فک رهن چیست؟ نکات کاربردی دعوای فک رهن

دعوای فک رهن از زبان وکیل ملکی:قطعا  اصطلاح فک رهن را بسیار شنیده اید. وقتی ملکی برای تضمین بازپرداخت وام یا دین و بدهی وثیقه طلبکار(چه شخص باشد و یا بانک یا شرکت) قرار می گیرد برای خرید چنین ملکی و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار، ابتدا لازم است آن را فک رهن کنید. در این مقاله نکات کاربردی این دعوای مهم ارائه می گردد.

تعریف فک رهن:

در اصطلاح حقوقی به معنای خارج ساختن یک ملک از رهن می باشد که ممکن است مالک، ملک خویش را بابت وام در رهن بانک قرار داده یا بابت دین و بدهی به‌ عنوان وثیقه در رهن شخص یا نهاد و ارگانی قرار داده باشد و حال که دین و بدهی پرداخت شده است اما رهن گیرنده( مرتهن) حاضر به فک رهن از ملک یا مال نیست؛ در چنین مواردی می توان دعوای الزام به فک رهن علیه مرتهن مطرح نمود تا به حکم دادگاه، الزام به فک رهن شود.

زمانیکه مالک ملکی که در رهن است، ملک خود را به صورت عادی(مبایعه نامه) به شخص ثالث می فروشد یا ملکی پیش فروش می شود و قبل از ساخت، جهت اخذ وام در رهن بانک قرار گرفته است. در این حالتها از جمله شرایط اصلی و لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال، آزاد بودن ملک از هر گونه بازداشت یا رهن بوده یا انتقال نیازمند اجازه مرتهن است. بنابراین چنانچه مالک یا همان فروشنده اقدام به فک رهن ننماید؛ امکان تنظیم سند به نام خریدار منتفی شده و خریدار یا پیش خریدار می تواند به عنوان ذی نفع دعوای فک رهن را مطرح نماید.

آیا فروش ملکی که در رهن می باشد صحیح است؟

بله فروش چنین ملکی ممنوعیتی ندارد. زیرا با رهن گذاشتن، ملک از مالکیت مالک خارج نمی شود بلکه رهن تنها برای مرتهن حق تقدم نسبت به بقیه طلبکاران ایجاد می نماید. بدین معنی که اگر بدهی پرداخت نشود ابتدا مرتهن باید طلب خود را از ملک دریافت نموده و اگر چیزی باقی ماند به بقیه طلبکاران می رسد(رهن حق تقدم برای مرتهن ایجاد می نماید).

دعوا در کجا باید مطرح شود؟

دعوای فک رهن از دعاوی وابسته به ملک بوده و باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن:

تا قبل از فک رهن نمی توان حکم به الزام به تنظیم سند را دریافت نمود و  آزاد بودن ملک شرط لازم برای تنظیم سند می باشد و دعوای فک رهن یا باید ابتدائا و مستقل از تنظیم سند طرح شده و یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در یک دادخواست، فک رهن را در همان دادخواست مطالبه نمود.

نحوه اجرای رای:

بعد از صدور حکم و قطعیت آن، اجراییه صادر و در صورتی که محکوم علیه حکم را ظرف 10 روز اجرا ننماید و بدهی خویش را برای فک رهن به مرتهن پرداخت ننماید؛ حسب ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند با تشکیل کلاسه اجرایی اموال محکوم علیه را معرفی و با فروش آن مبلغ دین را پرداخت و از مرتهن بخواهد که فک رهن نماید. چنانچه مالی از محکوم علیه شناسایی نگردد، محکوم له می تواند از مال خود بدهی را پرداخت یا از ثمن معامله( اگر نزدش موجود باشد) کسر نماید یا بعد از پرداخت دین، مبلغ پرداختی را از محکوم علیه مطالبه نماید.

