هرآنچه در فروش مال مشاع باید بدانید

 

فروش مال مشاع: جهت آشنایی با نحوه فروش مال مشاع مخصوصا ملک مشاع لازم است که اصطلاحات مرتبط با این موضوع را تعریف نموده و سپس نحوه فروش ملک بررسی شود. 

این مقاله شامل مطالب ذیل است:

• تعریف مال مشاع
• تعریف تقسیم مال مشاع
• افراز ملک به چه  معناست؟
• تعریف تفکیک ملک
• تفاوت تفکیک و افراز
• نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک
• نحوه اجرای دستور فروش ملک
• موارد منع افراز و تقسیم

 

مال مشاع چیست؟

مال مشاع مالی است که مالکین متعدد در آن به صورت اشاعه حق و سهم دارند به نحویکه سهم شرکا از هم قابل تشخیص نباشد. مثلا یک دانگ یا ۱۰۰ سهم از یک دانگ مشاع از یک ملک

تعریف تقسیم مال مشاع :

تقسیم به معنی تفکیک حصه و سهم هر یک از شرکا مال مشترک از یکدیگر با توافق شرکا یا به حکم دادگاه می باشد.

 

 

افراز ملک مشاعی به چه معناست؟

در خصوص املاک غیرمنقول مشاع،  در صورت تراضی و توافق، تقسیم ازطریق انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، به نسبت سهم هر شریک المال صورت می گیرد و در صورتی که بین شرکا توافق در نحوه تقسیم حاصل نگردد باید از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک یا دادگاه انجام گردد.

در صورتی که بین شرکا توافق در تقسیم وجود نداشته باشد به جای عنوان ” تقسیم ” از اصطلاح “افراز” استفاده می شود.

بنابراین درموردی که بین شرکا توافق برای تقسیم وجود نداشته باشد، به موجب مقررات پیش بینی شده در قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ ، چنان چه ملک دارای سابقه ثبتی بوده و در اداره ثبت اسناد و املاک پرونده ثبتی داشته باشد ، بدوا باید درخواستی مبنی بر افراز و تقسیم ملک به واحد ثبتی محل وقوع ملک تقدیم شود.

در صورتی که ملک قابل افراز باشد؛ که حصه شرکا مجزا می شود. اما نظر به اینکه اکثریت املاک، مخصوصا ساختمان و آپارتمان قابلیت افراز را ندارد، در این موارد اداره ثبت گواهی مبنی بر عدم امکان افراز را صادر و تقدیم متقاضی می نماید تا برای فروش ملک به دادگاه مراجعه نماید.

تقاضای افراز ملک در صورتی قابل قبول است که:

اولا: مال قابل تقسیم بوده و قانونا منعی برای تقسیم وجود نداشته باشد. ثانیا: شرکا به صورت الزام آوری، ملتزم به عدم تقسیم نشده باشند و نهایتا: تقسیم موجب از بین رفتن مالیت تمام مال مشاع یا حصه یک یا چند نفر از شرکا نباشد.

بررسی اصطلاحات مشابه:

تفکیک ملک به چه معناست؟

تفکیک به این معنی است که مال غیرمنقولی چه مشاع باشد و چه اختصاصی، به دو یا چندین حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین تقسیم شود.

برخلاف افراز و تقسیم، در تقاضای تفکیک، مشاع بودن ملک و وجود شریک ضروری نیست و هرکس با اراده خویش می تواند مال غیرمنقول خود را از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک، به قطعات متعدد، تجزیه و تفکیک نماید و برای آن صورت مجلس تفکیکی دریافت نماید.

 

تفاوت تفکیک و افراز :

• تفکیک در مورد ملک مشاع و غیر مشاع صورت می پذیرد ، اما افراز تنها در خصوص املاک مشاع قابل انجام است. بنابراین ملکی می تواند قابل تفکیک باشد اما به دلیل اختصاصی بودن، قابل افراز نباشد.

• بعد از اینکه ملکی مشاع تفکیک شد، حالت اشاعه باقی می ماند. اما بعد از افراز، حالت اشاعه و شراکت از بین می رود .

• تفکیک در صلاحیت واحد ثبتی بوده اما افراز قابل رسیدگی هم در دادگاه و هم اداره ثبت است.

• تفکیک ملک چه در صورت رضایت و تفاهم شرکا چه در صورت عدم رضایت، امکان پذیراست، در حالیکه لازمه افراز، اختلاف شرکا وعدم تفاهم و رضایت به تقسیم است.

