین هشت تا پانزده درصد متغیر بوده و هر چه قیمت سرقفلی ملک بالاتر باشد به همان نسبت درصد حق مالکانه کمتر محاسبه می شود.

راه های انتقال سرقفلی چیست؟

انتقال ارادی: که در نتیجه عقدی از عقود همچون بیع، هبه، صلح و …صورت می پذیرد.
انتقال قهری: در صورت فوت صاحب حق، سرقفلی به نسبت سهم الارث به صورت قهری به وراث وی منتقل شده و وراث قائم مقام مورث می شوند.

نرخ مالیات سرقفلی چه میزان است؟

زمانی که مالکیت ملكی از طريق عقد بیع یا صلح معوض منتقل می شود انتقال دهنده به میزان ارزش معـاملاتی آن ملک (که به قيمت منطقه اي مشهور است) به نرخ پنج درصـد باید مالیات پرداخت نماید. چنان چه ملک داراي سرقفلي هم باشد و همراه با ملک سرقفلی نیز چه به مالک یا مستاجر منتقل شود، معادل دو درصد بـهاي سرقفلي مالیات اخذ می شود.

مالیات سرقفلی بر چه مبنا و معیاری تعیین می گردد؟

ملاک تعیین مالیات سرقفلی ارزش معاملاتی است که توسط کارشناسان اداره مالیات تعیین می شود نه ارزش معاملاتی که در سند انتقال قید شده است مگر انتقال گيرنده دولت يا شهرداري ها يا مـوسسات وابسته به آنها بوده و يا ملک توسط اجراي ثبت و يا سايرارگان های دولتي به قائم مقامی مالک منتقل شده باشد . كه در اين موارد در صورتی که ارزش ملک در سند انتقال پاییین تر از ارزش معاملاتی روز باشد، نرخ مندرج در سند که کمتر است، به نفع مودي ملاک احتساب ماليات قرار می گیرد .

پرداخت مالیات سرقفلی به عهده چه کسی است؟

پرداخت مالیات قانونا به عهده انتقال دهنده یا فروشنده (در مورد عقد بیع) بوده مگر اینکه توافق دیگری بین طرفین معامله صورت گرفته باشد.

 

مالیات سرقفلی - نرخ سرقفلی
                                     آمنه آقاعلی – وکیل پایه یک دادگستری تهران

 

مالیات بر ارث سرقفلی چیست ؟

وقتی مالک سرقفلی فوت می نماید و وراث وی قصد انتقال سرقفلی به نام خویش را داشته باشند باید درصد معینی از قیمت روز سرقفلی که توسط اداره مالیات مشخص می شود تحت عنوان “مالیات بر ارث ” به دولت پرداخت نمایند.

 

نرخ مالیات بر ارث سرقفلی مغازه چقدر است؟

بدوا ارزش روز سرقفلی مغازه توسط کارشناسان اداره مالیات ارزیابی شده، سپس وراث درجه ی یک 35 درصد مبلغ تعیین شده را به عنوان مالیات پرداخت خواهند نمود.
هر وارث به نسبت سهم الارث خویش باید مالیات آن را پرداخت نماید.

 

مالیات سرقفلی آمنه آقاعلی
                          سرقفلی مغازه- آمنه آقاعلی- وکیل پایه یک دادگستری تهران

 

مهلت پرداخت مالیات سرقفلی چقدر است؟

انتقال دهنده سرقفلي مكلف است ظرف مدت سي روز از تاریخ انـجام معاملـه اظهارنامه مالیاتی را تسليم و ماليات معین شده را بپردازد .

 

جریمه عدم پرداخت مالیات درموعد مقرر چه میزان است؟

در صورتی که انتقال دهنده ظرف مهلت مقرر قانونی اظهارنامه مالیاتی را تسلیم ننماید مشمول جریمه‌ معادل ۱۰ درصد مالیات متعلقه می‌شود، که غیر قابل بخشودگی است. مضافا در صورت عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر جریمه معادل دو و نیم درصد مالیات به ازای هر ماه دیرکرد پس از اتمام سررسید تعیین می‌شود.

مستندات قانونی مربوط به مالیات سرقفلی:

ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم مقرر می دارد:
” نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵ درصد و همچنین در انتقال حق واگذاری محل بر مبنای وجوه دریافتی، حسب مورد مالک یا صاحب حق به نرخ 2 درصد در تاریخ نقل و انتقال از طرف مالک یا صاحب حق مشمول مالیات می باشد.

تبصره ۱- در صورتی که ارزش معاملاتی مورد معامله تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.

تبصره ۲ – حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب، پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری ملک.

 

نکات مهم انتقال سرقفلی:

• مالیات واگذاری سرقفلی تنها درمورد املاک با کاربری تجاری تعیین می شود. این انتقال هم با سند رسمی و هم وکالت رسمی مشمول مالیات است.
• در صورتی که ملک دارای مـحل كسب است و اين محل كسب قبلا واگذارشده و با وجود انتقال قطعي، ملک همچنان دريد مستاجر است وصول مـاليات بابت سرقفلي محل كسب در زمان انتقال قطعي منتفي است .
• اگر ملکی با عقدی مجانی مثل هبه یا صلح غیر معوض واگذار شود، انتقال دهنده از پرداخت ماليات معاف خواهد بود. در اين معاملات، انتقال گيرنده مکلف است ماليات بردرآمد اتفاقی به ماخذ ارزش معاملاتی روز ملک به نرخ تصاعدی موضوع ماده 131 يا 105 قانون مالياتـهاي مستقيم را پرداخت نماید.
• وقف و حبس و نذر نمودن ملک از پرداخت ماليات نقل و انتقال قطعی معاف می باشد.
• اگر معامله به دلیل فسخ یا اقاله منحل شود تا شش ماه از تاریخ انتقال، معامله جدید محسوب نمی گردد و پس از شش ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات سرقفلی خواهد بود.
• چنانچه بعد از پرداخت مالیات از طرف مودی، به هر دلیل معامله انجام نشود اداره مالیات مکلف است به درخواست کتبی مودی و تایید عدم ثبت معامله توسط دفترخانه اسناد رسمی مربوطه، ظرف مدت 15 روز از تاریخ اعلام دفترخانه مالیات وصول شده را مسترد نماید.
• مالیات سرقفلی تنها به املاك تجاری در حال بهره ‌برداری و استفاده تعلق می‌ گیرد بنابراین به ساختمان‌‌های نیمه ساخته و یا زمین با كاربری تجاری و امثال آن مالیات سر‌قفلی تعلق نمی‌گیرد.