چگونه مهریه را مطالبه نماییم؟

سوالی که به جهت ممنوعیت پذیرش دعوای مطالبه مهریه در دادگاه خانواده و لزوم طرح و تشکیل پرونده در اجرای ثبت اسناد رسمی لازم الاجرا،به کرات پرسیده می شود.

در این مقاله توضیحاتی مفید در خصوص مطالبه مهریه از اجرای ثبت ارائه می گردد.
با واقع شدن عقد و ثبت آن در دفتر ازدواج، زن مالک تمام مهریه تعیینی می شود اما نصف آن بعد از وقوع عقد ونیم دیگر بعد از رابطه زناشویی در مالکیت زوجه استقرار می یابد. بنابراین اگر زوجه قبل از نزدیک طلاق بگیرد مستحق نیمی از مهریه می باشد. از سویی اگر مهریه به صورت عندالاستطاعه تعیین شده باشد، زن باید از لحاظ مالی، توانایی و استطاعت یا تمکن مرد را جهت پرداخت ثابت نموده تا بتواند مهریه را دریافت نماید و همچنین اگر برای مهریه مدتی معین شده باشد زوجه باید برای مطالبه مهریه تا انقضای آن مدت صبر نماید. مثلا عقد نکاح در سال ۹۹ واقع شود اما شرط شود که مهریه به تعداد ۳۰۰ عدد سکه طلای تمام بهارازادی در سال۱۴۰۱ به ذمه زوج تعلق می گیرد.

مقاله مرتبط : قانون جدید مهریه : دانستنی های حقوقی مهم!

چگونه مهریه را مطالبه نماییم؟- دعوای مطالبه مهریه- آمنه آقاعلی وکیل دادگستری

نحوه وصول مهریه از اجراییات ثبت چگونه است؟

عقدنامه از لحاظ قانونی یک سند رسمی محسوب می شود که همچون سایر اسناد رسمی، قابلیت صدور اجراییه را از طریق اجرای ثبت اسناد رسمی لازم الاجرا دارا می باشد. بنابراین جهت وصول صداق می توان از اجراییات ثبت اقدام نمود.
سابقا امکان مطالبه مهریه از دادگاه خانواده نیز وجود داشت و زن در انتخاب دادگاه یا اجراییات ثبت مخیر بود لکن به موجب بند ب ماده ۱۱۳ قانون برنامه ششم توسعه کشور، درخصوص اسناد لازم الاجرا و مخصوصا مهریه ای که در عقدنامه ثبت شده، زوجه باید ابتدئا برای وصول آن به اجرای ثبت مراجعه و بعد از انقضای شش ماه از تاریخ درخواست اجراییه، چنانچه امکان وصول محکوم به، مقدر نگردید با انصراف از پرونده و اخذ گواهی از اجراییات ثبت، می تواند برای اقامه دعوا و مطالبه مهریه به دادگاه خانواده مراجعه نماید.

بند ب ماده ۱۱۳ قانون برنامه ششم توسعه مقرر داشته است: مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا از طریق ادارات اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجرا می گردد. ادارات مذکور موظفند بلافاصله پس از تقاضای اجراییه نسبت به شناسایی و توقیف اموال مدیون اقدام نمایند. چنانکه مرجع مذکور نتواند ظرف مدت دو ماه از تقاضای اجرا، نسبت به شناسایی و توقیف اموال متعهد سند، اقدام نموده یا ظرف مدت شش ماه نسبت به اجرای مفاد سند اقدام کند متعهدله می‌تواند با انصراف از اجرای مفاد سند به محاکم دادگستری رجوع کند.

جهت صدور اجراییه زن باید به دفتر خانه ثبت کننده ازدواج، مراجعه و با تنظیم فرم مخصوصی که سردفتر در اختیارش قرار می دهد به همراه مدارک زیر تقاضای اجرای مفاد عقدنامه را نماید.

