اثبات وقوع بیع : مواردی که باید بدانید را از زبان وکیل پایه یک دادگستری بشنوید!

اثبات وقوع بیع : تعریف بیع چیست؟

بیع عقدی است که به موجب آن یک نفر، مالی را در ازای مال دیگر به شخصی واگذار نماید درنتیجه فروشنده، مالکیت کالا یا مال خود را در ازای پول یا مال دیگری که دریافت می‌کند به خریدار منتقل می نماید و خریدار نیز در ازای دریافت کالا یا مال ، پول یا مال خود را به فروشنده می دهد.

به موجب مقررات قانون مدنی ،همین که طرفین عقد به خرید و فروش مالی توافق نمایند، عقد بیع منعقد می گردد که در اصطلاح حقوقی به آن ایجاب و قبولی گفته می شود که بر انتقال مال در مقابل عوض معلوم و معین دلالت کند. جز در موارد خاص که قانون آنها را مشخص و معین نموده است، در اکثر موارد به صرف توافق طرفین، هرچند که مکتوب نشده باشد، بیع محقق می گردد.
دعوای تایید وقوع و تحقق بیع زمانی مطرح می شود که ملکی خریداری شده اما مبایعه نامه و نوشته مکتوب وجود ندارد و بیع به صورت شفاهی واقع شده است حال خواهان(خریدار یا فروشنده) قصد دارد با استفاده از اسناد و مدارکی همچون شهادت شهود ، رسیدهای پرداخت وجه و غیره، وقوع بیع را اثبات نماید.

اثبات وقوع بیع، تفاوت دعوای اثبات مالکیت با اثبات وقوع بیع در خصوص املاک:

• امکان طرح دعوای اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده وجود دارد اما دعوای اثبات مالکیت فقط در مورد املاکی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد.
• اثبات تحقق خرید وفروش املاک معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی مانند مبایعه نامه یا تنظیم نشده یا در دسترس نیست و امکان الزام فروشنده به تنظیم سند مقدور نمی باشد. اما دعوای اثبات مالکیت معمولا مستند به مبایعه نامه مطرح می شود.

مرتبط بخوانید: قانون جدید مهریه : دانستنی های حقوقی مهم!

نحوه طرح دعوای اثبات وقوع بیع در خصوص اموال غیرمنقول(املاک):
به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد املاک، در خصوص ملک، مالک قانونی کسی است که سند یا انتقال به نامش در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ، مالک در خصوص اموال غیر منقول کسی است که معامله انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی به نام او ثبت شـده بـاشـد.
دعـوای اثبات بیع در مورد املاکی که سابقه ثبت داشته و سند مالکیت برای آن صادر شده است به ‌تنهایی قابلیت استماع را ندارد و صدور حکم اعلامی بر صحت وقوع معامله اثر تملیکی نداشته لذا ذی‌نفع باید در اجرای مقررات مواد ۴۷،۲۲ و ۴۸ قانون ثبت با طرح ادعای وقوع بیع و تحقق معامله، الزام به انجام تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملک مورد معامله را نیز خواستار شود تا دعوا قابلیت استماع را داشته باشد در نتیجه با رعایت تشریفات قانونی ملک به‌ نام وی انتقال می یابد.
اگر مال از کسی خریداری شده که مالک رسمی نباشد ، خواهان جهت طرح درست دعوا علاوه بر فروشنده مستقیم، باید تمام سلسه ایادی و مالک رسمی مال را نیز طرف دعوا قرار دهد.
حکم صادره در خصوص تایید وقوع بیع جنبه اعلامی داشته و برای آن اجرائیه صادر نمی شود. این حکم وقوع بیع را از زمان ایجاب و قبول تایید می نماید.

اثبات وقوع بیع؛ نمونه لایحه دفاعیه اثبات وقوع بیع:

خواهان مدعی شده اند در تاریخ 15/12/86 ملک را از آقای … خریداری نموده اند و خرید و فروش با ایشان صورت پذیرفته است و موکلین (مالکین) هیچگونه نقش و دخالتی در فروش نداشته اند و مدعی هستند که قرارداد بیع(قولنامه) نیز ندارند .!!!
حسب پاسخ استعلامات واصله در تاریخ بیع ادعایی(15/12/86) آقای …احدی از موکلین مالک رسمی و قانونی ملک بوده و آقای …و موکل هیچگونه مالکیتی نسبت به آن نداشته اند . موکل نیز در مورخه22/5/87 ملک را از آقای … به صورت قانونی انتقال گرفته اند.

به فرض محال در محال صحت ادعای خواهان و وقوع بیع سوال این است که سمت آقای …نسبت به ملک موضوع دعوا چه بوده است که جواز قانونی فروش ملک توسط ایشان را تایید می نماید ؟
ایشان نه مالک نه ماذون از طرف مالک و نه نماینده رسمی و قانونی بوده اند لذا در فرض محال در محال صحت ادعا، باز هم اگر معامله ای واقع شده باشد طبق ماده 247 قانون مدنی معامله ای فضولی بوده که این معامله احتیاج به تنفیذ مالک سابق اقای … داشته که با انتقال بعدی به موکل، مالک رد ضمنی خویش را نسبت به معامله فضولی صراحتا اعلام نموده موکل دیگر آقای … نیز که مالک فعلی می باشند قطعا چنین معامله ایی را نه تنها تایید ننموده بلکه صراحتا بارها رد کرده است. لذا به فرض اثبات ادعای خواهان، قانونا امکان صدور حکم اثبات وقوع بیع علیه آقای …خوانده ردیف سوم و هیچکدام از موکلین وجود نخواهد داشت زیرا مالک یا ماذون از طرف مالک نبوده اند و خواسته خواهان به فرض صحت هم، قابلیت اثبات را ندارد.
دعوای اثبات بیع طرح شده ، قانونا متوجه موکلین و آقای … نبوده زیرا نفر اول فاقد سمت و مالکیت نسبت به ملک بوده و موکلین نقشی در فروش نداشته اند. لذا به دلیل عدم توجه دعوا به نامبردگان مستندا به بند4ماده 84 ق.ا.د.م خواسته محکوم به قرار رد دعوا می باشد.

مرتبط بخوانید: مجازات شراب خواری : حکم قانون چیست؟!

طرح دعوای اثبات وقوع بیع در این مورد قانونا صحیح نمی باشد زیرا اولا: تأیید عمل حقوقی برای استفاده از مزایای آن، بیع موجود را اعم از بیع صحیح، فضولی و فاسد مورد تأیید قرار می‌دهد. نتیجه عملی این دعوا، یعنی صرفاً بیعی واقع شده و مهم نیست که صحیح است یا فاسد یا فضولی. همانگونه که ذکر شد در فرض اثبات وقوع بیع، این بیع فضولی بوده و منشا اثر و مجوز اثبات مالکیت خواهان و منافی مالکیت قانونی موکلین نیست.
ثانیا: دعوای اثبات وقوع بیع تنها درصورتی قابل پذیرش است که به طرفیت دارنده سند رسمی مطرح شده باشد. به هر حال، اثبات وقوع عقد بیع ناظر به مالکیت است و تنها در صورتی چنین دعوایی قابل پذیرش است که به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و علیه دارنده آن اقامه شده باشد نه به تنهایی. مخصوصا که ملک سابقه ثبتی به نام موکلین دارد. بنابراین اثبات وقوع یک قرارداد نمی‌تواند به تنهایی موضوع یک دعوا باشد، بلکه اجرای آن در صورت عدم انجام تعهد، توسط متعهد موضوع دعوا واقع شده و صدور حکم اعلامی بر صحت وقوع معامله، اثر تملیکی ندارد.
در حالیکه در مانحن فیه صرفا دعوای اثبات وقوع بیع مطرح که به فرض اثبات نیز ثمره قانونی ندارد.
با عنایت به انتقال رسمی و قانونی ملک به نام احدی از موکلین و وجود سند رسمی ، طرح دعوای اثبات وقوع بیع بدون طرح خواسته الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع را ندارد. لذا خواسته دعوا به درستی مطرح نشده است.

اگر خوانده مدعی پرداخت بلاجهت وجهی به آقای …(فروشنده ادعایی) هستند باید دعوای استرداد وجه را به جهت دارا شدن بلاجهت مطرح می نموده و طرح دعوای اثبات بیع در خصوص چنین معامله ایی اساسا اشتباه بوده است.

بنابراین نه تنها مالکیت قانونی یا ماذونیت بایع نسبت به مبیع وجود ندارد و دعوا متوجه خواندگان دعوای اثبات بیع نمی باشد بلکه ثمن نیز مجهول بوده و نحوه پرداخت آن مشخص نیست و دعوا اساسا صحیح مطرح نشده و باید با دعوای الزام با تنظیم سند رسمی مطرح می شد. لذا نه تنها ارکان وقوع بیع قانونا وجود ندارد دعوا نیز به درستی مطرح نشده است.

لذا نظر به رسمی بودن اسناد مالکیت موکلین و مستندا به مواد 1290و 1292 قانون مدنی نمی توان به استناد یک ادعای بدون دلیل و یک معامله واقع نشده با شهادت نادرست چند نفر (که حتی اظهاراتشان شهادت محسوب نمی شود و صرفا شنیده هایشان را بازگو نموده اند) اعتبار سند رسمی مالکیت موکل را نادیده گرفت. این امر خلاف صریح مقررات قانونی می باشد.

مرتبط بخوانید: مالیات بر ارث و نحوه محاسبه آن

اثبات وقوع بیع، عدم امکان استناد به اماره تصرف در مانحن فیه :

تصرف اماره بر مالکیت متصرف بوده و به همین جهت تاب مقاومت و تعارض با سایر دلایل از جمله سند رسمی را نداشته و تصرفی اماره مالکیت است که سابقه آن معلوم نباشد.
در مانحن فیه تصرف خواهان محترم بدون مجوز قانونی به صورت غاصبانه صورت پذیرفته و امکان استناد به تصرف وجود ندارد. مضافا موکل مالک رسمی و قانونی می باشد لذا اماره تصرف تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.

