بررسی جرم سرقت – نکات کاربردی

سرقت به عنوان یکی از شایع ترین جرایم، حجم زیادی از پرونده های قضایی را در شامل می شود و آمار پرونده های سرقت خانه و خودرو روز به روز رو به افزایش است. فقر، اعتیاد، اوضاع نابه سامان اقتصادی و دلایل دیگر، موجب افزایش تعداد سرقت ها شده است. در این مقاله تلاش داریم انواع سرقت و مجازاتهای آن را به زبان ساده بررسی نماییم.

سرقت چیست؟

 

بررسی جرم سرقت

                      بررسی جرم سرقت و انواع آن

سرقت به معنی ربودن مال متعلق به غیر به صورت مخفیانه و پنهانی است. مال مسروقه باید منقول باشد.
برای اینکه عملی سرقت محسوب شود سه عنصر مادی، معنوی و قانونی لازم است:

عنصر مادی:
انجام یک فعل برای دزدیدن مالی منقول به صورت مخفیانه و پنهانی. مثل برداشتن مخفیانه یک قوطی کنسرو از یک سوپرمارکت.
اگر کسی با رضایت مالک یا متصرف مالی آن را بردارد، عنوان سرقت ندارد و جرم نیست.

عنصر معنوی:
عنصر معنوی همان قصد دزدی و ربایش است. یعنی سارق باید علاوه بر سوء نیت عام (قصد دزدیدن و ربایش) سوء نیت خاص(قصد به تملک خود درآرودن مال) را هم داشته باشد. یعنی سارق علم به این داشته باشد که مال متعلق به دیگری است و بداند مال دیگری را می برد. بنابراین اگر شخصی به اشتباه تصور کند که مالی متعلق به خودش است و آن را بردارد، مرتکب جرم سرقت نشده است.

عنصر قانونی :
قانونگذار آن موضوع را جرم بداند تا بتوان مرتکب را مجازات کرد و با نبودن قانون، مرتکب فعل قابل مجازات نیست.( اصل برائت)

قانون مجازات اسلامی و برخی قوانین به تفکیک و جداگانه اعمال مجرمانه را تعریف و مجازات آنها را مشخص کرده اند . بنابراین هر عملی که مشمول عناوین و تعاریف مندرج در قانون مجازات یا قوانین خاص دیگر باشد، جرم و قابل مجازات است. بنابراین برای بررسی جرم سرقت باید به قوانین خاص نیز توجه داشت.

عنصر قانونی، برگرفته از اصل قانونی بودن جرایم و مجازات ها می باشد.

انواع سرقت :

سرقت در قوانین چند نوع است:

  • سرقت حدی
  • سرقت تعزیری
سرقت حدی چیست و چه شرایطی دارد؟

برای اینکه سرقتی مشمول مجازات حد قطع کردن دست و پا یا حتی اعدام باشد، شرایطی به شرح ذیل لازم است و باید تمام شرایط با هم وجود داشته باشد تا سرقت مشمول مجازات حد باشد:

مال باید مادی و منقول بوده و قابلیت جابه جایی و تصرف را داشته باشد و متعلق به شخص دیگری باشد.
مال مسروقه شرعاً مالیت داشته باشد. مثلا شراب در اسلام مال محسوب نمی شود و برداشتن آن سرقت نیست.

مال مسروق در حرز باشد. حرز مانند صندوقچه یا گاوصندوق

سارق هتک حرز نماید. مثلا قفل گاوصندوق را باز کند.

سارق خودش مال را از حرز خارج کند. اگر به وسیله حیوانی دزدی کند سرقت حدی نیست.

هتک حرز و سرقت هر دو مخفیانه صورت گیرد. یعنی اگر سارق علنی و آشکارا دست به سرقت بزند، سرقت حدی نیست.

سارق، پدر و یا جد پدری صاحب مال نباشد. به موجب مقررات شرعی سرقت پدر و پدربزرگ پدری از فرزند یا نوه، مشمول سرقت حدی نیست.

ارزش مال مسروق در زمان سرقت برابر با ۴.۵ نخود طلای مسکوک باشد. اگر ارزش مال کمتر از معادل امروزی این مقدار باشد، سرقت حدی نیست.

مال مسروق از اموال دولتی، عمومی و یا وقف عام نباشد.

سرقت در زمان قحطی صورت نگیرد؛ وگرنه سرقت تعزیری است.

صاحب مال از سارق شکایت کند.

صاحب مال قبل از اثبات سرقت، سارق را نبخشد. اگر او را ببخشد، سرقت تعزیری است.

مال مسروقه قبل از اثبات سرقت، به صاحب مال برگردانده نشود.

مال مسروق قبل از اثبات جرم به ملکیت سارق درنیاید.

مال به سرقت رفته، خود از اموال مسروقه نباشد.

چون باید تمام شرایط ذکر شده با هم وجود داشته باشد تا سرقتی مشمول حد باشد و این امر دشوار و نادر است؛ بنابراین اکثر سرقتهای واقع شده، تعزیری می باشند.

مجازات سرقت حدی چیست؟

بار اول، قطع ۴ انگشت دست راست. به طوری که کف دست و شست باقی بماند.
بار دوم، قطع پای چپ به نحوی که نصف قدم و مقداری از مسح باقی بماند.
بار سوم، حبس ابد .
بار چهارم، اعدام.

سرقت تعزیری چیست؟

به سرقتی گفته می شود که شرایط سرقت حدی را نداشته و سارق شرایط اجرای حد را ندارد. قانون برای چنین سرقت هایی مجازات تعزیری از ۳ ماه و ۱ روز تا ۲ سال حبس و ۷۴ ضربه شلاق تعیین نموده است.
نکته:

اصل براین است که یک سرقت تعزیری است و حدی بودن آن نیازمند اثبات است.

سرقت مسلحانه چیست؟

 

سرقت مسلحانه | وکیل پایه یک دادگستری تهران

                           سرقت مسلحانه

اگر ربایش مقرون با اذیت و آزار باشد یا سارق با خود اسلحه داشته باشد به حبس از سه ماه تا ده سال و شلاق تا ۷۴ ضربه محکوم می‌شود و اگر جرمی هم مانند ضرب و جرح انجام داده باشد، به مجازات آن جرم هم محکوم خواهد شد.

سرقت مسلحانه گروهی در شب :

هرگاه دزدی در شب صورت گیرد و سارقان دو نفر یا بیشتر باشند و حداقل یکی از آنها سلاح ظاهر یا مخفی حمل نمایند، هر یک از مرتکبین به ۵ تا ۱۵ سال حبس و تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم خواهد شد.

سرقت مسلحانه از منزل :

اگر یا چند نفر از منزلی سرقت نمایند و لاقل یکی از آنها مسلح باشد و یا هیچ کدام مسلح نباشند اما در موقع سرقت، هتک ناموس کنند به مجازات اعدام یا حبس ابد محکوم می شوند.

چنانچه ساکنین منزل از مال یا ناموس خود دفاع نمایند و مرتکب قتل یا جراحتی به سارقین شوند، به دلیل دفاع مشروع از مجازات معاف هستند.

 

سرقت از منزل| آمنه آقاعلی

                                              سرقت از منزل

مجازات کیف ‌‌قاپی و جیب ‌بری چیست؟

حسب ماده ۶۵۷ بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵، هرشخصی که مرتکب ربودن مال‌ دیگری از طریق کیف‌ زنی‌، جیب بری و غیره گردد، به حبس از۱ تا ۵ سال و تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم می شود.

مجازات سرقت از محل تصادف یا مناطق حادثه ‌‌دیده چقدر است؟

به موجب ماده ۶۵۸ بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی، هرگاه سرقت در مناطق سیل ‌زده یا زلزله ‌زده یا جنگی یا آتش‌ سوزی یا در محل تصادف رانندگی صورت پذیرد و شرایط سرقت حدی را نداشته باشد، مرتکب به مجازات حبس از یک تا پنج سال و تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم خواهد شد.

 

در صورتی که نیازمند وکیل متخصص در امور کیفری بالاخص سرقت هستید با ما تماس بگیرید.

 

تجاوز به عنف چیست و چه شرایطی دارد؟

معنای لغوی عنف، خشونت و زور است و تجاوز به عنف به معنی انجام رابطه جنسی با اعمال زور و بدون رضایت و میل زن است. اثبات عدم میل و رضایت برقراری رابطه جنسی، برعهده قربانی است.

 مجازات تجاوز به عنف چیست؟

به موجب بند ت ماده ۲۲۴ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ مجازات زنای به عنف اعدام زانی ( کسی که به عنف تجاوز نموده) می باشد چه زانی جوان یا غیر جوان و اینکه محصن با غیرمحصن باشد .

زنا به عنف در صورتی که موجب ازاله بکارت (پارگی پرده زن ) گردد، مرتکب افزون بر مجازات زنای به عنف باید ارش بکارت و مهرالمثل زن را نیزپرداخت نماید. ولی  چنانچه زن باکره نباشد،علاوه بر مجازات اصلی، تنها باید مهرالمثل را بپردازد .

راه های اثبات زنای به عنف چیست؟

  • ۴ بار اقرارمتهم نزد قاضی؛ بنابراین اقرارهای مرتکب نزد پلیس یا سایر ضابطین دادگستری ملاک رای نیست.
  • ماده ۱۲۰ قانون مجازات اسلامی یکی از راه های اثبات زنا را علم قاضی می داند که از طریق متعارف حاصل شده باشد، به این معنی که قاضی می تواند بر اساس اقرار قربانیان تجاوز یا انکارمتهم بعد از اقرار و سایر قرائن و شواهد، مجرم بودن متهم به زنای به عنف را تشخیص داده و حکم مجازات بر مبنای علم خویش صادر نماید.
  • وجود ۴ شاهد در زمان وقوع جرم .

تبصره ۲ ماده ۲۲۴  قانون مجازات اسلامی اعمال در حکم زنای به عنف را به این شرح اعلام کرده است:

” هر گاه کسی با زنی که راضی به زنای با او نباشد در حال بیهوشی ، خواب یا مستی زنا کند ، رفتار او در حکم زنا به عنف است . هم چنین زنا از طریق اغفال و فریب دادن دختر نابالغ یا از طریق ربابش ، تهدید و یا ترساندن زن ، اگرچه موجب تسلیم او شود ، در حکم زنای به عنف است .

نکته:

تجاوز به عنف تنها در خارج از موارد ازدواج  مشروع ( اعم از دائم و موقت یا صیغه) واقع شده و جرم است؛ در حقیقت تجاوز به عنف نوعی زنا است که همراه با عدم رضایت و خواست قربانی صورت می گیرد.  بنابراین در روابط میان زن و شوهر آزار یا خشونت جنسی، تجاوز به عنف محسوب نمی‌شود.

در ادامه نمونه لایحه دفاعیه و نمونه رای برائت ماخوذه برای احدی از موکلین از اتهام تجاوز به عنف ، ارائه می گردد.

نمونه لایحه دفاعیه:

ریاست محترم شعبه … دادگاه کیفری استان تهران

با اهداءسلام

احتراما؛ در خصوص پرونده کلاسه۹۴.. به وکالت ازآقای محسن …احدی ازمتهمان، دفاعیات خویش را به شرح ذیل تقدیم می نمایم:

حسب دلایل مشرحه ذیل توجه اتهام به موکل صحیح نبوده، تقاضای صدور حکم برائت وی را دارم:

۱- بر مبنای سوابق پزشکی و نتایج استعلامات به عمل آمده و اقاریر خود شاکیه، ایشان چند بار اقدام به خودکشی نموده ،نامبرده از سال ۹۰ دوبار در بیمارستان روزبه بستری و بعد از آن نیز تحت درمان زیر نظرروانپزشک بوده و دارو مصرف می نمایند.

ایشان مبتلا به اختلالات روانی، بیماری استرس شدید و دوقطبی بودن هستند که ازعلایم آشکار و بارز این بیماری، توهم بینی و توهم گویی می باشد.

اظهارت خود ایشان در بیمارستان …، مبنی بر اینکه امام زمان را دیده و با او رابطه داشته اند نیز موید توهم گویی ایشان می باشد.

۲- با توجه به بعد مسافت بین کوههای … در .. (که به ادعای شاکیه اولین تجاوز آنجا صورت گرفته) و محله … تهران، حضور وی در یک روز دراین دو مکان، با این بعد مسافت، منطقا وعقلا محال می باشد.

۳- طبق اظهارات شاکیه و تحقیقات به عمل آمده و با استناد به پرونده پزشکی نامبرده ، ایشان از دوران نوجوانی ارتباطات جنسی مکرر با مردان متعدد و حتی متاهل داشته اند و حسب اظهارات خودشان در برگ تحقیقات صفحه ۸۴ پرونده، حتی “توانایی و تبحر خود را در گول زدن پسران” می دانند.

لذا تکرار ارتباطات جنسی، به نوعی عادت و التیام بخش دردها و تنهایی ایشان شده است.

۴ – طبق اظهارات شاکیه در برگ ۲۴، ایشان در سن ۱۵ سالگی با استاد آموزشگاه خواهرش دوست بوده و مدتی با دوست پسردوستان خویش نیز، رابطه داشته است و به نقل قول از خودشان ” با همه جور پسر ارتباط داشته اند”. به نحویکه توانایی خود را در گول زدن پسران می داند.

۵- ایشان مدعی هستند که در روز ۲۸  فروردین ۹۴به دلیل تجاوز گروهی از متهمین در …، ازاله بکارت گردیده و مورد تجاوز ۴ نفر قرار گرفته اند و در همان روز مجدد توسط موکل و دوست ایشان، در زیرزمین خانه ایی در … مجددا مورد تجاوز قرارمی گیرند!!!

در حالیکه در صورت صحت ادعایشان بعد از اولین رابطه جنسی و ازاله بکارت، به دلیل ایجاد زخم و سوزش و نیزارتباطات متعدد صورت گرفته، ایشان باید دچار درد و خونریزی شدید می شدند، اما طبق اظهارات خودشان، در شرح نحوه رابطه ادعایی گروه دوم( که شامل موکل و شخص دیگر می باشد) صراحتا اعلام داشته اند که:

” عمل دخول از جلو اصلا درد نداشت، فقط دخول از پشت دردناک بود”.

۶- نظریه پزشکی قانونی تنها مدخوله بودن وی را تایید نموده است و تاریخ و زمان تقریبی ازاله بکارت را اعلام ننموده، لذا نظریه پزشکی قانونی در این مورد نمی تواند مثبت ادعا باشد.

