اعلام وقوع معامله و فسخ معامله صوری

اعلام وقوع معامله و فسخ معامله صوری

نمونه دادخواست دعوای اعلام وقوع معامله(معامله با حق استرداد) و فسخ معامله و الزام به تنظیم سند از زبان مطالبه خسارات دادرسی 

وکیل متخصص ملکی:

نظر به اینکه در خصوص املاک رسمی ثبت شده، تنظیم سند رسمی و ثبت انتقال در پرونده ثبتی ملک از الزامات قانونی می باشد گاها وقوع معامله بین طرفین مورد تردید بوده و گاهی نیز عنوانی که طرفین برای معامله خود برگزیده اند عنوان صحیحی نیست و عقد آثار معامله دیگری را دارد که این موارد نیازمند طرح دعوای اعلام وقوع معامله واقعی و صحیح از طریق دادگاه می باشد.

معامله با حق استرداد، عقدی است که مطابق با آن برای یکی از طرفین یا برای شخص ثالثی حق فسخ، شرط شود. حق فسخ عموما برای فروشنده شرط میشود و بدین صورت در قرارداد نوشته می شود که اگر فروشنده ظرف مدت مشخصی، ثمن (پول) معامله را به خریدار برگرداند، حق فسخ معامله و تملیک مجدد مبیع (مال مورد معامله)، را دارا می باشد.

در ادامه نمونه دادخواست اثبات وقوع معامله…و فسخ معامله…و الزام به تنظیم سند ارائه می گردد:
خواهانها:اقایان علی و حسین و …همگی …
خوانده:آقای فرشید …
خواسته:

۱- اعلام وقوع معامله با حق استرداد(شرطی) با وکالت در انتقال مبیع به انتقال دهندگان

۲- تقاضای صدور حکم مبنی بر اعلام فسخ معامله با حق استرداد موضوع سند رسمی شماره ۱۶۴..تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره … مربوط به ششدانگ پلاک ثبتی ۲۳..فرعی از .. اصلی ومجزی شده از پلاک ۱.. فرعی از اصلی مذکور قطعه سوم تفکیکی واقع در بخش یک تهران

 

3- صدور حکم مبنی بر ….. به انضمام کلیه خسارات قانونی؛
ریاست محترم دادگاه عمومی و انقلاب تهران؛

با سلام؛
با معرفی خود به وکالت از موکلین به استحضار می رساند؛ نامبردگان مشاعاً مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به شرح فوق بوده اند.
نامبردگان نیازمند اخذ تسهیلات بانکی می شوند لیکن، از آنجائیکه شرایط اخذ دریافت تسهیلات بانکی را دارا نبوده اند، از طریق یکی از آشنایان خود با خوانده آشنا شده، و نامبرده قول مساعدت و همکاری برای اخذ تسهیلات بانکی را می دهد. در نتیجه ششدانگ ملک را به صورت صوری به نام خوانده منتقل می نمایند تا در ظاهر و با صورت سازی، خوانده محترم خریدار شرطی آپارتمان قلمداد گردیده و موکلین بتوانند از تسهیلات خرید مسکن بهره مند شوند.

فسخ قرارداد

خوانده محترم نیز به مالکین آپارتمان وکالت می دهد تا برای انتقال گیرنده تسهیلات خرید مسکن دریافت نموده و مجدداً با تفویض اختیار، وکالت در بازپرداخت تسهیلات را نیز نسبت به سهام خودشان می دهد و برای پس از باز پرداخت تسهیلات نیز وکالت در فک رهن و انتقال آپارتمان به انتقال دهندگان اعطاء می کند.

هم چنین، برای این که هیچ گونه تردیدی در مالکیت موکلین نسبت به اصل آپارتمان و اصل تسهیلات دریافتی و هم چنین تعهد به بازپرداخت آن و مسولیت نامبردگان در خسارت تأخیر بازپرداخت وجود نداشته باشد، ضمن اقرار به وقوع معامله با حق استرداد، نامبردگان را وصی خود در انتقال آپارتمان به خودشان، آنهم نسبت به سهام قبلی خوشان، قرار می دهد.

