۴ نکته مهم دعوای اجازه انتقال منافع
طبق قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ مستاجرین ملک تجاری نمی‌توانند منافع مال مورد اجاره را بدون رضایت موجر به غیر منتقل نمایند و این اختیار هم در قانون و هم در اغلب اجاره‌نامه‌های تنظیمی، از مستاجر سلب شده است.بنابراین برای جلوگیری از سوء استفاده موجرین از این امر، قانونگذار چاره‌اندیشی نموده و به مستاجر اجازه داده با طرح دعوای تجویز انتقال منافع در دادگاه و دریافت حکم ، قانوناٌ بتواند منافع را منتقل نموده و حقوق قانونی وی از جمله سرقفلی و حق کسب پیشه نیز نیز پابرجا باشد.
لازم است مقدمتاٌ توضیحی در خصوص قوانین حاکم بر اجاره اماکن تجاری داشته باشیم.
در حال حاضر در خصوص اجاره املاک تجاری دو قانون کاربردی و مهم وجود دارد که هر دو نیز معتبر و لازم الاجرا است.
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶
کلیه اجاره‌های املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ باشد مشمول قانون سال ۵۶ می‌شوند و قراردادهای اجاره سال ۷۶ و بعد از آن مشمول قانون سال ۷۶ است.
همچنین حق کسب و پیشه و تجارت از ابداعات قانون موجر و مستاجر ۵۶ می‌باشد که در این قانون صریحا به عنوان یک حق مستقل برای مستاجر به رسمیت شناخته شد. این حق به جهت تلاشهای مستاجر در جلب مشتری و رونق ملک در پی سال‌ها فعالیت برای وی ایجاد می شود و باید عاید مستاجر گردد.
اما در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قانونگذار از رویه قبلی عدول نموده و در این قانون اشاره‌ای به حق کسب و پیشه نکرده است.
در این قانون صریحا از حق سرقفلی سخن گفته شده و این حق به رسمیت شناخته شده و قانونگذار دریافت و انتقال آن را مجاز دانسته است.
در اجاره‌های مشمول قانون ۵۶ چون با انقضای مدت اجاره؛ عقد اجاره همچنان معتبر است و اجاره خود به خود تمدید می شود و مستاجر مکلف به تخلیه نیست حال اگر مستاجری قصد انتقال منافع را داشته باشد یا باید رضایت موجر را کسب نماید که در این موارد موجرین با دریافت مبلغی قابل توجه که در عرف به “حق مالکانه “مشهور است رضایت به انتقال می‌دهند که پرداخت آن برای اکثر مستاجرین غیرمقدور است اما اگر طرفین در خصوص مبلغ حق مالکانه به توافق نرسند و موجر با انتقال اجاره نیز موافقت نکند و از سویی حاضر به پرداخت حق کسب پیشه به مستاجر نیز نباشد برای مستاجری که قصد انتقال را دارد این کار عملا غیرممکن می‌گردد زیرا اگر بدون رضایت موجر منافع را منتقل نماید تخلفی سنگین مرتکب شده که هم به موجر حق درخواست تخلیه ملک را داده و هم نصف حق کسب و پیشه مستاجر قانونا از بین می‌رود.
تعریف دعوا:
منظور از تجویز انتقال منافع به غیر این است که مستاجر بتواند منافع ملک مورد اجاره را برای همان شغل یا شغلی که عرفا مشابه شغل سابق است به شخص دیگر منتقل کند و این انتقال حتما و لزوما باید با سند رسمی انجام شود.
از ملزومات طرح این دعوا این است که مستاجر باید پیش از طرح دعوا با ارسال اظهارنامه ای به صورت رسمی و قانونی قصد خویش مبنی بر تخلیه ملک را به موجر اعلام نموده و از وی بخواهد که حق کسب یا پیشه یا تجارت او را به صورت کامل پرداخت نماید یا نسبت به انتقال منافع به شخص ثالث و امضای سند اعلام رضایت نماید.
چنانچه مالک رضایت خویش را اعلام نمود یا حاضر شد در برابر تخلیه عین مستاجره، کل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد که دیگر نیازی به طرح دعوا و الزام وی نیست.
اما چنانچه موجر هیچ یک از دو مورد مذکور را نپذیرد، مستاجر چاره‌ای جز طرح دعوای تجویز انتقال منافع نخواهد داشت.