۷- شاکیه مدعی تجاوز مقعدی گردیده، در حالیکه نظریه پزشکی قانونی صراحتا دخول از مقعد را رد نموده است.

۸- یکی از متهمان پرونده به نام … که سرباز بوده اند و شاکیه وی را جزء متهمین اعلام نموده اند، در تاریخ و روزادعایی وقوع جرم، درپادگان و در شهر دیگری حضورداشته و حضور ایشان در پادگان گزارش و تایید شده است.

لذا تناقضات آشکار بین اظهارات شاکیه مشهود می باشد.

۹- در قربانیان تجاوز به عنف، به علت تلاش و تقلای قربانی برای رهایی، آثار جراحت و زخم در بدن کلیه قربانیان، مشهود بوده و بیمارستان و مراکز درمانی مکلف به گزارش هستند.

لذا در صورت صحت ادعای شاکیه مبنی بر تجاوز به عنف، باید آثار جراحت دربدن ایشان نیز وجود می داشت، درحالیکه در برگ شرح حال بیمار، دربیمارستان ..، که در تاریخ ۲۹/۱۱/۹۴ تنظیم شده، هیچگونه گزارشی از آثار جراحات، تجاوزو یا خونریزی وجود ندارد.

۱۰- در ادعا و اظهارات شاکیه، شبهه آشکاروجود دارد.

ایشان چندین بار اظهار داشته اند که :

“حالم به شدت بود …..به اطراف هیچ توجهی نداشتم … دنبال امام زمان می گشتم …با امام زمان ارتباط داشتم و….”

۱۱- به دلیل تعدد روابط و تجاوزات ادعایی شاکیه (۹ بار در یک روز) و عدم استفاده از وسایل پیشگیری(به خصوص که شاکیه مدعی چندین بار برقراری رابطه جنسی توسط موکل و آقای …در حالت مستی شده اند) احتمال بارداری افزایش یافته و آزمایش اسید فسفاتاز و DNA حداقل باید وقوع تجاوز و آثار آن را اثبات می نموده که هیچ کدام از موارد مذکور در پرونده و دلال اثباتی موجود نیست

…..

نظر به مطالب معروضه و توجه به اینکه به دلیل مشکلات روحی و روانی شاکیه، در اظهارات ایشان شبهه وجو دارد و تناقض گویی های مشهود در اظهارات وی مشهود است و با عنایت به انکار شدید موکل و رعایت اصل برائت و قاعده درء” تدرء الحدود‌ بالشبهات” تقاضای صدور حکم برائت موکل را دارم.

نمونه رای تجاوز به عنف:

نمونه دادنامه تجاوز به عنف

                       نمونه دادنامه تجاوز به عنف – وکیل پایه یک دادگستری تهران – آمنه آقاعلی

 

دادنامه تجاوز به عنف

                                             نمونه دادنامه تجاوز به عنف

برای کسب اطلاعات بیشتر و راهنمایی می توانید به سایت وکیل تهران – وکیل ملکی سرکار خانم آقاعلی مراجعه کنید.

شرایط فرزند خواندگی : موارد مهم از زبان وکیل!

شرایط فرزند خواندگی نکات بسیار مهمی دارد که احتمالا آن ها را نمی دانید. اگر شما هم جزء افرادی هستید که می خواهید سرپرستی فرزندی را قبول کنید، بهتر است نکاتی را درباره فرزند خواندگی، نحوه تقاضا، شرایط لازم برای گرفتن حکم فرزند خواندگی و پروسه رسیدگی به این درخواست را بدانید. در این مقاله به زبان ساده، شما را با نحوه فرزند خواندگی آشنا خواهیم کرد. پس خواندن مطلب را از دست ندهید.

آنچه در این مقاله می خوانید:

  • شرایط قانونی فرزند خوانده
  • شرایط قانونی فرزندپذیر
  • مدارک لازم برای تقاضا
  • نحوه درخواست
  • نحوه دریافت حکم سرپرستی دایم
  • آثار حکم فرزند خواندگی
  • نمونه حکم فرزند خواندگی

شرایط فرزند خواندگی : چه کسانی را می توان به فرزندی قبول کرد؟

به موجب قانون سابق، تنها پذیرش سرپرستی کودکان زیر ۱۲ سال امکانپذیر بود. اما قانون جدید حمایت از کودکان بی سرپرست و بد سرپرست مصوب سال ۱۳۹۲ امکان واگذاری سرپرستی کودکان و نوجوانان، تا ۱۶سال را فراهم نموده است. این افراد عبارتند از:

  • کودکان و نوجوانان فاقد سرپرست یا بد سرپرست که نگهداری از آنان به بهزیستی سپرده شده است و امکان شناخت پدر، مادر و جد (پدربزرگ) پدری آن‌ها وجود نداشته باشد.
  • هیچ کدام از پدر، مادر یا جد پدری یا وصی منصوب از جانب آن‌ها زنده نباشند.
  • کودکان و نوجوانانی که سرپرستی آنها از سوی دادگاه به بهزیستی سپرده شده است و تا دو سال بعد از آن پدر، مادر یا جد پدری یا وصی منصوب از جانب آنان برای سرپرستی به بهزیستی مراجعه نکرده باشد.
  • هر گاه پدر، مادر یا جد پدری هیچ کدام صلاحیت سرپرستی از کودک را نداشته باشند.

در صورتیکه متقاضی سرپرستی مدعی پیدا کردن کودکی شده باشد مکلف است موضوع را به اداره بهزیستی محل اقامت خویش اطلاع دهد. بهزیستی تحقیقات لازم برای اثبات ادعای بی سرپرست بودن کودک را انجام داده و موضوع را به مرجع قضایی اطلاع می دهد . در صورت اثبات ادعا دردادگاه، افراد یابنده، برای سرپرستی نسبت به دیگر متقاضیان اولویت دارند.

نکته:

هر درخواست کننده فقط می تواند دو کودک یا نوجوان را به سرپرستی قبول کند مگر اینکه کودکان از اعضای یک خانواده باشند که در اینصورت اجازه سرپرستی بیشتر از دو کودک یا نوجوان داده می شود.

مرتبط بخوانید :  قانون جدید مالیات بر ارث : نکات بسیار مهم!

 متقاضیان فرزند پذیری چه کسانی هستند؟

طبق قانون قبلی شرط فرزندپذیری، عدم داشتن فرزند متقاضیان بود اما در قانون جدید با داشتن یک فرزند هم می‌توان اقدام کرد. از سوی دیگر، در این قانون به زنان مجرد بالای ۳۰سال نیز می‌توان فرزند دختر برای سرپرستی واگذار کرد.

  • زن و شوهری که ۵ سال از تاریخ ازدواج آن‌ها گذشته و صاحب فرزند نشده باشند و سن یکی از آنها حداقل سی سال باشد. همچنین در صورتی که هنوز ۵ سال از ازدواجشان نگذشته باشد اما به تشخیص پزشک قانونی امکان بچه ‌دار شدن نداشته باشند، می‌توانند تقاضای سرپرستی کودکان و نوجوانان را بدهند.
  • دختران مجرد و زنان بدون شوهر، در صورتیکه حداقل سی سال سن داشته باشند می توانند برای پذیرش کودکان دختر بالای دو سال اقدام کنند و کودک زیر دو سال و فرزند پسر به آنان داده نمی شود.
  • زن و شوهر دارای فرزند نیز در صورت تمایل می توانند برای سرپرستی اقدام نمایند مشروط به اینکه سن یکی از آنها حداقل سی سال باشد.

بر اساس تبصرهٔ ۳ ماده ۵ قانون حمایت از کودکان بی سرپرست و بد سرپرست مصوب ۹۲:

” اولویت در پذیرش سرپرستی به ترتیب با زن و شوهر بدون فرزند، سپس زنان و دختران بدون‌ شوهر فاقد فرزند و در نهایت زن و شوهر دارای فرزند است “.

اگر کودک اقوام و بستگانی داشته باشد اولویت سرپرستی با این اقوام و بستگان است مشروط به اینکه دادگاه تشخیص دهد که به نفع کودک یا نوجوان است، حتی اگر برخی شرایط قانونی را نداشته باشند.

شرایط فرزند خواندگی

شرایط فرزند خواندگی

سرپرستان باید چه شرایطی داشته باشند؟

۱- محجور نباشند؛ یعنی طبق قانون بتوانند امور مالی و غیرمالی خود را در کمال صحت عقل انجام دهند و خود نیازمند سرپرست نباشند.

۲- سابقه محکومیت کیفری مؤثرنداشته باشند؛ یعنی مرتکب جرایمی نشده باشند که در قانون مجازات اسلامی ذکر شده و ارتکاب آنها سوء سابقه محسوب میگردد.

۳- سلامت جسمی و روانی و توانایی لازم برای نگهداری و تربیت کودکان و نوجوانان تحت سرپرستی را داشته باشند.

۴- همچنین نباید به بیماری‌های واگیردار یا صعب العلاج مبتلا باشند.

۵- به مواد مخدر، روان گردان و مشروبات الکلی اعتیاد نداشته باشند.

۶- صلاحیت اخلاقی داشته باشند.

۷- معتقد به یکی از ادیان به رسمیت شناخته شده در ایران باشند (مسلمان، مسیحی، کلیمی یا زرتشتی باشند).

۸- تمکن مالی داشته باشند .

نحوه درخواست فرزند خواندگی:

متقاضیان فرزندپذیری باید در سامانه (فرزند خواندگی) سازمان بهزیستی ثبت نام نموده و اطلاعات هویتی خویش شامل مشخصات، آدرس و شماره تلفن و غیره  را تکمیل نمایند. تقاضانامه باید به امضای زن و مرد متقاضی رسیده باشد.همچنین متقاضیان می توانند مستقیما به سازمان بهزیستی محل سکونت خود مراجعه و فرم‌های مربوطه را تکمیل نمایند.

بهزیستی مکلف است پس از بررسی مدارک، متقاضیان را به مشاوران سازمان معرفی نماید، تعداد جلسات مشاوره به تشخیص سازمان بستگی دارد. سپس مددکار سازمان از محل سکونت متقاضیان بازدید کرده و در خصوص وضعیت اخلاقی و اجتماعی آنان تحقیق نموده و در نهایت پرونده در کمیته ویژه در سازمان بهزیستی هر استان پیگیری و بررسی می‌شود.

شرایط این افراد توسط کمیته مطابق با قانون بررسی و در صورتیکه واجد شرایط باشند در لیست انتظار برای انتخاب کودک قرار می‌گیرند. پس از فرارسیدن نوبت، کودک یا نوجوان مورد نظر( توسط سازمان یا خود متقاضی) انتخاب می گردد.

متقاضیان دادخواست تقاضای صدور قرار سرپرستی موقت را به طرفیت سازمان بهزیستی و دادستان مطرح با ارجاع پرونده به دادسرای امور سرپرستی، دادگاه با بررسی مدارک و ملاحظه گزارش سازمان بهزیستی و جلب نظر موافق سازمان، برای این افراد قرارموقت سرپرستی به مدت آزمایشی ۶ ماه صادر می‌کند. در طول دوره آزمایشی مددکارن ومشاوران بهزیستی به نحوه نگهداری کودک نظارت و نسبت به وجود یا عدم وجود شرایط مناسب و قانونی برای سرپرستی دائم اظهارنظرمی نمایند.

مدارک مورد نیاز برای فرزند خواندگی:

کپی شناسنامه متقاضی، کپی سند ازدواج، گواهی پزشکی مبنی بر ناتوانی در بچه دار شدن، گواهی پزشکی قانونی در مورد عقیم بودن زن یا شوهر، گواهی عدم اعتیاد زوج و زوجه، گواهی عدم سوء پیشینه کیفری، ارائه گواهی سلامت جسمی و روانی از پزشکی قانونی برای هر متقاضی به صورت جداگانه، گواهی تمکن مالی اعم از فیش حقوقی، فتوکپی سند ماشین، منزل مسکونی یا هر ملک دیگر، گواهی پزشکی مبنی بر مبتلا نبودن زن و شوهر به بیماری های صعب العلاج و واگیردار وغیره.

واگذاری فرزند به ایرانیان مقیم خارج از کشور :

ایرانیان خارج از کشور نیز می‌توانند در صورت داشتن شرایط لازم با مراجعه به سفارتخانه یا دفاتر حفاظت از منافع ایران در کشور محل اقامت، کودکی را تحت سرپرستی خود بگیرند.

نحوه دریافت حکم سرپرستی دائم:

بعد از اتمام دوره آزمایشی در صورتی که پذیرش و ارتباط بین کودک و والدین صورت گیرد و مشکلی وجود نداشته باشد، درخواست سرپرستی دایم مطرح و به دادسرای امورسرپرستی ارجاع می گردد.

دادگاه با بررسی شرایط لازم از جمله گزارش سازمان بهزیستی مبنی براینکه دوران آزمایشی با موفقیت سپری شده، متقاضی سرپرستی بخشی از اموال و حقوق خود را به کودک یا نوجوان تحت سرپرستی منتقل نموده، سرپرست خود را در یکی از شرکت‌های بیمه، به نفع کودک یا نوجوان تحت سرپرستی بیمه عمر نموده و غیره در نهایت حکم سرپرستی دائم را صادر می نماید.

پس از صدور حکم قطعی، برای کودک شناسنامه با نام والدین سرپرست صادرمی گردد. جهت جلوگیری از آسیب رسیدن به روحیه فرزند، در ثبت احوال و اسناد سجلی کودک، فرزند خواندگی ثبت، اما در شناسنامه فقط یک کد درج می گردد.

مرتبط بخوانید: سقط جنین درمانی

آثار حکم فرزند خواندگی:

فرزند تحت سرپرستی تمام حقوق و تکالیف فرزند واقعی را دارد از جمله اینکه به وی نفقه تعلق می گیرد سرپرستان وظیفه نگهداری و تربیت وپرداخت هزینه تحصیل آنان را به عهده دارند، این وظیفه و تعهد حتی پس از فوت سرپرست نیز تا تعیین سرپرستان جدید ادامه دارد. حقوق بازنشستگی و مستمری پدر و مادرسرپرست به فرزند خوانده تعلق می گیرد.

