تعدیل اجاره بها ملک های تجاری  چگونه است؟

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد با انقضای موعد اجاره امکان تخلیه ملک جز در شرایط استثنایی مقدور نیست و اجاره خود به خود تمدید می گردد و چنین اجاره هایی سالیان سال پابرجاست نظر به اندک بودن میزان اجاره مقرر و طولانی بودن موعد اجاره قانوگذار جهت رعایت عدالت امکان تعدیل اجاره بها را برای طرفین مخصوصا موجر مقررداشته است.

در این مقاله شرایط این دعوا بررسی می گردد.

به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶:

«موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره ‌بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره‌ بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد»

شرایط قانونی لازم برای طرح دعوا:

۱- انقضای مدت اجاره

حسب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر تعدیل اجاره بها اولین شرط تعدیل انقضای مدت اجاره است.

۲- سپری شدن سه سال تمام شمسی از تاریخ تعدیل قبلی

شرط بعدی انقضای ۳ سال از تاریخ آخرین حکم قطعی مبنی برتعدیل سپری شده باشد.

۳- احراز رابطه استیجاری

مبدا سه سال مورد نظر قانون از چه زمانی شروع می شود؟

در خصوص اینکه ملاک انقضای مدت سه سال جهت طرح دعوای تعدیل، تاریخ تقدیم دادخواست است یا تاریخ صدور حکم نظریات به شرح ذیل صادر شده است.

پاسخ اکثریت قضات:

با توجه به صراحت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، ملاک، تاریخ مذکور در حکم است که قطعاً این تاریخ با توجه به خواسته خواهان در حکم قید می‌گردد و چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست در حکم قید خواهد شد.

پاسخ کمیسیون نشست قضایی

نظر به اینکه از جمله آثار حکم، کاشفیت آن از وجود حق در زمان تقدیم دادخواست می باشد، از آنجاییکه در حکم تعدیل اجاره بها ودر متن آن باید نرخ عادله روز تقدیم دادخواست قید و تصریح گردد و به همین اعتبار موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را نیز ضمن تقدیم دادخواست تعدیل مطالبه نماید در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، لذا مهلت انقضای مدت ۳ سال جهت طرح دعوای تعدیل تاریخ مقرر در حکم قطعی است (تاریخی که در متن رای قید می‌شود) نه تاریخ صدور حکم قطعی یا تاریخ تقدیم دادخواست و بدیهی است که با توجه به مراتب فوق، چنانچه تاریخ در متن حکم قید نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست ملاک است.

در طرح این دعوا احراز رابطه استیجاری بین طرفین دعوا الزامی می باشد که وجود اجاره نامه یا اثبات رابطه استیجاری شفاهی مثبت رابطه استیجاری است.

این دعوا معمولاً در دادگاه محل وقوع عین مستاجره محل کسب یا پیشه یا تجارت اقامه می‌شود.با عنایت به مبالغ اندک عرفی تعیینی در اجاره نامه های مشمول قانون ۵۶ اکثریت دعاوی تعدیل اجاره از حیث مبلغ در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می باشد.

تعدیل اجاره مقرر در قانون سال ۱۳۵۶ مختص املاک تجاری است و نمی توان به استناد قیاس از این قانون برای تعدیل اجاره محل های مسکونی استفاده نمود.

تعدیل زمانی قابل اعمال است که اجاره بهای ملک مشخص است و اختلافی نیز این حیث بین طرفین وجود ندارد.

حسب مقررات قانونی تعدیل تنها از تاریخ تقدیم دادخواست میسر می‌باشد لذا به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته ترتیب اثر داده نمی‌شود.

در خصوص اجاره های ماه های گذشته حسب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنانچه مدت زمان زیادی از انقضای موعد اجاره گذشته باشد و مستاجر اجاره‌ را پرداخت نکرده باشد موجر می تواند درخواست مطالبه  اجرت‌المثل ایام گذشته را معادل اجرت‌المسمی همچنین مطالبه خسارت تاخیر تادیه را مطرح نماید

مضافا امکان درخوست صدور حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم نیز وجود دارد.

تعدیل اجاره بها- وکیل پایه یک دادگستری تهران آمنه آقاعلی

مالی یا غیرمالی بودن دعوا:

در خصوص مالی یا غیرمالی بودن این دعوا اختلاف نظر وجود داشت معاونت آموزش قوه قضاییه، این دعوا را غیرمالی دانست اما اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۹۸۴/۷ ـ ۲/۳/۶۱ این دعوا را مالی دانست. به نظر این اداره، چون دادگاه مبلغ و میزان اجاره‌ بها را بعد از رسیدگی تعیین می‌کند و مبلغ تعیین‌شده حسب ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر از تاریخ تقدیم دادخواست قابل اجرا می باشد، لذا این دعوا، دعوای مالی محسوب می شود.

لکن از آنجاییکه در این دعوا فقط میزان اجاره‌ بها تعیین می‌شود و اگر مابه التفاوت آن مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه تنها حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بهای فعلی و قبلی را نمی‌دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است، موجه ‌تر به نظر می‌رسد.

نحوه رسیدگی به دعوا:

جهت تعیین مبلغ اجاره موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع خواهد شد کارشناس بر مبنای ملاک هایی از جمله عرف محل ، دریافت یا عدم دریافت سرقفلی توسط موجر، مدت اجاره، وضعیت ملک ،میزان اجاره‌ توافق شده یا تعیین شده در سال‌های گذشته، شاخص تورم و دیگر موارد مبلغ اجاره را تعیین می نماید.

