نکته های حقوقی محاسبه کسری یا مازاد مساحت ملک

نام قرارداد پیش فروش ملک را شنیده ایم این قرارداد برای  فروش ساختمان های نیمه کاره  یا ساختمانهایی که در اینده ساخته خواهد شد تنظیم می شود . ساختمان فروخته شده باید مشخصات پیش بینی شده در قرارداد را داشته باشد از جمله این مشخصات متراژ تعیین شده می باشد لکن ممکن است به دلایلی ملک ساخته شده کمتر یا بیشتر از مساحت مورد توافق باشد.

عموما متراژ ملک پیش فروش شده در قرارداد به صورت تقریبی ذکر می شود و ممکن است کمتر یا بیشتر از مساحت مندرج در قرارداد باشد که برای  برون رفت از این مشکل “قانون پیش فروش اپارتمانها ” راهکار و راه حل تعیین نموده است تا بتوان اختلاف حادث شده را به صورت قانونی حل و فصل نمود.

«قانون پیش فروش آپارتمان ها» در سال ۱۳۸۹ تصویب شد که هدف عمده این قانون حمایت بیشتر از حقوق «پیش خریدار»  می باشد و منافع وی را حمایت می نماید.

به موجب ماده ۷ این قانون:

« درصورتیکه مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه ‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لکن چنان چه مساحت بنا تا پنج درصد مازاد بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را نداشته و در صورتیکه بیش از پنج درصد باشد فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد».

به موجب قانون پیش فروش آپارتمان، چنانچه اختلاف مساحت مندرج در قرارداد با متراژ نهایی ملک در صورتمجلس تفکیکی تا ۵ درصد یا معادل آن باشد، هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را ندارند، لکن اگر اختلاف بیش از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد؛ در اینخصوص تفاوتی نمی کند که متراژ واقعی ملک کمتر باشد یا بیشتر.

نحوه محاسبه کسری مساحت ملک:

ملک فروخته شده ممکن است دارای مساحت کمتری از متراژ مشخص شده در قرارداد باشد. این کسری مساحت بوسیله صورتمجلس تفکیکی مشخص می شود.

اگر مساحت ملک کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار دو راهکار دارد یا می تواند به استناد کسری مساحت قرارداد را فسخ نموده و ثمن پرداختی را مسترد نماید یا اینکه به قرارداد پایبند مانده و تفاوت قیمت کسری متراژ را بر مبنای قیمت روز بنا که به موجب نظریه کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود از پیش فروشنده مطالبه نماید

چنانچه کسری مساحت بیش از پنج درصد باشد فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد زیرا در نص صریح قانون حق فسخ تنها برای خریدار پیش بینی شده است.

بنابراین اگر مساحت واقعی کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او بدهد.

نحوه حل اختلاف مازاد مساحت:

در صورتیکه مساحت ملک مازاد از متراژ مقرر در قرارداد باشد پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و فقط حق دریافت قیمت اضافه مساحت را دارد

از سویی چون این اختلاف متراژ ناشی ازعمل خود فروشنده بوده و اشتباه از جانب خود وی بوده حسب قاعده اقدام تنها می تواند قیمت اضافه مساحت را بر مبنای مبلغ تعیین شده در قرارداد دریافت نماید و حق دریافت قیمت روز ملک را ندارد بنابراین چه ملک کمتر از ۵ درصد یا معادل آن یا بیشتر از پنچ درصد مازاد مساحت داشته باشد اولا حق فسخی در هیچ حالت برای پیش فروشنده متصور نیست ثانیا نیازی به کارشناسی ملک در اینخصوص وجود ندارد و ملاک محاسبه قیمت همان قیمت قراردادی است و پیش خریدار باید همان قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش را به فروشنده بپردازد حتی اگر زمان زیادی از قرارداد گذشته باشد.

بنابراین اگر مازاد مساحت تا ۵ درصد یا کمتر از متراژ مقرر در قرارداد باشد حتی پیش خریدار هم حق فسخ را ندارد تنها پیش فروشنده می تواند دعوای مطالبه مابه التفاوت قیمت را علیه پیش خریدار طرح نماید.

مرجع صالح به رسیدگی :

ماده ۲۰ قانون پیش فروش مرجع حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قرارداد را به مرجع داوری سپرده است اما چون آیین نامه مربوط به این ماده هنوز تصویب و اجرایی نشده است لذا طبق اصول کلی حقوقی و قانونی اساسی که دادگستری را مرجع تمام تظلمات می داند باید به اصل رجوع نمود و در این خصوص دعوای اختلاف متراژ در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.

موضوع این دعوا چون مطالبه وجه و منقول می باشد در محل اقامت خوانده یا محل عقد قرارداد یا محل اجرای تعهد قابل طرح است لذا لزومی به طرح دعوا در محل وقوع ملک وجود ندارد.