اما کودک و والدین سرپرست هیچکدام از یکدیگر ارث نمی برند.زیرا مبنای ارث یا رابطه نسبی(هم خونی) است یا رابطه سببی(ازدواج).

از این رو برای تأمین آینده فرزند خوانده ها ، سرپرستان باید از طریق راه هایی چون صلح، هبه و وصیت و بیمه عمر و غیره اموالی را به آنها اختصاص داده یا تملیک نمایند.

در مقابل فرزند نیز مکلف به احترام گذاشتن به سرپرستان می باشد.

بحث محرمیت پدر یا مادرخوانده با فرزند خوانده ، جنبه شرعی دارد و نمی توان به استناد حکم دادگاه محرمیت را استنباط کرد. موضوع محرمیت از مباحث مورد اختلاف فقها می باشد به طوریکه عده ای محرمیت را تایید و گروهی، نظر به عدم محرمیت دارند. بنابراین بهتر است هر شخصی به مرجع تقلید خود مراجعه نماید.

نمونه رای سرپرستی:

شرایط فرزند خواندگی

شرایط فرزند خواندگی

به امید روزیکه تمام کودکان سرزمین عزیزمان در کانون گرم خانواده، در کمال امنیت و آرامش و به بهترین نحو رشد و نمو یابند.

برای نمونه درخواست پذیرش فرزندخواندگی بر روی لینک زیر کلیک کنید:

فرزندخواندگی و تقاضای سرپرستی فرزند از دادگاه عمومی 

آمنه آقاعلی-وکیل امور فرزند خواندگی

[email protected]

۰۹۱۲۴۱۹۹۳۱۱

نحوه تجدیدنظر خواهی – نمونه لایحه تجدیدنظرخواهی از حکم خیانت در امانت

تجدیدنظر خواهی چیست؟

تجدیدنظرخواهی به معنی دوباره قضاوت کردن موضوعی است که قبلا مورد قضاوت واقع شده و در حقیقت به معنی بازبینی اعمال دادگاه بدوی صادر کننده رای است.

آمار بالای پرونده ها، کم دقتی قضات، عدم اطلاع اصحاب پرونده از مقررات و قوانین، عدم امکان حضور و یا دفاع صحیح در مرحله رسیدگی بدوی، جلوگیری از مجازات ناحق و دلایل بی شمار دیگر موجب شده که امکان اعتراض به رای و بازبینی آرای بدوی صادره در محاکم تجدیدنظر در قوانین تمام کشورها از جمله ایران پیش بینی شود.

در این مقاله نحوه تجدیدنظرخواهی کیفری و نیز نمونه لایحه تجدیدنظرخواهی در دادنامه خیانت در امانت جهت استفاده و مطالعه ارائه می گردد.

نحوه تجدیدنظرخواهی از آرای کیفری:

ماده ۴۳۴ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال ۱۳۹۲جهات تجدیدنظرخواهی را در ۴ بند تصریح نموده است که بر اساس این موارد ۴ گانه، محکوم‌علیه، وکیل یا نماینده قانونی وی، شاکی و دادستان، حق درخواست تجدید نظر را دارند.

 

نحوه تجدیدنظرخواهی- آمنه آقاعلی-وکیل پایه یک دادگستری تهران

                          نحوه تجدیدنظرخواهی- آمنه آقاعلی-وکیل پایه یک دادگستری تهران

 

ماده ۴۳۴ قانون آیین دادرسی کیفری:

جهات تجدیدنظر خواهی به شرح ذیل است:
• ادعای عدم اعتبار ادله یا مدارک استنادی دادگاه
• ادعای مخالفت رای صادره با قانون
• ادعای عدم صلاحیت دادگاه صادرکننده رأی یا وجود یکی ‌از جهات رد دادرس مقرر در ماده ۴۲۱ همان قانون
• ادعای عدم توجه دادگاه به ادله ابرازی

 

مهلت در خواست تجدیدنظر چقدر است؟

مهلت در خواست تجدید نظر برای اشخاص مقیم ایران ۲۰ روز و برای اشخاص مقیم خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ رای یا انقضای مهلت واخواهی است.( ماده ۴۳۱ قانون آیین دادرسی کیفری جدید)

کدام دادگاه ها به درخواست تجدیدنظر رسیدگی می نمایند؟

طبق ماده ۴۲۶ ق.ا.د.ک در خصوص آرای غیرقطعی صادره از دادگاه های کیفری دو، دادگاه تجدید نظر هر استان و نیز در مورد آرایی که از دادگاه کیفری یک در خصوص اتهاماتی همچون قتل و تجاوز به عنف و غیره صادر می شوند؛مرجع صالح به رسیدگی تجدیدنظر، دیوان عالی کشور می باشد.

 

نمونه لایحه تجدیدنظرخواهی از حکم خیانت در امانت:

هیأت محترم قضات دادگاه تجدیدنظر استان تهران

با سلام و احترام ؛
این جانب آمنه آقاعلی وکیل محکوم علیه آقای … در موعد مقررقانونی تقاضای تجدید نظر خواهی از دادنامه شماره ۹۸۰۹۹۷۲۱۸۵۳۰…مورخ ۷/۸/۹۸صادره از شعبه … دادگاه کیفری دو مجتمع قضایی ولیعصر تهران را دارم.

خلاصه جهات تجدیدنظر خواهی به شرح زیر است :

الف- عدم صلاحیت قاضی محترم صادر کننده رأی و ایراد رد دادرس (بند پ ماده ۴۳۴ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۴) به دلیل اظهار نظر قبلی ایشان به صورت ماهوی در همین پرونده موضوع بند ت ماده ۴۲۱ آ.د.ک که پس از صدور رأی و ملاحظه اسم ایشان بر اینجانب کشف شده است ( ماده ۴۲۱ همان قانون)

ب- مخالفت رأی صادره با قانون (بند ب ماده ۴۳۴ ق. ا. .د .ک ) به دلیل خودداری از ترتیب اثر دادن به استناد و درخواست موکل بدون ذکر هیچ گونه استدلال .

ج- عدم توجه دادگاه محترم به دلایل ابرازی و مدافعات موکل ( موضوع بند ت ماده ۴۳۴ ق.ا.د.ک)

موارد فوق به شرح آتی است :

الف- عدم صلاحیت قاضی محترم صادر کننده رأی؛در این خصوص موارد زیر قابل توجه است:

۱- پرونده در ابتدا ودر مرحله دادسرا با قرار منع تعقیب منتفی می شود.

۲- پس از اعتراض شاکی پرونده به دادگاه ارسال می شود و آقای …رئیس محترم همین شعبه در مقام رسیدگی به موضوع، قرارمنع تعقیب را فسخ و بدون هیچ استدلالی نسبت به مجرمیت اظهار عقیده می نمایند.

۳- دادسرا نیز به ناچار از نظر دادگاه متابعت نموده و بدون هیچ اقدامی قرار مجرمیت و کیفرخواست صادر می کند.

۴- در کیفر خواست ابرازی دادسرا به نظر رییس محترم دادگاه به عنوان دلیل انتساب بزه استناد می‌شود.

۵- پس از دریافت حکم محکومیت موکل و ملاحظه اسم قاضی محترم صادرکننده رای کشف می‌شود که ایشان قبلا در مقام رسیدگی به قرار منع تعقیب در موضوع اظهارنظر ماهوی کرده‌اند. لذا مطابق بند پ ماده ۴۳۴ و نیز بند ت ماده ۴۲۱ ق.آ.د.ک که موارد رد دادرس را اعلام نموده است، قاضی محترم رسیدگی کننده مردود از رسیدگی بوده‌اند و بنابراین رای صادر شده توسط ایشان از این جهت فاقد وجاهت قانونی است. و مشمول موارد رد دادرس می باشد.

ب- مخالفت رای صادره با قانون: در این خصوص موارد زیر قابل ذکر است:
در لایحه تقدیمی موکل به مواردی استناد شده و سوالاتی جهت رسیدگی و تعیین واقعیت مساله مطرح شده است.

مطابق قانون دادگاه در صورت احراز عدم تاثیر این موارد در اثبات ادعا و تنها پس از استدلال می‌تواند به این درخواستها ترتیب اثر ندهد.

در حالی که دادگاه محترم نه در جلسه دادرسی و نه در رای صادره هیچ اشاره‌ای به این درخواستها و استنادها نکرده است و بدون هیچ اشاره‌ و استدلالی به آنها ترتیب اثر نداده است. لذا از این جهت رای صادره خلاف قانون است و در خور نقض است.

درخواستهای مزبور که حقیقت ماجرا را روشن می‌کند و در بندهای ۷و ۶ لایحه آمده عبارتند از:

الف- طرح هفت سوال از شاکی به شرح منعکس در صفحه ۶ لایحه
ب‌- استعلام از بانک مربوط در خصوص تاریخ و مبلغ چک دریافتی و نیز تاریخ و میزان معوقه‌های اقساط شاکی که عدم تحقق وعده‌های ایشان را مشخص می‌کند.

ج‌- استعلام از میزان موجودی شاکی نسبت به چکهای موضوع معامله تا مراتب تخلف شاکی را از انجام به موقع تعهدات مشخص نماید.

ج- عدم توجه به دلایل و مدافعات ابرازی: در این خصوص موارد زیر قابل ذکر است.

در متن رای صادره دادگاه محترم به یادداشت موکل اینجانب در ظهر مبایعه نامه استناد کرده است. که طی آن موکل به عودت چک استنادی مکلف شده است.

۱. دادگاه محترم در متن این یادداشت توجه نکرده است که طی آن اسقاط حق موکل نسبت به چک مورد منازعه « اسقاطی معوض و مشروط» بوده است نه « اسقاطی غیر معوض و مطلق.» زیرا در این یادداشت تصریح شده است که« با توجه به تقبل بدهی‌ها توسط شاکی موکل به تکلیف مزبور مکلف می‌شود» و بسیار واضح است که در صورت عدم پرداخت بدهی‌ها(عدم تحقق شرط) جزای آن‌هم(عودت چک) محقق نخواهد شد.

۲. صرفنظر از استدلال مزبور،دادگاه محترم به نظریات قاطع دکترین حقوقی که «تحقق خیانت در امانت را در صورت ادعای حقی توسط متهم منتفی داشته و موضوع را محتاج رسیدگی حقوقی می‌دانند» توجه نکرده است. ( این نظریات در پیوست شماره یک تقدیم می‌شود)

۳. دادگاه محترم در تفسیر یادداشت موکل که در ظهر مبایعه نامه آمده است به توضیحات ایشان مبنی بر اینکه منظور از کلمه« باطل می‌باشد»عبارت« باطل خواهد شد» می‌باشد توجه نکرده است. مطابق این توضیحات که در لایحه مستقلی توسط موکل ارائه شده است به چهار موضع از متن مبایعه نامه استناد شده است که طی آنها نویسنده مبایعه نامه ( موکل) عبارت«شد» را به جای « خواهد شد» به کار برده است.

د- جمع بندی:

رای مورد تجدیدنظر خواهی از جهات عدیده در خور نقض است.
اول اینکه قاضی محترم صادرکننده رأی قبلا و در مقام رسیدگی به اعتراض شاکی نسبت به قرار منع تعقیب صریحاً اظهار نظر ماهوی کرده‌اند و دادسرا هم تنها بر اساس نظر ایشان کیفر خواست را تنظیم کرده است. و این موضوع پس از ملاحظه اسم ایشان ذیل رای صادره بر این جانب و موکل مکشوف شده است.
دوم اینکه قاضی محترم بدون هیچ اشاره‌ای به دفاعیات موکل به صورت یک‌ جانبه و برخلاف مقررات قانونی مبادرت به انشای رأی کرده است.

سوم اینکه قاضی محترم به مدفعات موکل مبنی بر غیر معوض بودن و مشروط بودن اسقاط حق مطالبه چک و همچنین بر حقوقی بودن موضوع مورد ادعای شاکی هیچ توجهی نکرده‌اند و حتی سوالاتی که برای روشن شدن حقیقت مطرح کردیم و استعلاماتی که تقاضا کردیم را انجام ندادند لذا تقاضای نقض رای صادره را دارم.

باتشکر

آمنه آقاعلی – وکیل آقای …

تخلیه ملک مسکونی << 13 نکته مهم که باید بدانید >>

دعوای تخلیه در خصوص املاکی مطرح است که به عنوان اجاره در اختیار مستاجر قرار گرفته و با پایان یافتن مدت اجاره یا دلایل دیگر، مالک قصد تحویل و تصرف ملک خویش را دارد ولی مستاجراز تخلیه و تحویل آن امتناع می نماید.

از جمله تعهدات قانونی مستاجراین است که با پایان یافتن مدت اجاره، در صورت عدم توافق با مالک در تمدید قرارداد، فورا مورد اجاره را تخلیه و تسلیم موجر نماید. در صورت تخلف از انجام این تعهد قانونی مالک می تواند دعوای تخلیه را مطرح کرده و مستاجر مکلف است کلیه خسارت‌های ناشی از تخلف را به موجر پرداخت نماید.

در خصوص املاک غیرتجاری، با کاربری مسکونی و یا املاک تجاری که حق کسب پیشه و تجارت و سرقفلی در آنها وجود ندارد، می توان در صورت وجود تمام شرایط ذیل درخواست دستور فوری تخلیه را مطرح کرد:

• قرارداد اجاره کتبی بوده و در دو نسخه تنظیم شده باشد.
• هر دو نسخه قرارداد باید به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
• مدت اجاره حتما در قرارداد ذکر شده باشد.
• حتما دو شاهد ذیل اجاره نامه را امضاء کرده باشند.
• مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.

تمام ۵ شرط بالا باید با هم در قرارداد وجود داشته باشد، در صورتی که حتی یکی از شروط ذکر شده وجود نداشته باشد نمی توان قانونا تقاضای دستور تخلیه نمود، بلکه در این مورد باید حکم تخلیه صادر گردد.

به عنوان مثال وقتی فقط یک شاهد اجاره نامه را امضاء کرده یا تقاضای تخلیه قبل از اتمام موعد اجاره باشد؛ در این موارد حکم تخلیه صادر می شود.

دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه و ابلاغ به طرف مقابل و خارج از نوبت و فوری رسیدگی و دستور صادره قطعی و غیرقابل اعتراض و تجدیدنظراست.