توافق طرفین بر اسقاط حق تعدیل چه حکمی دارد؟

قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ از جمله قوانین آمره بوده که طبق ماده۳۰ قانون مذکور توافق برخلاف ان باطل می باشد لذا چنانچه  ضمن عقد اجاره، شرط شده باشد که موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد، چنین شرطی صحیح و قابل اجرا نیست، این توافق شرطی باطل بوده و دادگاه می تواند برخلاف شرط حکم به کاهش یا افزایش اجاره صادر نمایند.

تعدیل توافقی چه حکمی دارد؟

برخی مواقع موجر و مستاجر ضمن عقد قرارداد اجاره هایی که برای چندین سال منعقد می شود شرط می‌نمایند که هر سال اجاره مبلغ معینی یا درصد مشخصی مثلاً ۳۰ درصد  در یکسال و ۴۰ درصد در سال دیگر و… افزایش یابد در خصوص اعتباریا عدم اعتبار چنین شرطی جای تردید وجود دارد

از سویی این توافق خلاف صریح مقرره  ماده ۴  قانون موجر و مستاجر ۵۶ بوده و با شرایط تعدیل پیش‌بینی شده در این  ماده مخالف است

اما از سوی دیگرباید عنوان نمود  که شرایط مقرر در این ماده  صرفا جهت طرح دعوی مقرر شده و شرایط صحت طرح دعوا را پیش بینی نموده است و توافق  به افزایش اجاره به مبلغ معینی موافق عمومات از جمله ماده ۱۰ قانون مدنی و توافقی خصوصی و محترم می باشد لذا به نظر می رسد  درج چنین شرطی صحیح و لازم الاجرا می باشد.

حکم صادره در دعوای تعدیل قابل تجدیدنطر است یا نه؟

قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶  رای صادره در نتیجه تعدیل را  قطعی اعلام  نموده است اما از آنجا که حسب ماده ۳۳۱ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مبحث مقررات تجدیدنظر از احکام حقوقی مقرر داشته است: «احکام زیر قابل تجدیدنظر است: الف – دعاوی مالی که خواسته آن از سه میلیون ریال متجاوز است ب- کلیه احکام صادره در دعاوی غیر مالی ….»

با عنایت به اینکه قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به قانون موجر و مستاجر موخر التصویب بوده لذا  قانون ایین دادرسی مدنی ناسخ قانون موجر مستاجر در خصوص قطعی بودن رای تعدیل بوده و این قانون حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بوده لذا رای صادره در خصوص تعدیل قابل تجدیدنظر خواهی است.

به موجب نظریه مشورتی شماره ۱۰۲۸/۷ مورخه ۱۲/۱۲/۷۳ اداره حقوقی قوه قضاییه احراز مالکیت متقاضی در این دعوا لازم نیست.

نحوه اجرای رای:

آرای صادره از دادگاه ها  در مورد تعدیل و افزایش اجاره بها احکامی اعلامی هستند و نیاز به صدور اجراییه ندارد. لکن چنانچه ما به التفاوت اجاره نیز درخواست و مورد صدور حکم باشد، اجرای این قسمت از رای نیازمند صدور اجراییه است و حکم تاسیسی محسوب می گردد.

برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید به سایت آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران مراجعه کنید.

فک رهن چیست؟ نکات کاربردی دعوای فک رهن

دعوای فک رهن از زبان وکیل ملکی: اصطلاح فک رهن را بسیار شنیده اید. وقتی ملکی برای تضمین بازپرداخت وام یا دین و بدهی وثیقه طلبکار(چه شخص باشد و یا بانک) قرار می گیرد برای خریدچنین ملکی و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ابتدا باید آن را فک رهن کنید. در این مقاله نکات کاربردی این دعوای مهم ارائه می گردد.

تعریف فک رهن:

در اصطلاح حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از رهن می باشد که ممکن است مالک، ملک یا مال خود را بابت وام در رهن بانک قرار داده یا بابت دین و بدهی به‌ عنوان وثیقه در رهن شخص یا نهادی قرار داده باشد و حال که دین و بدهی پرداخت شده اما رهن گیرنده( مرتهن) حاضر به فک رهن ملک یا مال نیست؛ در چنین مواردی می توان دعوای الزام به فک رهن علیه مرتهن مطرح نمود تا به حکم دادگاه الزام به فک رهن شود.

زمانی مالک ملکی که در رهن است، ملک خود را به صورت عادی(مبایعه نامه) به شخص ثالث می فروشد یا ملکی پیش فروش شده و قبل از ساخت، در رهن بانک قرار گرفته است. در این حالت چون از جمله شرایط اصلی و لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال، آزاد بودن ملک یا اجازه مرتهن به انتقال است بنابراین اگر مالک یا همان فروشنده اقدام به فک رهن ننماید؛ امکان تنظیم سند به نام خریدار منتفی شده و خریدار یا پیش خریدار می تواند به عنوان ذی نفع دعوای فک رهن را مطرح نماید.

فک رهن، وکیل ملکی آمنه آقاعلی ، دعوای فک رهن

آیا فروش ملکی که در رهن می باشد صحیح است؟

بله ممنوعیتی ندارد. زیرا با رهن گذاشتن، ملک از مالکیت مالک خارج نمی شود بلکه رهن تنها برای مرتهن حق تقدم نسبت به بقیه طلبکاران ایجاد می نماید. بدین معنی که اگر بدهی پرداخت نشود ابتدا مرتهن باید طلب خود را از ملک دریافت نموده و اگر چیزی باقی ماند به بقیه طلبکاران می رسد.