تاثیر توافق طرفین در خصوص حل اختلاف کسری مساحت:

در صورتیکه در قرارداد پیش فروش طرفین نحوه محاسبه اختلاف مساحت را با توافق مشخص نموده و قیمت را تعیین کرده باشند و کسری یا اضافه مساحت کمتر از ۵ درصد یا معادل آن باشد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی توافق مذکور معتبر و لازم الاجرا بوده و بر همین مبنا و قیمت توافق شده اختلاف حل و فصل می شود و پیش خریدار تنها همان مبلغ قراردادی را می تواند مطالبه نماید.

درغیر اینصورت اگر کسری مساحت بیشتر از ۵ درصد باشد و پیش خریدار نخواهد از حق فسخ خویش استفاده نماید ملک کارشناسی شده و بر مبنای قیمت روز ملک حکم به پرداخت مابه التفاوت داده می شود.

زیرا به جهت گذشت مدت طولانی از زمان تنظیم قرارداد پیش فروش و تکمیل و تحویل ساختمان قیمت ملک تغیر فاحش نموده و در صورت عدم امکان دریافت قیمت روز، پیش خریدار متضرر و مغبون می شود.

نحوه محاسبه کسری یا مازاد مساحت ملک و متراژ آن:

در محاسبه کسری یا مازاد بودن مساحت ، فقط مساحت قسمت اختصاصی ملاک محاسبه است و مساحت قسمت های مشاع ساختمان در اینخصوص موثر نیست و لحاظ نمی گردد

برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید به سایت وکیل تهران مراجعه کنید.

تعدیل اجاره بها ملک های تجاری چگونه است؟

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد با انقضای موعد اجاره امکان تخلیه ملک جز در شرایط استثنایی مقدور نیست و اجاره خود به خود تمدید می گردد و چنین اجاره هایی سالیان سال پابرجاست نظر به اندک بودن میزان اجاره مقرر و طولانی بودن موعد اجاره قانوگذار جهت رعایت عدالت امکان تعدیل اجاره بها را برای طرفین مخصوصا موجر مقررداشته است.

در این مقاله شرایط این دعوا بررسی می گردد.

به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶:

«موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره ‌بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره‌ بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد»

شرایط قانونی لازم برای طرح دعوا:

۱- انقضای مدت اجاره

حسب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر تعدیل اجاره بها اولین شرط تعدیل انقضای مدت اجاره است.

۲- سپری شدن سه سال تمام شمسی از تاریخ تعدیل قبلی

شرط بعدی انقضای ۳ سال از تاریخ آخرین حکم قطعی مبنی برتعدیل سپری شده باشد.

۳- احراز رابطه استیجاری

مبدا سه سال مورد نظر قانون از چه زمانی شروع می شود؟

در خصوص اینکه ملاک انقضای مدت سه سال جهت طرح دعوای تعدیل، تاریخ تقدیم دادخواست است یا تاریخ صدور حکم نظریات به شرح ذیل صادر شده است.

پاسخ اکثریت قضات:

با توجه به صراحت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، ملاک، تاریخ مذکور در حکم است که قطعاً این تاریخ با توجه به خواسته خواهان در حکم قید می‌گردد و چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست در حکم قید خواهد شد.

پاسخ کمیسیون نشست قضایی

نظر به اینکه از جمله آثار حکم، کاشفیت آن از وجود حق در زمان تقدیم دادخواست می باشد، از آنجاییکه در حکم تعدیل اجاره بها ودر متن آن باید نرخ عادله روز تقدیم دادخواست قید و تصریح گردد و به همین اعتبار موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را نیز ضمن تقدیم دادخواست تعدیل مطالبه نماید در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، لذا مهلت انقضای مدت ۳ سال جهت طرح دعوای تعدیل تاریخ مقرر در حکم قطعی است (تاریخی که در متن رای قید می‌شود) نه تاریخ صدور حکم قطعی یا تاریخ تقدیم دادخواست و بدیهی است که با توجه به مراتب فوق، چنانچه تاریخ در متن حکم قید نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست ملاک است.

در طرح این دعوا احراز رابطه استیجاری بین طرفین دعوا الزامی می باشد که وجود اجاره نامه یا اثبات رابطه استیجاری شفاهی مثبت رابطه استیجاری است.

این دعوا معمولاً در دادگاه محل وقوع عین مستاجره محل کسب یا پیشه یا تجارت اقامه می‌شود.با عنایت به مبالغ اندک عرفی تعیینی در اجاره نامه های مشمول قانون ۵۶ اکثریت دعاوی تعدیل اجاره از حیث مبلغ در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می باشد.

تعدیل اجاره مقرر در قانون سال ۱۳۵۶ مختص املاک تجاری است و نمی توان به استناد قیاس از این قانون برای تعدیل اجاره محل های مسکونی استفاده نمود.

تعدیل زمانی قابل اعمال است که اجاره بهای ملک مشخص است و اختلافی نیز این حیث بین طرفین وجود ندارد.