 

تخلیه ملک

                       تخلیه ملک مسکونی ، تجاری- دادخواست تخلیه ملک

نکته :
چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری بوده و مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی مشمول چنین ملکی باشد شورا صلاحیت رسیدگی را نداشته و باید درخواست تخلیه در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود. همچنین اگر درخواست تخلیه بابت ملکی باشد که مستاجر آن دوایر، سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی باشند شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی نداشته و مرجع رسیدگی به این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه:

• دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه، فوری و خارج از نوبت رسیدگی انجام می شود و احتیاج به دعوت از اصحاب پرونده ندارد. اما در حکم تخلیه دعوا به صورت ترافعی رسیدگی می شود؛ بنابراین باید وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ و بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، حکم صادر می گردد.

• دستور تخلیه قطعی بوده قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد در حالیکه حکم تخلیه قابل واخواهی و اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.

• دستور تخلیه به محض صدور قابلیت اجرا را دارد در حالی که حکم تخلیه جهت اجرا نیازمند قطعیت است.

• دستور تخلیه همیشه به صورت حضوری صادر می شود و دستورغیابی وجود ندارد؛ در حالیکه حکم تخلیه ممکن است به صورت غیابی یا حضوری صادر گردد.

• اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجراییه نیست و بدون اجراییه توسط مامور اجرای احکام، به مستاجر ابلاغ و ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ اجرا می شود. در حالیکه جهت اجرای حکم تخلیه باید بدوا اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ و بعد از ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه می توان رای را اجرا نمود.

دادخواست تخلیه:

دادخواست باید توسط موجر(مالک) یا وکیل وی به طرفیت مستاجر از طریق دفاتر خدمات الکترونیک مطرح و به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می شود .

هزینه دادرسی معادل دعاوی غیرمالی است.

جهت اجرای دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز شود تا دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود.

نحوه تخلیه ملک مسکونی با سند رسمی:

اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد موجر می تواند به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم نموده، مراجعه و تقاضای صدور اجراییه تخلیه ملک را مطرح نماید.

سردفتراوراق اجرائیه را ظرف بیست و چهار ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه مورد اجاره، صادر و به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، ارسال و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغیه اقدام می نماید.

مامور اجرا مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجراییه را به مستاجر ابلاغ نموده و به مستاجر ۳ روز از تاریخ ابلاغ برای تخلیه مهلت داده می شود.

این مهلت در خصوص حکم تخلیه ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه می‌باشد.
مواردی که می توان اجاره های مشمول قانون سال ۷۶ را تخلیه کرد:

• در صورت اتمام مدت زمان اجاره

• اگر مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را نپردازد.

• چنانچه مستاجر بر خلاف شرایط مقرر در قرارداد اجاره کاری انجام داده باشد.

نکات مهم و کاربردی تخلیه ملک:

• از جمله شرایط اساسی در اعتبار قرارداد اجاره ، ذکر مدت آن می باشد و عدم تعیین مدت موجب بطلان عقد است.

• رویه قضایی محاکم، طرح دعوای تخلیه را فقط ازطرف مالک می پذیرند و سند مالکیت باید پیوست دادخواست شود.

• دعاوی تخلیه اجاره نامه های املاک مسکونی از سال ۷۶ به بعد غالبا مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶بوده و بر اساس شرایط مقرر در این قانون حسب مورد اقدام به دریافت حکم یا دستور تخلیه نمود.

• چنان چه مستاجر مبالغی بابت اجاره بها بدهکار بوده یا خسارتی به ملک وارد کرده باشد، موجر نمی تواند شخصا مبلغ بدهکاری یا خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کند. بلکه باید دادخواست مطالبه ضرر و زیان و اجور معوقه تسلیم نموده و در دادخواست یا به صدور جداگانه تامین خواسته فوری نیز درخواست کرده و مبلغ ودیعه را توقیف نماید تا مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت نشود. پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت یا اجور معوقه، این مبلغ از ودیعه کسر می گردد و از آن وصول می شود.

• مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید و موجر موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.
• اجرای حکم تخلیه منوط به پرداخت مبلغ ودیعه و یا ارائه رسید پرداخت آن به مستاجر، به دایره اجرا توسط موجر می باشد.

• اگر درزمان اجرای حکم تخلیه، مستاجر دلیل موجه برای عدم تخلیه داشته و درخواست فرصت نماید، به وی فرصتی که حداکثر از یک ماه بیشتر نخواهد بود، برای تحویل ملک اعطا می شود. مثلا وجود قوه قاهره (مانند سیل) یا وقوع حوادث غیر مترقبه.

• تمدید قرارداد اجاره نیازمند امضای دو شاهد نیست و تمدید قرارداد بدون شاهد، همان آثار و اعتبار قرارداد اولیه را دارد.

• اجاره نامه های تنظیم شده در بنگاه های مشاور املاک، یک سند عادی محسوب می شود نه رسمی

• اگر مستاجری حق احداث بنا را داشته باشد و یا از احداث بنا در ملک منع نشده باشد، چنانچه وی بنایی درملک بسازد، ملک قابل تخلیه نیست زیرا اعیانی( بنا) متعلق به مستاجر است و مالک صرفا می تواند اجاره بهای زمین را دریافت نماید.

• اگر در ملک استیجاری اثاث و وسایلی وجود داشته باشد و مستاجر در زمان تخلیه حاضر نباشد، می توان انباری عمومی را به عنوان امین معرفی کرده و اموال به انبار منتقل می گردد

• پرداخت اجاره انبار به عهده مستاجر متخلف است.

• تخلیه ملک نیازمند ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.

نحوه اعمال ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری

اعمال ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری، به عنوان یک شکایت استثنایی و نوع خاصی از اعاده دادرسی، آخرین راه کار اعتراض به برخی از آرای قطعیت یافته می باشد. در این روش رییس قوه قضاییه می تواند نسبت به آرای قطعی که از هر یک از مراجع قضایی صادر شده و آن را خلاف بین شرع تشخیص دهد، مفاد ماده را اعمال نموده و پرونده را به دیوان عالی کشور ارجاع نماید تا به موضوع پرونده رسیدگی مجدد نماید. چنانچه شعب اختصاصی در دیوان، تایید نمایند که حکم خلاف شرع است، رای سابق را نقض نموده و مجددا به پرونده رسیدگی شکلی و ماهوی می نماید و رای مقتضی صادر می گردد.

ماده ۴۷۷ قانون آئین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ مقرر داشته است:

” چنان چه رئیس قوه قضائیه رای قطعی صادره از هر یک از مراجع قضایی را خلاف شرع بین تشخیص دهد، با تجویز اعاده دادرسی، پرونده را به دیوان عالی کشورارسال تا در شعبات خاص که توسط رئیس قوه قضاییه برای این امر تخصیص می‌یابد رسیدگی و رای قطعی صادر نمایند. شعب خاص مذکور رای قطعی سابق را نقض و رسیدگی شکلی و ماهوی مجدد انجام داده و رای مقتضی صادر می‌نمایند.

تبصره ۱– آرای قطعی مراجع قضایی  شامل ارای حقوقی و کیفری، احکام و قرارهای دیوان عالی کشور، سازمان قضایی نیروهای مسلح، دادگاه های بدوی و تجدیدنظر، دادسراها و شوراهای حل اختلاف می‌باشند.

تبصره ۲– آرای شعبات دیوان عالی کشوردر خصوص تجویز اعاده دادرسی و نیز دستورهای موقت دادگاه ها، در صورتی که توسط رئیس قوه قضاییه خلاف شرع بیّن تشخیص داده شوند، مشمول حکم این ماده خواهند بود.

تبصره ۳– اگر رئیس دیوان عالی کشور، دادستان کل کشور، رئیس سازمان قضایی نیروهای مسلح و یا رئیس کل دادگستری استان در انجام وظایف قانونی خود، رای قطعی اعم از حقوقی یا کیفری را خلاف شرع بیّن تشخیص دهند، می‌توانند با ذکر مستندات از رئیس قوه قضاییه درخواست تجویز اعاده دادرسی نمایند. مفاد این تبصره فقط برای یک ‌بار قابل اعمال است؛ مگر اینکه خلاف شرع بیّن آن به جهت دیگری باشد”.

 

تفاوتهای ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری ۱۳۹۲با ماده ۱۸ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب اصلاحی ۱۳۸۵ چیست؟

• در قانون جدید بیان شده صرف تشخیص اینکه رای قطعی صادره، خلاف بین شرع است، به تنهایی جواز اعاده دادرسی محسوب می گردد.

• به موجب ماده سابق بعد از تجویز اعاده دادرسی که توسط رئیس قوه قضاییه به عمل می آمد، پرونده حسب مورد به مرجع صلاحیت دار جهت رسیدگی مجدد ارجاع می شد، اما به موجب مقررات قانون جدید، با تجویز اعاده دادرسی پرونده به دیوان عالی کشور ارجاع تا در شعبی خاص که توسط رئیس قوه قضائیه برای رسیدگی به این موضوع تخصیص یافته اند، رسیدگی شده رای سابق نقض و رای قطعی جدید صادر گردد.

این شعبات جایگزین شعب تشخیص مقرر در ماده ۱۸ اصلاحی بوده و صالح به صدور رای مقتضی هستند. بنابراین دیوان عالی کشور در این مورد مجاز به رسیدگی ماهوی و شکلی می باشد.

• در ماده ۱۸ سابق، آرای صادره از شعب تشخیص قطعی بوده و تنها در صورتی که رئیس قوه قضائیه هر زمان و به هر طریقی رای صادره را خلاف بین شرع تشخیص می داد، قابلیت نقض این رای وجود داشت. لکن آرای صادره به موجب قانون جدید، که از شعب اختصاصی صادر می گردند، قطعی بوده و چنین قابلیتی را ندارند.

• شعب تخصصی رسیدگی شکلی و ماهوی انجام داده ، سپس رای قطعی صادر خواهند نمود.

• آرای دادگاه های تجدیدنظر، دادسراها و شورای حل اختلاف در قانون جدید به دادگاه بدوی و سازمان قضایی نیروهای مسلح و دیوان عالی که درماده ۱۸ قانون تشکیل اصلاحی ۸۵ ذکر شده بودند، اضافه گردیده است.

• تبصره ۲ ماده ۴۷۷ در قانون سابق پیش بینی نگردیده بود.

• به موجب تبصره ۳ ماده ۴۷۷ جدید، رئیس دیوان عالی کشور همچون دادستان کل کشور، رئیس سازمان قضائی نیروهای مسلح و رؤسای کل دادگستری استان ها که در ماده ۱۸ قانون سابق، بیان شده بودند؛ اختیار اعمال ماده را دارد.

• در ماده ۱۸ ” مواردی را خلاف بین شرع تشخیص دهند ” که یک عبارت عام و بدون قید است، استفاده شده بود اما در قانون جدید تبصره با این صورت که ” در انجام وظایف قانونی رای قطعی اعم از حقوقی یا کیفری را خلاف شرع بین تشخیص دهند” مقید شده است.

اعمال مفاد تبصره ۲ ماده ۱۸ قانون تشکیل محدودیتی نداشت، در حالی که تبصره ۳ ماده ۴۷۷ مفاد تبصره را فقط برای یک بار قابل اعمال دانسته، مگر اینکه به جهت جدیدی خلاف بین شرع خواسته شود.

تبصره ۱ ماده ۱۸ قانون تشکیل عنوان می داشت « مراد از خلاف بین شرع، مغایرت رای صادره با مسلمات فقه است و در موارد اختلاف نظر بین فقها، ملاک عمل نظر ولی فقیه و یا نظر مشهور فقها خواهد بود » مفاد این تبصره قبل از نهایی شدن قانون حاضر در تبصره ۲ ماده ۴۷۷ پیش بینی شده بود که در اصلاحیه نهایی حذف گردید.

شرایط قانونی لازم جهت اعمال ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری چیست؟

• در صورتی که حکم در محاکم استان قطعی شده باشد، باید از طریق رییس کل استانی که رای در آن قطعی شده است اقدام شود.

• اگر حکم در محاکم نظامی قطعی شده باشد، از طریق رییس سازمان قضایی نیروهای مسلح تقاضا شود .

نحوه درخواست اعمال ماده ۴۷۷ به چه صورت است؟

جهت اعمال ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری در تهران لازم نیست به دیوان عالی کشور مراجعه شود بلکه خود شخص یا وکیل ایشان می توانند به ” ساختمان دادگستری کل استان تهران “مراجعه نموده و با دریافت نوبت،درخواست وی ثبت می گردد و درخواست توسط  کارشناسان منتخب که به موضوع پرونده رسیدگی می نماید بررسی می گردد.

چنانچه کارشناس مربوطه خلاف شرع بودن حکم را احراز نمود، رسیدگی به پرونده برای اعمال ماده ۴۷۷ ادامه می یابد.

هزینه دادرسی اعمال ماده ۴۷۷ معادل هزینه اعاده دادرسی کیفری است که هرساله توسط قوه قضاییه تصویب و اعلام می شود.

مصوبه ( دستورالعمل اجرایی ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری) شماره ۹۰۰۰/۱۳۵۹۵۴/۱۰۰ مورخه ۹۸/۰۹/۰۹ رئیس قوه قضاییه

ماده یک – در اجرای ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری، بررسی آرای قطعی و تشخیص خلاف بین شرع و جلوگیری از اجرای آرای مخالف از اختیارات رییس قوه قضاییه است.

ماده دو– رییس دیوان عالی کشور، دادستان کل کشور و رییس سازمان قضایی نیروهای مسلح در اجراء وظایف قانونی خویش اگر با آراء خلاف شرع بین مواجه شوند، طبق تبصره ۳ ماده مذکور، مکلفند مراتب را به رئیس قوه قضائیه اعلام‌‌‌ نمایند.

ماده سه – قاضی صادرکننده حکم و یا سایر قضات مرتبط با پرونده و قضات اجرای احکام مکلفند در صورت مواجه شدن با آرای مغایر با مقررات شرع ، موضوع را مستدلا به رئیس حوزه قضایی یا دادستان اعلام کنند. روسای حوزه‌‌‌‌های قضایی و دادستان ها حین انجام وظایف نظارتی خویش، در صورتی که رای صادره را خلاف شرع بین‌‌‌ بدانند، مکلف هستند حسب مورد با تنظیم گزارش و استدلال، موضوع را به رئیس کل دادگستری استان اعلام نمایند.