دعوا در کجا باید مطرح شود؟

دعوای فک رهن از دعاوی وابسته به ملک بوده و باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن:

تا قبل از فک رهن نمی توان حکم به الزام به تنظیم سند را دریافت نمود و  آزاد بودن ملک شرط تنظیم سند می باشد و دعوای فک رهن یا باید ابتدائا و مستقل از تنظیم سند طرح شده و یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در یک دادخواست، فک رهن را در همان دادخواست مطالبه نمود.

نحوه اجرای رای:

بعد از صدور حکم و قطعیت آن، اجراییه صادر و در صورتی که محکوم علیه حکم را ظرف ۱۰ روز اجرا ننماید و بدهی خویش را برای فک رهن به مرتهن پرداخت ننماید؛ حسب ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند با تشکیل کلاسه اجرایی اموال محکوم علیه را معرفی و با فروش آن مبلغ دین را پرداخت و از مرتهن بخواهد که فک رهن نماید. چنانچه مالی از محکوم علیه شناسایی نگردد، محکوم له می تواند از مال خود بدهی را پرداخت یا از ثمن معامله( اگر نزدش موجود باشد) کسر نماید یا بعد از پرداخت مبلغ پرداختی را از محکوم علیه مطالبه نماید.

نکته:

اگر مرتهن اجازه فروش و انتقال مال مرهونه را به مالک بدهد یا خریدار از مرتهن اجازه تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را بگیرد؛ احتیاجی به طرح دعوای الزام به فک رهن نیست و سند با همان وضعیت رهن بودن به نام خریدار تنظیم و ملک در رهن مرتهن باقی می ماند.

نویسنده : آمنه آقاعلی وکیل ملکی

اثبات اعسار به عهده چه کسی است؟

نحوه اثبات اعسار از زبان وکیل ملکی: در مواردی که مدیون (بدهکار) توان و تمکن مالی جهت پرداخت بدهی خود را (که سررسید آن فرا رسیده است و عادتا مورد حکم قطعی واقع و منتهی به صدور اجراییه توسط دادگاه شده است)  ندارد، اقدام به طرح دعوای اعسار می نماید. در این مقاله در خصوص ادعای اعسار و نحوه اثبات آن و اینکه مدعی در چنین دعوایی چه کسی محسوب می گردد؛ توضیحات مفیدی ارائه می شود.

اعسار به چه معنی است:

اعسار در معنی لغوی به معنای سختی، مشقت و دشواری است. از لحاظ حقوقی، منظور از اعسار ناتوانی در پرداخت دین است و به کسی که به دلیل نداشتن مال( به‌ جز مستثنیات دین) قادر به تأدیه دیون خود نباشد، معسر می گویند.

از سویی به موجب قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، عدم قابلیت دسترسی به مال، در حکم نداشتن مال است لکن این عدم دسترسی باید توسط مدیون اثبات گردد.

یعنی شخصی مال دارد اما در حال حاضر به جهتی همچون توقیف یا وثیقه بودن، قادر به استفاده از آن جهت تادیه دین نیست؛ که در این حالت شخص در حکم معسر می باشد.

در منابع فقهی معسرکسی است که دارایی وی از بدهیش کمتر باشد و آن حالت را اعسار گویند و اگر حاکم شرع حکم به احراز این حالت داد آن شخص را مفلس گویند و خود حالت مذکور را افلاس نامند، به عبارت دیگر کسی که دارایی او به اندازه ٔ بدهی او نباشد دو حالت دارد یکی حالت پیش از ثبوت آن حالت نزد حاکم شرع که آنرا اعسار گویند و دیگر حالت وی پس از ثبوت که آن را افلاس گویند.فقها از اعسار در باب تفلیس ،قضا و شهادت بحث نموده اند.

طرح دعوای اعسار

ادعای اعسار به دو صورت مطرح می شود:

۱- اعسار مطلق
۲- اعسار به تقسیط

در حالت اول مدیون، اعلام می دارد که هیچ مالی نداشتد و شغل و درامدی برای پرداخت به اقساط بدهی نیز در حال حاضر، ندارد؛ بنابراین تقاضای معافیت مطلق از پرداخت دین و صدور حکم به اعسار مطلق را از دادگاه دارد.

در صورت پذیرش ادعا، از پرداخت معاف بوده و حتی به صورت تقسیط نیز ملزم به پرداخت بدهی نخواهد بود؛ اما هر زمان مالی از او بدست آید؛ طلبکار می تواند ان را معرفی تا توقیف و محکوم به از آن وصول شود.

اما در حالت دوم که غالب دعاوی اعسار بدین عنوان طرح می شود؛ مدیون مدعی می شود، توان پرداخت یک جای محکوم به را ندارد، اما با عنایت به توان کار و میزان درآمدی که دارد، قادر است به صورت قسطی بدهی اش را پرداخت نماید، در این صورت به تشخیص دادگاه ضمن پذیرش اعسار، حکم به پرداخت بخشی از بدهی به عنوان پیش قسط و الباقی به صورت اقساط ماهانه در مدت معینی محکوم می گردد.

مهمترین موضوع در ادعای اعسار، نحوه اثبات آن می باشد؛ اینکه بار اثبات این امر به عهده چه کسی است، مورد اختلاف فقها می باشد.