حسب مقررات قانونی تعدیل تنها از تاریخ تقدیم دادخواست میسر می‌باشد لذا به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته ترتیب اثر داده نمی‌شود.

در خصوص اجاره های ماه های گذشته حسب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنانچه مدت زمان زیادی از انقضای موعد اجاره گذشته باشد و مستاجر اجاره‌ را پرداخت نکرده باشد موجر می تواند درخواست مطالبه  اجرت‌المثل ایام گذشته را معادل اجرت‌المسمی همچنین مطالبه خسارت تاخیر تادیه را مطرح نماید

مضافا امکان درخوست صدور حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم نیز وجود دارد.

تعدیل اجاره بها- وکیل پایه یک دادگستری تهران آمنه آقاعلی

مالی یا غیرمالی بودن دعوا:

در خصوص مالی یا غیرمالی بودن این دعوا اختلاف نظر وجود داشت معاونت آموزش قوه قضاییه، این دعوا را غیرمالی دانست اما اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۹۸۴/۷ ـ ۲/۳/۶۱ این دعوا را مالی دانست. به نظر این اداره، چون دادگاه مبلغ و میزان اجاره‌ بها را بعد از رسیدگی تعیین می‌کند و مبلغ تعیین‌شده حسب ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر از تاریخ تقدیم دادخواست قابل اجرا می باشد، لذا این دعوا، دعوای مالی محسوب می شود.

لکن از آنجاییکه در این دعوا فقط میزان اجاره‌ بها تعیین می‌شود و اگر مابه التفاوت آن مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه تنها حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بهای فعلی و قبلی را نمی‌دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است، موجه ‌تر به نظر می‌رسد.

نحوه رسیدگی به دعوا:

جهت تعیین مبلغ اجاره موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع خواهد شد کارشناس بر مبنای ملاک هایی از جمله عرف محل ، دریافت یا عدم دریافت سرقفلی توسط موجر، مدت اجاره، وضعیت ملک ،میزان اجاره‌ توافق شده یا تعیین شده در سال‌های گذشته، شاخص تورم و دیگر موارد مبلغ اجاره را تعیین می نماید.

توافق طرفین بر اسقاط حق تعدیل چه حکمی دارد؟

قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ از جمله قوانین آمره بوده که طبق ماده۳۰ قانون مذکور توافق برخلاف ان باطل می باشد لذا چنانچه  ضمن عقد اجاره، شرط شده باشد که موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد، چنین شرطی صحیح و قابل اجرا نیست، این توافق شرطی باطل بوده و دادگاه می تواند برخلاف شرط حکم به کاهش یا افزایش اجاره صادر نمایند.

تعدیل توافقی چه حکمی دارد؟

برخی مواقع موجر و مستاجر ضمن عقد قرارداد اجاره هایی که برای چندین سال منعقد می شود شرط می‌نمایند که هر سال اجاره مبلغ معینی یا درصد مشخصی مثلاً ۳۰ درصد  در یکسال و ۴۰ درصد در سال دیگر و… افزایش یابد در خصوص اعتباریا عدم اعتبار چنین شرطی جای تردید وجود دارد

از سویی این توافق خلاف صریح مقرره  ماده ۴  قانون موجر و مستاجر ۵۶ بوده و با شرایط تعدیل پیش‌بینی شده در این  ماده مخالف است

اما از سوی دیگرباید عنوان نمود  که شرایط مقرر در این ماده  صرفا جهت طرح دعوی مقرر شده و شرایط صحت طرح دعوا را پیش بینی نموده است و توافق  به افزایش اجاره به مبلغ معینی موافق عمومات از جمله ماده ۱۰ قانون مدنی و توافقی خصوصی و محترم می باشد لذا به نظر می رسد  درج چنین شرطی صحیح و لازم الاجرا می باشد.

حکم صادره در دعوای تعدیل قابل تجدیدنطر است یا نه؟

قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶  رای صادره در نتیجه تعدیل را  قطعی اعلام  نموده است اما از آنجا که حسب ماده ۳۳۱ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مبحث مقررات تجدیدنظر از احکام حقوقی مقرر داشته است: «احکام زیر قابل تجدیدنظر است: الف – دعاوی مالی که خواسته آن از سه میلیون ریال متجاوز است ب- کلیه احکام صادره در دعاوی غیر مالی ….»

با عنایت به اینکه قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به قانون موجر و مستاجر موخر التصویب بوده لذا  قانون ایین دادرسی مدنی ناسخ قانون موجر مستاجر در خصوص قطعی بودن رای تعدیل بوده و این قانون حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بوده لذا رای صادره در خصوص تعدیل قابل تجدیدنظر خواهی است.

به موجب نظریه مشورتی شماره ۱۰۲۸/۷ مورخه ۱۲/۱۲/۷۳ اداره حقوقی قوه قضاییه احراز مالکیت متقاضی در این دعوا لازم نیست.