ماده چهار– رییس کل دادگستری استان پس از وصول گزارش حداکثر ظرف مدت ۲ ماه بعد از اخذ نظریه مشورتی حداقل ۲ نفر از قضات مجرب و با سابقه، در صورت تشخیص خلاف شرع بین بودن، نظر خود را به صورت مستند و مستدل و با ذکر کلاسه پرونده، شماره دادنامه، دادگاه و نام قضات صادر کننده رأی و مشخصات طرفین پرونده به ضمیمه رأی قطعی به دفتر رییس قوه قضاییه ارسال می نماید و در صورت عدم تشخیص خلاف شرع بین، مراتب را طی شرحی مکتوب و در پرونده نظارتی بایگانی‌‌‌ می‌نماید‌‌‌‌.

ماده پنج – دستگاه های اجرایی و دیگر اشخاص حقیقی و حقوقی که متقاضی اعمال ماده ۴۷۷ می باشند، چنانچه دلایل و مستندات کافی برای اثبات خلاف بین شرع بودن حکم داشته باشند،‌‌‌ می بایست درخواست خویش را با ذکرشماره پرونده‌‌‌‌، مشخصات اصحاب پرونده‌‌‌‌، علت درخواست و جهتی که رای را خلاف شرع بین می دانند، به ضمیمه تصویرحکم، به دادگستری کل استان مربوطه یا سازمان قضایی نیروهای مسلح ارسال نمایند. مراجع مذکور درخواست متقاضی را بررسی و طبق ماده ۴ این دستورالعمل اقدام‌‌‌ می‌نمایند. بدیهی است در خواست‌‌‌‌های ناقص قابل بررسی و ترتیب اثر نخواهد بود.

ماده شش– با وصول درخواست اعمال ماده ۴۷۷ ق.آ.د.ک در صورت ارجاع موضوع به حوزه معاونت قضایی ، اگر پرونده مورد مطالبه قرار گرفت، مرجع مربوطه مکلف است اصل پرونده را بعد از برگ شماری ارسال نموده و از فرستادن بدل پرونده یا لوح فشرده خودداری شود‌‌‌‌.

ماده هفت ‌‌‌‌- معاونت قضایی، قضات و مشاورین با تهیه و تنظیم گزارش دقیق‌‌‌‌، مستند و مستدل، جهات خلاف شرع بین را در کمترین زمان ممکن به همراه پرونده به دفتر رییس قوه قضاییه ارسال‌‌‌ می ‌نمایند.

ماده هشت – اگر رییس قوه قضائیه در زمان بازبینی رای، دستور توقف اجرای حکم را صادر نماید‌‌‌‌، در صورت رد اعاده دادرسی، مراتب لغو توقف توسط معاون قضایی به مرجع قضایی اعلام‌‌‌ شده تا مطابق حکم صادره اقدام نمایند.

ماده نه – در صورت موافقت رییس قوه قضائیه با تجویز اعاده دادرسی، پرونده تحت رسیدگی به پیوست نظریه قضات و کارشناسان قوه قضائیه بوسیله معاونت قضایی در اجرای ماده ۴۷۷ قانون مذکور جهت رسیدگی به دیوان عالی کشور ارسال و رونوشت نامه برای پیگیری به دادگستری استان مربوطه ارسال‌‌‌ می‌گردد.

تبصره‌‌‌‌ – با تجویز اعاده دادرسی توسط رئیس قوه قضائیه اجرای حکم تا تعیین تکلیف قطعی نسبت به آن، به تعویق‌‌‌ می‌افتد.

ماده ده – با وصول پرونده در دیوان عالی کشور، رییس دیوان یا معاون وی پرونده را برای رسیدگی به یکی از شعب اختصاص یافته به این امر در دیوان، ارجاع‌‌‌ ‌نماید. شعبه مرجوع الیه مکلف است مستدلا بر اساس نظر رئیس قوه قضاییه‌‌‌‌، ضمن نقض رأی قطعی سابق به پرونده رسیدگی مجدد شکلی و ماهوی شده و اقدام به صدور رأی نماید.

تبصره ‌‌‌‌- دفتر دیوان عالی کشور موظف است بعد از صدور رای توسط شعب دیوان، نسخه ای از رأی را جهت درج در سابقه نظارتی به معاونت قضایی قوه قضائیه ارسال و پرونده اصلی را به همراه رای جدید، به دادگستری استان یا سازمان قضایی نیروهای مسلح مربوطه اعاده نماید.

ماده یازده ‌‌‌‌- این دستورالعمل در ۱۱ ماده و ۲ تبصره در تاریخ ۷/۹/۱۳۹۸ به تصویب رییس قوه قضاییه رسید و از تاریخ تصویب لازم‌الاجرا است.

ارث زن و مرد(تفاوتها و شباهتها)

ارث زن و مرد از یکدیگرو قوانین متفاوت در زمینه سهم الارث زن و مرد از مهمترین مباحث قوانین ارث است که به دلیل قوانین خاص و گاها دشوارآن، نیازمند بررسی و تحلیل می باشد. به موجب قانون مدنی شرایط ارث بردن تعیین و سهم وراث بر مبنای طبقات ارث مشخص شده است. در حقوق ایران که برگرفته از منابع فقهی می باشد، بین ارث زن و مرد تفاوتهای چشم گیری وجود دارد که در این مقاله به بررسی آن پرداخته ایم.

موضوعات مورد بررسی در این مقاله عبارتند از:
• تعریف ارث
• تعریف ترکه
• شرایط تقسیم میراث
• بررسی طبقات ارث
• تفاوت ارث زن و مرد
• قوانین خاص ارث زن
• نکات مهم در خصوص سهم الارث زن
• نکات حقوقی سهم الارث شوهر

ارث چیست؟

ارث مالی است که پس از فوت شخص به بازماندگان و وارثان او تعلق می گیرد.ارث به مرگ حقیقی و مرگ فرضی ( در خصوص غایب مفقودالاثر) واقع می شود.اسباب ارث در قانون مدنی، نسب(خویشاوندی) و سبب(ازدواج) است.

ترکه چیست؟

ترکه کلیه اموال و حقوق مالی متوفی است که بعد از پرداخت دیون و تعهدات متوفی ، به بازماندگان و وارثان وی تعلق خواهد گرفت.

شرایط تقسیم میراث:

• فوت مورث
• وارث باید هنگام فوت مورث زنده باشد یا درخصوص حمل و جنین، باید حداقل نطفه منعقد شده و در شکم مادر باشد.
• وجود ترکه و اموالی برای مورث
• شرط دیگر تقسیم ارث دریافت گواهی انحصار وراثت جهت مشخص شدن تعداد وراث متوفی و نسبت آنها با میت است.
• تقسیم ترکه منوط به پرداخت کلیه دیون متوفی است و ابتدا باید هزینه های کفن و دفن میت بدهی های مالی و وصیت های وی انجام شود و سپس نوبت به تقسیم ارث بین وراث می رسد .
• به ماترک بر طبق قانون میزان مشخصی مالیات بر ارث تعلق می گیرد؛ وارثان مکلف هستند فهرست اموال و دارایی های متوفی را تهیه نموده،  به اداره دارایی ارئه نمایند تا میزان مالیات بر ارث مشخص شود.

طبقات ارث:

قانون مدنی جهت تقسیم ارث قوانین خاصی را وضع نموده و معیار تقسیم را بر مبنای طبقات ارث و درجه نسبت فرد با متوفی قرارداده است .
وارثان و نزدیکان متوفی بر حسب درجه نزدیک بودن به شخص متوفی به سه دسته طبقه بندی شده اند.
این طبقات عبارتند از:

طبقه اول:
پدر و مادر و فرزندان، فرزندان فرزندان .
در این طبقه دو درجه وجود دارد، درجه اول: پدر و مادر و فرزندان و درجه دوم : اولادِ اولاد (نوه‌های متوفی). در صورت وجود والدین و فرزندان(درجه اول) به نوادگان(درجه دوم) ارث تعلق نمی گیرد.

نکته : پدر و مادر و فرزندان با هم ارث می برند و در یک درجه هستند.

طبقه دوم :
پدربزرگ ها و مادربزرگ ها( اجداد) و برادر و خواهر، اولاد آنها .
وراث این طبقه نیز به دو درجه تقسیم شده اند و با وجود درجه یک ، درجه دو ارث نخواهد برد .
درجه اول : اجداد (مادر بزرگ و پدر بزرگ) و برادرها و خواهرها.
درجه دوم : فرزندان خواهر و برادر و پدر‌ها و مادرهای پدربزرگ‌ ها و مادر بزرگ ها.

طبقه سوم :
عموها،عمه ها، خاله ها و دایی ها و اولاد آنها .
طبقه سوم نیز دارای دو درجه است:
عمو و عمه و خاله و دایی، درجه اول و فرزندان آنها در درجه دوم .
عمو وعمه و خاله و دایی پدر و مادر، درجه اول، و اولاد آنها در درجه دوم قرار دارند.

نکته:
این طبقات به ترتیب بوده و چنانچه در هر یک از طبقات وارثی وجود داشته باشد، او ارث می برد و نوبت به وارثان طبقه بعدی نمی رسد .
همچنین زن و شوهر با وجود هر کدام از طبقات موجود، از هم ارث می برند.یعنی مثلا زن یا شوهر با فرزندان یا پدریا مادر ارث می برند.
درهنگام تقسیم ترکه ابتدا ارث همسر پرداخت می شود زیرا همسر از وراث سببی است و خویشاوندی از طریق ازدواج به وجود آمده، وارث سببی مقدم بر نسبی است و سپس سهم الارث بقیه وراث نسبی پرداخت می شود.

نحوه ارث بردن زن و شوهر از یکدیگر:
• تنها در ازدواج دائم زن و مرد از یکدیگر ارث می بردند و در ازدواج موقت(صیغه) زوجین از هم ارث نمی برند.
• هر کدام از زوجین برای اینکه ارث ببرند باید در زمان فوت مورث زنده باشند، هر چند اندکی بعد از آن بمیرد.

قوانین ارث زن:
ماده ۸۶۱ قانون مدنی عنوان داشته که زن پس از مرگ شوهرش ارث می‌برد مشروط به اینکه عقد دائم باشد و در زمان مرگ همسرش زنده باشد.
اگر مرد در زمان فوت، فرزند یا نوه‌ ای از همسر یا از همسران سابق نداشته باشد، زن یک چهارم از اموال مرد ارث می‌‌برد. در صورت وجود فرزند یا نوه حتی از همسران دیگر مرد، ارث زن به یک هشتم کاهش می یابد.
در شرایطی که مرد دارای چند همسر دائمی است، در این موارد سهم ارث زنان، یک چهارم و یا یک هشتم می باشد که به طورمساوی بین زنان وی تقسیم می‌گردد.

نکات ارث زن:

• در صورتی که زن تنها وارث مرد باشد، تنها یک چهارم اموال شوهر به او می‌رسد و بقیه ماترک متعلق به حاکم است و به خزانه دولت واریز می‌شود.
• همان گونه که می دانیم طلاق رابطه‌ی زوجیت را از بین می‌رود و بنابراین در صورت وقوع طلاق زن و مرد از یکدیگر ارث نمی برند مگر در یک مورد و آن زمانی است که مردی همسرش را طلاق دهد و طلاق از نوع طلاق رجعی باشد؛ و در زمان عده سه ماه ای که زن باید نگه دارد، مرد حق رجوع و بازگشت به زن را داشته و رابطه‌ی زن و شوهری مجددا برقرار می شود. به موجب ماده‌ ۹۴۳ قانون مدنی چنانچه در دوران عده طلاق رجعی هر یک از زوجین بمیرند، از همدیگر ارث می‌برند.

• اگر مردی بیمار باشد و در زمان بیماری زن خود را طلاق دهد، چنان چه در فاصله یک سال از زمان طلاق، به دلیل همان بیماری فوت کند، زن مطلقه وی به شرطی که دوباره ازدواج نکرده باشد از وی ارث می‌برد و در این مورد خاص نوع طلاق مهم نیست.

• تا سال ۸۷ زن تنها از اموال منقول شوهر و همچنین اعیان اموال غیرمنقول(مثل ساختمان) و نه از خود زمین ارث می‌برد. اما با اصلاحات قانون مدنی در سال ۸۷ زن از کلیه اموال شوهرمرحوم خویش ارث می برد، به این صورت که زن از عین اموال غیرمنقول، ارث نمی برد بلکه فقط از قیمت آنها ارث می برد.یعنی اموال غیرمنقول ارزشگداری شده و قیمت روز آنها به زوجه پرداخت می شود.

ارث مرد و زن

                  ارث مرد و زن از همدیگر در صورت فوت یکی از همسران 

 

نکات ارث مرد:

• اگر زنی فوت نماید و فرزندی نداشته نباشد، شوهر نصف( یک دوم) اموال زن را به ارث می برد و اگر زن وارث دیگری همچون پدر و مادر نداشته باشد، بقیه اموال زن نیزبرای شوهر او خواهد بود. اما اگر زن فوت نماید و دارای فرزند یا نوه باشد، شوهر یک چهارم اموال زن را ارث می برد.
• در صورتی که زن هیچ وارث دیگری جز شوهر نداشته باشد، تمام ترکه زن به شوهر می‌رسد.
• شوهر از تمام اموال منقول و غیر منقول زن ارث می برد.

الزام به تنظیم سند رسمی (۷ نکته کاربردی)

الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان دعوایی است که مستند به مبایعه نامه عادی جهت تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود. در مواردی که ملکی با سند عادی( مبایعه نامه) خریداری شود و سند رسمی ملک به نام فروشنده بوده، لکن فروشنده به هر دلیلی از تنظیم سند انتقال به نام خریدار امتناع نماید و وکالت رسمی جهت انتقال به خریدار داده نشده باشد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح و فروشنده(یا مالک) را به تنظیم سند الزام نماید.

اصطلاحات و عناوینی مرتبط با ملک وجود دارد که جهت اطلاعات بیشتر، لازم است در خصوص آنها توضیحاتی ارائه شود.