مدارک مورد نیاز:

شناسنامه و کارت ملی زوجه – کپی شناسنامه و کارت ملی زوج یا ارائه اطلاعات هویتی وی- اصل سند ازدواج – در صورتی که وکیل یا نماینده قانونی تقاضای صدور اجراییه دارد، باید مدرک مثبت سمت وی نیز ارائه گردد- تصریح به موضوعی که اجرای آن تقاضا شده است- معرفی اموال متعلق به متعهدعلیه و در صورت امکان ارائه مستندات آن از جمبه شماره حساب بانکی یا پلاک ثبتی ملک و غیره

سردفتر اوراق اجراییه را در سه نسخه تهیه و موضوع مورد اجرا را (مطالبه سکه، وجه نقد و … ) صراحتا در آن نوشته و یک نسخه از آن را به نشانی زوج که در سند ازدواج قید شده است از طریق پست سفارشی ارسال نماید.

از تاریخ ابلاغ اجراییه، زوج مکلف است ظرف ۱۰روز محکوم به را پرداخت نموده یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند از آن مقدورباشد .پس از انقضای این مدت اجراییات ثبت پرونده ای تشکیل و به درخواست زوجه با استعلام از ادارات و نهادها و مراجعی همچون بانک مرکزی، راهور یا اداره ثبت اسناد و املاک کشور و… اقدام به شناسایی و توقیف اموال زوج می نماید.

از سویی امکان ممنوع الخروج کردن مرد نیز مستند به ماده ۱۷ قانون گذرنامه مصوب ۱۳۵۷ در ارجاییات ثبت وجود دارد.
اموال شناسایی توقیف و اگر مشمول مشتثنیات دین باشد زوج می تواند نسبت به توقیف اعتراض و رفع بازداشت را تقاضا نماید.
اموال بازداشتی از طریق مزایده به فروش رسیده و مطالبات زوجه و نیم عشر( سهم دولت) پرداخت می شود.
در صورتی که اموالی شناسایی نشود امکان تقسیط محکوم به در اجراییات ثبت وجود ندارد و محکوم علیه باید درخواست اعسار و تقسیط محکوم به را در دادگاه مطرح نماید.

نحوه انصراف از پرونده در اجراییات ثبت:

اگر ظرف دو ماه از طرح پرونده، مالی از محکوم علیه شناسایی نشود و یا ظرف شش ماه از تاریخ صدور اجراییه کار به نتیجه نرسد به درخواست زوجه یا وکیل او گواهی مبنی برانصراف از عمیات اجرایی صادر و امکان مراجعه به دادگاه و اقدام از این مرجع میسر می گردد.

 چگونه مهریه را مطالبه نماییم؟ – دعوای مطالبه مهریه

آیا امکان صدور اجراییه برای وصول صداق مندرج در صیغه نامه وجود دارد؟

خیر، تنها سند ازدواجی که طبق مقرارت قانونی نزد سردفتر ازدواج تنظیم می شود سند رسمی بوده(عقد نامه) و قابلیت صدور اجراییه از اجرای ثبت را دارد. لذا نوشته ای که در طی مراسم عروسی(بله بران) به عنوان مستند مهریه تنظیم و امضا می شود، قابلیت صدور اجراییه را ندارد هر چند ورقه مذکور به امضا و مهر سردفتر نیز رسیده باشد. همچنین صیغه نامه تنظیمی توسط سردفتر در نکاح منقطع، سند رسمی محسوب نمی شود و نمی توان برای صداق مندرج در آن از جرای ثبت اقدام کرد بلکه زوجه برای مطالبه مهریه باید فقط به دادگاه خانواده مراجعه نماید.

آیا زوجه مکلف به پرداخت نیم عشر دولتی می باشد؟

چنانچه زوجه در هر مرحله از عملیات اجرایی منصرف شود و از پرونده انصراف دهد، حسب ماده ۹۸ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت از پرداخت حق الاجرا معاف است. این ماده مقرر داشته است: چنان چه زوجه بعد از صدور اجراییه در خصوص وصول مهریه و لازم‌الاجرا شدن(‌ اعم از اجراییه اسناد رسمی یا آراء محاکم و مراجع‌قضایی) به هر دلیلی از ادامه عملیات اجرایی منصرف شود از پرداخت نیم عشر دولتی معاف خواهد بود.

مقاله مرتبط: شرایط ندادن مهریه : در چه شرایطی به زن مهریه تعلق نمی گیرد؟

محتوای مرتبط: ثبت طلاق در «روز ملی ازدواج» ممنوع نیست

محتوای مرتبط : وکالت در طلاق چیست ؟– دعوای مطالبه مهریه

فک رهن چیست؟ نکات کاربردی دعوای فک رهن

دعوای فک رهن از زبان وکیل ملکی: اصطلاح فک رهن را بسیار شنیده اید. وقتی ملکی برای تضمین بازپرداخت وام یا دین و بدهی وثیقه طلبکار(چه شخص باشد و یا بانک) قرار می گیرد برای خریدچنین ملکی و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ابتدا باید آن را فک رهن کنید. در این مقاله نکات کاربردی این دعوای مهم ارائه می گردد.