موکلین نیز پس از دریافت تسهیلات، اقساط آن را در ۱۴۴ ماه، باز پرداخت کرده، که قبوض پرداختی به پیوست تقدیم می شود. پس فک رهن، آپارتمان مهیای انتقال به خود می شوند که متوجه عزل خویش توسط خوانده می گردند.

الزام به تنظیم سند رسمی (۷ نکته کاربردی)

بنا به مراتب مذکور در بندهای فوق،…

به عبارت دیگر، به موجب اسناد شماره ۱..۶۷ و ۶۳… و ..۰۵۸ موکلین در ازای وجهی بسیار بخس (حدود ۲ میلیون تومان) که اتفاقاً هیچ وقت هم پرداخت نشده است و هم چنین دریافت تسهیلات از بانک مسکن، صورتاً ملک خود را به خوانده محترم منتقل نموده، ولیکن حق استرداد را برای بازه زمانی پس از بازپرداخت تسهیلات بانکی و اجور عقب افتاده و زیان دیر کرد، به موجب وکالتنامه های ۶۳۰.. و ۶۳۰.. ، حفظ نموده اند که متاسفانه ظاهرا با تبانی با سردفترحق عزل ساقط نشده وموکلین که جاهل به مسائل حقوقی بوده اند نیز به این نکته مهم توجه ننموده و خوانده محترم با سوء استفاده از این موضوع پیش از اعمال وکالت، موکلین را عزل نموده اند.

محرز و مبرهن است که عمل حقوقی واقع شده ….

زیرا؛ اولاً؛ آخرین اراده متعاقدین در سند رسمی شماره ۱۶۴.. به منصه ظهور رسیده و ممهور گشته است که ….

ثانیاً؛ خوانده محترم در اقرار نامه شماره ۶۳.. اقرار به …

که بعد از حضور اقرار نموده که وکلاء می تواند …. از تسهیلات بانک فوق جهت خریداری و ابتیاع پلاک موضوع وکالتنامه های یاد شده استفاده نمایند و کلیه قبوض و رسیدها که به تأیید بانک مزبور برسد مورد قبول موکل است و …

در واقع، موکلین ملک خود را…

ثمن معامله را نیز ثمن بسیار بخس تعیین می نمایند و ملک به صورت وثیقه در گرو بانک قرار می گیرد و بنا بر این می شود که پس از بازپرداخت کلیه اقساط بانکی (که باید هم به تأیید بانک رسیده باشد)، یعنی به عبارت دقیق تر، ….
ثالثاً؛ ثمن بخس، یعنی فروش یک دستگاه آپارتمان۹۰ متری با انباری ۲ متری در تهران در مقابل ثمن تقریباً ۲ میلیون تومانی، خود اماره ای بسیار محکمی بر عدم قصد واقعی طرفین در انتقال و قابل استرداد بودن مبیع پس از تسویه تسهیلات بانکی توسط موکلین می باشد.

چه این که به استناد مبایعه نامه های پیوستی واضح است که قیمت هر متر ملک در منطقه ای که آپارتمان موصوف در آن جا واقع است، حدود ۳۰ میلیون تومان بوده است. ولیکن، ثمن معامله متنازع فیه (تقریباً ۲ میلیون تومان)ارزش یک متر انباری را نیز دارا نمی باشد چه برسد به آپارتمان و انباری آن!!

در همین راستا، و برای کشف حقیقت تقاضای ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین قیمت مبیع حین المعامله و هم چنین انجام تحقیقات محلی از مشاوران املاک محل برای روشن شدن قیمت مبیع در حین المعامله مورد استدعاست.

خامساً؛ با مداقه در قرارداد وکالتنامه شماره ۶۳..۶ و ۶۳..۸ مشخص می شود که قصد خوانده محترم دست گیری از موکلین در اخذ تسهیلات بانکی بوده است نه خرید قطعی ملک.

