اثبات وقوع بیع : از زبان وکیل پایه یک دادگستری
اثبات وقوع بیع : مواردی که باید بدانید را از زبان وکیل پایه یک دادگستری بشنوید!
اثبات وقوع بیع : تعریف بیع چیست؟
بیع عقدی است که به موجب آن یک نفر، مالی را در ازای مال دیگر به شخصی واگذار نماید درنتیجه فروشنده، مالکیت کالا یا مال خود را در ازای پول یا مال دیگری که دریافت می‌کند به خریدار منتقل می نماید و خریدار نیز در ازای دریافت کالا یا مال ، پول یا مال خود را به فروشنده می دهد.
به موجب مقررات قانون مدنی ،همین که طرفین عقد به خرید و فروش مالی توافق نمایند، عقد بیع منعقد می گردد که در اصطلاح حقوقی به آن ایجاب و قبولی گفته می شود که بر انتقال مال در مقابل عوض معلوم و معین دلالت کند. جز در موارد خاص که قانون آنها را مشخص و معین نموده است، در اکثر موارد به صرف توافق طرفین، هرچند که مکتوب نشده باشد، بیع محقق می گردد.
دعوای تایید وقوع و تحقق بیع زمانی مطرح می شود که ملکی خریداری شده اما مبایعه نامه و نوشته مکتوب وجود ندارد و بیع به صورت شفاهی واقع شده است حال خواهان(خریدار یا فروشنده) قصد دارد با استفاده از اسناد و مدارکی همچون شهادت شهود ، رسیدهای پرداخت وجه و غیره، وقوع بیع را اثبات نماید.
اثبات وقوع بیع
اثبات وقوع بیع، تفاوت دعوای اثبات مالکیت با اثبات وقوع بیع در خصوص املاک:
• امکان طرح دعوای اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده وجود دارد اما دعوای اثبات مالکیت فقط در مورد املاکی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد.
• اثبات تحقق خرید وفروش املاک معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی مانند مبایعه نامه یا تنظیم نشده یا در دسترس نیست و امکان الزام فروشنده به تنظیم سند مقدور نمی باشد. اما دعوای اثبات مالکیت معمولا مستند به مبایعه نامه مطرح می شود.
مرتبط بخوانید: قانون جدید مهریه : دانستنی های حقوقی مهم!
نحوه طرح دعوای اثبات وقوع بیع در خصوص اموال غیرمنقول(املاک):
به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد املاک، در خصوص ملک، مالک قانونی کسی است که سند یا انتقال به نامش در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ، مالک در خصوص اموال غیر منقول کسی است که معامله انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی به نام او ثبت شـده بـاشـد.
دعـوای اثبات بیع در مورد املاکی که سابقه ثبت داشته و سند مالکیت برای آن صادر شده است به تنهایی قابلیت استماع را ندارد و صدور حکم اعلامی بر صحت وقوع معامله اثر تملیکی نداشته لذا ذی‌نفع باید در اجرای مقررات مواد ۴۷،۲۲ و ۴۸ قانون ثبت با طرح ادعای وقوع بیع و تحقق معامله، الزام به انجام تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملک مورد معامله را نیز خواستار شود تا دعوا قابلیت استماع را داشته باشد در نتیجه با رعایت تشریفات قانونی ملک به نام وی انتقال می یابد.
اگر مال از کسی خریداری شده که مالک رسمی نباشد ، خواهان جهت طرح درست دعوا علاوه بر فروشنده مستقیم، باید تمام سلسه ایادی و مالک رسمی مال را نیز طرف دعوا قرار دهد.
حکم صادره در خصوص تایید وقوع بیع جنبه اعلامی داشته و برای آن اجرائیه صادر نمی شود. این حکم وقوع بیع را از زمان ایجاب و قبول تایید می نماید.