جرایم مالیاتی نتیجه عدم تسلیم اظهارنامه مالیاتی یا عدم انجام تکالیف مقرر در قانون مالیاتهای مستقیم است که موجب محرومیت از بعضی از مزایا و معافیتهای مالیاتی و تکلیف ارسال اظهارنامه برآوردی و تعلق جرایم غیر قابل بخشودگی می گردد که امکان اعتراض مودی نسبت به مالیات برآورد شده را سلب می نماید. در این مقاله به مهمترین جرایم مالیاتی پرداخته شده است.

به موجب ماده ۱۱۰ قانون مالیات های مستقیم اشخاص حقوقی (شرکتها) مکلفند اظهارنامه مالیاتی عملکرد خود را حداکثر تا ۴ ماه پس از پایان سال مالیاتی از طریق سایت اداره مالیات ارسال نمایند.
ماده ۱۱۰ قانون مالیات های مستقیم اشعار می دارد:

” ‌اشخاص حقوقی مکلف هستند اظهارنامه و ترازنامه و حساب سود و زیان مستند به دفاتر و اسناد و مدارک خود را حداکثر تا چهار ماه پس از پایان سال مالیاتی همراه با فهرست هویت شرکا و سهامداران و حسب مورد، میزان سهم‌الشرکه یا تعداد سهام و نشانی هر یک از آنها را به اداره امور مالیاتی که محل فعالیت اصلی شخص حقوقی در آن واقع شده است تسلیم و مالیات متعلقه را پرداخت نمایند. پس از تسلیم اولین فهرست مزبور، تسلیم فهرست تغییرات در سنوات بعد کافی خواهد بود. محل تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات اشخاص حقوقی خارجی و موسسات مقیم خارج از ایران که در ایران دارای اقامتگاه یا نمایندگی نمی‌باشند تهران است”.
با توجه به اینکه شروع و پایان سال مالیاتی اشخاص حقوقی با هم متفاوت است، به همین جهت مهلت ارسال اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات آنها نیز با هم تفاوت دارد.

جرایم مالیاتی : جریمه عدم ارسال اظهارنامه توسط اشخاص حقوقی(شرکتها):

عدم ارسال اظهارنامه و عدم دریافت کد رهگیری یا ارسال آن بعد از مهلت مقرر قانونی( که به منزله عدم ارسال بوده) مشمول جریمه معادل سی درصد مالیات متعلقه خواهد بود که این جریمه غیر قابل بخشودگی است.
جریمه عدم ارسال اظهارنامه توسط اشخاص حقیقی:
عدم ارسال یا ارسال خارج از موعد اظهارنامه برای مودیان حقیقی، مشمول جریمه معادل ده درصد مالیات متعلقه می باشد.این جریمه نیز غیر قابل بخشودگی است.

مرتبط بخوانید : قانون جدید مالیات بر ارث : نکات بسیار مهم!
مستندات قانونی:
ماده 190 قانون مالیاتهای مستقیم:

” علی الحساب پرداختی بابت مالیات عملکرد هرسال مالی، قبل از سر رسید مقرر در این قانون برای پرداخت مالیات ‌عملکرد، موجب تعلق جایزه‌ معادل یک درصد مبلغ ‌پرداختی به ازای هر ماه تا سررسید مقرر خواهد بود که از مالیات‌ متعلق همان عملکرد کسر می گردد. پرداخت مالیات پس از این مهلت موجب تعلق جریمه‌ معادل دو و نیم درصد مالیات به ازای هر ماه ‌خواهد بود.
مبدا احتساب جریمه در مورد مودیانی که مکلف به تسلیم ‌اظهارنامه مالیاتی هستند نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ‌ انقضای مهلت تسلیم آن و نسبت به ما به ‌التفاوت از تاریخ مطالبه و در مورد مودیانی که از تسلیم اظهارنامه خودداری نموده یا قانونا مکلف به تسلیم اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت تسلیم ‌اظهارنامه یا سررسید پرداخت مالیات حسب مورد می‌باشد.
تبصره 1: مودیانی که به تکالیف قانونی خود راجع به تسلیم ‌به موقع اظهارنامه یا ترازنامه و حساب سود و زیان و پرداخت یا ترتیب دادن پرداخت مالیات طبق اظهارنامه یا ترازنامه و حساب‌ سود و زیان و حسب مورد ارائه به موقع دفاتر و اسناد و مدارک خود اقدام ننمایند در موارد مذکور در ماده 239 این قانون‌، هر گاه برگ ‌تشخیص مالیاتی صادره را قبول یا با اداره امور مالیاتی توافق نمایند و نسبت به پرداخت مالیات متعلقه یا ترتیب دادن پرداخت آن اقدام‌ نمایند از هشتاد درصد جرایم مقرر در این قانون معاف می شوند. هم چنین، در صورتی که این گونه مودیان ظرف یک ماه از تاریخ ‌ابلاغ برگ قطعی مالیات نسبت به پرداخت یا ترتیب دادن پرداخت‌ آن اقدام نمایند از چهل درصد جرایم متعلقه مقرر در این قانون معاف ‌خواهند بود.

ماده 192 قانون مالیات های مستقیم اصلاحی ۳۱/ ۰۴/ ۱۳۹۴ :

” در کلیه مواردی که مودی یا نماینده او که به موجب مقررات این قانون از بابت پرداخت مالیات مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی است چنانچه نسبت به تسلیم آن در موعد مقرر اقدام نکند، مشمول جریمه غیرقابل بخشودگی معادل سی درصد مالیات متعلق برای اشخاص حقوقی و صاحبان مشاغل موضوع این قانون و ده درصد مالیات متعلق برای سایر مودیان می‌باشد”.
نکته :
حکم این ماده درمورد درآمدهای کتمان شده و اطلاعات معاملات و درآمد ها، توسط مودی حقیقی یا حقوقی در اظهارنامه‌های تسلیمی و یا هزینه‌های غیر واقعی اعلام شده در اظهارنامه به استناد فاکتورهای صوری و غیره نیز جاری است.

ماده 193 قانون مالیات های مستقیم:
” نسبت به مودیانی که به موجب این قانون و مقررات مربوط به آن مکلف به نگهداری دفاتر قانونی می باشند در صورت عدم تسلیم ترازنامه و حساب سود و زیان یا عدم ارائه دفاتر مشمول جریمه‌ معادل بیست درصد مالیات برای هر یک از موارد مذکور خواهند بود”.
ماده ۱۹۴ قانون مالیات های مستقیم:
اختلاف بیش از 15% در درآمد مشمول مالیات مشخصه قطعی با رقم اظهار شده از طرف مودی
” مودیانی که اظهارنامه آنها در اجرای مقررات ماده 158 این قانون رسیدگی می گردد، در صورتی که درآمد مشمول مالیات مشخصه قطعی با رقم اظهار شده از طرف مودی بیش از پانزده درصد اختلاف داشته باشد علاوه بر تعلق جرایم مقرر مربوطه که قابل بخشودن نیز نخواهد بود تا سه سال بعد از ابلاغ مالیات قطعی از هر گونه تسهیلات و بخشودگی‌های مقرر در قانون مالیات‌ها نیز محروم خواهند بود” .
نکته:
جرایم عدم تسلیم اظهارنامه، قابل شکایت در هیات های حل اختلاف رسیدگی به شکایت مودیان و شورای عالی مالیاتی و دیوان عدالت اداری نیست.

مرتبط بخوانید : مجازات شراب خواری : حکم قانون چیست؟!

جمع بندی جرایم مالیاتی :
• پرداخت ماليات پس از سررسيد معادل دو نیم درصد‏ به ازاي هر ماه (ماده 190)
• عدم تسليم اظهارنامه اشخاص حقوقي ٣٠٪‏ و اشخاص حقیقی 1٠٪‏ (ماده 192)
• عدم تسليم ترازنامه و حساب سود وزيان و عدم ارائه دفاتر ٢٠٪‏ ماليات متعلقه براي هر كدام (ماده 193)
• عدم تسليم هر كدام از موارد ماده فوق در دوره معافيت موجب عدم استفاده از معافيت در سال مربوطه است (تبصره ماده 193)
• اختلاف بيش از١٥٪‏ درآمد ابرازي با درآمد قطعي در اجراي ماده ١٥٨ ، لغو بخشودگي تا ٣ سال و دريافت جرايم (ماده 194)
• اظهارات خلاف واقع به قصد فرار از پرداخت ماليات براي ٣ سال متوالي به حبس از٣ ماه تا ٢ سال ومحروميت از كليه معافيت ها و بخشودگي ها(ماده 201)
• عدم پرداخت يا تقسيط بدهي پس از ابلاغ برگ اجرایي معادل ١٠٪‏ جمع بدهي مالياتي و جرايم متعلقه(ماده 211)

معامله فضولی چیست؟
معامله فضولی معامله ای است که فردی برای دیگری بدون اذن وی یا با مال دیگری، معامله کند بدون این که وکالت و نمایندگی یا اذن از طرف او داشته باشد. نتیجه این نوع معامله، یا موجب انتقال مال شده یا برای شخص ایجاد تعهد می نماید که کاری را انجام دهد. شخصی که بدون داشتن نمایندگی و اذن، برای دیگری معامله را انجام می‌دهد، در اصطلاح فضول، طرف معامله او را اصیل و شخصی که معامله برای او یا نسبت به مال او انجام شده است، غیر می‌گویند.

مرتبط بخوانید: فسخ قرارداد

نکات مهم در معامله فضولی

وضعیت معامله قبل از اجازه و رد مالک:
معامله فضولی قبل از اینکه از طرف مالک، تنفیذ(تایید) یا رد شود، باطل نبوده بلکه غیرنافذ است. یعنی صحیح و معتبر نیست و مالک می تواند آن را تایید یا رد نماید.
ماده ۲۴۷ قانون مدنی می‌گوید:
«معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود.»

