تخلیه ملک مسکونی

از جمله دعاوی پر تکراری است که علیرغم ظاهر ساده آن، نیازمند مشورت با وکیل ملکی می باشد. این دعوا در خصوص املاک مسکونی، غیرتجاری و اماکن تجاری که حق کسب پیشه و سرقفلی در آن وجود ندارد، مطرح می شود. در صورتی که اجاره نامه شرایط مقرر در قانون موجر و مستاجر را که در ادامه بیان می شود؛ دارا باشد، می توان بدون نیاز به طرح دعوا جهت حکم تخلیه، تنها با درخواست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را مطرح نمود.

 

شرایط صدور دستور تخلیه:

ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ شرایط قانونی لازم جهت صدور دستور تخلیه ملک را به شرح ذیل بیان نموده است:
۱- کاربری ملک مسکونی بوده یا ملک غیرتجاری یا تجاری فاقد سرقفلی و حق کسب پیشه باشد.
۲- قرارداد کتبی بوده و در دو نسخه تنظیم شده باشد.
۳- قراداد به امضای طرفین رسیده باشد.
۴- مدت اجاره در اجاره نامه قید شده باشد.
۵- مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.
۶- دو شاهد ذیل اجاره نامه را امضا کرده باشند.

 

نکته:در صورتی که اجاره نامه عادی باشد، تخلیه توسط شورای حل اختلاف صورت گرفته و در صورتی که رسمی باشد؛ می توان به موجب ماده ۹ و ۱۱ قانون موجر و مستاجر سال۷۶ و ماده ۱۱ آیین نامه این قانون، علاوه بر شورا از طریق اداره اجراییات اسناد رسمی ثبت، تقاضای تخلیه نمود.

 

نحوه رسیدگی دادگاه:

در صورت اتمام مدت اجاره و وجود شرایط مورد اشاره، در خواست باید در قالب دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع و بعد از رسیدگی، در صورتی که شرایط قانونی لازم مهیا باشد؛ دستور تخلیه به صورت قطعی صادر می شود.
اجرای دستورتخلیه فوری، نیازمند صدور اجراییه نیست و به محض صدور و با درخواست موجر مامور اجرا باید دستور را ظرف ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ و ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به تخلیه اقدام نماید.
چنانچه مستاجر مبلغی بابت قرض الحسنه یا ودیعه ( پول پیش) پرداخت کرده باشد، یا سند تعهد آوری مانند چک یا سفته به موجر، بابت تضمین تخلیه داده باشد، موجرمکلف است قبل از تخلیه، وجه یا سند را را به صندوق دادگستری تودیع نموده و رسید آن را به اجرای احکام تحویل دهد.

 

تخلیه با سند رسمی اجاره:

اگر سند اجاره نامه رسمی باشد، موجر می تواند از دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند، تقاضای صدور اجراییه نماید. سردفتر مکلف است ظرف مهلت ۲۴ ساعت از تاریخ درخواست، اوراق اجراییه را در سه نسخه صادرو به اجرای اسناد رسمی محل ارسال نماید. تخلیه توسط اجراییات اسناد رسمی ثبت صورت می پذیرد.

 

 

نکات کاربردی دستور تخلیه فوری:

۱- در صورتی که اجاره یکی از شرایط مذکور را نداشته باشد؛ مثلا فقط یک شاهد آن را امضا کرده باشد یا مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد، به جای دستور تخلیه باید حکم تخلیه صادر شود.

۲- حکم تخلیه بر خلاف دستور تخلیه، نیازمند رسیدگی بوده و مانند تمام احکام قابل تجدیدنظرخواهی بوده و اجرای آن منوط به قطعیت رای، صدور اجراییه و انقضای مهلت اجرای حکم است.

۳- اگر اجاره نامه به جای امضاء طرفین دارای اثر انگشت آنها باشد؛ بعضی دادگاه ها آن را از شمول شرایط قانونی لازم جهت دستور تخلیه فوری خارج می دانند؛ در حالیکه توجیه قانونی جهت عدم پذیرش اثر انگشت به جای امضا وجود ندارد.