نحوه اجرای رای:

آرای صادره از دادگاه ها  در مورد تعدیل و افزایش اجاره بها احکامی اعلامی هستند و نیاز به صدور اجراییه ندارد. لکن چنانچه ما به التفاوت اجاره نیز درخواست و مورد صدور حکم باشد، اجرای این قسمت از رای نیازمند صدور اجراییه است و حکم تاسیسی محسوب می گردد.

برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید به سایت آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران مراجعه کنید.

نمونه شکواییه مزاحمت ملکی و توهین و تهدید

زندگی آپارتمان نشینی و مجاورت نزدیک محل های سکونت مشکلات و مزاحمت های ملکی درگیری هایی را بین همسایگان ایجاد نموده که تعدادی از آین مزاحمت ها در قوانین کیفری جرم انگاری شده و در صورت اثبات برای متهم مجازات تعیین خواهد شد زیرا هدف از وضع قوانین در هر کشوری حفظ حقوق فردی و اجتماعی افراد جامعه و ملزم نمودن دیگران به احترام به این حقوق می باشد. در ادامه نمونه پرونده ای کیفری با عنوان مزاحمت ملکی و توهین و تهدید بازخوانی می شود. شکواییه: شاکی:… مشتکی عنه: ….. موضوع :
1- ایجاد مزاحمت ملکی
2- فحاشی واستعمال الفاظ رکیک
3- افترا
4- تهدید محل وقوع جرم: …
دلایل: ۱- گزارش پلیس ۱۱۰
4- تقاضای تحقیق محلی ۵- استعلام از سوابق پرونده های مشتکی عنه شاکی با طرح شکواییه ای عنوان داشته است : اینجانب ساکن واحد یک در آپارتمان محل وقوع جرم می باشم. مشتکی عنه مستاجر واحد ۲ می باشند . فاقد شغل بوده و تمام ۲۴ ساعت شبانه روز را درخانه می باشند و با سرک کشیدن ۲۴ ساعته در زندگی و مسائل خصوصی مالکین ساختمان و نیز همسایگان مجاور موجبات سلب اسایش عمومی همسایگان را فراهم آورده است و هر روز در حال مشاجره و فریاد و استعمال الفاظ رکیک و مجادله با دیگران می باشد به نحویکه سرو صدای ایشان و استعمال الفاظ رکیک موجب اذیت و آزار همسایگان شده و کل کوچه از رفتارهای نامناسب ایشان شاکی می باشند. ایشان بارها با پوشش نامناسب(شلوارک و رکابی) در راه پله که مکان مشاع است ظاهر می شوند. مدتهاست مشاعات ساختمان را پر از وسایل و ضایعات شخصی نموده و درحال حاضر نیز وسایل شخصی و ضایعات خویش را در پارکینگ قرار داده اند .

متاسفانه چون بیکارهستند و تمام مدت در خانه می باشند با دوربین موبایل خود از همسایگان فیلم برداری نموده و هتک حریم خصوصی می نمایند. هر بار که با کسی بحثشان می شود در راه پله و درمشاعات ساختمان الفاظ بسیار رکیک و زشت به کار می برند که همسایگان بارها به جهت این الفاظ بسیار زشت و رکیک به وی تذکر داده اند اما موثر واقع نشده است. سال گذشته بابت استفاده غیرقانونی مشتکی عنه از مشاعات ساختمان طرح شکایت شده که در جلسه سازش در شورای حل اختلاف مشتکی عنه ضمن پذیرش اتهامات، تعهد به اصلاح رفتار در مرجع قضایی را مکتوب نمودند و پرونده مختومه و ناچار شدند مبل شکسته، گلدانها و یخچال و … را از پشت بام و راهرو و پارکینگ جمع نمایند. اما باز متاسفانه باز هم مشاعات پر از وسایل و ضایعات ایشان است. ۶- ایشان هر روز حداقل یکبار و گاهی دو بار غذا از بیرون سفارش می دهند که علیرغم تذکر چندین باره بسیاری از واحدها (به جهت امنیت ساختمان) که هیچ پیکی حق ندارد وارد ساختمان شود و هر واحد موظف است وسایل خود را جلوی درب ورودی ساختمان تحویل گیرد، توجهی به این مهم ننموده و به طور متوسط در هر روز دو الی سه بار ۲ یا ۳ انسان غریبه داخل آپارتمان می آیند و این عمل ایشان موجب پایین امدن امنیت ساختمان می گردد و افراد غریبه متعددی برای تحویل غذا، یک بسته نان لواش،  چند عدد تخم مرغ، یا مقداری میوه و…وارد ساختمان می شوند. به جهت این رفتارهای نامناسب و غیر اخلاقی و غیرقابل تحمل چندین بار همسایگان از ایشان شکایت کیفری نموده و هر بار در مراجع قضایی تعهد به اصلاح رفتار نموده اند ولیکن متاسفانه تا یک ماه اندکی رفتار ایشان بهتر شده اما مجدد باز همین رفتارها به شدت بیشتر تکرار می شود.