نکات مهم:
• این معامله نسبت به طرف اصیل معتبر و الزام آور است و او باید به اجرای عقد پایبند باشد.
• اگر مالک در اجازه یا رد معامله تعلل نماید و این تاخیر موجب تضرر طرف اصیل گردد، وی می تواند معامله را فسخ نماید.(ماده 252 قانون مدنی)
• در معامله‌ فضولی اگر مالک پیش از تعیین تکلیف معامله و اجازه(تایید) یا رد آن فوت نماید، حق اجازه یا رد، به وارث به ارث می رسد.(ماده 253 قانون مدنی)
اقسام معامله فضولی با توجه به اراده معامل فضول :
• گاهی معامله کننده فضول به نام و به حساب مالک معامله می‌کند یعنی اعلام می نماید که معامله برای مالک است؛ در این صورت او در حکم وکیلی است که از حدود اختیارات خویش خارج شده و بدون داشتن اختیار معامله نموده است. در این خصوص ماده ۶۷۴ قانون مدنی تعیین تکلیف نموده است:
«موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که وکیل خارج از حدود وکالت انجام داده است، موکل هیچ گونه تعهدی نخواهد داشت؛ مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.»
• گاهی معامله کننده فضول به نام و حساب خویش معامله می کند.
بر اساس ماده ۳۰۴ قانون مدنی:
«اگر کسی چیزی را مِن غیر حق دریافت کرده است، خود را محق می‌دانسته اما در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوط به آن خواهد بود.»

اثر رد یا اجازه معامله:
اگر مالک، معامله فضولی را تنفیذ و اجازه نماید، معامله کامل شده و آثار حقوقی خود را از ابتدای انعقاد عقد خواهد داشت.( ماده 258 قانون مدنی)
این اجازه می تواند لفظی یا عملی باشد مثلا با تسلیم و تحویل کالای مورد معامله به اصیل توسط مالک.
اجازه یا رد باید یا بیان شود و یا با عملی محرز گردد. اگر مالک از وقوع معامله مطلع شود و سکوت نماید، این امر اجازه محسوب نمی شود. آن چنان که در حقوق و فقه نیز این اصل مورد پذیرش است که:
” به ساکت نظری منتسب نیست”.
درصورتی که مالک، معامله فضولی را تایید ننموده و رد کند، معامله برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه اثر حقوقی نخواهد داشت. به نحوی که گویا از ابتدا معامله ای واقع نشده است.
رد معامله هم می تواند با لفظ یا با عملی باشد که حکایت از عدم رضایت مالک دارد. به طور مثال مالک مال مورد معامله را به شخص دیگری بفروشد که رد ضمنی یا عملی معامله اول(معامله فضول با اصیل) محسوب می گردد.
شرایط اجازه یا رد:
• اجازه مالک در صورتی موثر است و معامله را کامل می‌کند که مسبوق به رد نباشد؛به این معنی که در ابتدا مالک معامله را رد نکرده باشد و بعد پشیمان شده و آن را اجازه نماید زیرا در صورت رد، معامله باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به معامله باطل شده اعتبار بخشد.
رد مالک نبز هنگامی عقد را باطل می‌کند که مبسوق به اجازه او نباشد.
• مالک در زمان صدور اجازه یا رد باید اهلیت (اهلیت لازم در معاملات) را داشته باشد. به این معنی که عاقل، بالغ، قاصد و مختار باشد.

مرتبط بخوانید: قانون جدید مالیات بر ارث : نکات بسیار مهم!

نمونه لایحه دفاعیه معامله فضولی :

در ادامه نمونه لایحه از طرف غیر(مالک) در رد معامله فضولی که وکیل خارج از حدود اختیارات خویش اقدام نموده است ارائه می گردد:
خواسته به شرح دادخواست تقدیمی تایید بطلان معامله (اعلام بطلان معامله) سند قطعی رسمی شماره …10 مورخه 6/2/ 94دفترخانه شماره … تهران نسبت به شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی83.. فرعی از ..26 اصلی بخش 10 تهران به جهت فضولی بودن معامله و خارج بودن از اختیارات مصرح وکیل در وکالتنامه های رسمی شماره 27.. مورخه 17/8/93 دفتر اسناد رسمی شماره .. تهران و تفویض وکالتهای شماره 106.. مورخه../11/93دفترخانه رسمی شماره .. تهران و شماره 105.. مورخه ../8/93 دفترخانه شماره…تهران و متعاقبا ابطال سند رسمی مالکیت شماره 563..سری الف سال 96 و الزام خوانده ردیف اول به رفع تصرف غیرقانونی از واحد های تصرفی به انضمام کلیه خسارات قانونی می باشد.

…
مدتی قبل موکل مطلع گردیده که متاسفانه خوانده ردیف اول در مورخه 6/2/94 با تبانی سردفتر و خارج از حدود اختیارات وکالتنامه، به موجب سند قطعی رسمی شماره 107..مورخه ../2/ 94دفترخانه شماره … تهران اقدام به انتقال شش دانگ ملک به نام خویش و دریافت سند رسمی تک برگی مالکیت به شماره 563..سری الف سال 96 نموده است که کاملا خارج از حدود اختیارات تفویضی توسط موکل به خوانده بوده لذا صراحتا مشمول معامله فضولی خارج از حدود اختیار وکیل مشمول ماده 663و667و 674 قانون مدنی می باشد.
ماده ۶۶۳ قانون مدنی:
وکیل نمی تواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد.
ماده ۶۶۷ قانون مدنی:
وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب‌ قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند.
ماده 674 قانون مدنی:
موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. درمورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام داده ‌شده است موکل هیچگونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صرحتا یا ضمنا اجازه کند.
…
نظر به مطالب معروضه و توجها به اینکه موکل معامله فضولی انجام شده را نه تنها تایید ننموده بلکه حتی صراحتا آن را رد کرده است و اظهارنامه ایی نیز مبنی بر اعلام رد به خوانده ردیف اول ارسال و به ایشان ابلاغ واقعی گردیده است، تقاضای تایید بطلان معامله فضولی(سند رسمی شماره 107..مورخه ../2/94دفتر اسناد رسمی… تهران) و متعاقبا ابطال سند مالکیت خوانده ردیف اول به شماره 563…سری الف سال 96 حسب مواد 247و 251 و304 قانون مدنی و محکومیت خوانده ردیف اول به رفع تصرفات غیرقانونی از ملک و پرداخت کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.

 

اظهارنامه مالیاتی، فرم الکترونیکی است‌ که توسط سازمان امور مالیاتی تهیه و به صورت رایگان در اختیار مؤدیان قرار می گیرد. اظهارنامه‌ های ارائه شده، بسته به اینکه صاحبان مشاغل شامل کدام ‌یک از بندهای ماده ۹۵ قانون مالیات‌های مستقیم باشند، محتوای متفاوتی خواهند داشت.

نکات مهم در خصوص اظهارنامه مالیاتی

ماده ۹۳ قانون مالیات‌های مستقیم مقرر می دارد:
” درامدی که اشخاص حقیقی از طریق اشتغال به مشاغل یا عناوین دیگر در ایران تحصیل می نمایند، بعد از کسر معافیت‌های مالیاتی مشمول مالیات بر مشاغل است. درآمد مشمول مالیات مؤدیان عبارت است از: کل فروش کالا و خدمات به اضافه سایر درآمدهای آنان که مشمول مالیات فصول دیگر شناخته نشده، پس از کسر هزینه‌ها و استهلاکات مربوطه طبق مقررات فصل هزینه‌های قابل قبول و استهلاکات.
تقسیم بندی صاحبان مشاغل به شرح ذیل است:

گروه اول، شامل صاحبان مشاغلی است که به موجب قانون مالیات‌های مستقیم، مکلف به ثبت فعالیت‌های شغلی خود در دفاتر روزنامه و کل موضوع قانون تجارت هستند طبق قانون باید دفترهای ذکر شده و اسناد و مدارک لازم را با رعایت اصول و موازین پذیرفته شده در حسابداری نگهداری نمایند. مالکان کارتهای بازرگانی و تمام صادرکنندها و واردکننده ها، دارندگان معادن و صاحبان مؤسسات حسابرسی در این گروه جای دارند.

گروه دوم، در برگیرنده مشاغلی است که طبق قانون مالیاتهای مستقیم مکلف به ثبت فعالیت‌ های مشاغل خویش در دفاتر درآمد و هزینه هستند. این دفاتر از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس مودیان این بند قرار می‌گیرد. وکلا و پزشکان و ارائه دهندگان امور خدماتی جزء این گروه می باشند.
گروه سوم، شامل کلیه صاحبان مشاغلی است که مشمول گروه اول و دوم نمی باشند. این مشاغل مکلف می باشند صورت وضعیت درآمد و هزینه خود را بر اساس نمونه‌ صورت وضعیت تعیین شده از طرف سازمان امورمالیاتی کشور نگهداری نموده و اسناد و مدارک مثبته کافی، برای تشخیص میزان درآمد مشمول مالیات خود را به سازمان و ادارات مالیاتی ارائه نمایند.

مهلت ارائه اظهارنامه مالیاتی:

صاحبان مشاغل ذکر شده مکلف هستند تا پایان تیرماه هر سال، اظهارنامه مالیاتی الکترونیکی را برای سال قبل تنظیم و به سازمان ارسال نمایند. ارسال بعد از تاریخ مقرر در قانون به منزله عدم ارسال محسوب می گردد.
اظهارنامه مالیاتی برای صاحبان مشاغل ذکر شده برای هر کدام از گروه های اول، دوم و سوم شامل موارد زیر می باشد:

مرتبط بخوانید : کلاهبرداری و انتقال مال غیر : نکات مهمی که باید بدانید!

