مطالبه سرقفلی با کمک وکیل ملکی

مطالبه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

دعوای مطالبه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر از زبان وکیل ملکی:

در قراردادهای اجاره اماکن تجاری اگر مستاجر مبلغی را بابت خرید سرقفلی به مالک پرداخته و این مبلغ در قرارداد نوشته شود، هنگام تخلیه ملک، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است.چنانچه مبلغی توسط مستاجرپرداخت نشده باشد، حق سرقفلی نیز برای او ایجاد نمی گردد.

در واقع مستاجر با پرداخت سرقفلی، این امتیاز را به دست می آورد که تا هر زمان که می‌خواهد در ملک مورد اجاره به فعالیت خود ادامه دهد و موجر نتواند بعد از اتمام موعد اجاره آن را به شخص دیگری انتقال دهد.در زمان تخلیه املاک دارای سرقفلی، مالک قاعدتا مکلف به پرداخت قیمت روز سرقفلی است و در صورت استنکاف از پرداخت دارنده سرقفلی می تواند دعوایی تحت عنوان مطالبه شرقفلی مطرح نماید.

در این مقاله به بررسی این دعوا می پردازیم.

دعوای مطالبه سرقفلی چه زمانی مطرح می شود؟

 

طرح این دعوا زمانی امکانپذیر است که مالک( موجر) یا زودتر از زمان قرارداد خود با مستاجر دستور تخلیه ملک را دریافت نموده و یا اینکه بنا به دلایل قانونی ملک باید تخلیه شود.

این حق در قانون موجر و مستاجر سال 76 به رسمیت شناخته شده و مستاجر می تواند در زمان تخلیه (در صورتی که مستحق دریافت سرقفلی باشد) اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی نماید.این حق در پایان مدت اجاره، حتی درصورتی که موجر دادخواست تخلیه مطرح ننماید،هم قابل اعمال است و می تونا دادخواست را مطرح کرد، اما در این مورد، بدوا مستاجر باید ملک را تخلیه نموده و آن را به مالک تحویل یا در صورت استنکاف وی از تحویل گرفتن، تحویل دادگاه دهد تا به دعوای مطالبه سرقفلی وی رسیدگی شود.

 

اصحاب دعوا چه کسانی هستند؟

 

خواهان مستاجر و خوانده مالک ملک می باشددعوا در محل اقامت خوانده( مالک ملک) یا محل وقوع ملک قابل طرح است. دادگاه جهت برآورد قیمت روز سرقفلی موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و مالک را به پرداخت مبلغ کارشناسی قطعی شده محکوم می نماید.

 

نکته:

نرخ سرقفلی توسط کارشناس با توجه به مواردی همچون موقعیت ملک، طول مدت اشتغال مستاجر در ملک، نوع شغل، متراژ ملک و حسن شهرت مستاجر و … تعیین می گردد.نظریه کارشناس ظرف مدت یک هفته قابل اعتراض توسط طرفین است.

 

مطالبه سرقفلی وکیل ملکی آمنه آقاعلی
مطالبه سرقفلی وکیل ملکی آمنه آقاعلی

 

نحوه اجرای رای:

به محض قطعیت رای، اجراییه برای مالک صادر و به موجر10 روز مهلت پرداخت اعطا می شود؛ در صورت عدم پرداخت با تشکیل کلاسه اجرایی اماکن توقیف اموال و یا صدور حکم جلب فراهم می شود.

 

مستندات قانونی:

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶

“هر زمان مالک، ملک تجاری خود را اجاره دهد، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.
همچنین مستاجر می تواند در طول مدت اجاره بابت واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بابت سرقفلی دریافت نماید، مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ١- اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجرضمن دریافت سرقفلی ملک را به غیر واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ٢- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.”

همچنین به مواد ٧ و 8 و 9 و 10 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 رجوع شود.
نظریه مشورتی شماره 3/93/7 مورخه 16/1/93 و نظریه مشورتی شماره 1452/7 مورخه 12/3/87 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در این خصوص راه گشا است.

نکات کاربردی دعوا:

1- چنانچه مستأجر اولیه مورد اجاره را به شخص ثالث اجاره داده و مبلغی بابت سرقفلی دریافت کرده باشد، مستاجر دوم در زمان تخلیه ، حق دریافت سرقفلی از مالک را ندارد.

2- چنانچه در اثنای اجاره، مالک، ملک را به دیگری واگذار نماید، در این حال مالک جدید متعهد پرداخت سرقفلی به مستاجر می شود و قایم مقام مالک سابق می گردد.

3- در صورتی که سرقفلی مغازه‌ای جزو ماترک میتی باشد، در دعوای تقسیم ترکه، مالک عین مستأجره نیز باید جزو خواندگان طرف دعوا قرار گیرد در غیر اینصورت به دلیل نقص دعوا، قرار عدم استماع صادر می شود.

4- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی لزوما باید با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره مطرح شود وطرح آن به صورت مستقل مسموع نیست.

5- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ برخلاف قانون سال 56 تصریح نموده که در صورت تحقق تخلف یا تعدی یا تفریط مستاجر، مالک تنها با پرداخت کل نرخ روز سرقفلی می تواند ملک را تخلیه نماید و تخلفات مورد اشاره ، موجب سقوط سرقفلی نیست.

6- سرقفلی یک حق مالی است بنابراین قابلیت توقیف توسط طلبکاران در محکومیت های مالی را دارا می باشد.

7- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات قانون موجر و مستاجر و خارج از عنوان سرقفلی در روابط استیجاری ممنوع است.

مطالبه سرقفلی وکیل پایه یک دادگستری تهران

جهت دریافت مشاوره ملکی و مالیاتی از وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس ما مراجعه فرمایید.

امور مالیاتی

مالیات سرقفلی : از صفر تا صد

مالیات سرقفلی : از صفر تا صد

مالیات سرقفلی: چنان چه در خصوص مالیات سرقفلی نیازمند اطلاعاتی بوده و سوالاتی در این خصوص دارید در این مقاله به زبان ساده به بررسی این موضوع پرداخته شده است.

 

آنچه در این مقاله می خوانید:
• معنی انتقال سرقفلی
• تعریف حق مالکانه
• نرخ مالیات سرقفلی چقدراست؟
• معیار تعیین مالیات سرقفلی چیست؟
• مالیات بر ارث سرقفلی چیست ؟
• نرخ مالیات بر ارث سرقفلی مغازه چقدر است؟
• مهلت پرداخت مالیات
• نرخ جریمه عدم پرداخت مالیات ظرف مهلت مقرر
• مستندات قانونی مربوط به مالیات سرقفلی
• نکات مهم انتقال سرقفلی

 

انتقال سرقفلی به چه معنا است؟

انتقال سرقفلی به این معنی است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی به صورت عملی از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب و کار و فعالیت باشد.

حق مالکانه سرقفلی چیست؟

مبلغی را که مستاجر هنگام منتقل نمودن سرقفلی یا حق کسب و پیشه عین مستاجره، جهت اخذ رضایت مالک به ایشان پرداخت می نماید ” حق مالکانه “می نامند.

از آنجا که این حق مبنای قانونی نداشته و در هیچ کدام از قوانین به آن شاره نشده و جواز و مبنای حق، صرفا عرف داد و ستد سرقفلی است بنابراین مبنا و معیاری قطعی و مشخص برای تعیین نرخ آن وجود نداشته و با توجه به عرف محل وقوع، از جایی به جای دیگر و نسبت به املاک تجاری مختلف، متفاوت است.

بر مبنای روال عرفی حق مالکانه بین هشت تا پانزده درصد متغیر بوده و هر چه قیمت سرقفلی ملک بالاتر باشد به همان نسبت درصد حق مالکانه کمتر محاسبه می شود.

راه های انتقال سرقفلی چیست؟

انتقال ارادی: که در نتیجه عقدی از عقود همچون بیع، هبه، صلح و …صورت می پذیرد.
انتقال قهری: در صورت فوت صاحب حق، سرقفلی به نسبت سهم الارث به صورت قهری به وراث وی منتقل شده و وراث قائم مقام مورث می شوند.

نرخ مالیات سرقفلی چه میزان است؟

زمانی که مالکیت ملكی از طريق عقد بیع یا صلح معوض منتقل می شود انتقال دهنده به میزان ارزش معـاملاتی آن ملک (که به قيمت منطقه اي مشهور است) به نرخ پنج درصـد باید مالیات پرداخت نماید. چنان چه ملک داراي سرقفلي هم باشد و همراه با ملک سرقفلی نیز چه به مالک یا مستاجر منتقل شود، معادل دو درصد بـهاي سرقفلي مالیات اخذ می شود.

مالیات سرقفلی بر چه مبنا و معیاری تعیین می گردد؟

ملاک تعیین مالیات سرقفلی ارزش معاملاتی است که توسط کارشناسان اداره مالیات تعیین می شود نه ارزش معاملاتی که در سند انتقال قید شده است مگر انتقال گيرنده دولت يا شهرداري ها يا مـوسسات وابسته به آنها بوده و يا ملک توسط اجراي ثبت و يا سايرارگان های دولتي به قائم مقامی مالک منتقل شده باشد . كه در اين موارد در صورتی که ارزش ملک در سند انتقال پاییین تر از ارزش معاملاتی روز باشد، نرخ مندرج در سند که کمتر است، به نفع مودي ملاک احتساب ماليات قرار می گیرد .