۴- اگر دو شاهد فقط در زمان تنظیم اجاره نامه صرفا حضور داشته اند؛ اما قرارداد را امضا ننموده باشند یا تنها یکی از ایشان، آن را امضا کرده باشد؛ نمی توان دستور تخلیه صادر کرد و در این مورد باید حکم تخلیه صادر شود.

۵- جهت صدور دستور تخلیه تنها باید نسخه اولیه و اصلی قرارداد، امضای دو شاهد را داشته باشد و در صورتی اجاره نامه تمدید شده و به عیارتی پشت نویسی شود؛ تمدید آن ، نیازمند امضای دو شاهد نیست.

۶- جهت طرح دعوای تخلیه( چه حکم و چه دستور) لازم نیست که موجر مالک عین مال باشد؛ همین که مالکیت منفعت به وی تعلق داشته باشد؛ کفایت می نماید.

۷- اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده باشد؛ چون یک دستور اداری بوده و حکم نیست، مرجع صادر کننده که همان شورای حل اختلاف است؛ می تواند از دستور عدول نموده و یا آن را اصلاح نماید و نیازی به طرح در مراجع بالاتر( دادگاه) نیست.

۸- چنانچه موجر به مستاجر به موجب اجاره نامه یا قرارداد جداگانه، اجازه احداث بنا یا ساخت و ساز در ملک را داده باشد، با پایان مدت اجاره، ملک قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیان متعلق به مستاجر است و موجر می تواند تنها اجاره بهای زمین را دریافت نماید.

۹- جهت مطالبه اجور معوقه، هزینه آب، برق تلفن … و نیز خساراتی که مستاجر به ملک وارد نموده، موجر باید دادخواست مطالبه اجور و خسارت تقدیم دادگاه یا شورا ( بر حسب میزان خواسته)نماید.

در اینصورت اگر مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کرده و قصد داسته باشد مطالبات خویش را از مبلغ ودیعه مستاجر دریافت نماید، باید تقاضای تامین خواسته فوری نیز مطرح کرده و مبلغ ودیعه را توقیف نماید تا به مستاجر پرداخت نشود.

۱۰- چنانچه در ملک مورد اجاره اموالی از مستاجر وجود داشته باشد و در زمان خالی کردن ملک آنها را تحویل نگیرد؛ می توان انبار عمومی به عنوان امین برای انتقال اموال معرفی نمود.

۱۱- با صدور دستور تخلیه ، اگر مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره بوده یا نسبت به اصالت اجاره نامه اعتراض و شکایتی داشته باشد؛ باید دعوای خود را دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید. طرح شکایت مانع اجرای حکم نیست ؛ مگر اینکه دلایل شکایت قوی بوده و دادگاه رسیدگی کننده با اخذ تامین مناسب از مستاجر بابت ضرر و زیان موجر، قرار توقف عملیات اجرایی را صادر نماید که در اینصورت تا تعیین تکلیف نهایی شکایت، تخلیه متوقف می شود.

۱۲- در صورتی که در زمان اجرای دستور تخلیه توسط مامور اجرای مراجع قضایی یا دایره اجرای ثبت، مستاجر به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مثل بیماری یا فوت بستگان و غیره نتواند ملک را تخلیه نموده و تقاضای مهلت نماید؛ تنها یکبار می تواند از ارفاق قانون استفاده نموده و مراتب درخواست استمهال خود را صرفا در زمان اجرای دستور تخلیه، توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده ارائه دهد.مقام قضایی صالح می تواند تنها یکبار به مدت حداکثر یک ماه با درخواست مهلت موافقت نماید.

جهت طرح صحیح دعاوی ملکی و جلوگیری از ضرر، حتما از مشاوره وکیل ملکی بهره مند شوید.

 

برای کسب اطلاعات و مشاوره در زمینه املاک می توانید با وکیل ملکی آمنه آقاعلی تماس حاصل فرمائید.