در خصوص نحوه اثبات اعسار بین فقها اختلاف و تردیدهایی وجود دارد. لکن به صورت اجمال می توان نظر مشهور را اینگونه خلاصه نمود:

در صورتی که دین مسبوق به اخذ مال نبوده یا به عبارت دقیق تر دین منشا مالی نداشته یا عکس آن احکام جداگانه ای دارد:
نخست، اگر دین منشا مالی نداشته یا مسبوق به اخذ مال نباشد (یعنی مدیون درازای دین مالی دریافت ننموده باشد) باید اصل را بر عدم ملائت گذاشت و قول مدیون مبنی بر عدم تمکن مالی را مقدم دانست و قول او با قسم (یمین) مقدم است. مانند دین ناشی از مهریه که با انعقاد عقد نکاح بر ذمه مرد تعلق می گیرد.

مشهور برای اثبات ادعای خود، به قاعده فقهی ” الیمین علی من انکر” استناد نموده و معتقدند ادله فوق الاشاره عمومیت داشته و شامل محل نزاع نیز می شود. یعنی در صورت اختلاف بین مدعی اعسار و منکر آن، قسم بر عهده منکر می باشد و بار اثبات بر عهده خوانده دعوا است. البته اختلاف نظرهایی نیز بین فقها در این خصوص وجود دارد؛ مثلا صاحب جواهر در جلد ۲۵،معتقد است مدیونی که دینش مسبوق به مال نباشد، منکر است و در مقابل محقق حلی در جلد دوم شرایع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام، بدون آنکه متعرض منکر بودن چنین مدیونی شود، قول او را مقدم می داند.

دوم: مدیونی که دین وی منشا مالی داشته یا ملائت سابق وی محرز است؛ مدعی محسوب شده و طبق اصل باید برای اثبات خلاف آن دلیل اقامه کند.
طرفداران این عقیده به اصل استصحاب تمسک جسته و بقای مال را استصحاب می نمایند.

به نظر می رسد نویسندگان ماده ۷ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی هم با نظر مشهور هم داستان شده و اشعار داشته اند:
« در مواردی که وضعیت سابق مدیون دلالت بر ملائت وی داشته یا مدیون در عوض دین، مالی دریافت کرده یا به هر نحو تحصیل مال کرده باشد، اثبات اعسار برعهده او می باشد مگر اینکه اثبات نماید آن مال تلف حقیقی یا حکمی شده است که در این‌ صورت و نیز در مواردی که مدیون در عوض دین، مالی دریافت ننمرده یا تحصیل نکرده باشد؛ چنانچه خوانده دعوای اعسار نتواند ملائت فعلی یا سابق او را ثابت کند یا ملائت فعلی یا سابق او نزد قاضی محرز نباشد ادعای اعسار با سوگند مدیون مطابق تشریفات مقرر در قانون آیین‌دادرسی مدنی پذیرفته می‌شود».

نویسندگان : آقاعلی – پاشایی

دعوای اثبات مالکیت از دعاوی پر تکرار در دادگاه ها می باشد. اما در خصوص این دعوا رویه های قضایی، متفاوت می باشد . یک وکیل ملکی باید در طرح صحیح دعوا دقت لازم را به عمل آورد تا پرونده منتهی به نتیجه مورد قبول گردد. در این مقاله صفر تا صد دعوای اثبات مالکیت ملک مورد بررسی قرار می گیرد.

دعوای اثبات مالکیت چیست؟

چنانچه ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، مسلما سند رسمی نیز برای آن صادر نگردیده است؛ در صورتی که در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی هم ایجاد شود و کسی بخواهد مالکیت خود را نسبت به آن ملک اثبات نماید، ناچار به طرح دعوای اثبات مالکیت می باشد.
دادگاه چنانچه دلایل و مستندات مدعی، مانند تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهادت شهود را کافی دانسته و مالکیت خواهان را احراز نماید، حکم به تایید مالکیت او صادر می نماید.

طرفین دعوا:
خواهان کسی است که ادعای مالکیت داشته و خوانده نیز کسی است که ملک را به وی فروخته و در صورتی که ایادی قبلی نیز وجود داشته باشد باید تمام فروشندگان قبلی طرف دعوا قرار بگیرند.
این دعوا در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود.

مدارک لازم جهت طرح دعوا:
سند عادی یا قرارداد
رسید پرداخت وجه یا وجوه معامله
شهادت شهود و مطلعین
تقاضای استعلام
عنداللزوم تحقیقات و معاینه محلی

رویه قضایی محاکم در خصوص دعوای اثبات مالکیت چگونه است؟
در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش دعوای اثبات مالکیت با سند عادی چندین رویه بین قضات مرسوم است:

رویه اول:
مقام رسیدگی کننده در صورتی که احراز نماید فروشنده یا همان خوانده دعوا، به نحو قانونی و صحیح مالک ملک بوده است، حکم به اثبات مالکیت و صحت بیع صادر می نماید. اما چنین حکمی در صورتی صحیح و فاقد اشکال قانونی است که احراز وقوع بیع و مالکیت خوانده در کنار هم واقع شده باشد و اگر صرفا به استناد وقوع بیع حکم به احراز مالکیت خواهان صادر گردد، حکم صادره صحیح نیست و لزوما باید منشا مالکیت و صحت انتقال به فروشنده نیز محرز باشد.