موارد لازم برای گروه اول:
۱ – اطلاعات هویتی مودی و اطلاعات ادرس محل فعالیت.
2- اطلاعات مجوزهای اقتصادی اعم از کارت بازرگانی.
3- درآمد مشمول مالیات، بخشودگی های مالیاتی، معافیت‌های قانونی و مالیات متعلق.
4- موجودی مواد و کالا در اول و پایان دوره.
5- میزان واردات و صادرات کالاها.
6- صورت حساب سود و زیان.
7- ترازنامه.
8- اطلاعات کلیه شرکا در صورت داشتن شریک.
9- اطلاعات حساب‌های بانکی مرتبط با فعالیت شغلی مودی.
صاحبان مشاغل گروه دوم:
1- اطلاعات هویتی و ادرس و اطلاعات مکان فعالیت.
2- شماره مجوزهای فعالیت اقتصادی.
3- درآمد مشمول مالیات، بخشودگی های مالیاتی، معافیت‌های قانونی و مالیات متعلق.
4- موجودی مواد و کالا در اول و پایان دوره.
5- صورت درآمد و هزینه شامل اطلاعات خرید و فروش کالا و خدمات و هزینه های مربوط به کسب.
6- اطلاعات اموال و دارایی ها مرتبط با فعالیت شغلی.
7- اطلاعات شرکا در صورت وجود.
8- اطلاعات حساب‌های بانکی مرتبط با فعالیت شغلی.
مشاغل گروه سوم:
1- اطلاعات هویتی و اطلاعات و ادرس مکان فعالیت.
2- اطلاعات مجوزهای فعالیت اقتصادی.
3- درآمد مشمول مالیات، بخشودگی های مالیاتی، معافیت‌های قانونی و مالیات متعلق.
4- صورت درآمد و هزینه، اطلاعات خرید، فروش کالا و خدمات و هزینه های مربوط.
5- اطلاعات کلیه شرکاء در صورت وجود.
6- اطلاعات حساب‌های بانکی مرتبط با فعالیت شغلی.

تبصره :
” در صورتی که هر یک از اقلام اطلاعاتی فرم اظهارنامه مالیاتی “صاحبان مشاغل” برای هریک از مودیان فاقد موضوعیت باشد عدم تکمیل آن خللی به اعتبار اظهارنامه وارد نخواهد کرد”.
ماده ۴ قانون مالیاتهای مستقیم:
” مودیان موضوع این آیین ‌نامه مکلفند اظهارنامه مالیاتی خود را برای هر سال مالیاتی به صورت انفرادی یا مشارکتی در موعد مقرر قانونی به صورت الکترونیکی از طریق درگاه های الکترونیکی سازمان امور مالیاتی تسلیم نمایند. سازمان می تواند در مواردی که مقتضی بداند تسلیم اظهارنامه غیر الکترونیکی را بپذیرد”.
تبصره :
تسلیم اظهارنامه در اجرای ماده ۶۷۷ قانون مورد پذیرش می باشد.
صورت حساب نوع اول و دوم مربوط به مودیان موضوع این آیین‌نامه در خصوص فروش کالا و یا ارائه خدمات به شرح زیر باید تنظیم و ارائه گردد:
بند یک:
صورت حساب نوع اول دارای شماره سریال چاپی یا ماشینی، تاریخ و اطلاعات هویتی مودی شامل نام، نام خانوادگی یا نام شخص حقوقی، شماره اقتصادی، نشانی کامل و کد پستی فروشنده و خریدار و مشخصات کالا یا خدمات ارائه شده و مبلغ آن است و باید شناسه کالا در صورت حساب معاملات حتما درج گردد.
تبصره :
در صورت فروش به مصرف ‌کننده نهایی، درج مشخصات خریدار از نظر این آیین نامه الزامی نمی باشد.
بند ۲ :
صورت حساب نوع دوم که اختصاصا در خصوص استفاده از سامانه صندوق مکانیزه فروش صادر می گردد و باید دارای شماره سریال چاپی، تاریخ و شامل اطلاعات هویتی شامل نام، نام خانوادگی یا نام شخص حقوقی، شماره اقتصادی، ادرس پستی فروشنده و مقدار و مبلغ کالا یا خدمات ارائه شده است.
بند ۳ :
صورت حساب نوع سوم الکترونیک بوده، دارای شماره سریال چاپی، تاریخ و در بردارنده اطلاعات هویتی شامل نام، نام خانوادگی یا نام شخص حقوقی شماره اقتصادی، ادرس پستی فروشنده و خریدار، مشخصات کالا یا خدمات ارائه شده، مقدار و مبلغ آن بوده و از طریق سامانه ثبت برخط معاملات صادر و دارای کد رهگیری سازمان امور مالیاتی کشور می باشد.
در خصوص بندهای یک تا سه، تا زمانی که شماره اقتصادی صادرنشده است قید شماره یا شناسه ملی در صورت حساب، الزامی می باشد.
تبصره :
سازمان امور مالیاتی می‌تواند تمام یا برخی از مودیان موضوع این آیین نامه را با اعلام کتبی به مودی ذیربط، حداکثر تا شش ماه پس از پایان هر سال مالیاتی، از ابتدای سال مالی بعد، به صدور صورت حساب نوع سوم مکلف نماید.

مرتبط بخوانید: مالیات بر ارث و نحوه محاسبه آن

جهت دریافت مشاوره و خدمات مالیاتی و پاسخگویی به سوالات و مشکلات خویش با ما در ارتباط باشید.
آمنه آقاعلی – وکیل و مشاور مالیاتی

قتل عمد و از روی ترحم : مجازات آن در قانون چیست؟ با هم به بازخوانی پرونده قتل عمد با ادعای جنون متهم و قتل از روی ترحم می پردازیم. همراه وکیل تهران باشید.

شعبه … دادگاه کیفری یک تهران

تاریخ جلسه : 9/10/97

نام طرفین دادرسی : متهم آقای جواد … –  شکات : اولياي دم مرحوم محمد…

موضوع پرونده : قتل عمدی

گردش کار پرونده :

اقای جواد… متهم است به قتل عمدی پدرزن خود آقای محمد… که وی را خفه نموده و سپس گلوی وی را با چاقو بریده است . علت مرگ طبق نظریه پزشکی قانونی خفگی اعلام شده است . برای متهم قرار بازداشت موقت صادرو نامبرده به زندان اعزام می شود .

متهم در دفاعیات خود در مرحله تحقیقات مقدماتی اتهام وارده را پذیرفته ولی عنوان نموده است:

“به علت علاقه ای که به پدرخانمم داشتم و اینکه او بیمار بود برای راحت شدنش او را کشتم “.

جهت بررسی جنون، متهم به پزشکی قانونی معرفی می گردد که نظریه هفت نفری پزشکی قانونی دلالت بر عدم ابتلا به جنون درزمان گذشته و از جمله در زمان ارتکاب جرم دارد. بنابراین جنون متهم احراز نگردیده است.

برای متهم قرار جلب به دادرسی و کیفرخواست به شرح ذیل صادر می شود:

در خصوص اتهام آقای جواد … بازداشت با قرار بازداشت موقت به اتهام مباشرت در قتل عمدی آقای محمد… بر اساس 1- محتویات پرونده 2- شکایت شکات 3- نظریه پزشکی قانونی 4- اقاریر صریح و مقرون به واقع متهم و…به استناد ماده 290و 301 و 381 قانون مجازات اسلامی مصوب 1392 گناهکار بوده تقاضای مجازاتش می شود.

جلسه دادگاه :

جلسه دادگاه کیفری یک با حضوراعضای شعبه، اولیای دم، متهم و وکیل تسخیری وی تشکیل می گردد.

متهم در پاسخ به اتهام منتسب به دفاع می پردازد:

اتهام وارده را قبول دارم در سال 81 با دخترعمویم ازدواج کردم چون خودم پدر نداشتم پدرزنم را خیلی دوست داشتم و با هم خیلی خوب بودیم. ولی بعد از چند سال با همسرم اختلاف پیدا کردیم و او خواست که طلاق بگیرد و به دادگاه رفتیم ولی چون شناسنامه اش نبود نتوانستیم جدا شویم .به علت اختلافات ایجاد شده همسرم حدود هشت ماه قبل از قتل به خانه پدرش رفته بود .همسرم با کسی ارتباط تلفنی داشت اما پدرش از موضوع مطلع نبود من هم چیزی به او نگفته بودم . بعد از ایجاد مشکلات با همسرم شیشه و حشیش مصرف می کردم که مدت آن یادم نیست اما معتاد نیستم. یکماه قبل از قتل خودکشی کردم ولی موفق نشدم. یکبار هم در زندان 15 ماه پیش خودکشی کردم که باز هم موفق نشدم. روز قتل همسرم را حدود یکماه بود که ندیده بودم و چون تصمیم به خودکشی گرفته بودم به نیت خداحافظی به خانه پدرزنم رفتم اما همسرم خانه برادرش بود و پدرزنم در خانه تنها بود.70 سال داشت و بیمارو معتاد بود از سر دلسوزی و برای اینکه راحتش کنم او را کشتم.

مرتبط بخوانید: جرم جعل و استفاده از سند مجعول : نکات مهم حقوقی!

متهم در پاسخ به این سوال قاضی که آیا شما معتقدید هرکس بیمار بود باید کشته شود و آیا در آن لحظه فکر نکردید که این یک قتل است و مجازات آن اعدام می باشد؟ پاسخ می دهد که اشتباه کردم که آن مرد را کشتم او باید ریاضت می کشید تا گناهانش بخشیده شود. چون من می خواستم خودکشی کنم چه بهتر که کسی مرا می کشت. وکیل تسخیری متهم با تقدیم لایحه ای به دفاع از متهم می پردازد:

در مورد وضعیت متهم، فردی است که از نظر مالی ضعیف و در خانواده پرعائله زندگی می کرده است از13 سالگی به بازار کار رفته که عاری از آلودگی نبوده است و پدرزنش مورد لطف متهم بوده است .متهم سلامت عقلی ندارد. یکماه قبل از قتل خودکشی کرده پس انگیزه و قصدی به قتل نداشته است. بعداز ظهر روز قتل هم به قصد خودکشی از خانه خارج شده و به خانه پدرزنش می رود و چون مواد مصرف کرده است راحت کردن پدرزنش را وظیفه الهی خود دانسته و اورا خفه نموده و سپس به گردن او چاقو زده است و بعد یک پلاستیک قرص که متعلق به پدرزنش می باشد را می خورد و از خانه خارج ، که در راه حالش بد می شود.مهمترین دلیل این امر تصادف بعد از سربازی متهم می باشد که وانت او واژگون گشته و دوست وی که همراهش بوده، می میرد و متهم همیشه خود را در مرگ وی مقصر می داند. با توجه به وضعیت روحی متهم و وجود علایم جنون،  تقاضای عفو را دارم .

به متهم مجدداٌ تفهیم اتهام شده و آخرین دفاع وی اخذ می گردد و پس از بررسی محتویات پرونده ختم رسیدگی اعلام می گردد.

