تفاوت ها و شباهت های قانونی بین سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت

هر دو این حقوق تنها برای اماکن تجاری وجود دارند و قانون برای اماکن مسکونی چنین حقی متصور نیست. با وجود تفاوت های بسیاری که بین این دو نهاد وجود دارد؛ در عرف و حتی نزد عده ای از قضات و حقوق دانان، هنوز هم این دو اصطلاح به جای یک دیگر به کار می رود و با هم اشتباه می شوند و یکسان تصور می گردند. در حالیکه آثار و شرایط قانونی مترتب بر این دو عنوان حقوقی کاملا با هم متفاوت می باشد. به دلیل اهمیت این موضوع در این مقاله به تفکیک هر دو عنوان و تفاوت های آن توضیح داده شده است. بنابراین خواندن این مقاله مفید را از دست ندهید.

آنچه در این مقاله می خوانید:

• تعریف سرقفلی
• شرایط قانونی لازم جهت تعلق سرقفلی
• مستندات قانونی سرقفلی
• تعریف حق کسب، پیشه و تجارت
• تفاوت های حق کسب پیشه و تجارت با حق سرقفلی

سرقفلی چیست؟

در زمان انعقاد عقد اجاره ملک تجاری، معمولا مالک علاوه بر کرایه ای که از مستاجر می گیرد  وجهی نیز تحت عنوان سرقفلی دریافت می نماید، با پرداخت این مبلغ اضافه به مالک که یه سرقفلی مشهور است مستاجر هم اجاره کمتری پرداخت نموده هم برای مستاجر یک حقی ایجاد می شود که به واسطه این حق نسبت به دیگران در اجاره کردن محل مزبور حق تقدم یافته و اولویت اجاره با ایشان است. مثلا اجاره یک ملک تجاری، ماهانه ۳۰ میلیون تومان است، حال اگر مستاجر مبلغ ۸۰۰ میلیون تومان بابت سرقفلی این مغازه پرداخت نماید؛ می تواند همان ملک را ماهانه ۱۰۰ هزار تومان یا مقداری کمتر یا بیشتر اجاره و در زمان تخلیه نیز  موجر مکلف است سرقفلی پرداختی را به وی مسترد نماید. به این عمل در عرف تجاری خرید سرقفلی می گویند.

سرقفلی و حق کسب

بنابراین حق سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک ملک تجاری قبل از اینکه منافع ملک را به مستاجر واگذار نماید صاحب و مالک این حق است و می تواند آن را به مستاجر واگذار نموده و عوض آن را دریافت نماید. از سویی بقا این حق برای مالک نیازمند استمرار اجاره نیست؛ اما هر چه که مدت اجاره طولانی تر باشد حق موجر را در امکان تخلیه ملک محدودتر و دامنه حقوق مستاجر را بیشتر می نماید.

مرتبط بخوانید : اموال معاف از مالیات در سال ۹۸ و ۹۹ چه مواردی هستند!؟

شرایط تعلق سرقفلی:

• سرقفلی فقط در اجاره هایی متصور است که بعد از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱ منعقد شده و به اجاره های مشمول سال ۵۶ تا سال ۷۶، حق کسب پیشه و تجارت تعلق می گیرد.
• قرارداد تنظیم شده بین طرفین باید عنوان «اجاره» داشته باشد. بنابراین در قراردادهایی که تحت عنوان صلح بین موجر و مستاجر منعقد می گردد، ایجاد حق سرقفلی منتفی است.
• مستاجر باید مبلغ را به صریحا به عنوان «سرقفلی» پرداخت کرده باشد نه عنوان دیگر و این امر که پرداخت بابت سرقفلی است در توافقات طرفین صراحت داشته باشد یا قابل احراز باشد.
• قرارداد رسمی یا عادی اجاره تفاوتی در ایجاد حق ندارد.
• مبلغ سرقفلی با توافق طرفین تعیین می گردد و اگر مستاجر این مبلغ را پرداخت نکرده باشد در زمان تخلیه نمی تواند مدعی دریافت وجهی بابت سرقفلی گردد.
• در سرقفلی، قرارداد اجاره به صورت خود به خود تمدید نمی شود و بعد از اتمام مدت قرارداد، اگر مستاجر اجاره را تمدید ننماید و بخواهد ملک را تخلیه کند، مالک مکلف است وجه سرقفلی که در ابتدای اجاره از مستاجر گرفته به قیمت عادله روز با توافق یا جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به او بازگرداند.

