فک رهن چیست؟ نکات کاربردی دعوای فک رهن

فک رهن چیست؟ نکات کاربردی دعوای فک رهن

دعوای فک رهن از زبان وکیل ملکی:قطعا  اصطلاح فک رهن را بسیار شنیده اید. وقتی ملکی برای تضمین بازپرداخت وام یا دین و بدهی وثیقه طلبکار(چه شخص باشد و یا بانک یا شرکت) قرار می گیرد برای خرید چنین ملکی و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار، ابتدا لازم است آن را فک رهن کنید. در این مقاله نکات کاربردی این دعوای مهم ارائه می گردد.

تعریف فک رهن:

در اصطلاح حقوقی به معنای خارج ساختن یک ملک از رهن می باشد که ممکن است مالک، ملک خویش را بابت وام در رهن بانک قرار داده یا بابت دین و بدهی به‌ عنوان وثیقه در رهن شخص یا نهاد و ارگانی قرار داده باشد و حال که دین و بدهی پرداخت شده است اما رهن گیرنده( مرتهن) حاضر به فک رهن از ملک یا مال نیست؛ در چنین مواردی می توان دعوای الزام به فک رهن علیه مرتهن مطرح نمود تا به حکم دادگاه، الزام به فک رهن شود.

زمانیکه مالک ملکی که در رهن است، ملک خود را به صورت عادی(مبایعه نامه) به شخص ثالث می فروشد یا ملکی پیش فروش می شود و قبل از ساخت، جهت اخذ وام در رهن بانک قرار گرفته است. در این حالتها از جمله شرایط اصلی و لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال، آزاد بودن ملک از هر گونه بازداشت یا رهن بوده یا انتقال نیازمند اجازه مرتهن است. بنابراین چنانچه مالک یا همان فروشنده اقدام به فک رهن ننماید؛ امکان تنظیم سند به نام خریدار منتفی شده و خریدار یا پیش خریدار می تواند به عنوان ذی نفع دعوای فک رهن را مطرح نماید.

آیا فروش ملکی که در رهن می باشد صحیح است؟

بله فروش چنین ملکی ممنوعیتی ندارد. زیرا با رهن گذاشتن، ملک از مالکیت مالک خارج نمی شود بلکه رهن تنها برای مرتهن حق تقدم نسبت به بقیه طلبکاران ایجاد می نماید. بدین معنی که اگر بدهی پرداخت نشود ابتدا مرتهن باید طلب خود را از ملک دریافت نموده و اگر چیزی باقی ماند به بقیه طلبکاران می رسد(رهن حق تقدم برای مرتهن ایجاد می نماید).

دعوا در کجا باید مطرح شود؟

دعوای فک رهن از دعاوی وابسته به ملک بوده و باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن:

تا قبل از فک رهن نمی توان حکم به الزام به تنظیم سند را دریافت نمود و  آزاد بودن ملک شرط لازم برای تنظیم سند می باشد و دعوای فک رهن یا باید ابتدائا و مستقل از تنظیم سند طرح شده و یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در یک دادخواست، فک رهن را در همان دادخواست مطالبه نمود.

نحوه اجرای رای:

بعد از صدور حکم و قطعیت آن، اجراییه صادر و در صورتی که محکوم علیه حکم را ظرف 10 روز اجرا ننماید و بدهی خویش را برای فک رهن به مرتهن پرداخت ننماید؛ حسب ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند با تشکیل کلاسه اجرایی اموال محکوم علیه را معرفی و با فروش آن مبلغ دین را پرداخت و از مرتهن بخواهد که فک رهن نماید. چنانچه مالی از محکوم علیه شناسایی نگردد، محکوم له می تواند از مال خود بدهی را پرداخت یا از ثمن معامله( اگر نزدش موجود باشد) کسر نماید یا بعد از پرداخت دین، مبلغ پرداختی را از محکوم علیه مطالبه نماید.

نکته:

اگر مرتهن اجازه فروش و انتقال مال مرهونه را به مالک بدهد یا خریدار از مرتهن اجازه تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را بگیرد؛ احتیاجی به طرح دعوای الزام به فک رهن نیست و سند با همان وضعیت در رهن بودن به نام خریدار تنظیم و ملک در رهن مرتهن باقی می ماند.

نویسنده : آمنه آقاعلی وکیل ملکی