رای دادگاه:

آقای جواد…فرزند نعمت 37 ساله، متاهل، فاقد سابقه محکومیت کیفری، متهم به قتل عمد مرحوم محمد …70ساله با توجه به شکایت اولیای دم و گزارش ضابطین قضایی و گواهی پزشکی قانونی دایر بر تعیین علت مرگ که خفگی اعلام شده و نیز اظهارات و اقرار متهم به اینکه” به علت علاقه ای که به پدر زنم داشتم  چون او بیمار و معتاد بود، برای راحت شدنش او را کشتم” و حسب نظریه کمیسیون پزشکی قانونی که امکان جنون متهم را رد نموده و نظریه مصون از اعتراض باقی مانده است، انطباق عملش با بند الف ماده 290 و با استناد به مواد 301 و 381 قانون مجازات اسلامی مصوب 1392 و آیۀ شریفه «و لکم فی القصاص حیاه ….» وی را به یک بار قصاص نفس در حق اولیاء دم محکوم می نماید.رای صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دیوان محترم عالی کشور می باشد.

با اعتراض وکیل متهم نسبت به رای صادره پرونده به دیوان عالی ارجاع و پس از رسیدگی رای صادره تایید و ابرام می گردد.

تحلیل رای صادره:

ادعاي متهم مبنی بر ابتلا به بيماري جنون و اختلال مشاع ریک امر فنی بوده که تشخیص آن با پزشکی قانونی است. با توجه به نظريات پزشکي قانوني، جنون متهم احراز نشده و چون اين نظريات با کيفيات منعکس در پرونده نيز کاملاً مطابقت دارد، اين ادعاي متهم مردود اعلام مي‌شود.بنابراین مانع مسئولیت کیفری مقرر در ماده 149 قانون مجازات اسلامی مصوب 1392 مشمول متهم نمی گردد.

متهم مدعی است “چون مقتول بیمار و معتاد بوده ، از سر دلسوزی و برای اینکه راحتش کنم او را کشتم” . قتل از روی ترحم یا اصطلاحا ” اتانازی “ به این معنی است که تحت شرایطی خاص به زندگی بیماران لاعلاج یا مبتلایان به بیماری شدید روحی، افسردگی شدید وغیره برای کاستن از درد و رنج آنها پایان داده شود.

اتانازی تنها در برخی از کشورهای اروپایی و برخی ایالات امریکا مجاز بوده و در اکثر جوامع غیرقانونی و آدم کشی محسوب شده و مرتکب مجازات می گردد.

مرتبط بخوانید: تقصیر زیان دیده در تعیین میزان خسارت

در کشورما ، به دلیل ریشه مذهبی و فقهی قوانین و حرمت و پاسداشت جان انسان ها، اتانازي قتل عمد محسوب، نه تنها اقدامی مجاز نبوده بلکه حتی فاعل مجرم و قابل مجازات نیز می باشد .

در حقوق جزا آدم کشی جزو جرایم مشمول مجازات قصاص است، لذا «وجود انگیزة شرافتمندانه در ارتکاب جرم» توسط قاتل در اصل عنوان قتل مؤثر نخواهد بود. به عبارت دیگر، وجود انگیزه شرافتمندانه قاتل در اتانازی نمی‌تواند اصل عنوان اتهامی مرتکب را که همان قتل نفس انسان دیگر است تغییر دهد و براین اساس، مرتکب به اتهام قتل عمدی محاکمه خواهد شد.

بنابراین به فرض صحت ادعا باز هم اقدام متهم مشمول عنوان قتل عمد بوده و به موجب مقررات موضوعه ایران، در صورت تقاضای اولیای دم محکوم به قصاص نفس می باشد. وجود انگیزه شرافتمندانه مرتکب در ارتکاب جرایم مشمول قصاص از جمله قتل عمدی، موجبی برای تخفیف یا تقلیل مجازات فاعل جرم نیست.

جرم جعل و استفاده از سند مجعول یکی از جرایم پرتکرار می باشد که علاوه بر این که به امنیت و آسایش جامعه لطمه می زند، موجب سلب اعتماد افراد گردیده و نظام اقتصادی را مختل نموده و به دنبال آن مشکلات اقتصادی و اجتماعی فراوانی به بار می آورد.

در این مقاله تعریف این جرم و مجازاتهای قانونی تعیین شده و اقسام جعل توضیح داده شده است.

جرم جعل : تعریف جعل و تزویر:

جعل در معنی لغوی عبارت از خلق کردن و دگرگون کردن، آفریدن، منقلب کردن، ساختن، ایجاد کردن و غیره است. تزویر به معنی حیله و تقلب ومکر و چیزی را خلاف واقع جلوه دادن است.

در تعریف حقوقی جعل و تزویر عبارت از ساختن سند، نوشته یا هر چیز دیگر، به یکی از طرق پیش‌بینی شده در قانون بر خلاف حقیقت و به زیان شخص دیگر می باشد.

جعل به دو صورت سنتی و دستی و یا جعل رایانه ای(با استفاده از رایانه) صورت می پذیرد.

ماده 523 قانون مجازات اسلامی (کتاب تعزیرات و مجازاتهای بازدارنده) مصادیق و نمونه هایی از طرق جعل را بیان کرده است که عبارتند از :

” ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردن‌، الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشته‌ ای به نوشته دیگر یا بکار بردن مهر دیگری ‌بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب” .

مرتبط بخوانید: ربا با توسل به معامله صوری : هر آن چیزی که باید بدانید!

الحاق به چه معنی است؟

 الحاق یعنی اضافه کردن چیزی به سند یا نوشته. مثلا در یک مبایعه نامه یا سند بعد از امضای آن جملات یا کلماتی بدون اطلاع طرف مقابل اضافه شود.

تقدم یا تاخر تاریخ یک سند یا نوشته نسبت به تاریخ واقعی آن:

بدین معنی که شخصی، بعد از تنظیم یک سند، تاریخ مندرج در آن را جلو یا عقب بیندازد. مثلا تاریخ تحویل کالایی را که در قرارداد مشخص شده، تغییر دهد.

 الصاق یک نوشته به نوشته دیگر:

در این فرض، بخش‌هایی از یک نوشته به نوشته‌ دیگر به روشهایی مانند منگنه کردن،‌ صحافی، چسباندن و غیره الصاق شده تا آنچه  در پایان خلق می شود نوشته‌ ی واحدی محسوب گردد.

قلب حقیقت یا تغییر واقعیت:

 به این معنی که در قراردادها یا اسناد اظهارات و نوشته های آن تغییر یابد. به طور مثال برای فرار مالیاتی قیمت واقعی و ثمن معامله کمتر وغیر واقعی نوشته شود.

ارکان و عناصر قانونی جرم جعل:

جرم جعل مانند سایر جرایم از سه عنصر قانونی، مادی و معنوی تشکیل می گردد.

• عناصر مادی جرم :

اولین عنصرمادی این جرم تغییر حقیقیت و دگرگون و مخدوش کردن آن می باشد. دومین عنصرمادی، عمل مرتکب است که به صورت فعل مثبت مثل تغییر دادن یک نوشته و یا  ترک فعل مثل اینکه قسمتی از تعهدات طرف را در سند حذف کرده یا مکتوب نگردد، به این ترتیب موجب ضرر و زیان دیگری شویم. و عنصر مادی نهایی علاوه بر شرایط و اوضاع و احوال لازم برای تحقق جرم، نتیجه‌ ی حاصل از جرم می باشد که ورود ضرر و زیان است.

• عنصرقانونی جرم:

مواد ۵۲۳ تا ۵۳۶ قانون مجازات اسلامی به مبحث تعریف جرم جعل، مصادیق و مجازات آن پرداخته است.

• عنصر معنوی :

عبارت از علم و عمد در فعل یا ترک فعل است؛ یعنی علم به خلاف واقع بودن عمل و اراده عمل خلاف واقع.

اقسام جعل:

• جعل مادی:

جعل مادی ارتکاب هر یک از اعمالی است که در ماده 523 قانون مجازات اسلامی تصریح شده است . مانند اینکه مدعی جعل، ادعا نماید که امضای او را جعل کرده اند و یا اینکه با قلم بردن در سندی تاریخ پرداخت وجه را تغییر داده اند.

• جعل مفادی یا معنوی:

جعل مفادی یا معنوی فقط در مورد اسناد رسمی قابل ادعا است زیرا اسناد عادی توسط خود امضا کنندگان سند تنظیم می شوند، بنابراین هیچ کدام از طرفین نمی تواند با ادعای جعل مفادی، وقوع اشتباه در موضوع سند را اثبات نماید .

ماده 534 قانون مجازات اسلامی مصادیق جعل مفادی یا جعل معنوی را بیان داشته است.

” هر یک از کارکنان ادارات دولتی و مراجع قضائی و مامورین به خدمات عمومی که در تحریر نوشته ‌ها و قراردادهای راجع به وظایفشان ‌مرتکب جعل و تزویر شوند ، اعم از اینکه موضوع یا مضمون آن را تغییر دهند یا گفته و نوشته یکی از مقامات رسمی ، مهر یا تقریرات یکی از طرفین را ‌تحریف کنند یا امر باطلی را صحیح یا صحیحی را باطل یا چیزی را که بدان اقرار نشده است ، اقرار شده جلوه دهند علاوه بر مجازات‌های اداری و جبران ‌خسارت وارده به حبس از یک تا پنج سال یا شش تا سی میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد “

جرم استفاده از سند مجعول :

در کنار جرم جعل همواره استفاده از سند مجعول نیز مطرح است و قانون گذار برای این جرم نیز مجازات تعیین کرده است. منظور از استفاده، اعمالی مانند ارائه، به ‌کار بردن، انتشار دادن و … است .

شرایط تحقق جرم استفاده از سند مجعول:

اولا؛ باید ظاهر سند به گونه ایی باشد که احتمال به اشتباه افتادن دیگران وجود داشته باشد.

دوما؛ استفاده ‌کننده باید عمد در استفاده و قصد ایراد ضرر و علم به موضوع داشته باشد.

سوما؛ ضرر محتمل الوقوع باشد. استفاده از چیزی که ضرر بالقوه ندارد،‌ جرم محسوب نمی‌شود.