رویه دوم:
در خصوص دعوای مالکیت نسبت به عرصه و اعیان باید تفاوت قائل شد.در خصوص ادعای مالکیت نسبت به عرصه ملک، با توجه به اینکه حسب مقررات قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت اراضی الزامی گردید، فقط در صورت ثبت رسمی ملک در دفتر املاک، فروش و انتقال بعدی آنها معتبرمی باشد.
اما در خصوص اعیانی، چون مالکین اعیانی، با هزینه شخصی اقدام به احداث بنا در املاکی مثل ملک موقوفه و .. نموده اند؛ در صورتی که رضایت مالکین عرصه جلب شده باشد،صدور حکم به اثبات مالکیت نسبت به اعیانی فاقد اشکال قانونی است.

رویه سوم:

در صورتی که خواسته خواهان تنها اثبات مالکیت باشد، بدون اینکه الزام به تنظیم سند رسمی را نیز مطرح کند؛ با توجه به اجباری بودن ثبت مشخصات اراضی و انتقالات آنها در دفتر املاک، به موجب مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک،طرح چنین دعوایی عبث بوده و قابلیت استماع را نداشته و باید رد شود زیرا صرف صدور حکم به اثبات مالکیت موجب انتقال ملک به نام خواهان نمی گردد؛ مگر اینکه خواسته خواهان، تایید وقوع بیع با سند عادی باشد، که دعوایی متفاوت از اثبات مالکیت بوده و دادگاه مکلف است به این خواسته رسیدگی و حکم صادر نماید.

نطریه کمیسیون و نشست قضایی:

به موجب مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ و ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ ثبت کلیه عقود و معاملات نسبت به عین یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، الزامی می باشد و اگر اسناد و معاملات ثبت نشده باشند، حسب مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، در ادارات دولتی و محاکم قابل ترتیب اثر نیست. اما مستند به تبصره ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و تبصره ماده ۷ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ و ماده ۱۴۷ قانون اصلاحی ثبت که امری بودن مقررات ذکر شده را متزلزل نموده، در خصوص دعاوی ناشی از عقودی که خلاف نظم عمومی یا اخلاق حسنه مغایر با موازین شرعی نباشد، محاکم مکلف به رسیدگی و استماع دعاوی می باشند. بنابراین در دعوای تایید مبایعه نامه عادی تنطیمی در خصوص املاک، حسب درخواست یک طرف و بدون نیازبه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، می توان با احراز مالکیت فروشنده، حکم به صحت قرارداد مستند دعوا و اثبات مالکیت صادر نمود.

اما اگر خواهان علاوه بر اثبات مالکیت خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خویش را نیز مطرح نماید؛ با احراز مالکیت ابتدایی فروشنده و صحت معامله واقع شده، دادگاه می تواند حکم به اثبات مالکیت و متعاقبا تنظیم سند رسمی به نام خواهان صادر نماید.

نکات کاربردی دعوای اثبات مالکیت:

             نکات کاربردی دعوای اثبات مالکیت – وکیل ملکی آمنه آقاعلی

۱- دعوای اثبات مالکیت تنها درمورد املاک ثبت نشده قابل پذیرش است و نسبت به املاک ثبت شده این دعوا محکوم به رد است.
۲- جهت اثبات مالکیت، مدعی الزاما نیازمند ارائه قرارداد یا مبایعه نامه نیست و مالکیت با هر دلیلی از جمله شهادت شهود، مدت تصرف و .. قابل اثبات است.
۳- اگر ملک مورد ادعای مالکیت، در تصرف شخص ثالث باشد؛ می توان دعوای اثبات مالکیت را با خلع ید با هم مطرح نمود.
۴- حکم اثبات مالکیت یک حکم اعلامی بوده و اجرای آن نیازمند صدور اجراییه نیست و بلافاصله بعد از قطعیت می توان از مزایای حکم استفاده کرد.

مستندات قانونی:
مواد ۳۵ و ۳۷ قانون مدنی، ماده ۳۲ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی و آرای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخه ۱/۱۰/۸۳ و شماره ۵۶۹ مورخه ۱۰/۱۰/۷۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور و نظریه های مشورتی شماره ۲۱۸۷/۷ مورخه ۳۰/۳/۸۵ و شماره ۳۲۸۱/۷ مورخه ۲۱/۸/۶۲ اداره حقوقی قوه قضاییه.

برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

وکیل ملکی آمنه آقاعلی، وکیل پایه یک دادگستری تهران

دفاع مشروع چیست؟

در تمام اداور تاریخ، انسانها در مقابل تجاوز و حمله دیگران به صورت غریزی و طبیعی واکنش نشان داده و از خود دفاع می نمایند و این امریست که در خلقت آنها نهفته استو برای حفظ بقا ضروری می باشد.قوانین تمام جوامع نیز از این حق فطری حمایت نموده و در صورت قرار گرفتن شخص در مقابل خطر و تجاوز دیگران به حریم شخصی، مال و ناموس خود فرد یا دیگران، تحت شرایط خاصی دفاع را مجاز دانسته و در صورت ورود آسیب یا خسارتی به متجاوز، دفاع کننده را از مجازات و عقوبت معاف نموده است. ئر حقوق ایران و منابع فقهی به این حق، “حق دفاع مشروع” گفته می شود.

تعریف قانونی دفاع مشروع :

زمانی که شخصی مورد تجاوز و حمله دیگری قرار می گیرد و فرصت کافی برای توسل به قوای دولتی جهت رفع تجاوز وجود ندارد، می تواند شخصا از ناموس، جان و مال خود یا دیگران دفاع نماید.

