صفر تا صد معامله فضولی : همه ی نکات مهم!

معامله فضولی چیست؟
معامله فضولی معامله ای است که فردی برای دیگری بدون اذن وی یا با مال دیگری، معامله کند بدون این که وکالت و نمایندگی یا اذن از طرف او داشته باشد. نتیجه این نوع معامله، یا موجب انتقال مال شده یا برای شخص ایجاد تعهد می نماید که کاری را انجام دهد. شخصی که بدون داشتن نمایندگی و اذن، برای دیگری معامله را انجام می‌دهد، در اصطلاح فضول، طرف معامله او را اصیل و شخصی که معامله برای او یا نسبت به مال او انجام شده است، غیر می‌گویند.

مرتبط بخوانید: فسخ قرارداد

نکات مهم در معامله فضولی

وضعیت معامله قبل از اجازه و رد مالک:
معامله فضولی قبل از اینکه از طرف مالک، تنفیذ(تایید) یا رد شود، باطل نبوده بلکه غیرنافذ است. یعنی صحیح و معتبر نیست و مالک می تواند آن را تایید یا رد نماید.
ماده ۲۴۷ قانون مدنی می‌گوید:
«معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود.»

نکات مهم:
• این معامله نسبت به طرف اصیل معتبر و الزام آور است و او باید به اجرای عقد پایبند باشد.
• اگر مالک در اجازه یا رد معامله تعلل نماید و این تاخیر موجب تضرر طرف اصیل گردد، وی می تواند معامله را فسخ نماید.(ماده 252 قانون مدنی)
• در معامله‌ فضولی اگر مالک پیش از تعیین تکلیف معامله و اجازه(تایید) یا رد آن فوت نماید، حق اجازه یا رد، به وارث به ارث می رسد.(ماده 253 قانون مدنی)
اقسام معامله فضولی با توجه به اراده معامل فضول :
• گاهی معامله کننده فضول به نام و به حساب مالک معامله می‌کند یعنی اعلام می نماید که معامله برای مالک است؛ در این صورت او در حکم وکیلی است که از حدود اختیارات خویش خارج شده و بدون داشتن اختیار معامله نموده است. در این خصوص ماده ۶۷۴ قانون مدنی تعیین تکلیف نموده است:
«موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که وکیل خارج از حدود وکالت انجام داده است، موکل هیچ گونه تعهدی نخواهد داشت؛ مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.»
• گاهی معامله کننده فضول به نام و حساب خویش معامله می کند.
بر اساس ماده ۳۰۴ قانون مدنی:
«اگر کسی چیزی را مِن غیر حق دریافت کرده است، خود را محق می‌دانسته اما در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوط به آن خواهد بود.»

معامله فضولی

اثر رد یا اجازه معامله:
اگر مالک، معامله فضولی را تنفیذ و اجازه نماید، معامله کامل شده و آثار حقوقی خود را از ابتدای انعقاد عقد خواهد داشت.( ماده 258 قانون مدنی)
این اجازه می تواند لفظی یا عملی باشد مثلا با تسلیم و تحویل کالای مورد معامله به اصیل توسط مالک.
اجازه یا رد باید یا بیان شود و یا با عملی محرز گردد. اگر مالک از وقوع معامله مطلع شود و سکوت نماید، این امر اجازه محسوب نمی شود. آن چنان که در حقوق و فقه نیز این اصل مورد پذیرش است که:
” به ساکت نظری منتسب نیست”.
درصورتی که مالک، معامله فضولی را تایید ننموده و رد کند، معامله برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه اثر حقوقی نخواهد داشت. به نحوی که گویا از ابتدا معامله ای واقع نشده است.
رد معامله هم می تواند با لفظ یا با عملی باشد که حکایت از عدم رضایت مالک دارد. به طور مثال مالک مال مورد معامله را به شخص دیگری بفروشد که رد ضمنی یا عملی معامله اول(معامله فضول با اصیل) محسوب می گردد.
شرایط اجازه یا رد:
• اجازه مالک در صورتی موثر است و معامله را کامل می‌کند که مسبوق به رد نباشد؛به این معنی که در ابتدا مالک معامله را رد نکرده باشد و بعد پشیمان شده و آن را اجازه نماید زیرا در صورت رد، معامله باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به معامله باطل شده اعتبار بخشد.
رد مالک نبز هنگامی عقد را باطل می‌کند که مبسوق به اجازه او نباشد.
• مالک در زمان صدور اجازه یا رد باید اهلیت (اهلیت لازم در معاملات) را داشته باشد. به این معنی که عاقل، بالغ، قاصد و مختار باشد.

مرتبط بخوانید: قانون جدید مالیات بر ارث : نکات بسیار مهم!

نمونه لایحه دفاعیه معامله فضولی :

در ادامه نمونه لایحه از طرف غیر(مالک) در رد معامله فضولی که وکیل خارج از حدود اختیارات خویش اقدام نموده است ارائه می گردد:
خواسته به شرح دادخواست تقدیمی تایید بطلان معامله (اعلام بطلان معامله) سند قطعی رسمی شماره …10 مورخه 6/2/ 94دفترخانه شماره … تهران نسبت به شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی83.. فرعی از ..26 اصلی بخش 10 تهران به جهت فضولی بودن معامله و خارج بودن از اختیارات مصرح وکیل در وکالتنامه های رسمی شماره 27.. مورخه 17/8/93 دفتر اسناد رسمی شماره .. تهران و تفویض وکالتهای شماره 106.. مورخه../11/93دفترخانه رسمی شماره .. تهران و شماره 105.. مورخه ../8/93 دفترخانه شماره…تهران و متعاقبا ابطال سند رسمی مالکیت شماره 563..سری الف سال 96 و الزام خوانده ردیف اول به رفع تصرف غیرقانونی از واحد های تصرفی به انضمام کلیه خسارات قانونی می باشد.

…
مدتی قبل موکل مطلع گردیده که متاسفانه خوانده ردیف اول در مورخه 6/2/94 با تبانی سردفتر و خارج از حدود اختیارات وکالتنامه، به موجب سند قطعی رسمی شماره 107..مورخه ../2/ 94دفترخانه شماره … تهران اقدام به انتقال شش دانگ ملک به نام خویش و دریافت سند رسمی تک برگی مالکیت به شماره 563..سری الف سال 96 نموده است که کاملا خارج از حدود اختیارات تفویضی توسط موکل به خوانده بوده لذا صراحتا مشمول معامله فضولی خارج از حدود اختیار وکیل مشمول ماده 663و667و 674 قانون مدنی می باشد.
ماده ۶۶۳ قانون مدنی:
وکیل نمی تواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد.
ماده ۶۶۷ قانون مدنی:
وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب‌ قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند.
ماده 674 قانون مدنی:
موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. درمورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام داده ‌شده است موکل هیچگونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صرحتا یا ضمنا اجازه کند.
…
نظر به مطالب معروضه و توجها به اینکه موکل معامله فضولی انجام شده را نه تنها تایید ننموده بلکه حتی صراحتا آن را رد کرده است و اظهارنامه ایی نیز مبنی بر اعلام رد به خوانده ردیف اول ارسال و به ایشان ابلاغ واقعی گردیده است، تقاضای تایید بطلان معامله فضولی(سند رسمی شماره 107..مورخه ../2/94دفتر اسناد رسمی… تهران) و متعاقبا ابطال سند مالکیت خوانده ردیف اول به شماره 563…سری الف سال 96 حسب مواد 247و 251 و304 قانون مدنی و محکومیت خوانده ردیف اول به رفع تصرفات غیرقانونی از ملک و پرداخت کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.