اثبات وقوع بیع؛ نمونه لایحه دفاعیه اثبات وقوع بیع:
خواهان مدعی شده اند در تاریخ ۱۵/۱۲/۸۶ ملک را از آقای … خریداری نموده اند و خرید و فروش با ایشان صورت پذیرفته است و موکلین (مالکین) هیچگونه نقش و دخالتی در فروش نداشته اند و مدعی هستند که قرارداد بیع(قولنامه) نیز ندارند .!!!
حسب پاسخ استعلامات واصله در تاریخ بیع ادعایی(۱۵/۱۲/۸۶) آقای …احدی از موکلین مالک رسمی و قانونی ملک بوده و آقای …و موکل هیچگونه مالکیتی نسبت به آن نداشته اند . موکل نیز در مورخه۲۲/۵/۸۷ ملک را از آقای … به صورت قانونی انتقال گرفته اند.
به فرض محال در محال صحت ادعای خواهان و وقوع بیع سوال این است که سمت آقای …نسبت به ملک موضوع دعوا چه بوده است که جواز قانونی فروش ملک توسط ایشان را تایید می نماید ؟
ایشان نه مالک نه ماذون از طرف مالک و نه نماینده رسمی و قانونی بوده اند لذا در فرض محال در محال صحت ادعا، باز هم اگر معامله ای واقع شده باشد طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله ای فضولی بوده که این معامله احتیاج به تنفیذ مالک سابق اقای … داشته که با انتقال بعدی به موکل، مالک رد ضمنی خویش را نسبت به معامله فضولی صراحتا اعلام نموده موکل دیگر آقای … نیز که مالک فعلی می باشند قطعا چنین معامله ایی را نه تنها تایید ننموده بلکه صراحتا بارها رد کرده است. لذا به فرض اثبات ادعای خواهان، قانونا امکان صدور حکم اثبات وقوع بیع علیه آقای …خوانده ردیف سوم و هیچکدام از موکلین وجود نخواهد داشت زیرا مالک یا ماذون از طرف مالک نبوده اند و خواسته خواهان به فرض صحت هم، قابلیت اثبات را ندارد.
دعوای اثبات بیع طرح شده ، قانونا متوجه موکلین و آقای … نبوده زیرا نفر اول فاقد سمت و مالکیت نسبت به ملک بوده و موکلین نقشی در فروش نداشته اند. لذا به دلیل عدم توجه دعوا به نامبردگان مستندا به بند۴ماده ۸۴ ق.ا.د.م خواسته محکوم به قرار رد دعوا می باشد.
مرتبط بخوانید: مجازات شراب خواری : حکم قانون چیست؟!
طرح دعوای اثبات وقوع بیع در این مورد قانونا صحیح نمی باشد زیرا اولا: تأیید عمل حقوقی برای استفاده از مزایای آن، بیع موجود را اعم از بیع صحیح، فضولی و فاسد مورد تأیید قرار می‌دهد. نتیجه عملی این دعوا، یعنی صرفاً بیعی واقع شده و مهم نیست که صحیح است یا فاسد یا فضولی. همانگونه که ذکر شد در فرض اثبات وقوع بیع، این بیع فضولی بوده و منشا اثر و مجوز اثبات مالکیت خواهان و منافی مالکیت قانونی موکلین نیست.
ثانیا: دعوای اثبات وقوع بیع تنها درصورتی قابل پذیرش است که به طرفیت دارنده سند رسمی مطرح شده باشد. به هر حال، اثبات وقوع عقد بیع ناظر به مالکیت است و تنها در صورتی چنین دعوایی قابل پذیرش است که به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و علیه دارنده آن اقامه شده باشد نه به تنهایی. مخصوصا که ملک سابقه ثبتی به نام موکلین دارد. بنابراین اثبات وقوع یک قرارداد نمی‌تواند به تنهایی موضوع یک دعوا باشد، بلکه اجرای آن در صورت عدم انجام تعهد، توسط متعهد موضوع دعوا واقع شده و صدور حکم اعلامی بر صحت وقوع معامله، اثر تملیکی ندارد.
در حالیکه در مانحن فیه صرفا دعوای اثبات وقوع بیع مطرح که به فرض اثبات نیز ثمره قانونی ندارد.