* دفاع مشروع از جمله موارد علل موجهه جرم می باشد.*

علل موجهه جرم چیست؟

علل توجیه ‌کننده جرم (علل موجهه) به اموری اطلاق می‌شود که در صورت تحقق آنها، وصف مجرمانه جرم از بین می‌رود؛ دراین صورت عملی که قاعدتا جرم بوده و برای آن مجازات تعیین شده، درشرایط خاصی عنوان مجرمانه آن از بین رفته و به عنوان یک عمل موجه، دیگرجرم نیست.

موجهه جرم یعنی عملی که قاعدتا جرم بوده ، در شرایط خاصی به عنوان عمل موجه تلقی شده و دیگر جرم نیست.

بنابراین مجازات آن ساقط و مرتکب قابل مجازات نیست. دفاع مشروع یکی از علل توجیه کننده جرم محسوب می‌شود و در صورت تحقق شرایط قانونی دفاع، مجازات از بین می رود.

شرایط قانونی دفاع مشروع :

قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲در مواد ۱۵۶، ۱۵۷ و ۱۵۸ شرایط دفاع مشروع را بیان داشته است.

ماده ۱۵۶ قانون مجازات اسلامی:
” اگر فردی در مقام دفاع از نفس، عرض، ناموس، مال یا آزادی تن خود یا دیگری در برابر هرگونه تجاوز یا خطر فعلی یا قریب‌الوقوع با رعایت مراحل دفاع، مرتکب رفتاری شود که طبق قانون جرم است، در صورت اجتماع شرایط زیر مجازات نمی‌شود:
الف- رفتار ارتکابی برای دفع تجاوز یا خطر ضرورت داشته باشد.
ب- دفاع مستند به قراین معقول یا خوف عقلایی باشد.
پ- خطر و تجاوز به ‌سبب اقدام آگاهانه یا تجاوز خود فرد و دفاع دیگری صورت نگرفته باشد.
ت- توسل به قوای دولتی بدون فوت وقت عملاً ممکن نباشد یا مداخله آنان در دفع تجاوز و خطر مؤثر واقع نشود”.

حال به توضیح هر کدام از بند ها و شرایط می پردازیم.

                      دفاع مشروع – عکس برگرفته از فیلم سینمایی جان دار

بند الف) ارتکاب اعمالی که قانونا جرم می باشد در صورتی عنوان دفاع مشروع را دارد که برای حمایت از جان، آبرو، ناموس، مال یا آزادی خود یا دیگران ضروری باشد. بنابراین دفاع از تمام امور یا مسائل زندگی مشروع و مجاز نمی باشد و مشمول موارد مورد حمایت قانون نیست.

رفتاری که از فرد به عنوان دفاع واقع می شود، باید برای دفع تجاوز یا خطر ضروری باشد. بنابراین چنانچه فردی که در معرض خطر است، امکان فرار داشته باشد یا با فریاد زدن و کمک دیگران بتواند تجاوز و خطر را دفع نماید، نمی تواند شخصا با متجاوز برخورد نماید. در حقیقت در صورتی دفاع مشروع است که تنها راه ممکن جهت دفع خطر و رهایی از حمله دفاع باشد و نتوان به هیچ روش دیگری مهاجم را دفع نمود.به عنوان نمونه اگر کسی که مورد حمله واقع شده، بتواند از ماموران نیروی انتظامی کمک بگیرد، باید همین کار را برای محافظت از خود انجام دهد؛ اما اگر با این حال، خودش شخصا دفاع نماید و کاری کند که منتهی به مرگ مهاجم شود، این اقدام دفاع مشروع نیست.

نکته:
گاه فرد برای دفاع از نفس، عرض، ناموس، مال یا آزادی دیگری مرتکب اعمالی می گردد که علاوه بر دارا بودن شرایط بالا، باید مشمول موارد ذیل نیز باشد تا دفاع مشروع محسوب گردد:
۱- دفاع شونده از نزدیکان دفاع ‌کننده باشد.
۲- مسئولیت دفاع از دفاع‌ شونده، بر عهده‌ی دفاع‌ کننده باشد.
۳- دفاع ‌شونده نتواند از خود دفاع کند.
۴- دفاع‌ شونده از دیگران تقاضای کمک کند یا در وضعیتی باشد که امکان کمک گرفتن از دیگران را نداشته باشد.

بند ب) دفاع مستند به قراین معقول یا خوف عقلایی باشد. بدین معنا که یا خطر و حمله محقق شده باشد و فرد در برابر آن دفاع نماید(خطر فعلی) یا اینکه خطر، قریب‌ الوقوع باشد یعنی هر انسان عاقل و متعارفی در این شرایط مطمئن باشد که خطری وی را تهدید می‌کند که باید در برابر آن دفاع نماید.

مضافا شخص نباید برای دفاع عملی را انجام دهد که شدیدتر از خطر ناشی از تهدید مهاجم باشد مثلا اگر مهاجم شخص مورد حمله را به ایراد ضرب ساده مانند لگد تهدید نماید؛ برای دفع آن نمی توان از چاقو استفاده کرد.

بند ج) تجاوزی که در مقابل آن دفاع می شود؛ نباید به جهت اقدام آگاهانه یا تجاوز خود مدافع ایجاد شده باشد. به عنون نمونه اگر شخصی فردی دیگر را با کلماتی تحریک به حمله نماید و در برابر این حمله دفاع نماید، این دفاع مشروع نیست.

در صورتی که تمام شرایط فوق الذکر موجود باشد؛ دفاع مشروع است و تمام مجازاتها از جمله دیه نیز ساقط می شود؛ مگر اینکه مهاجم دیوانه باشد که دیه را باید بیت المال بپردازد.

