تعدیل اجاره بها ملک های تجاری چگونه است؟
در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد با انقضای موعد اجاره امکان تخلیه ملک جز در شرایط استثنایی مقدور نیست و اجاره خود به خود تمدید می گردد و چنین اجاره هایی سالیان سال پابرجاست نظر به اندک بودن میزان اجاره مقرر و طولانی بودن موعد اجاره قانوگذار جهت رعایت عدالت امکان تعدیل اجاره بها را برای طرفین مخصوصا موجر مقررداشته است.
در این مقاله شرایط این دعوا بررسی می گردد.
به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶:
«موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد»
شرایط قانونی لازم برای طرح دعوا:
۱- انقضای مدت اجاره
حسب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر تعدیل اجاره بها اولین شرط تعدیل انقضای مدت اجاره است.
۲- سپری شدن سه سال تمام شمسی از تاریخ تعدیل قبلی
شرط بعدی انقضای ۳ سال از تاریخ آخرین حکم قطعی مبنی برتعدیل سپری شده باشد.
۳- احراز رابطه استیجاری
مبدا سه سال مورد نظر قانون از چه زمانی شروع می شود؟
در خصوص اینکه ملاک انقضای مدت سه سال جهت طرح دعوای تعدیل، تاریخ تقدیم دادخواست است یا تاریخ صدور حکم نظریات به شرح ذیل صادر شده است.
پاسخ اکثریت قضات:
با توجه به صراحت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، ملاک، تاریخ مذکور در حکم است که قطعاً این تاریخ با توجه به خواسته خواهان در حکم قید می‌گردد و چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست در حکم قید خواهد شد.
پاسخ کمیسیون نشست قضایی
نظر به اینکه از جمله آثار حکم، کاشفیت آن از وجود حق در زمان تقدیم دادخواست می باشد، از آنجاییکه در حکم تعدیل اجاره بها ودر متن آن باید نرخ عادله روز تقدیم دادخواست قید و تصریح گردد و به همین اعتبار موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را نیز ضمن تقدیم دادخواست تعدیل مطالبه نماید در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، لذا مهلت انقضای مدت ۳ سال جهت طرح دعوای تعدیل تاریخ مقرر در حکم قطعی است (تاریخی که در متن رای قید می‌شود) نه تاریخ صدور حکم قطعی یا تاریخ تقدیم دادخواست و بدیهی است که با توجه به مراتب فوق، چنانچه تاریخ در متن حکم قید نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست ملاک است.
در طرح این دعوا احراز رابطه استیجاری بین طرفین دعوا الزامی می باشد که وجود اجاره نامه یا اثبات رابطه استیجاری شفاهی مثبت رابطه استیجاری است.
این دعوا معمولاً در دادگاه محل وقوع عین مستاجره محل کسب یا پیشه یا تجارت اقامه می‌شود.با عنایت به مبالغ اندک عرفی تعیینی در اجاره نامه های مشمول قانون ۵۶ اکثریت دعاوی تعدیل اجاره از حیث مبلغ در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می باشد.
تعدیل اجاره مقرر در قانون سال ۱۳۵۶ مختص املاک تجاری است و نمی توان به استناد قیاس از این قانون برای تعدیل اجاره محل های مسکونی استفاده نمود.
تعدیل زمانی قابل اعمال است که اجاره بهای ملک مشخص است و اختلافی نیز این حیث بین طرفین وجود ندارد.
حسب مقررات قانونی تعدیل تنها از تاریخ تقدیم دادخواست میسر می‌باشد لذا به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته ترتیب اثر داده نمی‌شود.
در خصوص اجاره های ماه های گذشته حسب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنانچه مدت زمان زیادی از انقضای موعد اجاره گذشته باشد و مستاجر اجاره را پرداخت نکرده باشد موجر می تواند درخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام گذشته را معادل اجرت‌المسمی همچنین مطالبه خسارت تاخیر تادیه را مطرح نماید
مضافا امکان درخوست صدور حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم نیز وجود دارد.