نکته:

اگر مرتهن اجازه فروش و انتقال مال مرهونه را به مالک بدهد یا خریدار از مرتهن اجازه تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را بگیرد؛ احتیاجی به طرح دعوای الزام به فک رهن نیست و سند با همان وضعیت در رهن بودن به نام خریدار تنظیم و ملک در رهن مرتهن باقی می ماند.

نویسنده : آمنه آقاعلی وکیل ملکی

دفاع مشروع چیست؟

در تمام اداور تاریخ، انسانها در مقابل تجاوز و حمله دیگران به صورت غریزی و طبیعی واکنش نشان داده و از خود دفاع می نمایند و این امریست که در خلقت آنها نهفته استو برای حفظ بقا ضروری می باشد.قوانین تمام جوامع نیز از این حق فطری حمایت نموده و در صورت قرار گرفتن شخص در مقابل خطر و تجاوز دیگران به حریم شخصی، مال و ناموس خود فرد یا دیگران، تحت شرایط خاصی دفاع را مجاز دانسته و در صورت ورود آسیب یا خسارتی به متجاوز، دفاع کننده را از مجازات و عقوبت معاف نموده است. ئر حقوق ایران و منابع فقهی به این حق، “حق دفاع مشروع” گفته می شود.

تعریف قانونی دفاع مشروع :

زمانی که شخصی مورد تجاوز و حمله دیگری قرار می گیرد و فرصت کافی برای توسل به قوای دولتی جهت رفع تجاوز وجود ندارد، می تواند شخصا از ناموس، جان و مال خود یا دیگران دفاع نماید.

* دفاع مشروع از جمله موارد علل موجهه جرم می باشد.*

علل موجهه جرم چیست؟

علل توجیه ‌کننده جرم (علل موجهه) به اموری اطلاق می‌شود که در صورت تحقق آنها، وصف مجرمانه جرم از بین می‌رود؛ دراین صورت عملی که قاعدتا جرم بوده و برای آن مجازات تعیین شده، درشرایط خاصی عنوان مجرمانه آن از بین رفته و به عنوان یک عمل موجه، دیگرجرم نیست.

موجهه جرم یعنی عملی که قاعدتا جرم بوده ، در شرایط خاصی به عنوان عمل موجه تلقی شده و دیگر جرم نیست.

بنابراین مجازات آن ساقط و مرتکب قابل مجازات نیست. دفاع مشروع یکی از علل توجیه کننده جرم محسوب می‌شود و در صورت تحقق شرایط قانونی دفاع، مجازات از بین می رود.

شرایط قانونی دفاع مشروع :

قانون مجازات اسلامی مصوب 1392در مواد 156، 157 و 158 شرایط دفاع مشروع را بیان داشته است.

ماده 156 قانون مجازات اسلامی:
” اگر فردی در مقام دفاع از نفس، عرض، ناموس، مال يا آزادی تن خود يا ديگری در برابر هرگونه تجاوز يا خطر فعلی يا قريب‌الوقوع با رعايت مراحل دفاع، مرتکب رفتاری شود كه طبق قانون جرم است، در صورت اجتماع شرايط زير مجازات نمی‌شود:
الف- رفتار ارتكابی براي دفع تجاوز يا خطر ضرورت داشته باشد.
ب- دفاع مستند به قراین معقول یا خوف عقلایی باشد.
پ- خطر و تجاوز به ‌سبب اقدام آگاهانه يا تجاوز خود فرد و دفاع ديگری صورت نگرفته باشد.
ت- توسل به قواي دولتي بدون فوت وقت عملاً ممكن نباشد يا مداخله آنان در دفع تجاوز و خطر مؤثر واقع نشود”.

حال به توضیح هر کدام از بند ها و شرایط می پردازیم.

بند الف) ارتکاب اعمالی که قانونا جرم می باشد در صورتی عنوان دفاع مشروع را دارد که برای حمایت از جان، آبرو، ناموس، مال یا آزادی خود یا دیگران ضروری باشد. بنابراین دفاع از تمام امور یا مسائل زندگی مشروع و مجاز نمی باشد و مشمول موارد مورد حمایت قانون نیست.