با اینکه اثبات دفاع امری دشوار است اما قانونگذار به موجب تبصره ۲ ماده ۱۵۶ قانون مجازات اسلامی این امر را تسهیل نموده و اعلام داشته است که هرگاه اصل دفاع محرز باشد ولی رعایت شرایط آن محرز نباشد، اثبات عدم‌ رعایت شرایط دفاع بر عهده مهاجم است.

بنابراین در صورت محرز بودن دفاع، اصل بر مشروع بودن است و مدعی خلاف اصل که مهاجم و حمله کننده است باید خلاف آن را ثابت نماید.

            دفاع مشروع چیست؟ – عکس برگرفته از فیلم سینمایی جان دار

ورود خسارت حین دفاع مشروع:

ممکن است حین دفاع خسارتی به اشخاص ثالث وارد شود، مدافع باید این خسارت را جبران نماید؛ اما می‌تواند برای آنچه به ثالث پرداخت کرده است به متجاوز رجوع کند و از او مطالبه نماید.بنابراین خسارات وارد بر شخص ثالث تحت عنوان دفاع مشروع ساقط نمی شود و باید جبران گردد.

قاعده فقهی مالکیت تبعی- مصادیق قاعده در قانون مدنی

قاعده: 

“من ملک شیئًا ملک ما هو من ضروراته”

معنی قاعده:کسیکه مالک چیزی شد،آنچه را که از ضروریاتش باشد نیز مالک می شود.

توضیح قاعده فقهی مالکیت تبعی :منظور از شی اعم از عین و منفعت یا تصرف می باشد زیرا واژه شی به صورت مطلق به کار رفته است و اطلاق لفظ دلالت بر شمول مصادیق متعدد دارد.

منظور از ضرورت در اینجا اضطرار نیست، بلکه مقصود این است که کسیکه مالک چیزی شد، مالک لوازم عرفی و عقلی آن نیز می شود، هر چند که در عقد شرط نشده باشد.

ماده ی ۳۶۵ قانون مدنی اشعار می دارد که:
“هرچیزی که بر حسب عرف و عادت جز یا تابع مبیع شمرده شود…..داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکرنشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل برعرف باشند”

به طورمثال:
کسیکه مالک زمینی شود مالک هوا و قرار آن هم می شود.
کسیکه خانه ایی را خریداری می کند معبر و راه ورود خانه نیز متعلق به اوست.یا کسیکه قفلی را می خرد مالک کلید آن قفل نیز می شود.

دلایل قاعده:
از تتبع و تحقیقى که انجام گرفت، آیه یا روایتى را که بتوان مبنا و مأخذ قاعده دانست، به دست نیامد. دلیل حجت بودن قاعده، استقرار روش عقلا و تقریر شارع نسبت به این روش مى‏باشد.
توضیح این ‏که قاعده مزبور در زندگى اجتماعى و روابط افراد با یکدیگر به طور گسترده در گذشته و حال مورد استفاده عقلا بوده است و از آن‏جا که قانون‏گذار خود از عقلا – بلکه بالاترین آنهاست – نمى‏تواند مخالف آن باشد.
در صورتى که نظر قانون‏گذار بر خلاف این سیره مى بود، مخالفت خویش را آشکار مى‏ کرد.پس سکوت قانون‏گذار در برابر این سیره عقلایى، موجب تنفیذ آن است.

مصداق بارز این قاعده در فقه و حقوق اسلامی پذیرش حریم برای ملک و چاه آب است.
لذا از روایاتی که مستند قاعده حریم است می توان جهت اثبات قاعده مورد بحث استفاده نمود.

قاعده حریم:
“الحریم له حکم ما هو حریم له “
حریم همان حکم ذوالحریم را دارد.
مبنای حریم در روایات:
فقیهان بیشتر برای اثبات مشروعیت حریم به دو روایت استدلال کرده‌اند:
روایت اول نبوی مرسل است که مرقوم می‌دارد:
(من أحیا میته فی غیر حق مسلم فهی له)
کسی که زمین مواتی را که متعلق حق شخص مسلمان دیگری نیست، احیا کند، آن زمین مال او خواهد بود.

فقه الحدیث:
مرسله مذکور در جوامع حدیثی ما ذکر نشده و فقیهان شیعه ، اغلب منبع نقل آن را سنن بیهقی ذکر کرده‌اند. به رغم این که روایت مرسله است و از طریق اهل سنت وارد شده، اما فقهای صاحب نامی چون صاحب جواهر وصاحب جامع المدارک ، ضعف سند را با عمل اصحاب بر آن جبران پذیر می‌دانند .بنابراین، ضعف سند مانع از آن نیست که به روایت مذکور در اثبات حجیت و مشروعیت حق حریم تمسک نماییم.