• تعریف قولنامه و مبایعه نامه
• بنچاق چیست؟
• کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را دارد؟
• نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند چگونه است؟
• نکات مهم در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی.
• اجرای رای به چه صورت است؟
• مستندات قانونی دعوای تنظیم سند

 

تعریف قولنامه :

قولنامه یک تعهد و قول مکتوب است؛ زمانی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند اما شرایط و مقدمات لازم برای انجام معامله در زمان حاضر هنوز فراهم نیست مثلا ثمن آماده برای پرداخت نباشد، وعده بیع در آینده را داده و تنها قول انجام معامله را درآینده به یکدیگر می دهند که این تعهد” قول به انجام معامله” نامیده می شود و چنان چه این قول بصورت مکتوب باشد و بین خود قراردادی منعقد نمایند که به موجب آن طرفین متعهد شوند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند آن را ” قولنامه” می نامند. این توافق سبب انتقال مالکیت مبیع و ثمن نیست و تنها وعده به بیع در آینده است اما به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادی خصوصی‌ بوده و نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، معتبر است مگر اینکه مخالف صریح قانون باشد.

 

تعریف مبایعه نامه :

اما هر زمان که طرفین معامله قصد خرید و فروش مالی را در حال حاضر داشته، مبیع معلوم و معین گردیده و ثمن تعیین شود، و در مورد نحوه پرداخت ثمن و تحویل مبیع و سایر شرایط مورد نظر در زمان تنظیم قرارداد توافق صورت پذیرد و بخشی از ثمن و یا مبیع تسلیم گردد، عقد بیع چه به صورت شفاهی یا کتبی واقع می شود و انتقال مالکیت مبیع و ثمن صورت می پذیرد. حال اگر بیع مورد نظر مکتوب و نوشته شود به آن “بیع نامه” یا ” مبایعه نامه “ گویند.

 

بنچاق چیست؟

 قبل از تصویب قانون ثبت و صدور سند مالکیت هنگام انجام معامله نوشته ای تنظیم و توسط افراد معتمد و علمای دینی مهر و امضا و دلیل و سند مالکیت دارنده محسوب می شد که به آن بنچاق می گفتند.

در زمان حال وقتی ملکی خریداری می شود، سندی حاوی مشخصات جغرافیایی، مشخصات پلاک ثبتی، مساحت ملک ، مشخصات خریدار و فروشنده، تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، شماره های مربوط به آب، برق، تلفن و غیره (که در دفترچه مالکیت نیست) توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد که بنچاق یا همان “برگ معاملات تک برگی” نامیده می شود.

بنچاق همان سند منگوله ‌دار است که با گذشت زمان ، ثبت و با رسمی شدن آن در دفتر اسناد رسمی، تبدیل به سند منگوله‌ دار شد.

نکته :
چنان چه معامله ملکی بعد از سال ۱۳۹۱ انجام شود، جهت انجام هرگونه نقل و انتقال لازم است بنچاق را به سند تک برگی تبدیل کرد.

دادگاه صالح به رسیدگی دعوای تنظیم سند رسمی ملک:

کلیه دعاوی مربوط و مرتبط با ملک، باید دردادگاه محل وقوع ملک مطرح شود و این دادگاه صالح به رسیدگی است.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

به موجب مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، کلیه معاملات نسبت به عین و منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند باید به صورت رسمی انجام و در دفتر ثبت املاک درج شود.

انجام معامله با اسناد عادی همچون مبایعه نامه، قابلیت استناد در دادگاه ها و ادرات دولتی و شهرداری ها را نداشته و به چنین نوشته هایی ترتیب اثر داده نمی شود. بنابراین چون خریدار با سند عادی مالک قانونی محسوب نمی شود، فروشنده یا انتقال دهنده ملکف به تنظیم سندرسمی انتقال به نام خریدار است.

در صورتی که چندین معامله نسبت به یک ملک صورت گرفته باشد(یا به اصطلاح ملک چندین دست چرخیده باشد) دعوای الزام به تنظیم سند باید علیه تمام ایادی ما قبل و همچنین کسی که ملک به صورت رسمی به نام وی می باشد مطرح ، در نهایت حکم به الزام تنظیم سند انتقال، علیه مالک رسمی صادر می گردد.

در دادخواست حتما باید مشخصات دقیق ملک، پلاک ثبتی، آدرس و موقعیت آن ذکر شود. چنان چه برای ملک صورت مجلس تفکیکی صادر نشده باشد ذکر پلاک ثبتی مادر(اصلی) کافی است.

دادگاه مالکیت خوانده دعوا را از طریق استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک احراز می نماید.

خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک تا تعیین نتیجه قطعی، ضمن دادخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال و توقیف ملک موضوع دعوا را تقدیم دادگاه کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل نماید.

صدور دستور موقت منوط به پرداخت حداقل ۱۰ درصد ارزش ملک به عنوان خسارات احتمالی در صندوق دادگستری می باشد. بعد از صدور حکم قطعی به نفع خواهان، خسارات احتمالی به وی مسترد می گردد.

 

نکات مهمی که باید در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بدانید:

• چنان چه ملکی در رهن بوده و قرارداد رهن مربوط به زمان قبل از فروش باشد، ابتدا باید ملک فک رهن شده و سپس تنظیم سند رسمی انتقال مقدور است. زیرا نقل و انتقال ملکی که در رهن است یا به دلیل وثیقه بازداشت شده باشد، امکان پذیر نیست. لذا ابتدا باید دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده و مرتهن مطرح شود. تعدادی از محاکم طرح همزمان الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را به صورت توامان در یک دادخواست نمی پذیرند پس بهتر است این دعاوی به صورت جداگانه مطرح شود.

 

نکته:
در صورت رضایت مرتهن (رهن گیرنده) به انتقال ملک، نیازی به طرح دعوی فک رهن نیست وبرخی از قضات طرح مستقیم دعوای الزام به تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را می پذیرند. زیرا مالک جدید جایگزین راهن( رهن دهنده) شده و خللی به حقوق مرتهن وارد نمی شود.

ولی زمانیکه ملک در رهن بانک است باید دعوای فک رهن به طرف فروشنده مالک و بانک مطرح شود.

 

• تنظیم سند رسمی در خصوص ساختمان های نوساز منوط به وجود پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف شهرداری می باشد. بنابراین اگر برای ملکی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد باید در دادخواست بدوا تقاضای اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف در ستون خواسته قید شود.

 

• اگر ساختمانی همراه با پارکینگ و انباری فروخته شده باشد در دادخواست، الزام به انتقال رسمی توابع ملک (پارکینگ و انباری) نیز باید قید شود.

 

• در صورتی که تاریخ معینی برای تحویل ملک تعیین شده باشد اما فروشنده ملک را تحویل نداده باشد خواسته الزام به تحویل ملک را هم می توان با دادخواست تنظیم سند مطرح نمود.

 

 

• در صورتی که تاریخ مشخص و دفتر خانه ای معین برای تنظیم سند در مبایعه نامه توافق شده باشد، فروشنده مکلف است در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده و سند را منتقل نماید. اصولا پرداخت بخشی از ثمن معامله نیز برای تاریخ دفترخانه تعیین می شود که خریدار نیز متعهد است در تاریخ دفترخانه ثمن پیش بینی شده را تادیه نماید یا دلایل تامین وجه همچون چک تضمینی به نام خریدار را به دفترخانه ارائه نماید.

 

• خریدارمکلف است در تاریخ مقرر به دفترخانه مراجعه و رسید تامین وجه را ارائه و گواهی عدم حضور از دفترخانه دریافت نماید و ضم دادخواست به دادگاه ارائه نماید یا عدم حضور فوشنده با هر دلیلی اثبات شود؛ درغیراینصورت دعوای وی پذیرفته نمی شود.

 

در این گواهی سردفتر تایید می نماید که در تاریخ مقرر، خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده بدون عذر موجه از حضور و انجام تعهد انتقال سند امتناع نموده است.

رویه غالب اکثر محاکم، ارائه گواهی عدم حضور را همراه با دادخواست لازم می داند.

• در صورتی که در مبایعه ‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار باید با ارسال اظهارنامه رسمی، شماره دفترخانه و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه و دریافت گواهی عدم حضور، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح کند.

 

نکته :
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها نسبت به املاک ثبت شده قابلیت استماع  دارد. در خصوص املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح نمود.

 

نحوه اجرای رای :

پس از قطعی شدن رای برای فروشنده اجراییه صادر و اگر محکوم علیه ظرف ۱۰ از تاریخ ابلاغ اجراییه حکم را اجرا ننماید، خریدار با تشکیل کلاسه اجرایی تقاضای اجرای رای را نموده و مدیر اجرا به دفترخانه‌ ای که برای تنظیم سند تعیین شده است، اعلام می نماید که پس از آماده شدن سند، واحد اجرا را مطلع کند تا نماینده دادگاه ( اصولا دادورز) جهت امضای سند (به جای محکوم علیه) اقدام کند.

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد:
” هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند”.

مستندات قانونی دعوای الزام به تنظیم سند:

در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند اصل لزوم قراردادها و اصل صحت معاملات و اصل آزادی قراردادی و همچنین مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی کاربرد داشته که در ذیل به آنها اشاره می شود:
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»
ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز می‌گوید: «عقد محقق می‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»

ماده ۲۱۹ قانون مدنی:
” عقودی که مطابق قانون واقع شود، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ گردد”.

ماده ۲۲۲ قانون مدنی:
” در صورت عدم ایفای تعهد، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ مخارج آن محکوم کند”.

ماده ۲۲۳ قانون مدنی:
“هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود”.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی:
” عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می باشند”.

ماده ۳۶۲ قانون مدنی :
آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
• به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
• ‌عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید
• ‌عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند…

مالیات سرقفلی : از صفر تا صد

مالیات سرقفلی: چنان چه در خصوص مالیات سرقفلی نیازمند اطلاعاتی بوده و سوالاتی در این خصوص دارید در این مقاله به زبان ساده به بررسی این موضوع پرداخته شده است.

 

آنچه در این مقاله می خوانید:
• معنی انتقال سرقفلی
• تعریف حق مالکانه
• نرخ مالیات سرقفلی چقدراست؟
• معیار تعیین مالیات سرقفلی چیست؟
• مالیات بر ارث سرقفلی چیست ؟
• نرخ مالیات بر ارث سرقفلی مغازه چقدر است؟
• مهلت پرداخت مالیات
• نرخ جریمه عدم پرداخت مالیات ظرف مهلت مقرر
• مستندات قانونی مربوط به مالیات سرقفلی
• نکات مهم انتقال سرقفلی

 

انتقال سرقفلی به چه معنا است؟

انتقال سرقفلی به این معنی است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی به صورت عملی از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب و کار و فعالیت باشد.

حق مالکانه سرقفلی چیست؟

مبلغی را که مستاجر هنگام منتقل نمودن سرقفلی یا حق کسب و پیشه عین مستاجره، جهت اخذ رضایت مالک به ایشان پرداخت می نماید ” حق مالکانه “می نامند.

از آنجا که این حق مبنای قانونی نداشته و در هیچ کدام از قوانین به آن شاره نشده و جواز و مبنای حق، صرفا عرف داد و ستد سرقفلی است بنابراین مبنا و معیاری قطعی و مشخص برای تعیین نرخ آن وجود نداشته و با توجه به عرف محل وقوع، از جایی به جای دیگر و نسبت به املاک تجاری مختلف، متفاوت است.

بر مبنای روال عرفی حق مالکانه بین هشت تا پانزده درصد متغیر بوده و هر چه قیمت سرقفلی ملک بالاتر باشد به همان نسبت درصد حق مالکانه کمتر محاسبه می شود.

راه های انتقال سرقفلی چیست؟

انتقال ارادی: که در نتیجه عقدی از عقود همچون بیع، هبه، صلح و …صورت می پذیرد.
انتقال قهری: در صورت فوت صاحب حق، سرقفلی به نسبت سهم الارث به صورت قهری به وراث وی منتقل شده و وراث قائم مقام مورث می شوند.

نرخ مالیات سرقفلی چه میزان است؟

زمانی که مالکیت ملکی از طریق عقد بیع یا صلح معوض منتقل می شود انتقال دهنده به میزان ارزش معـاملاتی آن ملک (که به قیمت منطقه ای مشهور است) به نرخ پنج درصـد باید مالیات پرداخت نماید. چنان چه ملک دارای سرقفلی هم باشد و همراه با ملک سرقفلی نیز چه به مالک یا مستاجر منتقل شود، معادل دو درصد بـهای سرقفلی مالیات اخذ می شود.

مالیات سرقفلی بر چه مبنا و معیاری تعیین می گردد؟

ملاک تعیین مالیات سرقفلی ارزش معاملاتی است که توسط کارشناسان اداره مالیات تعیین می شود نه ارزش معاملاتی که در سند انتقال قید شده است مگر انتقال گیرنده دولت یا شهرداری ها یا مـوسسات وابسته به آنها بوده و یا ملک توسط اجرای ثبت و یا سایرارگان های دولتی به قائم مقامی مالک منتقل شده باشد . که در این موارد در صورتی که ارزش ملک در سند انتقال پاییین تر از ارزش معاملاتی روز باشد، نرخ مندرج در سند که کمتر است، به نفع مودی ملاک احتساب مالیات قرار می گیرد .

پرداخت مالیات سرقفلی به عهده چه کسی است؟

پرداخت مالیات قانونا به عهده انتقال دهنده یا فروشنده (در مورد عقد بیع) بوده مگر اینکه توافق دیگری بین طرفین معامله صورت گرفته باشد.

 

مالیات سرقفلی - نرخ سرقفلی

                                     آمنه آقاعلی – وکیل پایه یک دادگستری تهران

 

مالیات بر ارث سرقفلی چیست ؟

وقتی مالک سرقفلی فوت می نماید و وراث وی قصد انتقال سرقفلی به نام خویش را داشته باشند باید درصد معینی از قیمت روز سرقفلی که توسط اداره مالیات مشخص می شود تحت عنوان “مالیات بر ارث ” به دولت پرداخت نمایند.

 

نرخ مالیات بر ارث سرقفلی مغازه چقدر است؟

بدوا ارزش روز سرقفلی مغازه توسط کارشناسان اداره مالیات ارزیابی شده، سپس وراث درجه ی یک ۳۵ درصد مبلغ تعیین شده را به عنوان مالیات پرداخت خواهند نمود.
هر وارث به نسبت سهم الارث خویش باید مالیات آن را پرداخت نماید.