رفتاری که از فرد به عنوان دفاع واقع می شود، باید برای دفع تجاوز یا خطر ضروری باشد. بنابراین چنانچه فردی که در معرض خطر است، امکان فرار داشته باشد یا با فریاد زدن و کمک دیگران بتواند تجاوز و خطر را دفع نماید، نمی تواند شخصا با متجاوز برخورد نماید. در حقیقت در صورتی دفاع مشروع است که تنها راه ممکن جهت دفع خطر و رهایی از حمله دفاع باشد و نتوان به هیچ روش دیگری مهاجم را دفع نمود.به عنوان نمونه اگر کسی که مورد حمله واقع شده، بتواند از ماموران نیروی انتظامی کمک بگیرد، باید همین کار را برای محافظت از خود انجام دهد؛ اما اگر با این حال، خودش شخصا دفاع نماید و کاری کند که منتهی به مرگ مهاجم شود، این اقدام دفاع مشروع نیست.

نکته:
گاه فرد برای دفاع از نفس، عرض، ناموس، مال یا آزادی دیگری مرتکب اعمالی می گردد که علاوه بر دارا بودن شرایط بالا، باید مشمول موارد ذیل نیز باشد تا دفاع مشروع محسوب گردد:
1- دفاع شونده از نزدیکان دفاع ‌کننده باشد.
2- مسئولیت دفاع از دفاع‌ شونده، بر عهده‌ی دفاع‌ کننده باشد.
3- دفاع ‌شونده نتواند از خود دفاع کند.
4- دفاع‌ شونده از دیگران تقاضای کمک کند یا در وضعیتی باشد که امکان کمک گرفتن از دیگران را نداشته باشد.

بند ب) دفاع مستند به قراین معقول یا خوف عقلایی باشد. بدین معنا که یا خطر و حمله محقق شده باشد و فرد در برابر آن دفاع نماید(خطر فعلی) یا اینکه خطر، قریب‌ الوقوع باشد یعنی هر انسان عاقل و متعارفی در این شرایط مطمئن باشد که خطری وی را تهدید می‌کند که باید در برابر آن دفاع نماید.

مضافا شخص نبايد برای دفاع عملی را انجام دهد که شديدتر از خطر ناشي از تهديد مهاجم باشد مثلا اگر مهاجم شخص مورد حمله را به ايراد ضرب ساده مانند لگد تهديد نمايد؛ برای دفع آن نمی توان از چاقو استفاده کرد.

بند ج) تجاوزی که در مقابل آن دفاع می شود؛ نباید به جهت اقدام آگاهانه یا تجاوز خود مدافع ایجاد شده باشد. به عنون نمونه اگر شخصی فردی دیگر را با کلماتی تحریک به حمله نماید و در برابر این حمله دفاع نماید، این دفاع مشروع نیست.

در صورتی که تمام شرایط فوق الذکر موجود باشد؛ دفاع مشروع است و تمام مجازاتها از جمله دیه نیز ساقط می شود؛ مگر اینکه مهاجم دیوانه باشد که دیه را باید بیت المال بپردازد.

با اینکه اثبات دفاع امری دشوار است اما قانونگذار به موجب تبصره 2 ماده 156 قانون مجازات اسلامی این امر را تسهیل نموده و اعلام داشته است که هرگاه اصل دفاع محرز باشد ولی رعايت شرايط آن محرز نباشد، اثبات عدم‌ رعايت شرايط دفاع بر عهده مهاجم است.

بنابراین در صورت محرز بودن دفاع، اصل بر مشروع بودن است و مدعی خلاف اصل که مهاجم و حمله کننده است باید خلاف آن را ثابت نماید.

ورود خسارت حین دفاع مشروع:

ممکن است حین دفاع خسارتی به اشخاص ثالث وارد شود، مدافع باید این خسارت را جبران نماید؛ اما می‌تواند برای آنچه به ثالث پرداخت کرده است به متجاوز رجوع کند و از او مطالبه نماید.بنابراین خسارات وارد بر شخص ثالث تحت عنوان دفاع مشروع ساقط نمی شود و باید جبران گردد.