در نتیجه، مسلم و محتوم است که قصد طرفین …

. از طرفی، ریاست محترم دادگاه مستحضر هستند که در عقود معوض، هیچ ضرورتی وجود ندارد که عوض عاید کسی شود که معوض را می گیرد.

لذا، موکلین، ملک خود را به منظور استقراض،آنهم با واسطه خوانده محترمه ردیف اول و با صورت سازی، در وثیقه بانک قرار داده و از تسهیلات استفاده نموده اند.حال که مثل قرض خود را پرداخت نموده و ملک خود را نیز از رهن بانک فک کرده اند، ملکیت آنان باید به حال سابق اعاده شود.

هر چند در زمان اعاده ملکیت به موکلین خوانده با سوء استفاده از جهل قانونی موکلین، وکلا را عزل و وکالت در استرداد مبیع نیز با مانع مواجه شده است ولیکن از آنجائیکه آپارتمان موکلین به خوانده محترم تملیک نشده و صرفاً در وثیقه بوده و اتفاقاً با پرداخت مثل قرض از وثیقه نیز آزاد و فک رهن شده است. لذا، رفع مانع و اعاده ملکیت به موکلین از محضر ریاست محترم مورد تمناست.

والا، خوانده محترم بدون سبب شرعی و قانونی دارا شده است که در حقوق ما ممنوع می باشد(مستنبط از ماده ۳۱۹ قانون تجارت به عنوان مصداقی از قاعده منع دارا شدن بلاجهت) زیرا، بدون پرداخت هیچ گونه وجهی مالک یک باب آپارتمان گردیده و موکلین نیز نه تنها اپارتمان خود را از دست داده اند که هیچ، بلکه تسهیلات دریافتی خوانده محترم را پرداخت کرده اند که در حقیقت عوض و معوض از کیسه نامبردگان رفته است!

با توجه به الغای آثار تملیکی…

در این جا نیز از آنجائیکه موکلین مالک واقعی آپارتمان موصوف بوده اند پس از زمان انتقال با حق استرداد و شرطی اقدام به پرداخت مالیات و عوراض ملک نموده اند که به پیوست تقدیم می گردند.

بنا به مراتب فوق، و از آنجائی که متعاقدین اساساً قصد نقل و انتقال و تملیک را نداشته و صرفاً قصد …

و از آنجائی که مقنن آثار تملیکی …

که این امر یعنی مبنای حکم مقنن نیز تنها غلبه نبوده و درواقع القای اثر تملیکی معاملات با حق استرداد و شرطی و رهنی یا بیع قطعی با وکالت و غیره نوعی اماره و مبتنی بر ظاهر نیست، تا امکان اثبات خلاف آن وجود داشته باشد.

 بلکه الغای اثر تملیکی این گونه معاملات به شیوه قواعد ماهوی بوده که امکان اثبات خلاف آن هم ممکن نیست.

لذا، از محضر ریاست محترم دادگاه تقاضای دعوت از خواندگان محترم به دادرسی و رسیدگی و صدور حکم مبنی بر …..با وکالت در فسخ معامله و انتقال ملک به موکلین و هم چنین تقاضای صدورحکم مبنی بر اعلام فسخ معامله با … موضوع سند رسمی شماره …و هم چنین صدور حکم به اعاده وضع مالکیت خواهان ها به حالت سابق و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک به نام موکلین به استناد ماده ۳۳ و ۳۴ و بعد قانون ثبت و سایر اصول حقوقی و مقررات قانونی دیگر به انضمام کلیه خسارات قانونی از جمله حق الوکاله وکیل از باب تسبیب مورد استدعاست.

 

برای دسترسی به مقاله اعلام وقوع معامله و فسخ معامله صوری و سایر مقالات می توانید به سایت وکیل تهران بخش مقالات مراجعه نمایید

همچنین برای خواندن مقالاتی چون “ اثبات وقوع بیع : از زبان وکیل پایه یک دادگستری” و “ربا با توسل به معامله صوری : هر آن چیزی که باید بدانید!” بر روی لینک ها کلیک بفرمائید