نکته:

حسب آرای وحدت رویه شماره ۱۱۸۸ مورخ ۳۰/۳/۱۳۳۶ و شماره ۶۲۴ مورخ ۱۸/۱/۱۳۷۷ هيأت عمومي ديوان عالي كشور، اگر شخصی مرتکب جرائم جعل و استفاه از سند مجعول شود،مرتکب دو جرم گردیده و باید برای هر یک از این جرایم مجازات مستقل تعیین شود.

دادگاه صالح:

• دادگاه کیفری:

رسیدگی به اتهام جعل و استفاده از سند مجعول در دادسراها و محاکم کیفری صورت می‌پذیرد .

• دادگاه حقوقی:

در روند رسیدگی حقوقی، در مقابل سند ارائه شده و استناد به آن، طرف مقابل می تواند به دو صورت دفاع ماهوی و دفاع شکلی به ادعا پاسخ داده و اصالت سند را مورد تعرض قرار دهد.

 دفاع ماهوی:

به موجب این روش دفاعی، اصالت سند از جانب شخصی که سند علیه او ارائه شده است، مورد قبول است اما نسبت به مضمون و محتویات سند، به صورت ماهوی دفاع می ‌کند. به عنوان نمونه ادعای بطلان سند فسخ معامله یا انجام تعهد موضوع سند را مطرح می نماید.

مرتبط بخوانید: کلاهبرداری و انتقال مال غیر : نکات مهمی که باید بدانید!

دفاع شکلی:

 در این روش به شکل ظاهری سند و اصالت آن ایراد می شود. با توجه به رسمی یا عادی بودن اسناد، دفاع شکلی به سه صورت ادعای جعل، انکار و تردید واقع می گردد.

انکار: منتسب الیه خط ، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار کرده و ادعا می نماید که آنچه  به وی منتسب شده، مربوط به او نیست.

تردید: درصورتی که سند ارائه شده علیه شخصی، ممضی به امضا وی نباشد بلکه امضا منتسب به قائم ‌مقام یا نماینده او باشد مثلا توسط مورث اشخاص، امضا شده باشد، ورثه می توانند نسبت به امضا اظهار تردید نمایند.

اظهارانکار و تردید تنها نسبت به سند عادی، امکانپذیر است و در برابر سند رسمی ادعای انکار و تردید پذیرفته نمی شود.

جعل: به معنای ادعای تغییر در ساختار سند و امضا یا ساخت سند غیر واقعی است.

ادعای جعل هم نسبت به سند عادی و هم رسمی امکان پذیر می باشد.

دادگاه حقوقی مکلف است با تعیین کارشناس رسمی به ادعای جعل و عدم اصالت رسیدگی و تعیین تکلیف نماید.

نکته:

 جعل جرمی غیرقابل گذشت است و رضایت شاکی خصوصی، جاعل را از تعقیب کیفری و مجازات معاف نمی‌ کند.

اثبات رابطه نامشروع : چه مدارکی لازم است؟!

اثبات رابطه نامشروع : رابطه نامشروع ، خیانت و ارتباطهای خارج از عرف، قانون و شرع از آفتهایی است که متاسفانه جامعه امروزی به شدت به آن دچار شده، به بنیان خانواده ها ضربات غیرقابل جبران وارد و در اکثرمواقع منتهی به از هم پاشیدگی زندگی مشترک می گردد. بنابراین انجام برخی اعمال و نوعی از روابط در قانون مجازات اسلامی ایران جرم انگاری و برای آن مجازات تعیین شده است ( ماده 637 قانون مجازات اسلامی، تعزیرات و مجازاتهای بازدارنده).

با توجه به اینکه معیارهای اخلاقی در هر جامعه ایی متفاوت بوده و در کشور ما عرف اخلاقی پیوند ناگسستنی با موازین شرعی دارد، بنابراین برای تعیین مصادیق روابط نامشروع باید از منابع و تعاریف فقهی نیز کمک گرفت.

در این مقاله نمونه لایحه دفاعیه ایی که توسط اینجانب تهیه و در نهایت منتهی به صدور حکم محکومیت متهمه گردیده است، جهت استفاده و مطالعه بازدیدکنندگان و همکاران محترم ارائه می گردد.

نمونه لایحه دفاعیه اثبات رابطه نامشروع :

ریاست محترم شعبه …مجتمع قدوسی

با سلام

احتراما در خصوص پرونده کلاسه …960 با موضوع رابطه نامشروع مادون زنا به وکالت از شاکی دفاعیات به شرح ذیل تقدیم حضورتان می گردد:

رابطه نامشروع به معنی ارتباطات خارج از قانون و شرع  بین زن و مرد نامحرم است.

ماده 637 قانون مجازات اسلامی عنوان می دارد:

“چنانچه زن و مردی که بین آنها علقه زوجیت نباشد ، مرتکب روابط نامشروع یا اعمال منافی عفت غیر از زنا از قبیل تقبیل (بوسیدن) یا مضاجعه (در آغوش گرفتن) شوند مرتکب جرم شده به شلاق تا نود و نه ضربه محکوم می شوند”.

مرتبط بخوانید: کلاهبرداری و انتقال مال غیر : نکات مهمی که باید بدانید!

بنابراین ارتباط غیرقانونی و خلاف شرع بین زن و مرد نامحرم شامل:

برقراری ارتباط و مراوده بین دو جنس مخالف، خارج از معیارهای متعارف شرعی و قانونی به صور مختلف، خواه در قالب پیوندهای عاطفی منجر به ارتباط دوستانه اعم ازارتباط کلامی و نوشتاری و خواه در سطح پیشرفتهِ جسمی و جنسی، بدون وجود علقهِ زوجیت است.

روابط مجرمانه می‌تواند هم شامل ارتباط‌ های لفظی اعم از ارسال پیامک، چت در شبکه های اجتماعی، ارسال تصاویر و عکس های غیرعرفی و غیراخلاقی و تماسهای تلفنی غیرضروری گردد وهم ارتباط ‌های جنسی و جسمی از قبیل دست دادن، در آغوش گرفتن، خلوت کردن در محیط های غیر متعارف و … را در برگیرد. لذا انجام اعمالی همچون دست دادن، از آنجایی که مغایر با اصول اخلاقی و اعتقادی اسلام است، نامشروع تلقی می گردد، چرا که موجب ترویج فساد و فحشاء در جامعه خواهد بود و فحشاء نیز جامعه را به تباهی می‌کشاند و اینگونه روابط ، تجاوز به یکی از ارزشهای معتبر اخلاقی جامعه بوده و ضد ارزش محسوب، قانونا جرم و قابل مجازات خواهد بود.

با توجه به این که قانونگذار در این ماده رابطه نامشروع و عمل منافی عفت را با حرف عطف «یا» از هم جدا نموده است به نظر می‌رسد عبارت “عمل منافی عفت غیر از زنا از قبیل تقبیل و مضاجعه” معادل «ارتباط نامشروع جسمی» است و عبارت «رابطه نامشروع» شامل همه انواع ارتباطهای نامشروع بین زن و مردی که علقهِ زوجیت ندارند به غیر از روابط جنسی و جسمی، خواهد شد.

بنابراین می‌توان گفت: منظور ازعمل منافی عفت غیر از زنا شامل روابط جسمی از قبیل تقبیل، مضاجعه، در آغوش گرفتن و… بوده و رابطه نامشروع، فقط شامل روابط غیر جسمی مانند مکالمات حضوری، ارتباط تلفنی، ارسال پیامک و ملاقات حضوری و… می‌باشد و چون این اعمال نوعا وغالبا به قصد التذاذ و لذت جنسی بوده وخوف وقوع به حرام و منشأ فساد می‌باشد، از نظر شرع مقدس حرام است و قابل تعزیرمی باشد.

وقتی نگاه كردن به زن یا مرد نامحرمی نزد خداوند متعال مذموم و ممنوع است به طریق اولی ارتباطهای دیگر از قبیل صحبتهای غیر ضروری میان دو نامحرم ( اعم از مکالمه تلفنی یا حضوری) به قصد التذاذ جنسی یا انجام هر عملی كه مقدمه تحریك قوای جنسی و شهوانی است، نیز مذموم به حساب می آید.

نکته مهم در اثبات رابطه نامشروع : 

در رابطه نامشروع بین زن و مرد نامحرم، نوع مکالمات ، مدت، تکرار آن، سن طرفین و مسائلی از این قبیل و همچنین عرف جامعه تأثیر زیادی در احراز بزه فوق دارد.

واضح است که تماسهای مکرر بین مشتکی عنهم و تعداد بالای پیامکهای رد و بدل شده بین ایشان و ساعت برقراری تماسها و ارسال پیامکها که اکثرا یک نیمه شب به بعد تا صبح بوده و با توجه به عدم وجود رابطه فامیلی یا آشنایی،عرفا و قانونا،اثبات کننده روابط نامشروع وغیراخلاقی بین نامبردگان می باشد.(تعداد و ساعت تماسها و پیامکها در پرینت پاسخ استعلامهای ارسالی، مشخص شده است)

مضافا اینکه مشتکی عنهم، چندین بار با هم درخیابان و مکانهای عمومی وخصوصی مخصوصا در ماشین خانم … توسط دوستان و آشنایانشان دیده شده اند که تنها یک نفر از آنها حاضر به ادای شهادت در دادگاه هستند و فرزند مشترک زوجین نیز، متن پیامکهای رد و بدل شده بین مادرشان و مرد غریبه را دیده است و هر دوشاهد حاضر به ادای شهادت نزد مرجع قضایی می باشند. لذا تقاضای استماع اظهارات شهود را دارم.

با عنایت به مطالب مذکور و توجه به تفکیک قانونگذاربین دو جرم رابطه نامشروع و جرم عمل منافی عفت و این که روابط نامشروع موضوع ماده 637 ق.م.ا صرفا شامل روابط غیر جسمی بین زن و مرد نا‌محرم از قبیل گفتگوی حضوری، یا تلفنی و ارسال پیا‌مک می‌باشد، و با توجه به ادله اربعه خصوصا قرآن عظیم وبا تأمل در آیات 30 و31  سوره نور در خصوص حرمت نگاه به نا‌محرم به قصد التذاذ جنسی و شهوت و استفاده از آیات فوق درحرمت مکالمه با نا‌محرم به قصد لذت جنسی وبا توجه به قاعده اصطیادی‌( التعزیر‌ فی کل معصیة) و دلیل عقل مبنی بر مفسده‌ انگیز بودن اینگونه روابط ‌نامشروع و نظر فقها و استفتائات‌ وارده مبنی بر حرمت مکالمه حضوری یا تلفنی بین زن و مرد فاقد علقه‌ زوجیت‌، و اثبات ارتباطات تلفنی و حضوری مشتکی عنهم، لذا مورد ازمصادیق جرم موضوع ماده 637 قانون مجازات اسلامی بوده ،تقاضای تعقیب و مجازات نامبردگان را دارم.