تخلیه ملک مسکونی

از جمله دعاوی پر تکراری است که علیرغم ظاهر ساده آن، نیازمند مشورت با وکیل ملکی می باشد. این دعوا در خصوص املاک مسکونی، غیرتجاری و اماکن تجاری که حق کسب پیشه و سرقفلی در آن وجود ندارد، مطرح می شود. در صورتی که اجاره نامه شرایط مقرر در قانون موجر و مستاجر را که در ادامه بیان می شود؛ دارا باشد، می توان بدون نیاز به طرح دعوا جهت حکم تخلیه، تنها با درخواست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را مطرح نمود.

شرایط صدور دستور تخلیه:

ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 شرایط قانونی لازم جهت صدور دستور تخلیه ملک را به شرح ذیل بیان نموده است:
1- کاربری ملک مسکونی بوده یا ملک غیرتجاری یا تجاری فاقد سرقفلی و حق کسب پیشه باشد.
2- قرارداد کتبی بوده و در دو نسخه تنظیم شده باشد.
3- قراداد به امضای طرفین رسیده باشد.
4- مدت اجاره در اجاره نامه قید شده باشد.
5- مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.
6- دو شاهد ذیل اجاره نامه را امضا کرده باشند.

نکته:در صورتی که اجاره نامه عادی باشد، تخلیه توسط شورای حل اختلاف صورت گرفته و در صورتی که رسمی باشد؛ می توان به موجب ماده ۹ و ۱۱ قانون موجر و مستاجر سال۷۶ و ماده ۱۱ آیین نامه این قانون، علاوه بر شورا از طریق اداره اجراییات اسناد رسمی ثبت، تقاضای تخلیه نمود.

نحوه رسیدگی دادگاه:

در صورت اتمام مدت اجاره و وجود شرایط مورد اشاره، در خواست باید در قالب دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع و بعد از رسیدگی، در صورتی که شرایط قانونی لازم مهیا باشد؛ دستور تخلیه به صورت قطعی صادر می شود.
اجرای دستورتخلیه فوری، نیازمند صدور اجراییه نیست و به محض صدور و با درخواست موجر مامور اجرا باید دستور را ظرف 24 ساعت به مستاجر ابلاغ و ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به تخلیه اقدام نماید.
چنانچه مستاجر مبلغی بابت قرض الحسنه یا ودیعه ( پول پیش) پرداخت کرده باشد، یا سند تعهد آوری مانند چک یا سفته به موجر، بابت تضمین تخلیه داده باشد، موجرمکلف است قبل از تخلیه، وجه یا سند را را به صندوق دادگستری تودیع نموده و رسید آن را به اجرای احکام تحویل دهد.

تخلیه با سند رسمی اجاره:

اگر سند اجاره نامه رسمی باشد، موجر می تواند از دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند، تقاضای صدور اجراییه نماید. سردفتر مکلف است ظرف مهلت 24 ساعت از تاریخ درخواست، اوراق اجراییه را در سه نسخه صادرو به اجرای اسناد رسمی محل ارسال نماید. تخلیه توسط اجراییات اسناد رسمی ثبت صورت می پذیرد.

نکات کاربردی دستور تخلیه فوری:

1- در صورتی که اجاره یکی از شرایط مذکور را نداشته باشد؛ مثلا فقط یک شاهد آن را امضا کرده باشد یا مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد، به جای دستور تخلیه باید حکم تخلیه صادر شود.

2- حکم تخلیه بر خلاف دستور تخلیه، نیازمند رسیدگی بوده و مانند تمام احکام قابل تجدیدنظرخواهی بوده و اجرای آن منوط به قطعیت رای، صدور اجراییه و انقضای مهلت اجرای حکم است.

3- اگر اجاره نامه به جای امضاء طرفین دارای اثر انگشت آنها باشد؛ بعضی دادگاه ها آن را از شمول شرایط قانونی لازم جهت دستور تخلیه فوری خارج می دانند؛ در حالیکه توجیه قانونی جهت عدم پذیرش اثر انگشت به جای امضا وجود ندارد.