تعریف فک رهن:

در اصطلاح حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از رهن می باشد که ممکن است مالک، ملک یا مال خود را بابت وام در رهن بانک قرار داده یا بابت دین و بدهی به‌ عنوان وثیقه در رهن شخص یا نهادی قرار داده باشد و حال که دین و بدهی پرداخت شده اما رهن گیرنده( مرتهن) حاضر به فک رهن ملک یا مال نیست؛ در چنین مواردی می توان دعوای الزام به فک رهن علیه مرتهن مطرح نمود تا به حکم دادگاه الزام به فک رهن شود.

زمانی مالک ملکی که در رهن است، ملک خود را به صورت عادی(مبایعه نامه) به شخص ثالث می فروشد یا ملکی پیش فروش شده و قبل از ساخت، در رهن بانک قرار گرفته است. در این حالت چون از جمله شرایط اصلی و لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال، آزاد بودن ملک یا اجازه مرتهن به انتقال است بنابراین اگر مالک یا همان فروشنده اقدام به فک رهن ننماید؛ امکان تنظیم سند به نام خریدار منتفی شده و خریدار یا پیش خریدار می تواند به عنوان ذی نفع دعوای فک رهن را مطرح نماید.

فک رهن، وکیل ملکی آمنه آقاعلی ، دعوای فک رهن

آیا فروش ملکی که در رهن می باشد صحیح است؟

بله ممنوعیتی ندارد. زیرا با رهن گذاشتن، ملک از مالکیت مالک خارج نمی شود بلکه رهن تنها برای مرتهن حق تقدم نسبت به بقیه طلبکاران ایجاد می نماید. بدین معنی که اگر بدهی پرداخت نشود ابتدا مرتهن باید طلب خود را از ملک دریافت نموده و اگر چیزی باقی ماند به بقیه طلبکاران می رسد.

دعوا در کجا باید مطرح شود؟

دعوای فک رهن از دعاوی وابسته به ملک بوده و باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن:

تا قبل از فک رهن نمی توان حکم به الزام به تنظیم سند را دریافت نمود و  آزاد بودن ملک شرط تنظیم سند می باشد و دعوای فک رهن یا باید ابتدائا و مستقل از تنظیم سند طرح شده و یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در یک دادخواست، فک رهن را در همان دادخواست مطالبه نمود.

نحوه اجرای رای:

بعد از صدور حکم و قطعیت آن، اجراییه صادر و در صورتی که محکوم علیه حکم را ظرف ۱۰ روز اجرا ننماید و بدهی خویش را برای فک رهن به مرتهن پرداخت ننماید؛ حسب ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند با تشکیل کلاسه اجرایی اموال محکوم علیه را معرفی و با فروش آن مبلغ دین را پرداخت و از مرتهن بخواهد که فک رهن نماید. چنانچه مالی از محکوم علیه شناسایی نگردد، محکوم له می تواند از مال خود بدهی را پرداخت یا از ثمن معامله( اگر نزدش موجود باشد) کسر نماید یا بعد از پرداخت مبلغ پرداختی را از محکوم علیه مطالبه نماید.

نکته:

اگر مرتهن اجازه فروش و انتقال مال مرهونه را به مالک بدهد یا خریدار از مرتهن اجازه تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را بگیرد؛ احتیاجی به طرح دعوای الزام به فک رهن نیست و سند با همان وضعیت رهن بودن به نام خریدار تنظیم و ملک در رهن مرتهن باقی می ماند.

نویسنده : آمنه آقاعلی وکیل ملکی

مجازات معامله به قصد فرار از دین چیست؟

زمانیکه فردی به شخص یا اشخاص دیگر بدهی داشته و با هدف و قصد فرار از پرداخت این بدهی، اموال متعلق به خود را به دیگری منتقل نماید و در پی این اقدام، اموال باقی مانده وی کفاف پرداخت بدهی او را ندهد؛ معامله وی به قصد فرار از دین محسوب می شود.

