دعوای مطالبه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر از زبان وکیل ملکی:

در قراردادهای اجاره اماکن تجاری اگر مستاجر مبلغی را بابت خرید سرقفلی به مالک پرداخته و این مبلغ در قرارداد نوشته شود، هنگام تخلیه ملک، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است.چنانچه مبلغی توسط مستاجرپرداخت نشده باشد، حق سرقفلی نیز برای او ایجاد نمی گردد.

در واقع مستاجر با پرداخت سرقفلی، این امتیاز را به دست می آورد که تا هر زمان که می‌خواهد در ملک مورد اجاره به فعالیت خود ادامه دهد و موجر نتواند بعد از اتمام موعد اجاره آن را به شخص دیگری انتقال دهد.در زمان تخلیه املاک دارای سرقفلی، مالک قاعدتا مکلف به پرداخت قیمت روز سرقفلی است و در صورت استنکاف از پرداخت دارنده سرقفلی می تواند دعوایی تحت عنوان مطالبه شرقفلی مطرح نماید.

در این مقاله به بررسی این دعوا می پردازیم.

دعوای مطالبه سرقفلی چه زمانی مطرح می شود؟

 

طرح این دعوا زمانی امکانپذیر است که مالک( موجر) یا زودتر از زمان قرارداد خود با مستاجر دستور تخلیه ملک را دریافت نموده و یا اینکه بنا به دلایل قانونی ملک باید تخلیه شود.

این حق در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ به رسمیت شناخته شده و مستاجر می تواند در زمان تخلیه (در صورتی که مستحق دریافت سرقفلی باشد) اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی نماید.این حق در پایان مدت اجاره، حتی درصورتی که موجر دادخواست تخلیه مطرح ننماید،هم قابل اعمال است و می تونا دادخواست را مطرح کرد، اما در این مورد، بدوا مستاجر باید ملک را تخلیه نموده و آن را به مالک تحویل یا در صورت استنکاف وی از تحویل گرفتن، تحویل دادگاه دهد تا به دعوای مطالبه سرقفلی وی رسیدگی شود.

 

اصحاب دعوا چه کسانی هستند؟

 

خواهان مستاجر و خوانده مالک ملک می باشددعوا در محل اقامت خوانده( مالک ملک) یا محل وقوع ملک قابل طرح است. دادگاه جهت برآورد قیمت روز سرقفلی موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و مالک را به پرداخت مبلغ کارشناسی قطعی شده محکوم می نماید.

 

نکته:

نرخ سرقفلی توسط کارشناس با توجه به مواردی همچون موقعیت ملک، طول مدت اشتغال مستاجر در ملک، نوع شغل، متراژ ملک و حسن شهرت مستاجر و … تعیین می گردد.نظریه کارشناس ظرف مدت یک هفته قابل اعتراض توسط طرفین است.

 

 

نحوه اجرای رای:

به محض قطعیت رای، اجراییه برای مالک صادر و به موجر۱۰ روز مهلت پرداخت اعطا می شود؛ در صورت عدم پرداخت با تشکیل کلاسه اجرایی اماکن توقیف اموال و یا صدور حکم جلب فراهم می شود.

 

مستندات قانونی:

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶

“هر زمان مالک، ملک تجاری خود را اجاره دهد، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.
همچنین مستاجر می تواند در طول مدت اجاره بابت واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بابت سرقفلی دریافت نماید، مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱- اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجرضمن دریافت سرقفلی ملک را به غیر واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.”

همچنین به مواد ۷ و ۸ و ۹ و ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ رجوع شود.
نظریه مشورتی شماره ۳/۹۳/۷ مورخه ۱۶/۱/۹۳ و نظریه مشورتی شماره ۱۴۵۲/۷ مورخه ۱۲/۳/۸۷ اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در این خصوص راه گشا است.

نکات کاربردی دعوا:

۱- چنانچه مستأجر اولیه مورد اجاره را به شخص ثالث اجاره داده و مبلغی بابت سرقفلی دریافت کرده باشد، مستاجر دوم در زمان تخلیه ، حق دریافت سرقفلی از مالک را ندارد.

۲- چنانچه در اثنای اجاره، مالک، ملک را به دیگری واگذار نماید، در این حال مالک جدید متعهد پرداخت سرقفلی به مستاجر می شود و قایم مقام مالک سابق می گردد.

۳- در صورتی که سرقفلی مغازه‌ای جزو ماترک میتی باشد، در دعوای تقسیم ترکه، مالک عین مستأجره نیز باید جزو خواندگان طرف دعوا قرار گیرد در غیر اینصورت به دلیل نقص دعوا، قرار عدم استماع صادر می شود.

۴- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی لزوما باید با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره مطرح شود وطرح آن به صورت مستقل مسموع نیست.

۵- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ برخلاف قانون سال ۵۶ تصریح نموده که در صورت تحقق تخلف یا تعدی یا تفریط مستاجر، مالک تنها با پرداخت کل نرخ روز سرقفلی می تواند ملک را تخلیه نماید و تخلفات مورد اشاره ، موجب سقوط سرقفلی نیست.

۶- سرقفلی یک حق مالی است بنابراین قابلیت توقیف توسط طلبکاران در محکومیت های مالی را دارا می باشد.

۷- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات قانون موجر و مستاجر و خارج از عنوان سرقفلی در روابط استیجاری ممنوع است.

جهت دریافت مشاوره ملکی و مالیاتی از وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس ما مراجعه فرمایید.