تقاضای استعلام از پرونده کلاسه و مفاد شکایت و تعهد نامبرده را دارم. در مورخه ۲۲-۰۵-۱۴۰۰ حوالی ساعت ۸ شب مشاجره خانوادگی بین مشتکی عنه و همسر ایشان شروع شده که داد و فریاد و صدای شکستن ظروف و الفاظ رکیکی که بین زن و شوهر رد و بدل شد مخل اسایش همسایگان شده و این مشاجره و دعوای خانوادگی تا ساعت ۱۰و نیم ادامه داشت که با تماس با پلیس ۱۱۰  مامور کلانتری به درب ساختمان مراجعه و ضمن اخطار به مشتکی عنه  موضوع را  گزارش نمودند بعد از رفتن مامور مشتکی عنه با مشت و لگد به درب ورودی واحد اینجانب هجوم آورده و اقدام به  فحّاشی، استعمال الفاظ رکیک و تهدید به قتل نمودند که همه همسایگان شاهد بوده و نیز مجددا با پلیس ۱۱۰ تماس گرفته شد و اقدامات مجرمانه مشتکی عنه  مجدد صورتجلسه شد. (ایجاد مزاحمت ملکی و قحاشی و استعمال الفاظ رکیک و تهدید  موضوع مواد ۶۱۸  و ۶۹۹ و ۶۰۸ قانون مجازات اسلامی) متاسفانه نامبرده در حدود۲ سال است که با ایجاد تمام رفتارهای غیرقانونی و غیر اخلاقی مذکور  سر وصدا بلند کردن صدای تلویزیون وباز گذاشتن درب، بحث و جدل با همسایگان، اختلافات خانوادگی بین خود و داد و فریاد تا ساعت ۲ نیمه شب و … مخل امنیت و اسایش ساکنین ساختمان شده اند که به جهت حرمت همسایگی در طی این سالها گذشت نموده ایم.

نمونه شکواییه مزاحمت های ملکی و توهین و تهدید

لکن این مزاحمتها به حدی رسیده که از تحمل خارج شده است و زندگی را در جوار ایشان دشوار نموده است. جهت اثبات امر تقاضای تحقیق محلی از همسایگان ساختمان و ساختمانهای مجاور در خصوص سوء رفتارهای مشتکی عنه دارم. مضافا تقاضای استعلام از سوایق ایشان و پرونده های نامبرده در مراجع قضایی به شرح مذکور را دارم نظر به اینکه اقدامات مشتکی عنه مشمول عناوین مجرمانه متعدد می باشد و با توجه به سوابق انجام جرایم مذکور و تکرار جرم مستند به مواد ۱۳۲ قانون مدنی و ۶۰۷ و ۶۱۸ و ۶۹۷ و ۶۹۹ قانون مجازات کتاب تعزیرات و سایر قوانین مربوطه تقاضای اشد مجازات نامبرده را دارم. ماده ۱۳۲ قانون مدنی ” کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف بوده و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد .” ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی: «هر کس با هیاهو و جنجال یا حرکات غیرمتعارف یا تعرض به افراد موجب اخلال نظم و آسایش و آرامش عمومی گردد یا مردم را از‌کسب و کار بازدارد به حبس از سه ماه تا یک سال و تا (۷۴) ضربه شلاق محکوم خواهد شد.»

وکیل پایه یک دادگستری تهران آمنه آقاعلی – نمونه شکواییه مزاحمت ملکی

ماده ۶۹۷ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات: «هر کس به وسیله اوراق چاپی یا خطی یا به وسیله درج در روزنامه و جرائد یا نطق در مجامع یا به هر وسیله دیگر به کسی امری را‌صریحاً نسبت دهد یا آن‌ها را منتشر نماید که مطابق قانون آن امر جرم محسوب می‌شود و نتواند صحت آن اسناد را اثبات نماید جز در مواردی که ‌موجب حد است به جزای نقدی درجه شش محکوم خواهد شد.» ماده ۶۰۸ (اصلاحی مطابق قانون کاهش مجازات حبس تعزیری) «توهین به افراد از قبیل فحاشی و استعمال الفاظ رکیک چنانچه موجب حد قذف نباشد دارای مجازات جزای نقدی درجه شش خواهد بود.» ماده ۶۶۹ قانون مجازات اسلامی،: « هرگاه کسی دیگری را به هر نحو تهدید به قتل یا ضررهای نفسی یا شرفی یا مالی و یا به افشای سری نسبت به خود یا بستگان او نماید ، اعم ازاینکه بدین واسطه تقاضای انجام امر یا ترک فعلی را نموده یا ننموده باشد ، به مجازات شلاق تا ۷۴ ضربه یا زندان از دو ماه تا دو سال محکوم خواهد شد» «قرارموقوفی تعقیب» دادستان و رئیس محترم دادسرای عمومی و انقلاب … درخصوص ، شکایت … فرزند … علیه … دایر بر: ایجاد مزاحمت ملکی پرونده در مسیر تحقیقات قرار گرفت، لذا نظر به عدم مالکیت شاکی بر ملک و در نتیجه ذینفع نبودن وی در طرح شکایت و به لحاظ این که بزه معنونه مستندا به ماده۱۰۴ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ از جمله جرایم قابل گذاشت و نیازمند به شکایت شاکی خصوصی است و در مانحن فیه شاکی سمتی در طرح دعوی به لحاظ عدم مالکیت ندارد مستندا به ماده ۲۸۳ و بند پ ماده ۳۸۹ و م ۱۳ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲قرار موقوفی تعقیب متهم/متهمین صادر و اعلام می گردد.