در خصوص این معامله توضیحاتی به صورت مبسوط و مفید در ادامه ارائه خواهد گردید. بنابراین خواندن این مقاله را از دست ندهید.
نیک می دانیم که اجزای مثبت ومنفی دارایی شخص پیوسته به هم بوده و اموال هر شخص وثیقه دین وی می باشند.

لذا وقتی شخص تنها پشتوانه طلبکاران را برای وصول طلبشان از بین می برد، در حقیقت اقدام به ضرر دیان می نماید که مورد نکوهش و مذمت است.

معامله به قصد فرار از دین در معنای اعم کلمه دو حالت دارد:

حالت نخست: معامله به صورت صوری واقع می شود و انتقال دهنده اساسا قصد انتقال ندارد؛ که بدیهی است چنین معامله صوری تحت هر شرایطی به جهت فقدان قصد باطل است.

حالت دوم: انتقال دهنده واقعا قصد انتقال دارد لکن می خواهد حاصل فروش را پنهان نماید تا از دسترس طلبکاران خارج نماید.
در نتیجه رابطه بین معامله صوری و معامله به قصد فرار از دین عموم و خصوص من وجه است.

در خصوص ماهیت این معامله، دو دیدگاه وجود دارد. پاره ای از نویسندگان معتقدند چون انتقال دهنده از انجام معامله یک انگیزه نامشروع دارد در حقیقت جهت معامله نیز نامشروع می باشد، منتها نامشروع بودن جهت ناشی از اضرار به طلبکاران بوده و یک امر خصوصی است(ماده ۲۱۸ قانون مدنی سابق)

ماده سابق ۲۱۸ از قانون‏ مدنی مقرر می‏داشت:

«هرگاه معلوم شود که معامله به قصد فرار از دین واقع شده،آن‏ معامله نافذ نیست.»

این ماده به موجب‏ قانون اصلاح چندین ماده از قانون مدنی‏ مصوب ۱۸/۱۰/۱۳۶۱ حذف گردید و

سپس در اصلاحیه مورخ ۱۴/۸/۱۳۷۰ مجددا با تغییری به شرح ذیل تصویب شد:

«هرگاه معلوم شود که معامله با قصد فرار از دین به ‏طور صوری انجام شده،آن‏ معامله باطل است.»

برخی دیگر از حقوقدانان نیز سوء استفاده بدهکار در انتقال اموال خود را، موجب محدودیت وی در انتقال می دانند.
در کشور ما قانونگذاری در این خصوص مضطرب می باشد. با بررسی احکام پراکنده می توان به اجمال گفت: وقف به قصد فرار از دین غیرنافذ است(ماده ۶۵۴ قانون مدنی)

و معامله صوری به قصد فرار از دین باطل است(ماده ۲۱۸ قانون مدنی اصلاحی)
لکن برای یافتن حکم درست در خصوص معامله به منظور فرار از دین باید به ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مراجعه کرد.

در واقع فارغ از مسائل جزایی و به اختصار می توان گفت اگر انتقال گیرنده عالم به موضوع و قصد انتقال دهنده و فرار از ادای دین باشد؛ معامله بین طرفین صحیح است لکن نسبت به طلبکاران غیرنافذ بوده و ایشان می توانند وقوع معامله بین انتقال دهنده و انتقال گیرنده را نادیده پنداشته و طلب خود را از محل آن وصول نمایند که به «عدم قابلیت استناد به قرارداد» شهرت دارد.

وانگهی اگر انتقال گیرنده جاهل به قصد فرار از دین انتقال دهنده باشد، معامله صحیح و قابل استناد می باشد.
البته مسلم است که اگر انتقال به صورت رایگان رخ دهد در هر حال (به غیر از وقف)معامله در برابر طلبکاران غیر قابل استناد می باشد.