با عنایت به انتقال رسمی و قانونی ملک به نام احدی از موکلین و وجود سند رسمی ، طرح دعوای اثبات وقوع بیع بدون طرح خواسته الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع را ندارد. لذا خواسته دعوا به درستی مطرح نشده است.
اگر خوانده مدعی پرداخت بلاجهت وجهی به آقای …(فروشنده ادعایی) هستند باید دعوای استرداد وجه را به جهت دارا شدن بلاجهت مطرح می نموده و طرح دعوای اثبات بیع در خصوص چنین معامله ایی اساسا اشتباه بوده است.
اثبات وقوع بیع
بنابراین نه تنها مالکیت قانونی یا ماذونیت بایع نسبت به مبیع وجود ندارد و دعوا متوجه خواندگان دعوای اثبات بیع نمی باشد بلکه ثمن نیز مجهول بوده و نحوه پرداخت آن مشخص نیست و دعوا اساسا صحیح مطرح نشده و باید با دعوای الزام با تنظیم سند رسمی مطرح می شد. لذا نه تنها ارکان وقوع بیع قانونا وجود ندارد دعوا نیز به درستی مطرح نشده است.
لذا نظر به رسمی بودن اسناد مالکیت موکلین و مستندا به مواد ۱۲۹۰و ۱۲۹۲ قانون مدنی نمی توان به استناد یک ادعای بدون دلیل و یک معامله واقع نشده با شهادت نادرست چند نفر (که حتی اظهاراتشان شهادت محسوب نمی شود و صرفا شنیده هایشان را بازگو نموده اند) اعتبار سند رسمی مالکیت موکل را نادیده گرفت. این امر خلاف صریح مقررات قانونی می باشد.
مرتبط بخوانید: مالیات بر ارث و نحوه محاسبه آن
اثبات وقوع بیع، عدم امکان استناد به اماره تصرف در مانحن فیه :
تصرف اماره بر مالکیت متصرف بوده و به همین جهت تاب مقاومت و تعارض با سایر دلایل از جمله سند رسمی را نداشته و تصرفی اماره مالکیت است که سابقه آن معلوم نباشد.
در مانحن فیه تصرف خواهان محترم بدون مجوز قانونی به صورت غاصبانه صورت پذیرفته و امکان استناد به تصرف وجود ندارد. مضافا موکل مالک رسمی و قانونی می باشد لذا اماره تصرف تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.
سلام ببخشید ۱۶۰میلیون تومان چقدرمالیات داره
سال فوت کی هست؟اگر بعد از ۹۵ باشه ۳ درصد مالیات تعلق می گیره که میشه ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان.
سلام. من خانه ای را به صورت شفاهی از پدرخانمم در سال ۹۷ خریدم و آن موقع به قیمت ۴۰ میلیون به ما فروخت و نیم پولش را گرفته است. الان که بقیه پولم را میخواهیم بدهیم می گوید بقیه پول را به قیمت روز خانه باید بدهید. در صورتی که خودش همه شرایط پرداخت را پذیرفته بود. الان هم می گوید من همه حرف هایم را قبول دارم ولی قولنامه به شما نمی دهم. آیا چنین حقی دارد؟
با سلام
شما می توانید دعوای تایید و اثبات وقوع بیع به طرفیت ایشون مطرح و در صورت موفقیت در دعوا، ثمن بر مبنای توافق شده در زمان وقوع معامله باید پرداخت گردد.
با عرض سلام و احترام. بنده یک آپارتمان به صورت شش دانگ خریداری کرده ام و برای آن هم وام ۵۰ میلیونی از بانک مسکن گرفته ام و سند در رهن بانک است حال همسرم چون به اختلاف برخورده ایم از بنده به دادگستری شکایت کرده و اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند به اندازه ی دو دانگ کرده است و تنها دلیلش هم اینه که میگه من پول دو دانگ رو به فروشنده پرداخت کرده ام . در صورتی که پول یک دانگ و نیم را داده است . و حال باید بنده چکار کنم ؟؟
با سلام
خریدار از نظر قانونی کسی است که اسمش در مبایعه نامه نوشته شده، اگر اسم همسرتون هم به عنوان خریدار قید شده، به نسبت سهم و دانگ قید شده، ایشان هم مالک هستند. در غیر اینصورت باید قصد خرید مشاع اثبات شود. شما می توانید در برابر خواسته ایشان دفاع کنید و در صورتی که بیشتر از سهم خویش را مطالبه می نمایند، اولا بار اثبات بر عهده خواهان است و ثانیا در برابر ادعای ایشان، شما از حق ذفاع برخوردار هستید.
