مطالبه خسارات ملکی

مطالبه خسارات ملک

مطالبه خسارات ملک

مطالبه خسارات ملک که در نتیجه گود برداری و ساخت و ساز غیراصولی ساختمان های مجاور است از جمله دعاوی پرتکرار در دادگاه ها می باشد. این خسارات بعضا به تخريب كامل يا جزيي ساختمان‎هاي همسایه منجر شده است.

از جمله شیوه‎های جبران خسارت ناشی از حوادثی این چنینی، پرداخت معادل خسارت، بازسازی خسارات و اعاده به وضع سابق است. در این گونه دعاوی میزان خسارات وارده با جلب نظر کارشناس رسمی برآورد و وقوع خسارت نیز الزاما باید اثبات شود.اثبات تقصیر وارد کننده زیان و وجود رابطه سببیت بین وقوع خسارات و تقصیر خوانده از ارکان اصلی این دعوا است.

 

خسارت ملکی ناشی از گودبرداری- مطالبه خسارات ملکی
   خسارت ملکی ناشی از گودبرداری

 

طرح دعوا علیه مالک و پیمانکار در خسارات ناشی از گود ‎برداری غیر‎اصولی:

درفرض ورود خسارات مالی، مالک زمین و پیمانکاری که مسبب خسارت بوده و اقدامات غیر اصولی ایشان موجب تخریب و تجاوز به مال مردم شده است، حسب مورد دارای مسئولیت مدنی خواهند بود.

 ماده ۳۳۳ قانون مدنی این امر را به عنوان یک اصل قانونی مورد پذیرش قرار داده است

ماده مقرر می دارد:

” صاحب دیوار، عمارت یا کارخانه مسئول خساراتی است که از خراب شدن آن وارد می شود مشروط به اینکه خرابی در نتیجه عیبی‌ حاصل شده باشد که مالک از آن مطلع بوده و یا از عدم مواظبت او تولید شده باشد”.

 

 

در ادامه نمونه لایحه دفاعیه در دعوای مطالبه خسارات ملکی ارائه می گردد:

ریاست محترم شعبه .. مجتمع قضایی عدالت

با سلام

احتراما در خصوص خواسته دعوا (مطالبه خسارات وارده به ملک و الزام خواندگان به رفع خرابی های قابل جبران) به استحضار عالی می رساند:

خوانده ردیف اول شرکت ساختمان سازی…مالک و پیمانکار پروژه هتل بزرگ… در مجاورت برج محل سکونت موکلین می باشد. پروانه تخریب و نوسازی نیز به نام این شرکت صادر شده است.

عملیات تخریب و گود برداری ساختمان قدیمی، توسط این شرکت صورت پذیرفته است. هتل دارای 15 طبقه هوایی و 3 طبقه زیرزمین به عنوان پارکینگ می باشد.

متاسفانه گود برداری بسیارعمیق و غیر اصولی توسط خوانده ردیف اول صورت پذیرفته که خسارات سنگین به برج محل سکونت موکلین، بالاخص در قسمت مشاعات وارد نموده است . به نحوی که وقوع ترک های عمیق در دیوارهای ساختمان، استحکام بنا را تضعیف و امکان ریزش ساختمان وجود دارد. پروژه متعاقبا پس از گود برداری و پیشرفت درصدی از کار، به خوانده ردیف دوم شرکت …به عنوان پیمانکار جدید منتقل می گردد.

 

خسارات ملک
                                            مطالبه خسارات ملک

حسب پاسخ استعلام واصله، در خط 9 این پاسخ، صراحتا قید شده است که ملک به موجب سند قطعی شماره … مورخه 21/11/87 دفترخانه … تهران به شرکت … منتقل شده است.

بنابراین مالکیت خوانده ردیف اول در زمان گود برداری کاملا محرز بوده و پروژه با تمام مسئولیت ها و تعهدات ناشی آن، متعاقبا به خوانده ردیف دوم به عنوان پیمانکار ثانی واگذار و حدود یک سال بعد مالکیت نیز به صورت شش دانگ به این شرکت منتقل می شود .