 

مالیات سرقفلی آمنه آقاعلی

                          سرقفلی مغازه- آمنه آقاعلی- وکیل پایه یک دادگستری تهران

 

مهلت پرداخت مالیات سرقفلی چقدر است؟

انتقال دهنده سرقفلی مکلف است ظرف مدت سی روز از تاریخ انـجام معاملـه اظهارنامه مالیاتی را تسلیم و مالیات معین شده را بپردازد .

 

جریمه عدم پرداخت مالیات درموعد مقرر چه میزان است؟

در صورتی که انتقال دهنده ظرف مهلت مقرر قانونی اظهارنامه مالیاتی را تسلیم ننماید مشمول جریمه‌ معادل ۱۰ درصد مالیات متعلقه می‌شود، که غیر قابل بخشودگی است. مضافا در صورت عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر جریمه معادل دو و نیم درصد مالیات به ازای هر ماه دیرکرد پس از اتمام سررسید تعیین می‌شود.

مستندات قانونی مربوط به مالیات سرقفلی:

ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم مقرر می دارد:
” نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵ درصد و همچنین در انتقال حق واگذاری محل بر مبنای وجوه دریافتی، حسب مورد مالک یا صاحب حق به نرخ 2 درصد در تاریخ نقل و انتقال از طرف مالک یا صاحب حق مشمول مالیات می باشد.

تبصره ۱- در صورتی که ارزش معاملاتی مورد معامله تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.

تبصره ۲ – حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب، پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری ملک.

 

نکات مهم انتقال سرقفلی:

• مالیات واگذاری سرقفلی تنها درمورد املاک با کاربری تجاری تعیین می شود. این انتقال هم با سند رسمی و هم وکالت رسمی مشمول مالیات است.
• در صورتی که ملک دارای مـحل کسب است و این محل کسب قبلا واگذارشده و با وجود انتقال قطعی، ملک همچنان درید مستاجر است وصول مـالیات بابت سرقفلی محل کسب در زمان انتقال قطعی منتفی است .
• اگر ملکی با عقدی مجانی مثل هبه یا صلح غیر معوض واگذار شود، انتقال دهنده از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. در این معاملات، انتقال گیرنده مکلف است مالیات بردرآمد اتفاقی به ماخذ ارزش معاملاتی روز ملک به نرخ تصاعدی موضوع ماده ۱۳۱ یا ۱۰۵ قانون مالیاتـهای مستقیم را پرداخت نماید.
• وقف و حبس و نذر نمودن ملک از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف می باشد.
• اگر معامله به دلیل فسخ یا اقاله منحل شود تا شش ماه از تاریخ انتقال، معامله جدید محسوب نمی گردد و پس از شش ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات سرقفلی خواهد بود.
• چنانچه بعد از پرداخت مالیات از طرف مودی، به هر دلیل معامله انجام نشود اداره مالیات مکلف است به درخواست کتبی مودی و تایید عدم ثبت معامله توسط دفترخانه اسناد رسمی مربوطه، ظرف مدت ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفترخانه مالیات وصول شده را مسترد نماید.
• مالیات سرقفلی تنها به املاک تجاری در حال بهره ‌برداری و استفاده تعلق می‌ گیرد بنابراین به ساختمان‌‌های نیمه ساخته و یا زمین با کاربری تجاری و امثال آن مالیات سر‌قفلی تعلق نمی‌گیرد.

مطالبه خسارات ملک

مطالبه خسارات ملک که در نتیجه گود برداری و ساخت و ساز غیراصولی ساختمان های مجاور است از جمله دعاوی پرتکرار در دادگاه ها می باشد. این خسارات بعضا به تخریب کامل یا جزیی ساختمان‎های همسایه منجر شده است.

از جمله شیوه‎های جبران خسارت ناشی از حوادثی این چنینی، پرداخت معادل خسارت، بازسازی خسارات و اعاده به وضع سابق است. در این گونه دعاوی میزان خسارات وارده با جلب نظر کارشناس رسمی برآورد و وقوع خسارت نیز الزاما باید اثبات شود.اثبات تقصیر وارد کننده زیان و وجود رابطه سببیت بین وقوع خسارات و تقصیر خوانده از ارکان اصلی این دعوا است.

 

خسارت ملکی ناشی از گودبرداری- مطالبه خسارات ملکی

   خسارت ملکی ناشی از گودبرداری

 

طرح دعوا علیه مالک و پیمانکار در خسارات ناشی از گود ‎برداری غیر‎اصولی:

درفرض ورود خسارات مالی، مالک زمین و پیمانکاری که مسبب خسارت بوده و اقدامات غیر اصولی ایشان موجب تخریب و تجاوز به مال مردم شده است، حسب مورد دارای مسئولیت مدنی خواهند بود.

 ماده ۳۳۳ قانون مدنی این امر را به عنوان یک اصل قانونی مورد پذیرش قرار داده است

ماده مقرر می دارد:

” صاحب دیوار، عمارت یا کارخانه مسئول خساراتی است که از خراب شدن آن وارد می شود مشروط به اینکه خرابی در نتیجه عیبی‌ حاصل شده باشد که مالک از آن مطلع بوده و یا از عدم مواظبت او تولید شده باشد”.

 

 

در ادامه نمونه لایحه دفاعیه در دعوای مطالبه خسارات ملکی ارائه می گردد:

ریاست محترم شعبه .. مجتمع قضایی عدالت

با سلام

احتراما در خصوص خواسته دعوا (مطالبه خسارات وارده به ملک و الزام خواندگان به رفع خرابی های قابل جبران) به استحضار عالی می رساند:

خوانده ردیف اول شرکت ساختمان سازی…مالک و پیمانکار پروژه هتل بزرگ… در مجاورت برج محل سکونت موکلین می باشد. پروانه تخریب و نوسازی نیز به نام این شرکت صادر شده است.

عملیات تخریب و گود برداری ساختمان قدیمی، توسط این شرکت صورت پذیرفته است. هتل دارای ۱۵ طبقه هوایی و ۳ طبقه زیرزمین به عنوان پارکینگ می باشد.

متاسفانه گود برداری بسیارعمیق و غیر اصولی توسط خوانده ردیف اول صورت پذیرفته که خسارات سنگین به برج محل سکونت موکلین، بالاخص در قسمت مشاعات وارد نموده است . به نحوی که وقوع ترک های عمیق در دیوارهای ساختمان، استحکام بنا را تضعیف و امکان ریزش ساختمان وجود دارد. پروژه متعاقبا پس از گود برداری و پیشرفت درصدی از کار، به خوانده ردیف دوم شرکت …به عنوان پیمانکار جدید منتقل می گردد.

 

خسارات ملک

                                            مطالبه خسارات ملک

حسب پاسخ استعلام واصله، در خط ۹ این پاسخ، صراحتا قید شده است که ملک به موجب سند قطعی شماره … مورخه ۲۱/۱۱/۸۷ دفترخانه … تهران به شرکت … منتقل شده است.

بنابراین مالکیت خوانده ردیف اول در زمان گود برداری کاملا محرز بوده و پروژه با تمام مسئولیت ها و تعهدات ناشی آن، متعاقبا به خوانده ردیف دوم به عنوان پیمانکار ثانی واگذار و حدود یک سال بعد مالکیت نیز به صورت شش دانگ به این شرکت منتقل می شود .

نظریه کارشناس محترم دادگستری درتامین دلیل ماخوذه در پرونده موجود بوده و ضم دادخواست تقدیم دادگاه شده است.در نظریه میزان خسارات وارده، قابلیت تعمیر یا عدم قابلیت، افت قیمت ملک، خساراتی که موجب تضعیف استحکام بنا شده و درصد تقصیر خواندگان ردیف یک و دو به عنوان پیمانکاران و مالکین، در نظریه کارشناسی برآورد و به تفکیک مشخص شده است.

حسب مواد ۱ و۲ و۳ قانون مسئولیت مدنی جبران خسارات ناشی از عمل اشخاص(حقیقی و حقوقی) تصریح  و مسئولیت صراحتا متوجه مقصرین است.

 

طبق ماده یک قانون مسئولیت مدنی:

” هر شخصی بدون مجوز قانونی عمدا یا در نتیجه بی‎احتیاطی به جان یا سلامتی یا مال… یا هر حق دیگری که به موجب قانون برای افراد ایجاد شده، لطمه‎ ای وارد نماید که موجب ضرر مادی یا معنوی دیگری شود، مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود است”.

ماده دو :

“در صورتی که عمل واردکننده زیان، موجب خسارت مادی یا معنوی زیان دیده شده باشد دادگاه بعد از رسیدگی و ثبوت امر او را به جبران خسارات وارد شده محکوم می کند و اگر عمل واردکننده زیان، فقط موجب یکی از خسارات مذکور شده باشد دادگاه او را به جبران همان نوع خسارتی که وارد کرده محکوم می نماید”.

ماده سه:

” دادگاه میزان زیان و طریق جبران آن را با توجه به اوضاع و احوال قضیه تعیین می نماید. جبران زیان را نمی توان به صورت اقساطی مقرر کرد مگر اینکه مدیون تامین مقتضی برای پرداخت آن بدهد یا در صورتی مجاز است که قانون آن را تجویز کند”.

نام پروژه برگرفته از نام شرکت مالک بوده و نیز استعلامات صورت گرفته از اداره ثبت اسناد و املاک نیز حکایت از این واقعیت دارد که مالکیت پروژه در زمان گودبرداری متعلق به شرکت …بوده است. بنابراین خوانده ردیف اول به عنوان مالک و پیمانکار مسئول خسارات ناشی از اقدامات غیر اصولی صورت گرفته در زمان مالکیت و فعالیت خویش بوده و ادعای وکیل خوانده ردیف اول مبنی بر عدم توجه دعوا به موکل ایشان و عدم مسئولیت شرکت…ادعایی نادرست و بلاوجه می باشد.

لذا شرکت …از باب مالکیت دارای مسئولیت قهری و به عنوان پیمانکار، حسب مقررات آیین نامه امور پیمانکاری و مقررات قانون مسئولیت مدنی داری مسئولیت مدنی جهت جبران خسارات وارده به میزان تقصیر خویش می باشد.

نظر به مطالب معروضه و مستندا به مواد۳۳۱ و ۳۳۳ قانون مدنی و مواد یک و دو قانون مسئولیت مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۰۲ و ۵۱۵ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب (در امور مدنی) تقاضای صدور حکم به محکومیت خواندگان به شرح خواسته مصرح در دادخواست مورد استدعاست.

هرآنچه در فروش مال مشاع باید بدانید

 

فروش مال مشاع: جهت آشنایی با نحوه فروش مال مشاع مخصوصا ملک مشاع لازم است که اصطلاحات مرتبط با این موضوع را تعریف نموده و سپس نحوه فروش ملک بررسی شود. 

این مقاله شامل مطالب ذیل است:

  • تعریف مال مشاع
  • تعریف تقسیم مال مشاع
  • افراز ملک به چه  معناست؟
  • تعریف تفکیک ملک
  • تفاوت تفکیک و افراز
  • نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک
  • نحوه اجرای دستور فروش ملک
  • موارد منع افراز و تقسیم

 

مال مشاع چیست؟

مال مشاع مالی است که مالکین متعدد در آن به صورت اشاعه حق و سهم دارند به نحویکه سهم شرکا از هم قابل تشخیص نباشد. مثلا یک دانگ یا ۱۰۰ سهم از یک دانگ مشاع از یک ملک

تعریف تقسیم مال مشاع :

تقسیم به معنی تفکیک حصه و سهم هر یک از شرکا مال مشترک از یکدیگر با توافق شرکا یا به حکم دادگاه می باشد.

 

فروش مال مشاع- تقسیم ملک مشاع

                              تقسیم مال مشاع- آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران

 

افراز ملک مشاعی به چه معناست؟

در خصوص املاک غیرمنقول مشاع،  در صورت تراضی و توافق، تقسیم ازطریق انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، به نسبت سهم هر شریک المال صورت می گیرد و در صورتی که بین شرکا توافق در نحوه تقسیم حاصل نگردد باید از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک یا دادگاه انجام گردد.

در صورتی که بین شرکا توافق در تقسیم وجود نداشته باشد به جای عنوان ” تقسیم ” از اصطلاح “افراز” استفاده می شود.

بنابراین درموردی که بین شرکا توافق برای تقسیم وجود نداشته باشد، به موجب مقررات پیش بینی شده در قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ ، چنان چه ملک دارای سابقه ثبتی بوده و در اداره ثبت اسناد و املاک پرونده ثبتی داشته باشد ، بدوا باید درخواستی مبنی بر افراز و تقسیم ملک به واحد ثبتی محل وقوع ملک تقدیم شود.

در صورتی که ملک قابل افراز باشد؛ که حصه شرکا مجزا می شود. اما نظر به اینکه اکثریت املاک، مخصوصا ساختمان و آپارتمان قابلیت افراز را ندارد، در این موارد اداره ثبت گواهی مبنی بر عدم امکان افراز را صادر و تقدیم متقاضی می نماید تا برای فروش ملک به دادگاه مراجعه نماید.

تقاضای افراز ملک در صورتی قابل قبول است که:

اولا: مال قابل تقسیم بوده و قانونا منعی برای تقسیم وجود نداشته باشد. ثانیا: شرکا به صورت الزام آوری، ملتزم به عدم تقسیم نشده باشند و نهایتا: تقسیم موجب از بین رفتن مالیت تمام مال مشاع یا حصه یک یا چند نفر از شرکا نباشد.

بررسی اصطلاحات مشابه:

تفکیک ملک به چه معناست؟

تفکیک به این معنی است که مال غیرمنقولی چه مشاع باشد و چه اختصاصی، به دو یا چندین حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین تقسیم شود.

برخلاف افراز و تقسیم، در تقاضای تفکیک، مشاع بودن ملک و وجود شریک ضروری نیست و هرکس با اراده خویش می تواند مال غیرمنقول خود را از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک، به قطعات متعدد، تجزیه و تفکیک نماید و برای آن صورت مجلس تفکیکی دریافت نماید.

 

تفاوت تفکیک و افراز :

• تفکیک در مورد ملک مشاع و غیر مشاع صورت می پذیرد ، اما افراز تنها در خصوص املاک مشاع قابل انجام است. بنابراین ملکی می تواند قابل تفکیک باشد اما به دلیل اختصاصی بودن، قابل افراز نباشد.

• بعد از اینکه ملکی مشاع تفکیک شد، حالت اشاعه باقی می ماند. اما بعد از افراز، حالت اشاعه و شراکت از بین می رود .