سلام و عرض ادب عموی بنده ۲۰ سال پیش مبلغی رو از پدرم بابت خرید زمینی در یکی از شهرهای اطراف ما دریافت کرده و پدرم رو حساب اعتمادی ک به وی داشته هیچ نوشته ای از او نگرفته و حتی موقعیت و ادرس زمین را حدودی گفته،آیا راه حلی مبنی بر پس گرفتن مبلغ زمین به نرخ مبلغ املاکی ک در آن حدود واقع شده امکان پذیر است؟آیا میتوان نسبت به وی شکایت کیفری مطرح کرد؟ممنون میشم راهنماییم کنید با تشکر
با سلام
فرض وقوع جرم در این مورد منتفی است و امکان شکایت کبفری وجود ندارد. در صورت وجود دلایلی مثل شهادت شهود و .. می توان دعوای حقوقی متناسب مطرح نمود.
سلام
بنده در سال ۹۷ زمینی را خواستم به شخصی بفروشم که مشکلی داشته و در ظاهر مشکل آن برطرف شده بوده به همین خاطر به درخواست خریدار قولنامه ای تنظیم شده بوده که بنده هیچ مدرکی از زمین حتی قولنامه را به طرف خریدار نداده ام و پولی هم دریافت نکرده ام تا بصورت کتبی مشکل را هم حل کنم . بعد از تلاش زیاد این مشکل حل نشده و به اطلاع خریدار رسانده ام . حالا بعد از چند سال خریدار شکایت کرده که زمین را به من فروخته اند . راهنماییی کنید . تشکر
با سلام
اگر معامله واقع شده و قولنامه تنظیم شد باشه مکلف به پایبندی به قرارداد هستید. اما اون شرطی رو که فرمودید باید بررسی شه تا تاثیرش بر وقوع معامله مشخص بشه.
با سلام
پدرم سهم الارث شوهر خالم را خریداری نموده بدون هیچگونه قولنامه ای . وجهی را پرداخت نموده که الان مدرکی در دست ما نیست شوهر خالم فوت میکنه وراث شوهر خالم بجز یک نفر وکالت محضری به بابام میدن جهت انتقال سهم الارث البته وجهی را مجددا درخواست میکنن و بابام میپردازه و رسید از خالم مبنی بر پرداخت میگیره.
بابام پارسال متاسفانه فوت میکنه الان که ما اقدام کردیم که بیان وکالت بدن قبول نمیکنن میگن از الان گرون شده.
چه اقدامی باید انجام بدیم؟
با سلام
تسلیت میگم خدمتتون.سهم الارث شوهر خاله تون از چه چیزی رو خریداری کردند؟ ملک با سرقفلی؟ اگه مدارکی ندارید ابیتدا با باید وقوع بیع اثبات شه .
سلام زمین مسکونی دهه ۶۰ تعاونی مسکن جهادگران به پدرم که کارمند جهاد بود داده فروشنامه که به نام پدرم هستش از جهاد به دلیل قطع ارتباط دست دوستش میمانه الان بعد سی سال با درست کردن یه قولنامه جعلی زمین به نام خودش قولنامه کرده البته ما هم اثبات بیع از دادگاه گرفتیم تو مراحل کار سند هستیم ایا طرف میتونه روی حساب اینکه فروشنانه ای که به صورت امانت دستش بوده کاری کنه ممنون میشم اگه پاسخ بدین
سلام
باید بی اعتباری اون بیعنامه در مراجع قضایی اثبات شه.