4- اگر دو شاهد فقط در زمان تنظیم اجاره نامه صرفا حضور داشته اند؛ اما قرارداد را امضا ننموده باشند یا تنها یکی از ایشان، آن را امضا کرده باشد؛ نمی توان دستور تخلیه صادر کرد و در این مورد باید حکم تخلیه صادر شود.

5- جهت صدور دستور تخلیه تنها باید نسخه اولیه و اصلی قرارداد، امضای دو شاهد را داشته باشد و در صورتی اجاره نامه تمدید شده و به عیارتی پشت نویسی شود؛ تمدید آن ، نیازمند امضای دو شاهد نیست.

6- جهت طرح دعوای تخلیه( چه حکم و چه دستور) لازم نیست که موجر مالک عین مال باشد؛ همین که مالکیت منفعت به وی تعلق داشته باشد؛ کفایت می نماید.

7- اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده باشد؛ چون یک دستور اداری بوده و حکم نیست، مرجع صادر کننده که همان شورای حل اختلاف است؛ می تواند از دستور عدول نموده و یا آن را اصلاح نماید و نیازی به طرح در مراجع بالاتر( دادگاه) نیست.

8- چنانچه موجر به مستاجر به موجب اجاره نامه یا قرارداد جداگانه، اجازه احداث بنا یا ساخت و ساز در ملک را داده باشد، با پایان مدت اجاره، ملک قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیان متعلق به مستاجر است و موجر می تواند تنها اجاره بهای زمین را دریافت نماید.

9- جهت مطالبه اجور معوقه، هزینه آب، برق تلفن … و نیز خساراتی که مستاجر به ملک وارد نموده، موجر باید دادخواست مطالبه اجور و خسارت تقدیم دادگاه یا شورا ( بر حسب میزان خواسته)نماید.

در اینصورت اگر مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کرده و قصد داسته باشد مطالبات خویش را از مبلغ ودیعه مستاجر دریافت نماید، باید تقاضای تامین خواسته فوری نیز مطرح کرده و مبلغ ودیعه را توقیف نماید تا به مستاجر پرداخت نشود.

10- چنانچه در ملک مورد اجاره اموالی از مستاجر وجود داشته باشد و در زمان خالی کردن ملک آنها را تحویل نگیرد؛ می توان انبار عمومی به عنوان امین برای انتقال اموال معرفی نمود.

11- با صدور دستور تخلیه ، اگر مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره بوده یا نسبت به اصالت اجاره نامه اعتراض و شکایتی داشته باشد؛ باید دعوای خود را دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید. طرح شکایت مانع اجرای حکم نیست ؛ مگر اینکه دلایل شکایت قوی بوده و دادگاه رسیدگی کننده با اخذ تامین مناسب از مستاجر بابت ضرر و زیان موجر، قرار توقف عملیات اجرایی را صادر نماید که در اینصورت تا تعیین تکلیف نهایی شکایت، تخلیه متوقف می شود.

12- در صورتی که در زمان اجرای دستور تخلیه توسط مامور اجرای مراجع قضایی یا دایره اجرای ثبت، مستاجر به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مثل بیماری یا فوت بستگان و غیره نتواند ملک را تخلیه نموده و تقاضای مهلت نماید؛ تنها یکبار می تواند از ارفاق قانون استفاده نموده و مراتب درخواست استمهال خود را صرفا در زمان اجرای دستور تخلیه، توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده ارائه دهد.

مقام قضایی صالح می تواند تنها یکبار به مدت حداکثر یک ماه با درخواست مهلت موافقت نماید.

جهت طرح صحیح دعاوی ملکی و جلوگیری از ضرر، حتما از مشاوره وکیل ملکی بهره مند شوید.

برای کسب اطلاعات و مشاوره در زمینه املاک می توانید با وکیل ملکی آمنه آقاعلی تماس حاصل فرمائید.