قرار صادره به موجب بند الف ماده ۲۷۰ و ۲۷۱ قانون فوق الذکر ظرف مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ، به تقاضای شاکی قابل اعتراض در دادگاه کیفری دو تهران است. رای دادگاه درخصوص اتهام آقای … فرزند .. متولد .. فاقد سابقه کیفری  آزاد با قرار التزام به حضور، دایربر توهین به اشخاص عادی ، دادگاه توجها به محتویات پرونده وکیفرخواست صادره ازدادسرای عمومی وانقلاب تهران وشکایت آقای … و تحقیقات محلی انجام شده توسط مامورین انتظامی و شهادت شهود ودفاعیات بلاوجه متهم دردادسرا وعدم حضور درجلسه دادگاه علیرغم ابلاغ به وی وسایرقرائن وامارات موجود بزه انتسابی به نامبرده محرز ومستندا به ماده ۶۰۸ قانون مجازات اسلامی نامبرده رابه ۶۰ میلیون ریال جزای نقدی محکوم می نماید. رای صادره غیابی وظرف بیست روز پس ازابلاغ قابل واخواهی دراین شعبه و سپس ظرف بیست روز دیگر قابل اعتراض درمحاکم تجدیدنظراستان تهران میباشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد نمونه شکواییه مزاحمت ملکی و توهین و تهدید می توانید به سایت وکیل دادگستری تهران آمنه آقاعلی مراجعه کنید. همچنین برای کسب اطلاعاتی در مورد باقی مباحث قضایی می توانید به سایت دادگستری کل استان تهران نیز مراجعه کنید.

چگونه مهریه را مطالبه نماییم؟

سوالی که به جهت ممنوعیت پذیرش دعوای مطالبه مهریه در دادگاه خانواده و لزوم طرح و تشکیل پرونده در اجرای ثبت اسناد رسمی لازم الاجرا،به کرات پرسیده می شود.

در این مقاله توضیحاتی مفید در خصوص مطالبه مهریه از اجرای ثبت ارائه می گردد.
با واقع شدن عقد و ثبت آن در دفتر ازدواج، زن مالک تمام مهریه تعیینی می شود اما نصف آن بعد از وقوع عقد ونیم دیگر بعد از رابطه زناشویی در مالکیت زوجه استقرار می یابد. بنابراین اگر زوجه قبل از نزدیک طلاق بگیرد مستحق نیمی از مهریه می باشد. از سویی اگر مهریه به صورت عندالاستطاعه تعیین شده باشد، زن باید از لحاظ مالی، توانایی و استطاعت یا تمکن مرد را جهت پرداخت ثابت نموده تا بتواند مهریه را دریافت نماید و همچنین اگر برای مهریه مدتی معین شده باشد زوجه باید برای مطالبه مهریه تا انقضای آن مدت صبر نماید. مثلا عقد نکاح در سال ۹۹ واقع شود اما شرط شود که مهریه به تعداد ۳۰۰ عدد سکه طلای تمام بهارازادی در سال۱۴۰۱ به ذمه زوج تعلق می گیرد.

مقاله مرتبط : قانون جدید مهریه : دانستنی های حقوقی مهم!

چگونه مهریه را مطالبه نماییم؟- دعوای مطالبه مهریه- آمنه آقاعلی وکیل دادگستری

نحوه وصول مهریه از اجراییات ثبت چگونه است؟

عقدنامه از لحاظ قانونی یک سند رسمی محسوب می شود که همچون سایر اسناد رسمی، قابلیت صدور اجراییه را از طریق اجرای ثبت اسناد رسمی لازم الاجرا دارا می باشد. بنابراین جهت وصول صداق می توان از اجراییات ثبت اقدام نمود.
سابقا امکان مطالبه مهریه از دادگاه خانواده نیز وجود داشت و زن در انتخاب دادگاه یا اجراییات ثبت مخیر بود لکن به موجب بند ب ماده ۱۱۳ قانون برنامه ششم توسعه کشور، درخصوص اسناد لازم الاجرا و مخصوصا مهریه ای که در عقدنامه ثبت شده، زوجه باید ابتدئا برای وصول آن به اجرای ثبت مراجعه و بعد از انقضای شش ماه از تاریخ درخواست اجراییه، چنانچه امکان وصول محکوم به، مقدر نگردید با انصراف از پرونده و اخذ گواهی از اجراییات ثبت، می تواند برای اقامه دعوا و مطالبه مهریه به دادگاه خانواده مراجعه نماید.

