دعوای الزام به تسلیم اصل سند علیه مالک – شرایط طرح دعوا و نکات قانونی

 

در این مقاله دعوای حقوقی تحت عنوان دعوای الزام مالک به تسلیم و تحویل سند بررسی می‌گردد.

 

قراردادهای مشارکت در ساخت بین سازنده و مالکین ملک منعقد می‌شود رویه در چنین قراردادهایی به این شکل است که غالبا انجام تمام مراحل اداری و ثبتی لازم برای شروع ساخت به عهده سازنده قرار  می‌گیرد . انجام مراحل اداری همچون مراجعه به ادارات مالیات‌، ادارات ثبت و شهرداری جهت دریافت استعلامات لازم و پرداخت هزینه‌ها و دریافت مفاصاحساب و …

 

از جمله مدارک لازم برای انجام امور مذکور ارائه اصل سند مالکیت ملک است. بنابراین در قراردادهای مشارکت منعقده، مالک متعهد می‌شود اسناد ومدارک مربوطه از جمله سند رسمی ملک را به سازنده یا شخص دیگری که تعیین شده است، تحویل دهد. برای عدم انجام این تعهد ضمانت اجراهایی نیز در قرارداد پیش بینی می‌گردد از جمله پیش‌بینی حق فسخ برای سازنده یا تعیین خسارت روزانه به عنوان وجه التزام و غیره.

 

برای امکان استفاده از ضمانت اجراهای پیش‌بینی شده در قرارداد مقدمات و شرایط قانونی لازم است که در ادامه بررسی می‌شود.

 

به موجب قانون مدنی  تعهدات و توافقات افراد اگر خلاف قانون و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد مورد احترام و حمایت بوده و اگر کسی تعهد اقدام به انجام امری را بکند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. بنابراین اگر مالک به تعهد خود مبنی بر ارائه سند رسمی ملک عمل ننماید، سازنده یا شخص دی نفع می‌تواند علیه وی دعوای الزام به تحویل سند در دادگاه مطرح نماید.

 

نکته مهم در این خصوص این است که چنانچه در قرارداد مشارکت، حق فسخ در صورت عدم ارائه  اصل سند مالکیت برای سازنده پیش‌بینی شده باشد و وی حق فسخ قرارداد را داشته باشد دیگر لازم نیست دعوای الزام به ارائه سند مالکیت علیه مالک طرح شود و در صورت عدم تحویل اسناد ظرف موعد مقرر قراردادی سازنده می‌تواند قرارداد را فسخ نموده و به مالک فسخ را اعلام نماید.

 

 

اما چنانچه ضمانت اجرای دیگری به جز حق فسخ در قرارداد آمده باشد همچون خسارت روزانه یا اصلا ضمانت اجرایی پیش‌بینی نشده باشد سازنده ناچاراً باید دعوای الزام به تحویل سند را طرح نماید و با دریافت حکم و عدم امکان الزام وی به تحویل و اثبات عدم انجام تعهد، طبق قانون امکان فسخ قرارداد  برای سازنده مقدور می‌شود.

 

همانگونه که ذکر شد، تنها فایده عملی طرح این دعوی و گرفتن حکم این است که در صورتی که مالک با وجود الزام قانونی و صدور حکم علیهش باز هم از ارائه سند خودداری کند، سازنده می‌تواند قرارداد را فسخ نماید و در صورتی که محکوم علیه مفاد حکم را اجرا نکند، رای از طریق قوه ی حاکمه  و الزام به تسلیم قابل اجرا نیست.

 

در ضمن باید خاطر نشان کرد که این اقدام مالک فاقد وصف مجرمانه بوده و امکان طرح شکایت کیفری و اجرای مجازاتهایی همچون حبس و جزای نقدی مقدور نیست و  این اقدام و تخلف مالک تنها جنبه حقوقی داشته و متعهد صرفاً به خاطر عدم انجام تعهد خویش و نقض یکی از شرایط لازم برای به انجام رسیدن قرارداد،(که همان ارائه نکردن سند ملک است) موجبات ضرر به خویش از طریق  فسخ قرارداد و نیز پرداخت تمام هزینه‌ها و خسارات سازنده را فراهم می‌آورد.

 

مواد قانونی قابل استناد در این دعوا:

ماده ۲۱۹ قانون مدنی

عقودی که  طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌ الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علل ‌قانونی فسخ شود.

 

ماده ۲۲۱ قانون مدنی

چنانچه کسی تعهد اقدام به امری را بنماید یا تعهد کند که از انجام امری خودداری نماید در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابلست‌ مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا حسب قانون موجب ضمان باشد.

 

ماده ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده مذکور حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام ‌دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.

 

ماده ۲۳۷ قانون مدنی

هر گاه شرط ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت‌ تخلف طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.

 

ماده ۲۳۸ قانون مدنی

هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور شود لکن انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم‌ می‌تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم نماید.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری در طرح دعوای ملکی و الزام به تسلیم سند

با شماره تلفن ۰۹۱۲۴۱۹۹۳۱۱ تماس بگیرید.