مطابق ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی:

” انتقال مال به دیگری به هر نحو به ‌وسیله مدیون با انگیزه فرار از ادای دین به نحوی که باقیمانده اموال برای پرداخت دیون کافی نباشد، موجب حبس تعزیری یا جزای نقدی درجه شش یا جزای نقدی معادل نصف محکوم ‌به یا هر دو مجازات می‌شود و در صورتی که منتقلٌ ‌‌الیه نیز با علم به موضوع اقدام کرده باشد در حکم شریک جرم است. در این صورت عین آن مال و در صورت تلف یا انتقال، مثل یا قیمت آن از اموال انتقال‌گیرنده به عنوان جریمه اخذ و محکوم‌ٌبه از محل آن استیفاء خواهد شد”

برای طرح دعوا علاوه بر شرایط عمومی اقامه دعوا از جمله ذی نفع بودن خواهان، شرایط خاصی لازم است که به اجمال به آنها اشاره می شود:
اولا: دعوای معامله به منظور فرار از دین با بحث اعسار ملازمه دارد. به بیان دیگراین دعوا زمانی قابلیت طرح دارد که یا مدیون بالفعل معسر باشد یا پس از انتقال اموال خود، دیگر مالی برای ادای دین نداشته باشد.
ثانیا:لازم است مدیون معامله ای کرده باشد. برای نمونه اگر مدیون طلب سایر طلبکاران را ادا نماید یا برخی را بر دیگران ترجیح دهد از انجایی که ادای دین عمل حقوقی محسوب نمیشود لذا برخلاف شخص ورشکسته این عمل منع قانونی ندارد.
به اضافه وصیت کردن مدیون و همچنین عدم تملک حق، توسط مدیون نیز محدودیتی ندارد؛ مگر اینکه شخص با سند سازی خود را مدیون قلمداد کرده و سپس اقدام به ادای دین موهوم نماید.
همچنین است رهن گذاشتن برای یکی از دیون خود که علی الاصول اشکالی نخواهد داشت.
ثالثا: برای اثبات معامله به منظور فرار از دین صرف انتقال کفایت نمی کند و قصد اضرار به دیان و به عبارتی اثبات قصد فرار ازدین، نیز لازم است.
رابعا: در این دعوا باید طلب مقدم بر معامله باشد.به علاوه طلبی مورد حمایت مقننن قرار می گیرد که قطعی(حال یا موجل) باشد نه معلق.

مجازات جرم معامله به قصد فرار از دین چیست؟

حسب ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی مصوب ۱۳۹۴ انتقال مال به دیگری توسط مدیون به هر نحو وبه هر وسیله، اگربا انگیزه فرار از ادای دین بوده و به نحوی باشد که باقی مانده اموال برای پرداخت دیون انتقال دهنده کافی نباشد، مرتکب به حبس تعزیری درجه ۶ یا جزای نقدی معادل نصف محکوم به یا هر دو مجازات محکوم می گردد.

مسئولیت انتقال گیرنده مال در معامله به منظور فرار از دین:

چنانچه منتقل الیه با علم به موضوع و اطلاع از قصد فروشنده، مبنی بر انجام معامله به قصد فرار از دین، اقدام به دریافت مال کرده باشد، در حکم شریک جرم بوده و به مجازات شرکت در جرم محکوم می گردد. در این وضعیت عین مال و در صورت تلف یا انتقال، مثل یا قیمت آن از اموال انتقال گیرنده به عنوان جریمه اخذ و محکوم به از محل آن اموال استیفاء خواهد گردید.

در فرضی که معامله صوری به قصد فرار از دین واقع می شود اما وجهی رد و بدل نمی ‌شود و همچنین در فرضی که واقعا معامله ای صورت نگرفته، سوء نیت انتقال گیرنده مستتر است و دفاع وی مبنی بر عدم اطلاع، قابل پذیرش نیست.

مرجع صالح جهت رسیدگی به جرم معامله به قصد فرار از دین کجاست؟

شکایت باید در دادسرای عمومی محل وقوع جرم طرح شود، محل وقوع جرم جایی است که معامله به منظور فرار از دین در آنجا انجام شده است، خواه محل اقامت مشتکی عنه و یا شاکی باشد.

در خصوص این معاملات در سال ۹۸ رای وحدت رویه ای صادر گردید که بر اساس این رأی، منتقل کردن اموال توسط مدیون به دیگران، قبل از قطعی شدن محکومیت وی به پرداخت دین، مصداق جرم انتقال مال به قصد فرار از دین نیست.بدین معنا که حتما باید رای در خصوص محکومیت به پرداخت دین، قطعی شده باشد تا جرم معامله به قصد فرار از دین محقق گردد.