کسانی که به این روایت استدلال نموده‌اند، دلالت روایت را این گونه فهمیده‌اند:

روایت اول : اگر کسی زمین مواتی را که در حریم ملک شخص مسلمانی نباشد، احیا کند، آن زمین از آن او می‌گردد. ایشان عبارت (حق مسلم) را به (حریم) تفسیر می‌کنند.
روایت دوم:روایت دوم، صحیحه محمد بن عبدالله است:
محمد بن یعقوب عن عده من اصحابنا عن أحمد بن محمد و سهل بن زیاد جمیعاً عن أحمد بن محمد بن أبی نصر، عن محمد بن عبدالله قال:
سئلت الرضا علیه السلام عن الرجل تکون له الضیعه وتکون لها حدود تبلغ حدودها عشرین میلاً أو أقل أو أکثر یأتیه الرجل فیقول:أعطینی من مراعی ضیعتک واعطیک کذا وکذا درهماً. فقال:إذا کانت الضیعه له فلا بأس.
از امام رضا علیه‌السلام درباره کسی پرسیدم که ملکی دارد و حدود آن تقریباً بیست میل است. شخص دیگری پیشنهاد می‌دهد که از حدود چراگاه آن زمین، مقداری را به او بدهد تا به او فلان مبلغ درهم را بپردازد.
پس از آن امام در جواب فرمود:اگر ملک مال اوست، اشکالی ندارد (که حدود آن را مورد معامله قرار دهد)

شیخ طوسى, در خصوص حریم در مبسوط مى فرماید:
(فإذا أحیاها وملّکها فإنه یملک مرافقها التی لاصلاح للارض إلا بها… وأمّا إذا حفر بئراً أو شق نهراً أو ساقیه فإنه یملک حریمها…);
اگر زمینى را احیا کند, مالک آن زمین و اطراف آن که براى انتفاع از آن لازم است, مى گردد. چنان که کسى چاهى حفر کند یا نهر یا جویى بکشد, مالک حریم آن خواهد شد.

قاضى ابن براج از فقیهان گران قدر شیعه در قرن پنجم, در این باره مى گوید:
(اذا أحیى الانسان الارض على ما ذکرناه و ملّکها فإنه یملک مرافقها التی لایصلح الارض إلا بها);
زمانى که انسان زمین را چنان که گفته ایم, احیا کند و به تملک برآورد, مالک مرافق آن, که استفاده از زمین بدون آن ممکن نیست, خواهد شد.

مصادیق و مشابهات قاعده:

۱- قاعده حریم
۲- ” قاعده اذن در شی ادن در لوازم آن نیز هست ” این قاعده نیز مشابه قاعده مورد بحث و به نوعی موید قاعده مذکور می باشد.
۳- مالکیت تبعی

مصادیق قاعده در قانون مدنی:

۱- در ماده ۱۳۹ قانون مدنى آمده است:
“حریم در حکم ملک صاحب حریم است و تملک و تصرف در آن که منافى باشد با آنچه مقصود از حریم است, بدون اذن از طرف مالک صحیح نیست…”
۲- قانون مدنی ایران حق ارتفاق را مستلزم وسایل انتفاع از آن شمرده است.

ماده ۱۰۴ این قانون می‌گوید:
«حق الارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود، مثل این که اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب انبارغیر دارد، حق عبور تا آن چشمه یا حوض و آب انبار هم برای برداشتن آب دارد».

۳- با توجه به قوانین موجود باید دانست که در مواردی که عقد صورت می گیرد تبعات آن نیز مورد نظر هست
که در ماده ی ۳۶۵ به وضوح تصریح کرده هرچیزی که جزو توابع مبیع هست داخل در بیع هست ؛ یعنی همان اذن در شی اذن در لوازم آن است.

۴- طبق ماده‭ ۳۲ ‬قانون مدنی، تمام ثمرات و متعلقات اموال منقول و غیر منقول، بالتبع مال مالک اموال مزبور است.

‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬
۵- ماده ۳۸ ق.م:
” مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا با لارود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و قرار دارد،مگر آنچه را که قانون استثنا کرده باشد”.
به همین جهت دادن در، پنجره یا هر نوع خروجی از ملک مجاور به فضای خانه همسایه بدون اجازه ممنوع می‌باشد

۶- ماده ۳۹ ق.م:
“هر بنا و درخت که روی زمین است و همچنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است ملک مالک آن زمین است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.”

۷- ماده ی ۳۶۵ قانون مدنی:
“هرچیزی که بر حسب عرف و عادت جز یا تابع مبیع شمرده شود…..داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه عقد صریحا ذکرنشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند”

۸- ماده ۱۳۶ ق.م:
“حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع ازآن ضرورت دارد”.

۹- ماده ۹۵ ق.م :
“هرگاه زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است صاحب آن خانه یا زمین نمی تواند جلوگیری از آن کند مگر در صورتیکه عدم استحقاق او مشخص شود”.

۱۰-ماده ۹۷ ق.م :
“هرگاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب به ملک خود یا حق مرور داشته،صاحب خانه یا ملک نمی تواند مانع آب بردن یا عبور او از ملک خود شود و همچنین است سایر حقوق از قبیل داشتن در و شبکه و ناودان وحق شرب و غیره”.

۱۱- ماده ۳۵۸ ق .م که مقرر می دارد:” در بیع باغ اشجار و در بیع خانه ممر و مجری و هر چه ملصق به بنا است …. متعلق به مشتری است ….”.

برای کسب اطلاعات بیشتر به صفحه ارتباط با ما مراجعه کنید.

منابع و مآخذ
– شرایع الاسلام، ج۳، ترجمه ابوالقاسم احمد یزدی ، انتشارات دانشگاه تهران، چاپ ۱۳۶۸ ،صفحه ۱۳۴۰ تا ۱۳۴۷
– نظرت تحلیلیــه الی القواعد الفقهیه،هلالیان سعید،انتشارات بوستان کتاب قم،چاپ ۱۴۳۱
– تحریر المجله،ج ،۱قسم ۲،ماده (۴۹) ،ص۳۶
– المبسوط فی الفقه الامامیه،ج۱،طوسی محمد بن حسن،انتشارت مکتب المرتضویه،چاپ ۱۳۸۷
– قانون مدنی