مستندات قانونی سرقفلی:

همانگونه که ذکر شد، قانونگذار سرقفلی را در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۷۶/۷/۱ به رسمیت شناخته و صراحتا از این عنوان حقوقی نام برده است.

ماده ۶  این قانون مقرر می دارد:

“هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید…”

حق کسب پیشه و تجارت چیست؟

این حق در نتیجه عمل مستاجر به تدریج و به مرور زمان به وجود می آید. بعد از اینکه مستاجری شغل و فعالیت خود را آغاز می کند، مردم از وجود این محل تجاری مطلع شده و نزد مشتریان خود اعتباری کسب می کند که رفت و امدهای مشتریان موجب افزایش قیمت ملک نیز می شود، بنابراین حقی برای مستاجر به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند. به اعتبار این حق، مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه ملک نماید و قرارداد اجاره به صورت خود به خود تمدید می‌شود.

این حق مال و سرمایه غیرمادی محسوب شده و متعلق به مستاجر است و به مالک اختصاص ندارد. قانون این ارزش افزوده‌ی پنهان ایجاد شده را تنها برای اماکن تجاری به رسمیت شناخته و از آن حمایت نموده است.

تفاوت حق کسب پیشه و تجارت با سرقفلی:

• حق کسب، پیشه یا تجارت در قراردادهای اجاره ای متصور است که پیش از ۱/۶/۱۳۷۶ منعقد شده اند. اما قانونگذار حق سرقفلی را در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به رسمیت شناخته است. بنابراین در قراردادهای اجاره اماکن تجاری که از سال ۱۳۷۶ منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز می باشد اما  در این اجاره ها حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
• حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر بوده که در نتیجه فعالیت و شهرت کسبی وی به وجود می آید. این حق به مالک اختصاص ندارد. اما سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک ملک تجاری قبل از اجاره ملک به مستاجر نیز، صاحب این حق است و می تواند آن را به مستاجر واگذار نماید و یا بدون انتقال سرقفلی ملک خویش را اجاره دهد و انتقال یا عدم انتقال ان به صلاحدید و اختیار موجر است.
• مبلغ سرقفلی با توافق موجر و مستاجر و بر مبنای معیارهایی همچون موقعیت جغرافیایی ملک تجاری، کیفیت مصالح و تجهیزات ملک، متراژ و غیره تعیین می شود. در حالیکه ارزش حق کسب و پیشه به موجب نظریه کارشناس رسمی دادگستری و حکم دادگاه با توجه به معیارهایی چون مدت زمان اجاره، نوع شغل و کسب، میزان اعتبار کسب شده توسط مستاجر و غیره معیین می گردد و  به لحاظ تخصصی بودن موضوع معمولا توافق موجر و مستاجر درمیزان آن نقشی ندارد.
• سرقفلی قابل توقیف و بازداشت توسط طلبکاران و قابل ضمان است. درحالی که حق کسب و پیشه هیچکدام ازمزیتهای قانونی ذکر شده را ندارد.
• سرقفلی قابلیت اسقاط را دارد و می توان در ابتدای اجاره از مستاجر سرقفلی دریافت نکرد تا در زمان تخلیه نیز حقی برایش ایجاد نگردد. اما حق کسب و پیشه و تجارت حتی با توافق طرفین نیز قابل اسقاط نیست و نمی‌توان در اجاره نامه شرط کرد که این حق از بین رفته یا به مستاجر تعلق نگیرد و چون این موضوع یک قانون آمره است توافق خلاف آن قابل قبول نیست و  با تخلیه مغازه به الزام قانون حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد حتی اگر خلاف آن توافق شده و مقرر گریده باشد حقی به مستاجر تعلق نگیرد.
• اگرمستاجری بخواهد حق کسب و پیشه خود را به شخص دیگری انتقال دهد این واگذاری حتما باید با سند رسمی انجام شود و سند عادی در اینخصوص معتبر نیست. اما انتقال سرقفلی هم با سند رسمی و هم با سند عادی با شهادت دو نفر معتمد امکانپذیر است.