• در تفکیک ملک میزان سهم شرکا تاثیری در تفکیک نداشته و صرفا در زمان تقسیم، حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع باید رعایت شود، ولی افراز بر مبنای سهم و حصه هر شریک المال صورت می پذیرد و میزان و درصد سهم در افراز اهمیت بسزایی دارد.

• محجوریت و صغر سن احدی از مالکین تاثیری در روند تفکیک نداشته، اما به موجب ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگردر بین شرکا محجور یا غایبی باشد، افراز باید توسط دادگاه انجام شود.

• تفکیت قابل اعتراض توسط مالکین می باشد و اعتراض به تفکیک باعث توقف عملیات تفکیکی می شود ولی اعتراض به افراز در حین اقدام و رسیدگی پذیرفته نمی شود و تنها پس از افراز می توان در فرجه قانونی به آن اعتراض نمود.

 

نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای فروش مال مشترک:

ملکی که غیرقابل افراز و تقسیم می باشد یا باید حصه و سهم سایر شرکا توسط یک شریک خریداری شده یا باید ملک به فروش رسیده و وجه حاصل از فروش، بین مالکین به نسبت سهم ایشان تقسیم شود.

هر یک از مالکین مشاع می توانند با در دست داشتن گواهی عدم افراز، درخواست فروش ملک مشاع را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمایند.

 

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع تصریح می نماید:

” ملکی که به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی یا دادگاه غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه به فروش می رسد”.

در خواست در غالب دادخواست مطرح و تمام شرکای مال باید طرف دعوا قرار گیرند. با اینکه تقاضای فروش قانونا نیازمند دادخواست نیست اما رویه غالب دادگاه ها، تقاضا را به صورت دادخواست پذیرفته که نیازمند پرداخت هزینه دادرسی به نرخ ارزش منطقه ای ملک می باشد.

 

دادگاه با وصول درخواست، بدون تعیین وقت رسیدگی با بررسی مدارک، دستور فروش را صادر و به اصحاب پرونده ابلاغ می نماید.

تصمیم دادگاه در مورد درخواست فروش، حکم یا قرار نیست، بلکه در قالب دستور صادر می شود. بنابراین چون حکم محسوب نمی گردد، به صورت قطعی صادر شده، قابلیت اعتراض، واخواهی، تجدید نظرخواهی و فرجام خواهی را نداشته، از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست و در صورت رد درخواست فروش، می توان درخواست جدید مطرح نمود.

 

نکات کاربردی:

• در مورد املاکی که ثبت نشده اند یا ملکی که هنوز روند ثبت آن پایان نیافته است ، تقسیم باید از طریق دادگاه، بدون درخواست افراز از اداره ثبت صورت پذیرد.

• اگر بین شرکا شخص غایب یا محجوری مانند صغیر و … وجود داشته باشد ، حتی اگر شرکا برای  تقسیم ملک توافق هم داشته باشند، جهت رعایت غبطه و مصلحت محجور، تقسیم باید در دادگاه انجام پذیرد و تقسیم بین خود شرکا کافی نیست.

نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع:

دستور فروش نیازمند صدور اجراییه نبوده و پرونده مستقیم به اجرای احکام مدنی ارجاع می شود. مدیر اجرا جهت برآورد قیمت مال، کارشناس رسمی دادگستری را انتخاب می نماید.

بعد از صدور نظر کارشناس در صورتی که مالکین به قیمت تعیین شده اعتراضی نداشته باشند، تارخ و ساعت مشخصی جهت مزایده ملک تعیین و آگهی می شود. در تاریخ مقرر مزایده از قیمت پایه کارشناسی شده شروع و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود.(فروش ملک لزوما باید ازطریق مزایده صورت پذیرد)

در صورتی که دراولین جلسه مزایده خریداری وجود نداشته باشد، مزایده یک بار دیگر تجدید می شود.

 

نکته :

۱- شرکا ملک هم می توانند مثل سایر افراد در مزایده شرکت نموده و ملک را خودشان خریداری نمایند.

۲- چنان چه ملکی بازداشت بوده و یا در رهن یا وثیقه  باشد، درخواست صدور دستور فروش قابل استماع نیست و رد می شود و ابتدائا باید ملک رفع توقیف یا فک رهن شود.

 

موارد منع افراز املاک و اموال :

ماده ۵۹۵ قانون مدنی بیان نموده که چنان چه تقسیم مالیت تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا را از بین ببرد، حتی اگر شرکا راضی هم باشند، تقسیم ممنوع است.
ماده ۵۹۷ قانون مدنی، تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم را جایز نمی داند.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی اجبار به تقسیمی که متضمن ضرر به شریکی باشد را مجاز ندانسته مگر اینکه شریک متضرر راضی به تقسیم باشد.