نظریه کارشناس محترم دادگستری درتامین دلیل ماخوذه در پرونده موجود بوده و ضم دادخواست تقدیم دادگاه شده است.در نظریه میزان خسارات وارده، قابلیت تعمیر یا عدم قابلیت، افت قیمت ملک، خساراتی که موجب تضعیف استحکام بنا شده و درصد تقصیر خواندگان ردیف یک و دو به عنوان پیمانکاران و مالکین، در نظریه کارشناسی برآورد و به تفکیک مشخص شده است.

حسب مواد 1 و2 و3 قانون مسئولیت مدنی جبران خسارات ناشی از عمل اشخاص(حقیقی و حقوقی) تصریح  و مسئولیت صراحتا متوجه مقصرین است.

 

طبق ماده يك قانون مسئوليت مدني:

” هر شخصی بدون مجوز قانوني عمدا يا در نتيجه بي‎احتياطي به جان يا سلامتي يا مال… يا هر حق ديگري که به موجب قانون براي افراد ايجاد شده، لطمه‎ ای وارد نماید که موجب ضرر مادي يا معنوي ديگري شود، مسئول جبران خسارت ناشي از عمل خود است”.

ماده دو :

“در صورتی كه عمل واردكننده زيان، موجب خسارت مادي يا معنوي زيان ديده شده باشد دادگاه بعد از رسيدگي و ثبوت امر او را به جبران خسارات وارد شده محكوم مي کند و اگر عمل واردكننده زيان، فقط موجب يكي از خسارات مذکور شده باشد دادگاه او را به جبران همان نوع خسارتي كه وارد کرده محكوم می نماید”.

ماده سه:

” دادگاه ميزان زيان و طريق جبران آن را با توجه به اوضاع و احوال قضيه تعيين می نماید. جبران زيان را نمی توان به صورت اقساطی مقرر كرد مگر اینکه مديون تامين مقتضي براي پرداخت آن بدهد يا در صورتی مجاز است که قانون آن را تجويز کند”.

نام پروژه برگرفته از نام شرکت مالک بوده و نیز استعلامات صورت گرفته از اداره ثبت اسناد و املاک نیز حکایت از این واقعیت دارد که مالکیت پروژه در زمان گودبرداری متعلق به شرکت …بوده است. بنابراین خوانده ردیف اول به عنوان مالک و پیمانکار مسئول خسارات ناشی از اقدامات غیر اصولی صورت گرفته در زمان مالکیت و فعالیت خویش بوده و ادعای وکیل خوانده ردیف اول مبنی بر عدم توجه دعوا به موکل ایشان و عدم مسئولیت شرکت…ادعایی نادرست و بلاوجه می باشد.

لذا شرکت …از باب مالکیت دارای مسئولیت قهری و به عنوان پیمانکار، حسب مقررات آیین نامه امور پیمانکاری و مقررات قانون مسئولیت مدنی داری مسئولیت مدنی جهت جبران خسارات وارده به میزان تقصیر خویش می باشد.

نظر به مطالب معروضه و مستندا به مواد331 و 333 قانون مدنی و مواد یک و دو قانون مسئولیت مدنی و مواد 198 و 502 و 515 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب (در امور مدنی) تقاضای صدور حکم به محکومیت خواندگان به شرح خواسته مصرح در دادخواست مورد استدعاست.

فروش مال مشاع- نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع-آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران

هرآنچه در فروش مال مشاع باید بدانید

هرآنچه در فروش مال مشاع باید بدانید

 

فروش مال مشاع: جهت آشنایی با نحوه فروش مال مشاع مخصوصا ملک مشاع لازم است که اصطلاحات مرتبط با این موضوع را تعریف نموده و سپس نحوه فروش ملک بررسی شود. 

این مقاله شامل مطالب ذیل است:

  • تعریف مال مشاع
  • تعریف تقسیم مال مشاع
  • افراز ملک به چه  معناست؟
  • تعریف تفکیک ملک
  • تفاوت تفکیک و افراز
  • نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک
  • نحوه اجرای دستور فروش ملک
  • موارد منع افراز و تقسیم

 

مال مشاع چیست؟

مال مشاع مالی است که مالکین متعدد در آن به صورت اشاعه حق و سهم دارند به نحویکه سهم شرکا از هم قابل تشخیص نباشد. مثلا یک دانگ یا 100 سهم از یک دانگ مشاع از یک ملک

تعریف تقسیم مال مشاع :

تقسیم به معنی تفکیک حصه و سهم هر یک از شرکا مال مشترک از یکدیگر با توافق شرکا یا به حکم دادگاه می باشد.