مرتبط بخوانید: وکالت در طلاق چیست؟

نمونه رای رابطه نامشروع:

با توجه به حساسیت خاص سیستم قضایی نسبت به جرایم منافی عفت و جرایم مرتبط با امور خانوادگی، دفاع در چنین پرونده هایی نیازمند تخصص، تبحر و آشنایی کامل به قوانین، منابع فقهی و شرعی دارد.

امیدواریم مقاله اثبات رابطه نامشروع  برای شما مفید واقع شده باشد. آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری با سابقه یازده سال شغل وکالت آماده ارائه مشاوره و پذیرش دعاوی مربوط به جرایم منافی عفت می باشد.

شرایط ندادن مهریه :

گاها پیش می آید که مردی مهریه همسرش را به نحوی مثل خرید ملک به نام زوجه پرداخت کرده است اما رسیدی مبنی بر پرداخت و تبدیل نوع مهریه به مال دیگر ازهمسرش دریافت ننموده است. با اینکه در این خصوص بهترین روش دریافت اقرار نامه رسمی از زوجه مبنی بر رضایت به تبدیل مهریه و دریافت آن می باشد، اما در صورت عدم اقدام در این خصوص، باز هم امکان اثبات این ادعا در دادگاه وجود دارد.

مرتبط بخوانید: قانون جدید مهریه : دانستنی های حقوقی مهم!

شرایط ندادن مهریه نمونه لایحه دفاعیه

دراین مقاله شرایط ندادن مهریه، نمونه لایحه دفاعیه و نمونه حکم مبنی بر پرداخت مهریه جهت مطالعه ارائه می گردد :

ریاست محترم شعبه ..  خانواده مجتمع قضایی شهید باهنر

با سلام

احتراما؛ به وکالت ازآقای …خوانده پرونده مهریه به کلاسه …پیرو دفاعیات قبلی مبنی بر پرداخت مهریه با خرید سه دانگ یک واحد آپارتمان برای زوجه و پرداخت ثمن سه دانگ سهم ایشان از آپارتمان مشاع، در ادامه لایحه، متن دادنامه صادره از شعبه ۲۷۵ دادگاه خانواده تهران که در آن پرداخت ثمن آپارتمان متعلق به زوجه را موجب ابراء ذمه زوج از دین مهریه دانسته، به عنوان رویه قضایی در موضوع پرونده حاضر به حضورتان تقدیم می نمایم :

در دادنامۀ حاضر، دادگاه به موجب واخواهی زوج، که به طورغیابی محکوم به پرداخت سیصد سکه بهار آزادی بابت مهریه زوجه شده است، رای بر بی حقی واخوانده صادر نموده است.

زوج در واخواهی و در مقام دفاع و اثبات ابراء ذمه خویش از دینی که بابت مهریه به زوجه داشته است و بابت آن بدوا به طورغیابی محکوم شده است، به پرداخت وجه چک هایی که بابت ثمن آپارتمان متعلق به زوجه داده است متوسل شده است.

شاید در بدو امر این نوع معاملات هبۀ زوج به زوجه تعبیر و تفسیرشود ولی همان طور که در دادنامۀ حاضر، شعبه ۲۷۵ دادگاه خانوادۀ تهران استدلال نموده است، قانون اصل را بر عدم تبرع پرداخت کننده قرارداده است و اگر ادعای وقوع عقدی از جمله هبه وجود داشته باشد، مدعی وقوع عقد و یا تادیه مجانی باید ادعای خود را ثابت کند.

از سوی دیگر شعبه ۲۷۵ دادگاه خانوادۀ تهران ادعای زوجه مبنی بر پرداخت وجه چک های صادر شده از ناحیه زوج را نپذیرفته و اصل را بر تادیه وجه چک به عنوان سند پرداخت از سوی صاحب حساب دانسته و زوجه را در مقام مدعی، ملزم به ارائه دلیل بر اثبات ادعای خود دانسته است.

                                                              دادنامه

پرونده کلاسه … شعبه ۲۷۵ دادگاه خانواده مجتمع قضایی شهید مفتح تهران دادنامه شماره …

واخواه آقای … با وکالت آقای «ت» به نشانی …

واخوانده خانم … با وکالت «پ» به نشانی …

واخواه دادخواستی به خواسته فوق، به طرفیت واخوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت مقرر دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده با استعانت از خداوند متعال ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.

مرتبط بخوانید: طلاق توافقی

شرایط ندادن مهریه : نمونه رای دادگاه

در خصوص دادخواست واخواهی آقای …. فرزند …. با وکالت «ت» به طرفیت …. با وکالت «پ» به خواسته واخواهی از دادنامه شماره …۹۳ این دادگاه، که زوج به پرداخت سیصد سکه بهار آزادی محکوم شده است؛ بدوا ضمن صدور قرار قبول دادخواست واخواهی موضوع ماده ۳۰۶ قانون آیین دادرسی مدنی؛ النهایه وکیل واخواه بیان می دارد آدرس پدری وی توسط زوج عمدا اعلام تا وی بی اطلاع از روند دادرسی باشد و در ماهیت دعوی دین خود (مهریه) را از طریق صدور چک بابت ثمن معامله آپارتمان خریداری شده توسط زوجه پرداخته و در سند پرداخت، اگر چه به مهریه اشاره نشده لیکن درصدد ایفای دین بوده است. زوج می افزاید توسط زوجه از منزل اخراج و سرپناهی ندارد. واخوانده می گوید در آن زمان بحث مهریه نبوده و ملک را با هشت میلیون خریداری کردم صدور چک توسط زوج را قبول دارم اما خودم وجه چک ها را پرداخته ام. وکیل واخوانده در دفاع می گوید شهود ذیل مبایعه نامه گواهی نداده و رابطه سببی دارند. دادگاه نظر به اینکه دادن وجه یا مال به دیگری با حصر عقلی یا تبرعا بابت هبه و صلح قلمداد شده یا در مقام ایفای دین و تعهد و نهایت قرض و عاریه و امثال آن؛ به صراحت ماده ۲۶۵ قانون مدنی پرداخت نشانه وجود دین و اماره ایفای تعهد با قصد عدم تبرع می باشد ضمن آنکه هبه و صلح برای توجیه عدم استرداد امری وجودی بوده که بایستی از سوی زوجه به اثبات می رسید. بنابراین فرض اول مردود بوده و از طرفی با نبود قصد استراد مبتنی بر قرض از سوی زوج (فرض سوم) در نهایت فرض دوم در راستای پرداخت دین ناشی از مهریه متعین می شود. خصوصا اینکه زوج به اقرار خودش اکنون دارای آپارتمان هفتصد میلیونی ناشی از این معامله بوده، در حالی که زوج به ادعای خودش بدون هیچ ملکی در خیابان در اتومبیل بیتوته کرده و به نظر می رسد با این نگاه حقوقی به رابطه زوجین واخوانده چیزی از دست نداده  و دارا هم شده است. دادن چک که وسیله پرداخت و اماره تعلق وجوه به صاحب حساب بوده و از طرفی بیکاری زوجه و عدم اشتغال وی و رابطه صمیمی خانوادگی، بیانگر اصل اولیه تعلق وجوه به دارنده حساب دارد. با توجه به مراتب پیش گفتنه شده و اظهارات گواهان در حد اماره قضایی برای دادگاه و نظر به استعلام …۹۳ از اتحادیه فروشندگان طلا و جواهرات که میانگین قیمت سکه را در سال وقوع معامله (۱۳۷۴) مبلغ چهارصد هزار ریال اعلام داشته و با احتساب سیصد سکه بهارآزادی موضوع مهریه (دین زوج) این بدهی به شرح استدلال فوق در حکم ایفاء می باشد. از این رو دادگاه واخواهی را در ماهیت موضوع موثر دانسته به استناد مواد ۳۰۸و ۳۰۵ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب با گسستن رای غیابی …۹۳ حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد این رای حضوری بوده و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه محترم تجدید نظر استان تهران است.

…. رئیس شعبه ۲۷۵ دادگاه حقوقی تهران

با عنایت به مطالب مذکور و شرح دفاعیات به موجب لایحه سابق، از جنابعالی تقاضا دارم با تکیه بر وجدان و معلومات قضایی خویش و مداقه در اظهارات،(همانگونه که قطعا همواره به همین صورت بوده است) مانع از محکومیت ناحق موکل، به پرداخت مهریه ای گردید که قبلا آن را با پس انداز سالها حقوق کارمندی تادیه نموده و در حال حاضر تنها اقساط وام آن برای ایشان باقی مانده با سه دانگ خانه ای که زوجه به آن هم رحم نکرده و درصدد فروش آن و خلع ید موکل و فرزند مشترک از تنها سرپناه شان برآمده مضافا اینکه موکل را بابت اجرت المثل ایام تصرف سهم همین خانه و اجرت المثل ایام زوجیت محکوم و مقروض نموده اند.

لذا تقاضای صدور حکم بر بی حقی خواهان را دارم.

 در صورتیکه نیاز به مشورت با وکیل متخصص در امور مهریه دارید با ما تماس بگیرید.

آمنه آقاعلی( وکیل پایه یک دادگستری)

 

سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت

تنها برای اماکن تجاری وجود دارد و قانون برای اماکن مسکونی چنین حقی متصور نیست. با وجود تفاوتهای بسیاری که بین این دو نهاد وجود دارد؛ در عرف و حتی نزد عده ایی از قضات و حقوقدانان، هنوز هم این دو اصطلاح به جای یکدیگر به کار رفته و با هم اشتباه می شوند. در حالیکه آثار و شرایط این دو از هم متفاوت می باشد. به دلیل اهمیت موضوع دراین مقاله به تفکیک هر دو عنوان و تفاوتهای آن توضیح داده شده است. بنابراین خواندن این مقاله مفید را از دست ندهید.