لذا چنانچه انتقال اموال پیش از صدور حکم قطعی و حتی در پروسه رسیدگی دادگاه صورت پذیرد، جرم فرار از دین محقق نمی‌شود!؟ رای که با فلسفه تعیین جرم برای معامله به قصد فرار از دین در تضاد کامل است و ایرادات بیشماری دارد و حقوق طلبکاران را تضییع می نماید.

رأی وحدت‌رویه شماره ۷۷۴ – ۱۳۹۸/۱/۲۰ هیات‌عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که قانون گذار در ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب ۱۳۹۴ در مقام تعیین مجازات برای انتقال‌دهندگان مال با قصد فرار از دین، به تعیین جزای نقدی معادل نصف محکوم‌به و استیفای محکوم‌به از محل آن اموال مجازات تصویب نموده و نیز سایر قراین موجود در قانون مزبور،تماما بر لزوم سبق محکومیت قطعی مدیون و سپس، انتقال مال از ناحیه وی با انگیزه فرار از دین دلالت دارند که در این‌صورت، موضوع دارای جنبه کیفری است

لذا با عنایت به مراتب مذکور در فوق و اصل قانونی بودن جرایم و مجازات‌ها، به نظر اکثریت اهضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور رأی شعبه سی‌وهشتم دیوان عالی کشور که مستدعی اعاده دادرسی را قبل از محکومیت قطعی به پرداخت دین، غیرقابل تعقیب جزایی دانسته است در حدی که با این نظر انطباق دارد صحیح و منطبق با قوانین موضوعه تشخیص می‌گردد. این رأی در اجرای ذیل ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری، در موارد مشابه برای کلیه مراجع قضایی و غیرقضایی لازم‌الاتباع است.

برای خواندن مطالب بیشتر موارد حقوقی و ملکی می توانید به سایت رسمی وکیل ملکی، آمنه آقاعلی وکیل پایه دادگستری تهران مراجعه فرمائید.

صفر تا صد مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از زبان وکیل ملکی: از جمله دعاوی مرسوم و متداول که در مراجع قضایی مطرح می گردد، پرونده هایی با خواسته مطالبه اجرت المثل ملک می باشد .

وقتی شخصی ملک یا مال دیگری را بدون رضایت آنها استفاده نماید به این اقدام اصطلاحا تصرف می گویند.

در اینجا مالک می تواند مبلغی پول بابت استفاده ازملک یا مال خویش از متصرف دریافت نماید که به این مبلغ اجرت المثل می گویند.

تعیین میزان اجرت المثل به کارشناسان متخصص امر واگذار و با توجه به مدت تصرف، نوع مال و میزان و نحوه استفاده مشخص می گردد.

در این مقاله قصد داریم اجرت المثل ملک مورد اجاره و سایر املاک تصرفی را بررسی نماییم.

در ابتدا لازم است اصطلاحات حقوقی اجرت المثل و اجرت المسمی را تعریف نماییم.

اجرت المسمی:
مبلغی که در قرارداد مورد توافق واقع شده و عقد بر مبنای آن رقم منعقد شده است

اجرت المثل:
رقم و مبلغی که از پیش تعیین و نسبت به آن توافق نشده است و بر مبنای نظر کارشناس یا موارد مشابه عرفی تعیین می گردد.

به ملک مورد اجاره چه زمانی اجرت المثل تعلق می گیرد؟

قردادهای اجاره دارای مدت بوده و معمولا یکساله منعقد می گردند، وقتی مدت مقرر در قرارداد اجاره پایان می یابد، مستاجر مکلف است ملک را تخلیه و تحویل موجر دهد، اگر به تکلیف خود عمل ننماید و همچنان ملک را در تصرف خود داشته و تحویل ندهد، در اینصورت موجر مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف ملک است.

نحوه طرح دعوا:
جهت مطالبه اجرت المثل ، مالک باید دادخواستی را علیه مستاجر یا متصرف به عنوان خوانده دعوا مطرح نماید.

چون دعوا مربوط به ملک است باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود. اگر مبلغ بالاتر از ۲۰میلیون تومان باشد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی و مبلغ زیر ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.

نکته:
مبلغ اجرت المثل می تواند از مبلغ اجاره کمتر یا بیشتر باشد.
بعد از ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، و ارجاع پرونده به شعبه، دادگاه وقت رسیدگی تعیین و اصحاب دعوا را دعوت و بعد از استماع اظهارات طرفین، در صورتی که تشخیص دهد خواهان محق است، قرار کارشناسی صادر نموده و کارشناس اجرت المثل ملک را با در نظر گرفتن ملاکها و معیارهایی چون موقعیت و شرایط ملک، تعیین می نماید.