 

فروش مال مشاع- تقسیم ملک مشاع
                              تقسیم مال مشاع- آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران

 

افراز ملک مشاعی به چه معناست؟

در خصوص املاک غیرمنقول مشاع،  در صورت تراضی و توافق، تقسیم ازطریق انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، به نسبت سهم هر شریک المال صورت می گیرد و در صورتی که بین شرکا توافق در نحوه تقسیم حاصل نگردد باید از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک یا دادگاه انجام گردد.

در صورتی که بین شرکا توافق در تقسیم وجود نداشته باشد به جای عنوان ” تقسیم ” از اصطلاح “افراز” استفاده می شود.

بنابراین درموردی که بین شرکا توافق برای تقسیم وجود نداشته باشد، به موجب مقررات پیش بینی شده در قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 ، چنان چه ملک دارای سابقه ثبتی بوده و در اداره ثبت اسناد و املاک پرونده ثبتی داشته باشد ، بدوا باید درخواستی مبنی بر افراز و تقسیم ملک به واحد ثبتی محل وقوع ملک تقدیم شود.

در صورتی که ملک قابل افراز باشد؛ که حصه شرکا مجزا می شود. اما نظر به اینکه اکثریت املاک، مخصوصا ساختمان و آپارتمان قابلیت افراز را ندارد، در این موارد اداره ثبت گواهی مبنی بر عدم امکان افراز را صادر و تقدیم متقاضی می نماید تا برای فروش ملک به دادگاه مراجعه نماید.

تقاضای افراز ملک در صورتی قابل قبول است که:

اولا: مال قابل تقسیم بوده و قانونا منعی برای تقسیم وجود نداشته باشد. ثانیا: شرکا به صورت الزام آوری، ملتزم به عدم تقسیم نشده باشند و نهایتا: تقسيم موجب از بین رفتن مالیت تمام مال مشاع يا حصه يک يا چند نفر از شركا نباشد.

بررسی اصطلاحات مشابه:

تفکیک ملک به چه معناست؟

تفکیک به این معنی است که مال غیرمنقولی چه مشاع باشد و چه اختصاصی، به دو یا چندین حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین تقسیم شود.

برخلاف افراز و تقسیم، در تقاضای تفکیک، مشاع بودن ملک و وجود شریک ضروری نیست و هرکس با اراده خویش می تواند مال غیرمنقول خود را از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک، به قطعات متعدد، تجزیه و تفکیک نماید و برای آن صورت مجلس تفکیکی دریافت نماید.

 

تفاوت تفکیک و افراز :

• تفکیک در مورد ملک مشاع و غیر مشاع صورت می پذیرد ، اما افراز تنها در خصوص املاک مشاع قابل انجام است. بنابراین ملکی می تواند قابل تفکیک باشد اما به دلیل اختصاصی بودن، قابل افراز نباشد.

• بعد از اینکه ملکی مشاع تفکیک شد، حالت اشاعه باقی می ماند. اما بعد از افراز، حالت اشاعه و شراکت از بین می رود .

• تفکیک در صلاحیت واحد ثبتی بوده اما افراز قابل رسیدگی هم در دادگاه و هم اداره ثبت است.

• تفکیک ملک چه در صورت رضایت و تفاهم شرکا چه در صورت عدم رضایت، امکان پذیراست، در حالیکه لازمه افراز، اختلاف شرکا وعدم تفاهم و رضایت به تقسیم است.

• در تفکیک ملک میزان سهم شرکا تاثیری در تفکیک نداشته و صرفا در زمان تقسیم، حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع باید رعایت شود، ولی افراز بر مبنای سهم و حصه هر شریک المال صورت می پذیرد و میزان و درصد سهم در افراز اهمیت بسزایی دارد.

• محجوریت و صغر سن احدی از مالکین تاثیری در روند تفکیک نداشته، اما به موجب ماده 313 قانون امور حسبی اگردر بین شرکا محجور یا غایبی باشد، افراز باید توسط دادگاه انجام شود.