سرقفلی و حق کسب

تخلیه با پرداخت کامل حق کسب پیشه و تجارت:

مالک در سه مورد می‌تواند مغازه را با پرداخت تمام حق کسب پیشه تخلیه کند.

۱- تخلیه برای تخریب و نوسازی ملک باشد:

مالک می‌تواند با اخذ جواز یا گواهی ساخت از شهرداری، تخلیه مغازه را تقاضا نماید. دادگاه با بررسی مستندات مالک و بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری میزان حق کسب را با ارجاع به کارشناس رسمی تعیین و حکم به تخلیه مغاره را به شرط پرداخت کل مبلغ حق کسب در حق مستاجر صادر خواهد نمود.

مرتبط بخوانید: قانون جدید مهریه : دانستنی های حقوقی مهم!

۲- تخلیه به جهت نیاز مالک به ایجاد کسب و کار در محل اجاره:

مالک اگر فاقد شغل بوده و برای امرار معاش خویش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد، می تواند با اثبات نیاز شخصی در استفاده از ملک تجاری در دادگاه، با پرداخت کل حق کسب پیشه تعیین شده توسط کارشناس، مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.

۳- تخلیه به دلیل نیاز به سکونت:

اگرمحل سرقفلی قابلیت سکونت نیز داشته باشد و مالک نیز فاقد مسکن باشد می‌تواند برای سکونت خود یا خانواده اش ( فرزندان و همسر) و یا پدر و مادر خویش، تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید. در این صورت صدور حکم تخلیه منوط به پرداخت کامل حق کسب پیشه و تجارت در حق مستاجر است.

تخلیه با پرداخت نصف حق کسب، پیشه :

حسب ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ ” اگر مستاجر به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن، منافع را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد”. به موجب تبصره ۱ همان ماده، اگر مستاجر حق خود را بدون رعایت این شرایط به غیر انتقال دهد، به دلیل این تخلف مستاجر، موجر می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب پیشه برابر نظر کارشناس، ملک را تخلیه نماید. در این صورت مبلغ تعیین شده حسب مورد به مستاجر یا متصرف جدید پرداخت خواهد شد.

موارد تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه:

مالک در سه مورد می‌تواند حق درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب پیشه تجارت را طرح نماید.

۱- در صورت تغییر کاربری مغازه توسط مستاجر بدون اخذ رضایت مالک:

در صورتی که مستاجر بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد و آن شغل مشابه شغل تعیین شده  در اجاره نامه نباشد، مالک با اثبات تغییر کاربری بدون اذن و اجازه، حق درخواست تخلیه بدون پرداخت یک ریال از حق کسب پیشه را دارد زیرا مستاجر تخلف نموده است.

سرقفلی و حق کسب

نکته:

مستاجر تنها در دو مورد می‌تواند بدون اخذ رضایت مالک شغل خویش را تغییر دهد:

الف – در صورتیکه شغل خاصی در اجاره نامه ذکر نشده باشد.

ب – در صورتیکه حق تغییر شغل و تغییر کاربری را به طور مثال به موجب حکم دادگاه داشته باشد.

۲- تخلیه به جهت تعدی و تفریط مستاجر باشد:

در صورتیکه مستاجر برخلاف شروط قراردادی یا عرفی نسبت به محل تجاری اقداماتی انجام دهد، مرتکب تعدی یا تفریط شده است. به عنوان نمونه اگر اقدام به احداث بنا و یا ایجاد بالکن در پشت بام نماید مرتکب تعدی شده است. در این صورت حکم به تخلیه محل، بدون پرداخت حتی یک ریال حق کسب و پیشه علیه وی صادر می گردد.

۳- عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر:

با تخلف مستاجر در پرداخت اقساط اجاره، مالک می‌تواند بدون پرداخت ریالی از بابت حق کسب و پیشه مغازه را تخلیه نماید.

با توجه به پیچیدگی های بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صورتی که نیاز به مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی دارید با ما تماس بگیرید.

آمنه آقاعلی( وکیل پایه یک دادگستری)

۰۹۱۲۴۱۹۹۳۱۱