تعدیل اجاره بها- وکیل پایه یک دادگستری تهران آمنه آقاعلی
مالی یا غیرمالی بودن دعوا:
در خصوص مالی یا غیرمالی بودن این دعوا اختلاف نظر وجود داشت معاونت آموزش قوه قضاییه، این دعوا را غیرمالی دانست اما اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۹۸۴/۷ ـ ۲/۳/۶۱ این دعوا را مالی دانست. به نظر این اداره، چون دادگاه مبلغ و میزان اجاره بها را بعد از رسیدگی تعیین می‌کند و مبلغ تعیین‌شده حسب ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر از تاریخ تقدیم دادخواست قابل اجرا می باشد، لذا این دعوا، دعوای مالی محسوب می شود.
لکن از آنجاییکه در این دعوا فقط میزان اجاره بها تعیین می‌شود و اگر مابه التفاوت آن مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه تنها حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بهای فعلی و قبلی را نمی‌دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است، موجه تر به نظر می‌رسد.
نحوه رسیدگی به دعوا:
جهت تعیین مبلغ اجاره موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع خواهد شد کارشناس بر مبنای ملاک هایی از جمله عرف محل ، دریافت یا عدم دریافت سرقفلی توسط موجر، مدت اجاره، وضعیت ملک ،میزان اجاره توافق شده یا تعیین شده در سال‌های گذشته، شاخص تورم و دیگر موارد مبلغ اجاره را تعیین می نماید.
توافق طرفین بر اسقاط حق تعدیل چه حکمی دارد؟
قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ از جمله قوانین آمره بوده که طبق ماده۳۰ قانون مذکور توافق برخلاف ان باطل می باشد لذا چنانچه ضمن عقد اجاره، شرط شده باشد که موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد، چنین شرطی صحیح و قابل اجرا نیست، این توافق شرطی باطل بوده و دادگاه می تواند برخلاف شرط حکم به کاهش یا افزایش اجاره صادر نمایند.
تعدیل توافقی چه حکمی دارد؟
برخی مواقع موجر و مستاجر ضمن عقد قرارداد اجاره هایی که برای چندین سال منعقد می شود شرط می‌نمایند که هر سال اجاره مبلغ معینی یا درصد مشخصی مثلاً ۳۰ درصد در یکسال و ۴۰ درصد در سال دیگر و… افزایش یابد در خصوص اعتباریا عدم اعتبار چنین شرطی جای تردید وجود دارد
از سویی این توافق خلاف صریح مقرره ماده ۴ قانون موجر و مستاجر ۵۶ بوده و با شرایط تعدیل پیش‌بینی شده در این ماده مخالف است
اما از سوی دیگرباید عنوان نمود که شرایط مقرر در این ماده صرفا جهت طرح دعوی مقرر شده و شرایط صحت طرح دعوا را پیش بینی نموده است و توافق به افزایش اجاره به مبلغ معینی موافق عمومات از جمله ماده ۱۰ قانون مدنی و توافقی خصوصی و محترم می باشد لذا به نظر می رسد درج چنین شرطی صحیح و لازم الاجرا می باشد.
حکم صادره در دعوای تعدیل قابل تجدیدنطر است یا نه؟
قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ رای صادره در نتیجه تعدیل را قطعی اعلام نموده است اما از آنجا که حسب ماده ۳۳۱ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مبحث مقررات تجدیدنظر از احکام حقوقی مقرر داشته است: «احکام زیر قابل تجدیدنظر است: الف – دعاوی مالی که خواسته آن از سه میلیون ریال متجاوز است ب- کلیه احکام صادره در دعاوی غیر مالی ….»
با عنایت به اینکه قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به قانون موجر و مستاجر موخر التصویب بوده لذا قانون ایین دادرسی مدنی ناسخ قانون موجر مستاجر در خصوص قطعی بودن رای تعدیل بوده و این قانون حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بوده لذا رای صادره در خصوص تعدیل قابل تجدیدنظر خواهی است.
به موجب نظریه مشورتی شماره ۱۰۲۸/۷ مورخه ۱۲/۱۲/۷۳ اداره حقوقی قوه قضاییه احراز مالکیت متقاضی در این دعوا لازم نیست.
نحوه اجرای رای:
آرای صادره از دادگاه ها در مورد تعدیل و افزایش اجاره بها احکامی اعلامی هستند و نیاز به صدور اجراییه ندارد. لکن چنانچه ما به التفاوت اجاره نیز درخواست و مورد صدور حکم باشد، اجرای این قسمت از رای نیازمند صدور اجراییه است و حکم تاسیسی محسوب می گردد.
برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید به سایت آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران مراجعه کنید.