• تفکیت قابل اعتراض توسط مالکین می باشد و اعتراض به تفکیک باعث توقف عملیات تفکیکی می شود ولی اعتراض به افراز در حین اقدام و رسیدگی پذیرفته نمی شود و تنها پس از افراز می توان در فرجه قانونی به آن اعتراض نمود.

 

نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای فروش مال مشترک:

ملکی که غیرقابل افراز و تقسیم می باشد یا باید حصه و سهم سایر شرکا توسط یک شریک خریداری شده یا باید ملک به فروش رسیده و وجه حاصل از فروش، بین مالکین به نسبت سهم ایشان تقسیم شود.

هر یک از مالکین مشاع می توانند با در دست داشتن گواهی عدم افراز، درخواست فروش ملک مشاع را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمایند.

 

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع تصریح می نماید:

” ملکی که به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی یا دادگاه غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه به فروش می رسد”.

در خواست در غالب دادخواست مطرح و تمام شرکای مال باید طرف دعوا قرار گیرند. با اینکه تقاضای فروش قانونا نیازمند دادخواست نیست اما رویه غالب دادگاه ها، تقاضا را به صورت دادخواست پذیرفته که نیازمند پرداخت هزینه دادرسی به نرخ ارزش منطقه ای ملک می باشد.

 

دادگاه با وصول درخواست، بدون تعیین وقت رسیدگی با بررسی مدارک، دستور فروش را صادر و به اصحاب پرونده ابلاغ می نماید.

تصميم دادگاه در مورد درخواست فروش، حكم يا قرار نيست، بلكه در قالب دستور صادر می شود. بنابراین چون حکم محسوب نمی گردد، به صورت قطعی صادر شده، قابلیت اعتراض، واخواهی، تجديد نظرخواهي و فرجام خواهي را نداشته، از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست و در صورت رد درخواست فروش، می توان درخواست جدید مطرح نمود.

 

نکات کاربردی:

• در مورد املاکی که ثبت نشده اند یا ملکی که هنوز روند ثبت آن پایان نیافته است ، تقسیم باید از طریق دادگاه، بدون درخواست افراز از اداره ثبت صورت پذیرد.

• اگر بین شرکا شخص غایب یا محجوری مانند صغیر و … وجود داشته باشد ، حتی اگر شرکا برای  تقسیم ملک توافق هم داشته باشند، جهت رعایت غبطه و مصلحت محجور، تقسیم باید در دادگاه انجام پذیرد و تقسیم بین خود شرکا کافی نیست.

نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع:

دستور فروش نیازمند صدور اجراییه نبوده و پرونده مستقیم به اجرای احکام مدنی ارجاع می شود. مدیر اجرا جهت برآورد قیمت مال، کارشناس رسمی دادگستری را انتخاب می نماید.

بعد از صدور نظر کارشناس در صورتی که مالکین به قیمت تعیین شده اعتراضی نداشته باشند، تارخ و ساعت مشخصی جهت مزایده ملک تعیین و آگهی می شود. در تاریخ مقرر مزایده از قیمت پایه کارشناسی شده شروع و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود.(فروش ملک لزوما باید ازطریق مزایده صورت پذیرد)

در صورتی که دراولین جلسه مزایده خریداری وجود نداشته باشد، مزایده یک بار دیگر تجدید می شود.

 

نکته :

1- شرکا ملک هم می توانند مثل سایر افراد در مزایده شرکت نموده و ملک را خودشان خریداری نمایند.

2- چنان چه ملکی بازداشت بوده و یا در رهن یا وثیقه  باشد، درخواست صدور دستور فروش قابل استماع نیست و رد می شود و ابتدائا باید ملک رفع توقیف یا فک رهن شود.

 

موارد منع افراز املاک و اموال :

ماده 595 قانون مدنی بیان نموده که چنان چه تقسیم مالیت تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا را از بین ببرد، حتی اگر شرکا راضی هم باشند، تقسیم ممنوع است.
ماده 597 قانون مدنی، تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم را جایز نمی داند.
ماده 591 قانون مدنی اجبار به تقسیمی که متضمن ضرر به شریکی باشد را مجاز ندانسته مگر اینکه شریک متضرر راضی به تقسیم باشد.