پرداخت مالیات سرقفلی به عهده چه کسی است؟

پرداخت مالیات قانونا به عهده انتقال دهنده یا فروشنده (در مورد عقد بیع) بوده مگر اینکه توافق دیگری بین طرفین معامله صورت گرفته باشد.

 

مالیات سرقفلی - نرخ سرقفلی
                                     آمنه آقاعلی – وکیل پایه یک دادگستری تهران

 

مالیات بر ارث سرقفلی چیست ؟

وقتی مالک سرقفلی فوت می نماید و وراث وی قصد انتقال سرقفلی به نام خویش را داشته باشند باید درصد معینی از قیمت روز سرقفلی که توسط اداره مالیات مشخص می شود تحت عنوان “مالیات بر ارث ” به دولت پرداخت نمایند.

 

نرخ مالیات بر ارث سرقفلی مغازه چقدر است؟

بدوا ارزش روز سرقفلی مغازه توسط کارشناسان اداره مالیات ارزیابی شده، سپس وراث درجه ی یک 35 درصد مبلغ تعیین شده را به عنوان مالیات پرداخت خواهند نمود.
هر وارث به نسبت سهم الارث خویش باید مالیات آن را پرداخت نماید.

 

مالیات سرقفلی آمنه آقاعلی
                          سرقفلی مغازه- آمنه آقاعلی- وکیل پایه یک دادگستری تهران

 

مهلت پرداخت مالیات سرقفلی چقدر است؟

انتقال دهنده سرقفلي مكلف است ظرف مدت سي روز از تاریخ انـجام معاملـه اظهارنامه مالیاتی را تسليم و ماليات معین شده را بپردازد .

 

جریمه عدم پرداخت مالیات درموعد مقرر چه میزان است؟

در صورتی که انتقال دهنده ظرف مهلت مقرر قانونی اظهارنامه مالیاتی را تسلیم ننماید مشمول جریمه‌ معادل ۱۰ درصد مالیات متعلقه می‌شود، که غیر قابل بخشودگی است. مضافا در صورت عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر جریمه معادل دو و نیم درصد مالیات به ازای هر ماه دیرکرد پس از اتمام سررسید تعیین می‌شود.

مستندات قانونی مربوط به مالیات سرقفلی:

ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم مقرر می دارد:
” نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵ درصد و همچنین در انتقال حق واگذاری محل بر مبنای وجوه دریافتی، حسب مورد مالک یا صاحب حق به نرخ 2 درصد در تاریخ نقل و انتقال از طرف مالک یا صاحب حق مشمول مالیات می باشد.

تبصره ۱- در صورتی که ارزش معاملاتی مورد معامله تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.

تبصره ۲ – حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب، پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری ملک.

 

نکات مهم انتقال سرقفلی:

• مالیات واگذاری سرقفلی تنها درمورد املاک با کاربری تجاری تعیین می شود. این انتقال هم با سند رسمی و هم وکالت رسمی مشمول مالیات است.
• در صورتی که ملک دارای مـحل كسب است و اين محل كسب قبلا واگذارشده و با وجود انتقال قطعي، ملک همچنان دريد مستاجر است وصول مـاليات بابت سرقفلي محل كسب در زمان انتقال قطعي منتفي است .
• اگر ملکی با عقدی مجانی مثل هبه یا صلح غیر معوض واگذار شود، انتقال دهنده از پرداخت ماليات معاف خواهد بود. در اين معاملات، انتقال گيرنده مکلف است ماليات بردرآمد اتفاقی به ماخذ ارزش معاملاتی روز ملک به نرخ تصاعدی موضوع ماده 131 يا 105 قانون مالياتـهاي مستقيم را پرداخت نماید.
• وقف و حبس و نذر نمودن ملک از پرداخت ماليات نقل و انتقال قطعی معاف می باشد.
• اگر معامله به دلیل فسخ یا اقاله منحل شود تا شش ماه از تاریخ انتقال، معامله جدید محسوب نمی گردد و پس از شش ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات سرقفلی خواهد بود.
• چنانچه بعد از پرداخت مالیات از طرف مودی، به هر دلیل معامله انجام نشود اداره مالیات مکلف است به درخواست کتبی مودی و تایید عدم ثبت معامله توسط دفترخانه اسناد رسمی مربوطه، ظرف مدت 15 روز از تاریخ اعلام دفترخانه مالیات وصول شده را مسترد نماید.
• مالیات سرقفلی تنها به املاك تجاری در حال بهره ‌برداری و استفاده تعلق می‌ گیرد بنابراین به ساختمان‌‌های نیمه ساخته و یا زمین با كاربری تجاری و امثال آن مالیات سر‌قفلی تعلق نمی‌گیرد.