• تفکیک در صلاحیت واحد ثبتی بوده اما افراز قابل رسیدگی هم در دادگاه و هم اداره ثبت است.

• تفکیک ملک چه در صورت رضایت و تفاهم شرکا چه در صورت عدم رضایت، امکان پذیراست، در حالیکه لازمه افراز، اختلاف شرکا وعدم تفاهم و رضایت به تقسیم است.

• در تفکیک ملک میزان سهم شرکا تاثیری در تفکیک نداشته و صرفا در زمان تقسیم، حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع باید رعایت شود، ولی افراز بر مبنای سهم و حصه هر شریک المال صورت می پذیرد و میزان و درصد سهم در افراز اهمیت بسزایی دارد.

• محجوریت و صغر سن احدی از مالکین تاثیری در روند تفکیک نداشته، اما به موجب ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگردر بین شرکا محجور یا غایبی باشد، افراز باید توسط دادگاه انجام شود.

• تفکیت قابل اعتراض توسط مالکین می باشد و اعتراض به تفکیک باعث توقف عملیات تفکیکی می شود ولی اعتراض به افراز در حین اقدام و رسیدگی پذیرفته نمی شود و تنها پس از افراز می توان در فرجه قانونی به آن اعتراض نمود.

 

نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای فروش مال مشترک:

ملکی که غیرقابل افراز و تقسیم می باشد یا باید حصه و سهم سایر شرکا توسط یک شریک خریداری شده یا باید ملک به فروش رسیده و وجه حاصل از فروش، بین مالکین به نسبت سهم ایشان تقسیم شود.

هر یک از مالکین مشاع می توانند با در دست داشتن گواهی عدم افراز، درخواست فروش ملک مشاع را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمایند.

 

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع تصریح می نماید:

” ملکی که به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی یا دادگاه غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه به فروش می رسد”.

در خواست در غالب دادخواست مطرح و تمام شرکای مال باید طرف دعوا قرار گیرند. با اینکه تقاضای فروش قانونا نیازمند دادخواست نیست اما رویه غالب دادگاه ها، تقاضا را به صورت دادخواست پذیرفته که نیازمند پرداخت هزینه دادرسی به نرخ ارزش منطقه ای ملک می باشد.

 

دادگاه با وصول درخواست، بدون تعیین وقت رسیدگی با بررسی مدارک، دستور فروش را صادر و به اصحاب پرونده ابلاغ می نماید.

تصمیم دادگاه در مورد درخواست فروش، حکم یا قرار نیست، بلکه در قالب دستور صادر می شود. بنابراین چون حکم محسوب نمی گردد، به صورت قطعی صادر شده، قابلیت اعتراض، واخواهی، تجدید نظرخواهی و فرجام خواهی را نداشته، از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست و در صورت رد درخواست فروش، می توان درخواست جدید مطرح نمود.

 

نکات کاربردی:

• در مورد املاکی که ثبت نشده اند یا ملکی که هنوز روند ثبت آن پایان نیافته است ، تقسیم باید از طریق دادگاه، بدون درخواست افراز از اداره ثبت صورت پذیرد.

• اگر بین شرکا شخص غایب یا محجوری مانند صغیر و … وجود داشته باشد ، حتی اگر شرکا برای  تقسیم ملک توافق هم داشته باشند، جهت رعایت غبطه و مصلحت محجور، تقسیم باید در دادگاه انجام پذیرد و تقسیم بین خود شرکا کافی نیست.

نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع:

دستور فروش نیازمند صدور اجراییه نبوده و پرونده مستقیم به اجرای احکام مدنی ارجاع می شود. مدیر اجرا جهت برآورد قیمت مال، کارشناس رسمی دادگستری را انتخاب می نماید.

بعد از صدور نظر کارشناس در صورتی که مالکین به قیمت تعیین شده اعتراضی نداشته باشند، تارخ و ساعت مشخصی جهت مزایده ملک تعیین و آگهی می شود. در تاریخ مقرر مزایده از قیمت پایه کارشناسی شده شروع و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود.(فروش ملک لزوما باید ازطریق مزایده صورت پذیرد)

در صورتی که دراولین جلسه مزایده خریداری وجود نداشته باشد، مزایده یک بار دیگر تجدید می شود.

 

نکته :

۱- شرکا ملک هم می توانند مثل سایر افراد در مزایده شرکت نموده و ملک را خودشان خریداری نمایند.

۲- چنان چه ملکی بازداشت بوده و یا در رهن یا وثیقه  باشد، درخواست صدور دستور فروش قابل استماع نیست و رد می شود و ابتدائا باید ملک رفع توقیف یا فک رهن شود.

 

موارد منع افراز املاک و اموال :

ماده ۵۹۵ قانون مدنی بیان نموده که چنان چه تقسیم مالیت تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا را از بین ببرد، حتی اگر شرکا راضی هم باشند، تقسیم ممنوع است.
ماده ۵۹۷ قانون مدنی، تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم را جایز نمی داند.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی اجبار به تقسیمی که متضمن ضرر به شریکی باشد را مجاز ندانسته مگر اینکه شریک متضرر راضی به تقسیم باشد.

بررسی وقت نظارت ، وقت فوق العاده ، وقت خارج از نوبت دادگاه

وقت نظارت یا احتیاطی، وقت خارج از نوبت و وقت فوق العاده از جمله اصلاحات پیش بینی شده در قانون برای رسیدگی دادگاه ها می باشد که ضرورت تعیین آنها با یکدیگر متفاوت می باشد. از آنجا که دانستن تفاوت این اوقات برای اصحاب عوا مهم بوده و همواره از ما وکلا در خصوص مفهوم اوقات، مخصوصا وقت نظارت پرسش می شود، در این مقاله بر آنیم که تعریف جامعی از این اصطلاحات ارائه نماییم.

 

تعریف وقت نظارت:

وقت احتیاطی یا وقت نظارت در قانون دارای تعریف مشخصی نیست اما در مواقعی که پرونده آماده صدور رای نباشد و احتیاج است که قاضی رسیدگی کننده، پرونده را تحت نظر قرار داده و مطالعه کند، تا پرونده از گردش رسیدگی خارج نگردد و دادگاه بس از تکمیل تحقیقات و استعلامات لازم اقدام به صدور رای نماید، قاضی به مدیر دفتر شعبه دستورمی دهند که در دفتر تعیین اوقات دادگاه وقتی تحت عنوان” وقت احتیاطی یا نظارت” معین نماید تا در وقت مقرر در صورتی که پرونده معد صدور رای باشد، نسبت به آن تعیین تکلیف نماید.

وقت احتیاطی در پی اموری ضروری مانند دستور تحقیقات یا معاینه محلی، قرار کارشناسی، استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک، اعطای مهلت به یکی از اصحاب پرونده جهت ارائه مدارک مورد نیاز و غیره تعیین و به جهت کمبود وقت رسیدگی برای بررسی پاسخ استعلامات یا نتیجه اقدامات مورد نیاز، برای دادگاه ها فرصت رسیدگی را فراهم می نمایند . بنابراین در اوقات احتیاطی تعیین شده حضور اصحاب دعوا در دادگاه ها الزامی نیست.

 

به عنوان نمونه در دعاوی ملکی مثل خلع ید دادگاه برای احراز مالکیت خواهان، باید از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک استعلام بگیرد. در این موارد تا زمان وصول پاسخ استعلام اداره ثبت، برای اینکه پرونده بدون دستور در بایگانی باقی نمانده و از دور رسیدگی خارج نشود، وقت احتیاطی تعیین می شود.

 

نکته:
وقت های احتیاطی قاعدتا چندین ماهه تعیین شده و در صورتی که نیاز باشد ممکن است بارها تجدید و برای یک پرونده چندین وقت نظارت معین شود.

اصطلاحات مشابهی با وقت نظارت در قانون وجود دارد که در ادامه آنها را نیز بررسی خواهیم نمود.

 

وقت رسیدگی عادی یا در وقت مقرر:

بعد از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی و ارجاع به شعبه ، دادخواست و ضمایم آن توسط مدیردفتر شعبه بررسی، ثبت و شماره ای ۱۶ رقمی به عنوان شماره پرونده و شماره بایگانی شعبه برای آن تعیین می شود.
در صورتی که دادخواست ایرادی ازجمله نقص تمبرو …نداشته و تکمیل باشد، قاضی شعبه برای آن دستور تعیین وقت رسدگی صادر می نماید.

 

منشی دادگاه با توجه به دفتر اوقات رسیدگی نزدیک ترین وقت را برای پرونده تعیین، تاریخ، روز و ساعت آن را مشخص نموده و مدیر دفتر، وقت رسیدگی را به صورت ابلاغیه به اصحاب دعوا ابلاغ می نماید. نسخه ای از دادخواست و ضمائم آن نیز به همراه ابلاغ وقت دادرسی به خوانده ابلاغ می شود.

 

در اولین جلسه دادرسی چنان چه موجبات صدور حکم فراهم باشد دادگاه باید در پایان همان جلسه رای را صادر نماید مگر اینکه به دلیل قانونی تشکیل جلسه رسیدگی دیگری لازم باشد که حتما باید علت تجدید جلسه در صورت جلسه دادرسی نوشته و روز و ساعت جلسه بعدی تعیین و به طرفین پرونده ابلاغ گردد.

 

لذا تعیین جلسه دادرسی دیگر بعد از جلسه اول خلاف اصل است و نیازمند علت و تصریح به علت در صورت جلسه می باشد وگرنه برای قاضی تخلف انتظامی محسوب می شود.

 

وقت فوق العاده:

وقت فوق‌العاده وقتی است که دادگاه بدون تعیین وقت قبلی و ابلاغ به طرفین و بدون حضور اصحاب پرونده به موضوع رسیدگی می نماید که یا منتهی به صدور رای می گردد یا وقت احتیاطی تعیین می شود.مثلا زمانی که خواهان دعوا یا دادخواست خویش را پس می گیرد(مسترد می نماید) یا در صورت عزل وکیل یا درخواست تامین دلیل و …که در این موضوعات دادگاه می بایست خارج از وقت رسیدگی یا نظارت در خصوص این موارد تصمیم‌گیری نماید.

 

وقت نظارت، وقت فوق العاده ، وقت خارج از نوبت دادگاه- وکیل پایه یک دادگستری آمنه آقاعلی

                     بررسی وقت نظارت ، وقت فوق العاده، وقت خارج از نوبت دادگاه

 

وقت فوق‌العاده اولین وقتی است که پس از رسیدگی به پرونده‌های نوبت دار، تعیین شده و امکان رسیدگی را فراهم می‌سازد.

در دفتر تعیین وقت دادگاه‌، زمانی برای رسیدگی به کارهای فوق‌العاده تعیین می کنند و قضات هر روزه تعدادی از پرونده ها را (علاوه بر پرونده‌هایی که دارای وقت رسیدگی یا احتیاطی هستند) بررسی می کنند که این رسیدگی‌ها را، رسیدگی در وقت فوق‌العاده می نماند.

لذا اوقات فوق العاده را نمی توان برای روزهای آینده تعیین نمود و این کار غیر قانونی است زیرا این گونه نوبت دادن، وقت رسیدگی خارج از نوبت به پرونده محسوب می‌شود، نه وقت فوق‌العاده .

ماده ۲۹ قانون اجرای احکام مدنی در خصوص وقت فوق العاده مقرر داشته است:
” در صورت حدوث اختلاف در مفاد حکم، هر یک از طرفین می تواند رفع اختلاف را از دادگاه تقاضا دهد. دادگاه در وقت فوق العاده رسیدگی و رفع اختلاف می نماید و در صورتی که احتیاج به رسیدگی بیشتر باشد، رونوشت درخواست را به طرف مقابل ابلاغ نموده، طرفین را به جلسه خارج از نوبت برای رسیدگی دعوت می کند، عدم حضورایشان باعث تأخیر رسیدگی نخواهد شد”.

 

نکته:
وقت فوق‌العاده تنها برای صدور رأی قاطع تعیین می‌شود و قاعدتا بعد از اتمام اقداماتی مثل کارشناسی و تخقیق محلی و غیره درصورتی که پرونده معد صدور رأی باشد، در وقت فوق‌العاده رای صادر می شود.

 

وقت خارج از نوبت:

جلسه‌ خارج از نوبت جلسه ای است که بدون توجه به ترتیب دفتر اوقات دادگاه، تعیین می شود. وقت این جلسات‌ نزدیک تراز اوقاتی است که در دفتر تعیین اوقات برای جلسه‌ دادرسی عادی تعیین می‌شود.

 

با اینکه وقت خارج از نوبت نزدیک ‌تر از وقت عادی است، اما لزوما نزدیک ‌ترین زمان  دادگاه نیست. به عنوان نمونه، اگر وقت رسیدگی دادگاهی ۶ ماه باشد وقت خارح از نوبت یک ماهه یا دو ماهه است.

 

علت تعیین وقت خارج از نوبت رسیدگی به اموری است تعیین تکلیف نسبت به آنها فوریت دارد. رسیدگی به مواردی مانند صلاحیت یا عدم صلاحیت دادگاه یا بررسی صلاحیت پرونده های ارجاعی از مراجع قضایی و شبه قضایی دیگر یا درهر موردی که دادگاه دروقت تعیین ‌شده به هر دلیل تشکیل نشود، باید نزدیکترین وقت رسیدگی ممکن، معین شود.

 

نکته:
در مراجع قضایی اصل بر رسیدگی با رعایت نوبت و جلسات عادی است، مگر این که در قانون به رسیدگی خارج از نوبت تصریح شده و محدود و منحصر به موارد اعلام شده در قانون بوده، در صورت شک، باید رسیدگی با رعایت نوبت صورت گیرد.

 

تفاوت بین اوقات رسیدگی عادی، خارج از نوبت و فوق العاده:
تفاوت اساسی بین جلسات‌ فوق‌العاده، عادی وخارج از نوبت این است که وقت فوق‌العاده خارج از دفتر تعیین اوقات دادگاه بوده و در این دفتر ثبت نمی شود اما اوقات عادی و خارج از نوبت در دفتر اوقات ثبت می شود.

 

 

برای کسب اطلاعات بیشتر و راهنمایی می توانید به سایت وکیل ملکی ، وکیل

پایه یک دادگستری تهران سرکار خانم آمنه آقاعلی مراجعه فرمائید.