آنچه در این مقاله می خوانید:

• تعریف سرقفلی
• شرایط قانونی لازم جهت تعلق سرقفلی
• مستند قانونی سرقفلی
• تعریف حق کسب پیشه و تجارت
• تفاوتهای حق کسب پیشه و تجارت با سرقفلی

سرقفلی چیست؟

در زمان انعقاد عقد اجاره ملک تجاری، مالک علاوه بر کرایه ای که از مستاجر می گیرد می تواند وجهی هم تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید، با پرداخت سرقفلی به مالک و پرداخت اجاره کمتر، برای مستاجر یک حقی ایجاد می شود که به واسطه این حق نسبت به دیگران در اجاره کردن محل مزبور حق تقدم دارد و اولویت اجاره با ایشان است. مثلا اجاره یک ملک تجاری، ماهانه 10 میلیون تومان است، حال اگر مستاجر مبلغ 900 میلیون تومان بابت سرقفلی این مغازه پرداخت نماید  می تواند همان ملک را ماهی 100 هزار تومان اجاره و در زمان تخلیه نیز سرقفلی پرداختی را دریافت نماید. به این عمل در عرف خرید سرقفلی می گویند.

بنابراین حق سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک بنای تجاری قبل از اینکه منافع ملک را به مستاجر واگذار نماید صاحب این حق است و می تواند آن را به اولین مستاجر واگذار و عوض آن را دریافت نماید. بقای این حق برای مالک نیازمند استمرار اجاره نیست. اما هر چه مدت اجاره طولانی تر شود حقوق موجر را در امکان تخلیه ملک محدودتر و دامنه حقوق مستاجر را بیشتر می نماید.

مرتبط بخوانید : اموال معاف از مالیات در سال 98 و 99 چه مواردی هستند!؟

شرایط تعلق سرقفلی:

• سرقفلی فقط در اجاره هایی متصور است که بعد از تاریخ 1376/7/1 منعقد شده و به اجارهای مشمول سال 56 تا این تاریخ، حق کسب پیشه و تجارت تعلق می گیرد.
• قرارداد تنظیمی بین طرفین باید عنوان «اجاره» داشته باشد. بنابراین در قراردادهای صلحی که بین موجر و مستاجرمنعقد می گردد، ایجاد حق سرقفلی منتفی است.
• مستاجر باید مبلغ را به عنوان «سرقفلی» پرداخت نموده باشد نه چیز دیگر و این امردر توافقات طرفین صراحت داشته باشد.
• قرارداد رسمی یا عادی تفاوتی در ایجاد حق ندارد.
• مبلغ سرقفلی با توافق تعیین می شود و اگر مستاجر این مبلغ را پرداخت نکرده باشد در زمان تخلیه نمی تواند مدعی دریافت سرقفلی گردد.
• در سرقفلی، قرارداد اجاره به صورت خود به خود تمدید نمی گردد و بعد از اتمام مدت قرارداد، اگر مستاجر اجاره را تمدید ننماید و بخواهد ملک را تخلیه کند، مالک مکلف است وجه سرقفلی که در ابتدای اجاره از مستاجر گرفته به قیمت عادله روز به او بازگرداند.

مستند قانونی سرقفلی:

همانگونه که ذکر شد، قانونگذار سرقفلی را در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1376/7/1 به رسمیت شناخته است.

ماده 6 مقرر می دارد:

“هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند…”

حق کسب پیشه و تجارت چیست؟

این حق در نتیجه عمل مستاجر به تدریج و به مرور زمان به وجود می آید. بعد از اینکه مستاجر شغل و فعالیت خود را آغاز می کند، مردم از وجود این محل تجاری مطلع می شوند و نزد مشتریانش اعتباری کسب می کند، بنابراین حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند. به اعتبار این حق، مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه ملک نماید و قرارداد اجاره به صورت خود به خود تمدید می‌شود.

این حق مال و سرمایه غیر مادی محسوب شده، متعلق به مستاجر بوده و به مالک اختصاص ندارد. قانون این ارزش افزوده‌ی پنهان ایجاد شده برای اماکن تجاری را به رسمیت شناخته است و از آن حمایت نموده است.

تفاوت حق کسب پیشه و تجارت با سرقفلی:

• حق کسب، پیشه یا تجارت در قراردادهای اجاره ای متصور است که پیش از 1/7/۱۳۷۶ منعقد شده اند. اما قانون گذار حق سرقفلی را در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به رسمیت شناخته است. بنابراین قراردادهای اجاره اماکن تجاری که از سال ۱۳۷۶ منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
• حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر بوده، در نتیجه فعالیت و شهرت کسبی وی به وجود می آید. این حق به مالک اختصاص ندارد. اما سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک بنای تجاری قبل از اجاره نیز، صاحب این حق است و می تواند آن را به مستاجر واگذار نماید و یا بدون انتقال سرقفلی ملکش را اجاره دهد.
• مبلغ سرقفلی با توافق موجر و مستاجر، بر مبنای معیارهایی چون موقعیت جغرافیایی ملک تجاری کیفیت مصالح و تجهیزات ملک، متراژ و غیره تعیین می گردد. در حالیکه ارزش حق کسب و پیشه به موجب نظر کارشناس رسمی دادگستری و حکم دادگاه با توجه به مدت زمان اجاره، نوع شغل و کسب، میزان اعتبار کسب شده توسط مستاجر و غیره معیین می گردد و توافق موجر و مستاجر درمیزان آن نقشی ندارد.
• سرقفلی قابل توقیف وبازداشت توسط طلبکاران و قابل ضمان است. درحالیکه حق کسب و پیشه هیچکدام ازمزیتهای ذکر شده را ندارد.
• سرقفلی قابلیت اسقاط را دارد و می توان در ابتدای اجاره از مستاجر سرقفلی دریافت نکرد تا در زمان تخلیه نیز حقی برایش ایجاد نشود. اما حق کسب و پیشه و تجارت حتی با توافق طرفین نیز قابل اسقاط نیست و نمی‌توان در اجاره نامه شرط کرد که این حق ازبین برود. با تخلیه مغازه به الزام قانون حق به مستاجر تعلق می گیرد.
• اگرمستاجری بخواهد حق کسب پیشه خود را به شخص دیگری انتقال دهد این واگذاری حتما باید با سند رسمی انجام شود و سند عادی معتبر نیست. اما انتقال سرقفلی هم با سند رسمی و هم با سند عادی با شهادت دو نفر معتمد امکان پذیر است.

تخلیه با پرداخت کامل حق کسب پیشه و تجارت:

مالک در سه مورد می‌تواند مغازه را با پرداخت تمام حق کسب پیشه تخلیه کند.

۱- تخلیه برای تخریب و نوسازی ملک:

مالک می‌تواند با اخذ جواز یا گواهی ساخت از شهرداری، تخلیه مغازه را تقاضا نماید. دادگاه با بررسی مستندات مالک و بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری میزان حق کسب را با ارجاع به کارشناس رسمی تعیین و حکم به تخلیه مغاره را به شرط پرداخت کل مبلغ حق کسب صادر خواهد کرد.

مرتبط بخوانید: قانون جدید مهریه : دانستنی های حقوقی مهم!

۲- تخلیه به جهت نیاز مالک به ایجاد کسب و کار در محل اجاره:

مالک اگر فاقد شغل بوده و برای امرار معاش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد، می تواند با اثبات نیاز شخصی در دادگاه، با پرداخت کل حق کسب پیشه تعیینی توسط کارشناس، مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.

3- تخلیه به دلیل نیاز به سکونت:

اگرمحل سرقفلی قابلیت سکونت داشته باشد و مالک نیز فاقد مسکن باشد می‌تواند برای سکونت خود، خانواده اش (فرزندان وهمسر) و یا پدر و مادر خود، تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید. در این صورت صدور حکم تخلیه منوط به پرداخت کامل حق کسب پیشه و تجارت است.

تخلیه با پرداخت نصف حق کسب، پیشه :

حسب ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ اگر مستاجر به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن، منافع را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. به موجب تبصره یک همان ماده، اگر مستاجر حق خود را بدون رعایت این شرایط به غیر انتقال دهد، به دلیل تخلف مستاجر، مالک می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب پیشه برابر نظر کارشناس، ملک را تخلیه نماید. در این صورت مبلغ تعیینی حسب مورد به مستاجر یا متصرف پرداخت خواهد شد.

موارد تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه:

مالک در سه مورد می‌تواند حق درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب پیشه تجارت را مطرح نماید.

۱- در صورت تغییر کاربری مغازه بدون اخذ رضایت مالک:

در صورتی که مستاجر بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد مالک با اثبات تغییر کاربری بدون اذن و اجازه، حق درخواست تخلیه بدون پرداخت یک ریال از حق کسب پیشه را دارد.

نکته:

مستاجر تنها در دو مورد می‌تواند بدون اخذ رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد:

الف – در صورتی که شغل خاصی در اجاره نامه ذکر نشده باشد.

ب – در صورتی که حق تغییر شغل و تغییر کاربری را به طور مثال به موجب حکم دادگاه داشته باشد.

۲- تخلیه به جهت تعدی و تفریط مستاجر:

در صورتیکه مستاجر برخلاف شروط قراردادی یا عرفی نسبت به محل تجاری اقداماتی انجام دهد، مرتکب تعدی یا تفریط شده است. به عنوان نمونه اگر اقدام به احداث بنا و یا ایجاد بالکن در پشت بام نماید مرتکب تعدی شده است. در اینصورت حکم به تخلیه محل، بدون پرداخت حق کسب و پیشه علیه وی صادر می گردد.

۳- عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر:

با تخلف مستاجر در پرداخت اقساط اجاره، مالک می‌تواند بدون پرداخت ریالی از بابت حق کسب، پیشه مغازه را تخلیه نماید.

با توجه به پیچیدگی های بحث سرقفلی، در صورتیکه نیاز به مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی دارید با ما تماس بگیرید.

آمنه آقاعلی( وکیل پایه یک دادگستری)

09124199311