نحوه اجرای رای:
پس ازاینکه رای صادر و قطعی گردید، به تقاضای خواهان اجراییه صادر و در صورت عدم پرداخت محکوم به، کلاسه اجرایی تشکیل و محکوم له می تواند اموال محکوم علیه را توقیف نماید و در صورتی که اموالی از او پیدا نشود، حکم جلب صادر و تا زمان پرداخت بدهی یا تقدیم دادخواست اعسار در زندان باقی می ماند.

نکته: مبلغ ودیعه مستاجر نیز قابل توقیف می باشد.

چند نکته کاربردی در دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک:

۱- دعوا تنها از مالک رسمی ملک یا وکیل قانونی وی پذیرفته می شود و در صورتی که دعوا توسط شخص دیگری مطرح شود قابل استماع نیست.

۲- چنانچه موجر بعد از اتمام اجاره، تقاضای تخلیه ندهد؛ رضایت ضمنی وی به ادامه تصرفات مستاجر استنباط می گردد.

           چند نکته کاربردی در دعوی مطالبه اجرت المثل

۳- مستاجر امین محسوب می گردد و چنانچه مورد اجاره بدون تعدی یا تفریط وی تلف شود یا خسارت ببیند، ضامن نیست.

۴- اگر ملکی اجاره داده شود و مدت اجاره منقضی شود یا شخصی با رضایت مالک از مال او استفاده نماید و مالک دیگر راضی به ادامه انتفاع و استفاده نباشد و مستاجر یا استفاده کننده ملک را تحویل ندهند، در حکم غاصب محسوب و ضامن عین و منفعت ملک و هر نقصان و خرابی آن می باشد.

۵- اگر در زمان انعقاد قرارداد اجاره قید شود که بعد از اتمام مدت اجاره، مبلغ اجرت المثل به میزان اجاره بها است؛ این شرط تنها در صورتی نفوذ حقوقی داشته و می توان به آن استناد نمود که مستاجر با رضایت مالک همچنان از آن استفاده نماید؛ اما اگر موجر تقاضای تخلیه ملک نماید و مستاجر استنکاف ورزد، در این صورت مستاجر باید اجرت پرداخت نماید.

۶- اجرت المثل ایام تصرف نوعی خسارت بابت استفاده بدون اجازه از مال دیگری می باشد.

مواد قانونی مرتبط با دعوا و ارای وحدت رویه مربوطه:

ماده ۴۹۴ قانون مدنی:
عقد اجاره به محض انقضا مدت از بین می رود، چنانچه پس از انقضا مدت اجاره مستاجر، عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود داشته باشد، موجر برای مدت مزبور، محق اجرت المثل خواهد بود، هرچند که مستاجر استیفا منفعت نکرده باشد و در صورتی که با اجازه مالک به تصرف ادامه دهد، زمانی باید اجرت المثل بپردازد که استیفا منفعت نموده باشد. مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید.

ماده ۵۰۱ قانون مدنی :
چنانچه در عقد اجاره، مدت به طور صریح تعیین نگردد و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی، فلان مبلغ توافق شده باشد، اجاره برای یکروز یا یکماه با یکسال، صحیح است و اگر مستاجر، عین مستاجره را بیشتر از مدت های مذکور در تصرف داشته باشد و موجر نیز تخلیه ید او را تقاضا ندهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرره بین طرفین خواهد بود.

ماده ۶۳۱ قانون مدنی:

هرگاه شخصی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع تصرف نماید و مقررات این قانون، او را نسبت به آن مال، امین قلمداد نماید، همچون مستودع است. لذا مستاجر نسبت به عین مستاجره، قیم یا ولی، نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثالهم ضامن نمی باشند. مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت تقاضای مالک به استرداد، از تاریخ مطالبه وی و امتناع متصرف با امکان رد مال، متصرف مسئول تلف یا هر نقص یا عیب خواهد بود؛ هرچند مستند به فعل او نباشد.