بند ب ماده ۱۱۳ قانون برنامه ششم توسعه مقرر داشته است: مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا از طریق ادارات اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجرا می گردد. ادارات مذکور موظفند بلافاصله پس از تقاضای اجراییه نسبت به شناسایی و توقیف اموال مدیون اقدام نمایند. چنانکه مرجع مذکور نتواند ظرف مدت دو ماه از تقاضای اجرا، نسبت به شناسایی و توقیف اموال متعهد سند، اقدام نموده یا ظرف مدت شش ماه نسبت به اجرای مفاد سند اقدام کند متعهدله می‌تواند با انصراف از اجرای مفاد سند به محاکم دادگستری رجوع کند.

جهت صدور اجراییه زن باید به دفتر خانه ثبت کننده ازدواج، مراجعه و با تنظیم فرم مخصوصی که سردفتر در اختیارش قرار می دهد به همراه مدارک زیر تقاضای اجرای مفاد عقدنامه را نماید.

مدارک مورد نیاز:

شناسنامه و کارت ملی زوجه – کپی شناسنامه و کارت ملی زوج یا ارائه اطلاعات هویتی وی- اصل سند ازدواج – در صورتی که وکیل یا نماینده قانونی تقاضای صدور اجراییه دارد، باید مدرک مثبت سمت وی نیز ارائه گردد- تصریح به موضوعی که اجرای آن تقاضا شده است- معرفی اموال متعلق به متعهدعلیه و در صورت امکان ارائه مستندات آن از جمبه شماره حساب بانکی یا پلاک ثبتی ملک و غیره

سردفتر اوراق اجراییه را در سه نسخه تهیه و موضوع مورد اجرا را (مطالبه سکه، وجه نقد و … ) صراحتا در آن نوشته و یک نسخه از آن را به نشانی زوج که در سند ازدواج قید شده است از طریق پست سفارشی ارسال نماید.

از تاریخ ابلاغ اجراییه، زوج مکلف است ظرف ۱۰روز محکوم به را پرداخت نموده یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند از آن مقدورباشد .پس از انقضای این مدت اجراییات ثبت پرونده ای تشکیل و به درخواست زوجه با استعلام از ادارات و نهادها و مراجعی همچون بانک مرکزی، راهور یا اداره ثبت اسناد و املاک کشور و… اقدام به شناسایی و توقیف اموال زوج می نماید.

از سویی امکان ممنوع الخروج کردن مرد نیز مستند به ماده ۱۷ قانون گذرنامه مصوب ۱۳۵۷ در ارجاییات ثبت وجود دارد.
اموال شناسایی توقیف و اگر مشمول مشتثنیات دین باشد زوج می تواند نسبت به توقیف اعتراض و رفع بازداشت را تقاضا نماید.
اموال بازداشتی از طریق مزایده به فروش رسیده و مطالبات زوجه و نیم عشر( سهم دولت) پرداخت می شود.
در صورتی که اموالی شناسایی نشود امکان تقسیط محکوم به در اجراییات ثبت وجود ندارد و محکوم علیه باید درخواست اعسار و تقسیط محکوم به را در دادگاه مطرح نماید.

نحوه انصراف از پرونده در اجراییات ثبت:

اگر ظرف دو ماه از طرح پرونده، مالی از محکوم علیه شناسایی نشود و یا ظرف شش ماه از تاریخ صدور اجراییه کار به نتیجه نرسد به درخواست زوجه یا وکیل او گواهی مبنی برانصراف از عمیات اجرایی صادر و امکان مراجعه به دادگاه و اقدام از این مرجع میسر می گردد.

 چگونه مهریه را مطالبه نماییم؟ – دعوای مطالبه مهریه

آیا امکان صدور اجراییه برای وصول صداق مندرج در صیغه نامه وجود دارد؟

خیر، تنها سند ازدواجی که طبق مقرارت قانونی نزد سردفتر ازدواج تنظیم می شود سند رسمی بوده(عقد نامه) و قابلیت صدور اجراییه از اجرای ثبت را دارد. لذا نوشته ای که در طی مراسم عروسی(بله بران) به عنوان مستند مهریه تنظیم و امضا می شود، قابلیت صدور اجراییه را ندارد هر چند ورقه مذکور به امضا و مهر سردفتر نیز رسیده باشد. همچنین صیغه نامه تنظیمی توسط سردفتر در نکاح منقطع، سند رسمی محسوب نمی شود و نمی توان برای صداق مندرج در آن از جرای ثبت اقدام کرد بلکه زوجه برای مطالبه مهریه باید فقط به دادگاه خانواده مراجعه نماید.