این دعوا به طرفیت موجر و در دادگاه محل وقوع ملک طرح می‌شود و خواهان لزومی به معرفی مستاجر جدید در دادخواست ندارد.
دادگاه پس از رسیدگی و احراز ارسال اظهارنامه مذکور حکم به امکان انتقال قرارداد اجاره و حق کسب و پیشه صادر می‌نماید.
اما ممکن است موجر در اثنای رسیدگی به این دعوا اعلام نماید که حاضر است تا حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نموده و ملک را تخلیه نماید در این صورت دادگاه کارشناس رسمی تعیین تا مبلغ حق کسب و پیشه معین شود.
هزینه کارشناس در این مورد به عهده موجر خواهد بود. در این صورت دادگاه به جای الزام به تجویز انتقال حکم به پرداخت حق کسب و پیشه علیه موجر و تخلیه علیه مستاجر صادر می نماید. همچنین در حکم قید می شود چنانچه ظرف ۳ ماه موجر حق کسب و پیشه مستاجر را نپردازد مستاجر مجاز است منافع را به غیر منتقل نماید
اما اگر حکم به تجویز انتقال صادر شده و سند اجاره جدید با مستاجر جدید امضا شود با این شرایط مستاجر جدید قائم مقام مستاجر سابق شده و تمام حقوق و تکالیف مستاجر سابق به وی منتقل می شود .
نکته مهم این است که مدت اعتبار حکم تجویز ۶ ماه است و اگر ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل نشود حکم مذکور از درجه اعتبار ساقط می‌گردد.
نحوه اجرای رای:
حکم تجویز انتقال منافع از جمله احکام اعلامی است که نیازمند صدور اجراییه نیست. مراتب حکم به مالک اعلام و ابلاغ شده و بعد از قطعیت رای، رونوشت آن به دفتر خانه مربوطه ارسال می شود و مستاجر خود سند انتقال را امضا می نماید.
نکات مربوط به دعوای اجازه انتقال منافع:
۱- اگر مستاجرین ملک چند نفر باشند و منافع ملک مشاع بین انها باشد و تنها عده ای از ایشان قصد انتقال سهم خویش را داشته باشند اگر ملک قابل افراز باشد که افراز شده و هر مستاجری به نسبت سهم خویش دعوا را مطرح می نماید و حکم نسبت به سهم وی اجرا می‌شود اما چنانچه ملک قابل افراز نباشد در اینکه آیا یکی از مستاجرین می‌تواند دعوا را به نسبت سهم خود مطرح نماید یا نه؟ رویه قضایی در این خصوص متفاوت است برخی محاکم قائل به امکان طرح این دعوا توسط هر مستاجر شده اند و عده‌ای امکان پذیرش دعوا را منوط به درخواست تمام مستاجرین مشاع نموده‌اند و امکان طرح دعوای اجازه انتقال منافع به صورت مجزا را رد کرده‌اند.
حال اگر برعکس، مالکین متعدد باشند و ملک بین ایشان مشاع باشد در این صورت باید دعوا علیه تمام مالکین طرح شود وگرنه امکان رسیدگی به آن وجود ندارد.
۲- این دعوا مختص املاک تجاری است و در خصوص املاک مسکونی قابلیت طرح را ندارد.
دعوای اجازه انتقال منافع- تجویز انتقال منافع
۳- چنانچه مالکین بیشتر از یک نفر باشند همگی به صورت مساوی مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه یا هزینه‌های دادرسی هستند
۴- مستند قانونی در این دعوا مواد ۱۰و ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است.
ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶:
در صورتیکه مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هر‌گاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه‌ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوطه ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شریط اجاره نامه قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. هر‌گاه ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره یک- در صورتیکه مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره دو- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
موضوع انتقال تجویز منافع دارای نکات مهمی است که در صورت عدم رعایت آنها دعوا به نتیجه مطلوب نخواهد رسید و هر دعوا تنها یکبار قابلیت طرح را دارد بنابراین شما می‌توانید برای هرگونه مشاوره در زمینه دعاوی مربوط به انتقال تجویز منافع و سایر امور ملکی و دریافت مشاوره تخصصی با ما در ارتباط باشید.
آمنه آقاعلی – وکیل ملکی