رای وحدت رویه ی شماره ی ۳۱ – ۱۳۶۳/۹/۵ هیات عمومی دیوانعالی کشور

نظر به این که صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، موضوع ماده ۲۳ ق.ا.د.م در دعاوی مرتبط با مال غیر منقول اعم از دعوی مالکیت و سایر حقوق راجع به آن حتی در صورت مقیم نبودن خواهان و خوانده در حوزه محل وقوع مال غیر منقول، استثنا بر اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده، موضوع ماده ۲۱ قانون ا.د.م می باشد و با توجه به تعریف ارائه شده از اموال غیر منقول و منقول در ماده ۱۲ الى ۲۲ قانون مدنی ، از ماده ۲۰ استنباط می گردد که قانونگذار بین دعوای مطالبه وجه مربوط به مال غیرمنقول، ناشی از عقود و قراردادها و دعوای مطالبه وجه مربوط به مال غیرمنقول وهمچنین اجرت المثل آن در غیر مورد عقود و قرارداد قائل به تفکیک شده است و دعاوی نوع اول را منطوقا از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول و دعاوی نوع دوم را مفهوما از دعاوی راجع به غیر منقول قلمداد کرده است، که در نتیجه دعاوی اخیر تحت شمول حکم ماده ۲۳ ق.ا.د.م قرار می گیرد.

بنا به مراتب فوق در اختلاف نظر حاصل شده بین شعب سوم و بیست ویکم دیوانعالی کشور از یک طرف و سیزدهم وبیست ودوم دیوانعالی کشور ازسوی دیگر، احکام صادر شده از شعب ۱۳ و ۲۲ که منطبق با استنباط مذکور صادر شده اند، مورد تأیید است.

رای وحدت رویه ی شماره ی ۲۳ مورخ ۱۳۴۴/۷/۲۶ دیوان عالی کشور
در موضوع اختلاف بین شعبه یک و شعبه دو دیوانعالی کشور، راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار ازسوی انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد، به موجب ماده ۳۴ اصلاحی قانونی ثبت، مصوب مرداد ماه ۱۳۲۰ که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله، در مدت خیار، متعلق به انتقال گیرنده، محسوب شده است و حسب ماده ۷۲۲ ق.ا.د.م چنانچه مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد، انتقال دهنده در مدت تصرف، حق مطالبه اجرت المثل از انتقال گیرنده را نخواهد داشت.

رای شعبه ده نهایتا تایید میگردد. این رای طبق ماده واحدهای وحدت رویه قضایی، مصوب تیرماه ۱۳۲۸ در مورد مشابه، لازم الاتباع است.

نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه شماره ۷/۱۴۰۱ مورخه ۱۳۷۲/۲/۲۲
ماده ۴۹۴ قانون مدنی،پس از انقضاء مدت اجاره، چنانچه مستاجر، ملک را همچنان در تصرف داشته باشد، مالک را مستحق مطالبه اجرت المثل می داند. در اینصورت مالک می تواند با انقضاء اولین ماه از تاریخ اتمام زمان اجاره، پرداخت اجرت المثل یکماهه را تقاضا نماید.

رای وحدت رویه شماره ۴ مورخه ۶۳/۲/۱۹، نیز موید نظریه فوق می باشد، البته مشروط به اینکه در قرارداد فیمابین، قید نشده باشد که اجرت المثل برابر با اجرت المسمی باشد.

نظریه مشورتی شماره ۷۲۱۴۵ مورخ ۷۶/۸/۸ اداره حقوقی
شریک ملک مشاعی که از سهم شریک خود بهره مند شده است، نسبت به اجرت المثل سهم شریک دیگرمسئولیت دارد، چرا که استیفاء از مال غیر مجانا، صحیح نیست. لذا شریک، مستحق مطالبه و دریافت اجرت المثل خواهد بود.

نشست قضایی (۵) مدنی – مجموعه نشستهای قضایی، ج ۷، ص ۷۱
اجرت المثل املاکی که عرفا برای آن اجاره منظور شده است و عرفا و عادتا می توان آنها را اجاره داد؛ به عهده غاصب اینگونه املاک است که اجرت المثل ایام تصرف را با جلب نظر کارشناس پرداخت نماید.

مقاله رفع تصرف از ملک را می توانید از طریق لینک زیر بخوانید:

رفع تصرف از ملک

به منظور مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک می توانید با وکیل ملکی آمنه آقاعلی تماس حاصل فرمائید.