آیا زوجه مکلف به پرداخت نیم عشر دولتی می باشد؟

چنانچه زوجه در هر مرحله از عملیات اجرایی منصرف شود و از پرونده انصراف دهد، حسب ماده ۹۸ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت از پرداخت حق الاجرا معاف است. این ماده مقرر داشته است: چنان چه زوجه بعد از صدور اجراییه در خصوص وصول مهریه و لازم‌الاجرا شدن(‌ اعم از اجراییه اسناد رسمی یا آراء محاکم و مراجع‌قضایی) به هر دلیلی از ادامه عملیات اجرایی منصرف شود از پرداخت نیم عشر دولتی معاف خواهد بود.

مقاله مرتبط: شرایط ندادن مهریه : در چه شرایطی به زن مهریه تعلق نمی گیرد؟

محتوای مرتبط: ثبت طلاق در «روز ملی ازدواج» ممنوع نیست

محتوای مرتبط : وکالت در طلاق چیست ؟– دعوای مطالبه مهریه

فک رهن چیست؟ نکات کاربردی دعوای فک رهن

دعوای فک رهن از زبان وکیل ملکی: اصطلاح فک رهن را بسیار شنیده اید. وقتی ملکی برای تضمین بازپرداخت وام یا دین و بدهی وثیقه طلبکار(چه شخص باشد و یا بانک) قرار می گیرد برای خریدچنین ملکی و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ابتدا باید آن را فک رهن کنید. در این مقاله نکات کاربردی این دعوای مهم ارائه می گردد.

تعریف فک رهن:

در اصطلاح حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از رهن می باشد که ممکن است مالک، ملک یا مال خود را بابت وام در رهن بانک قرار داده یا بابت دین و بدهی به‌ عنوان وثیقه در رهن شخص یا نهادی قرار داده باشد و حال که دین و بدهی پرداخت شده اما رهن گیرنده( مرتهن) حاضر به فک رهن ملک یا مال نیست؛ در چنین مواردی می توان دعوای الزام به فک رهن علیه مرتهن مطرح نمود تا به حکم دادگاه الزام به فک رهن شود.

زمانی مالک ملکی که در رهن است، ملک خود را به صورت عادی(مبایعه نامه) به شخص ثالث می فروشد یا ملکی پیش فروش شده و قبل از ساخت، در رهن بانک قرار گرفته است. در این حالت چون از جمله شرایط اصلی و لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال، آزاد بودن ملک یا اجازه مرتهن به انتقال است بنابراین اگر مالک یا همان فروشنده اقدام به فک رهن ننماید؛ امکان تنظیم سند به نام خریدار منتفی شده و خریدار یا پیش خریدار می تواند به عنوان ذی نفع دعوای فک رهن را مطرح نماید.

فک رهن، وکیل ملکی آمنه آقاعلی ، دعوای فک رهن

آیا فروش ملکی که در رهن می باشد صحیح است؟

بله ممنوعیتی ندارد. زیرا با رهن گذاشتن، ملک از مالکیت مالک خارج نمی شود بلکه رهن تنها برای مرتهن حق تقدم نسبت به بقیه طلبکاران ایجاد می نماید. بدین معنی که اگر بدهی پرداخت نشود ابتدا مرتهن باید طلب خود را از ملک دریافت نموده و اگر چیزی باقی ماند به بقیه طلبکاران می رسد.

دعوا در کجا باید مطرح شود؟

دعوای فک رهن از دعاوی وابسته به ملک بوده و باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن:

تا قبل از فک رهن نمی توان حکم به الزام به تنظیم سند را دریافت نمود و  آزاد بودن ملک شرط تنظیم سند می باشد و دعوای فک رهن یا باید ابتدائا و مستقل از تنظیم سند طرح شده و یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در یک دادخواست، فک رهن را در همان دادخواست مطالبه نمود.

نحوه اجرای رای:

بعد از صدور حکم و قطعیت آن، اجراییه صادر و در صورتی که محکوم علیه حکم را ظرف ۱۰ روز اجرا ننماید و بدهی خویش را برای فک رهن به مرتهن پرداخت ننماید؛ حسب ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند با تشکیل کلاسه اجرایی اموال محکوم علیه را معرفی و با فروش آن مبلغ دین را پرداخت و از مرتهن بخواهد که فک رهن نماید. چنانچه مالی از محکوم علیه شناسایی نگردد، محکوم له می تواند از مال خود بدهی را پرداخت یا از ثمن معامله( اگر نزدش موجود باشد) کسر نماید یا بعد از پرداخت مبلغ پرداختی را از محکوم علیه مطالبه نماید.

نکته:

اگر مرتهن اجازه فروش و انتقال مال مرهونه را به مالک بدهد یا خریدار از مرتهن اجازه تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را بگیرد؛ احتیاجی به طرح دعوای الزام به فک رهن نیست و سند با همان وضعیت رهن بودن به نام خریدار تنظیم و ملک در رهن مرتهن باقی می ماند.

نویسنده : آمنه آقاعلی وکیل ملکی