الزام به اخذ پایان کار و نحوه طرح این دعو به زیان وکیل ملکی برای شما عزیزان به رشته تحریر درآمده است.

یکی از اسنادی که در زمان تنظیم سند رسمی املاک نوساز الزامی می باشد پایان کار و سند دیگر صورت مجلس تفکیکی می باشد. بنابراین قصد دارین در این مقاله در اینخصوص توضیحات مفیدی را ارئه نماییم.

آنچه در این مقاله می خوانید:
تعریف پایان کار
طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار
نحوه اجرای رای
نحوه صدور پایان کار توسط شهرداری
مدارک لازم
نکات مهم دعوا
مستندات قانونی مرتبط

پایان کار ساختمان چیست؟

بعد از تمام شدن عملیات ساخت و ساز، چنانچه ساختمان بر اساس پروانه ساختمانی ساخته شده و هیچگونه خلافی و بدهی بابت ساخت به شهرداری نداشته باشد؛ برمبنای تقاضای مالک یا نماینده وی، توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان گواهی صادر می گردد که نشان دهنده پایان ساخت و انطباق بنای ساخته شده با قوانین شهرداری است به این گواهی پایانکار گفته می شود . در صورتی که ملک به صورت مشارکت در ساخت بنا شده باشد، معمولا اخذ پایانکار به عهده سازنده می باشد.

       پایان کار ساختمان چیست؟- وکیل ملکی آمنه آقاعلی

در صورتی که ساخت ملکی به پایان رسیده و فروخته شود و مالک یا سازنده اقدام به دریافت پایان کار ننمایند، ذی نفع( خریدار) می تواند، دعوای الزام به اخذ پایان کار مطرح نماید و اگر شهرداری بدون دلیل و خلاف مقررات، گواهی را صادر ننماید؛ ذی نفع می تواند الزام شهرداری به صدور گواهی را از مراجع قضایی بخواهد.

نکته:
توقیف بودن ملک مانع اخذ پایان کار نیست، ولیکن ممکن است مانع صدور سند باشد.

طرفین پرونده:
خواهان کسی است که از صدور پایان کار نفع می برد.مانند خریدار ملک نوساز و خوانده کسی است که اخذ پایانکار قانونا یا به موجب قرارداد به عهده وی بوده است؛ که حسب مورد می تواند مالک، سازنده یا فروشنده باشد.در صورتی که شهرداری از صدور پایان کار امتناع نماید؛ خوانده دعوا شهرداری است. دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.

نکته:
در صورتی که متعهد شخصی غیر از مالک رسمی باشد؛ باید مالک نیز باید جزو خواندگان قرار گیرد وگرنه دعوا قابلیت استماع را نخواهد داشت.

نحوه اجرای رای :
پس از صدور رای و قطعیت ان، به تقاضای خواهان اجراییه صادر و به محکوم علیه ۱۰ روز فرصت داده می شود که رای را اجرا نماید و در صورت عدم اقدام، محکوم له میتواند با اجازه دادگاه و به هزینه شخصی پایانکار را دریافت نماید و هزینه های انجام شده را از محکوم علیه دریافت نماید. دریافت این هزینه ها نیازمند طرح دعوا و تقدیم دادخواست نمی باشد و می توان این هزینه ها را بر مبنای رای و اجراییه صادره از محکوم علیه دریافت نمود. اگر به هر دلیلی امکان دریافت پایان کار وجود نداشته باشد، خواهان می تواند قرارداد خویش را فسخ نماید.

نحوه صدور پایان کار:
پس از ارائه مدارک لازم به شهرداری، کارشناس دفتر فنی و شهرسازی شهرداری منطقه محل وقوع ملک ، از ساختمان بازدید می کند و چنانچه اتمام صحیح عملیات ساختمانی را تایید ننماید، پایان کار صادر نمی شود.

در صورتی که ملک خلافی داشته باشد، بر اساس کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، جریمه در نظر گرفته می شود.بعد از صدور رای توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، چنانچه مالک جریمه را پرداخت نماید؛ پایان کار صادر می شود و اگر جریمه پرداخت نشود، پرونده در کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ بررسی و کمیسیون می ‌تواند رای به تخریب ساختمان را صادر نماید. رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و کمیسیون تجدید نظر، قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می ‌باشد. اگر دیوان عدالت اداری، رای را تایید نماید و ظرف مدت ۲ ماه قلع بنا صورت نگیرد، شهرداری می تواند قلع بنا نموده و هزینه ها و خسارات را از مالک دریافت نماید.

نکات کاربردی دعوا :
دادگاه کسی را که مالک رسمی است، ملزم به دریافت گواهی می نماید و متعهد در صورتی که مالک رسمی نباشد؛ تنها به پرداخت خسارت و ضرر و زیان تاخیر در انجام تعهد محکوم می شود.

وجود پایان کار جهت صدور صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی الزامی بوده و بدون آن امکان دریافت هیچکدام از این دو میسر نیست.

دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنطیم سند، با یکدیگر ارتباط کامل داشته و می تواند در یک دادخواست مطرح شود.

مدارک لازم جهت طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار ساختمان :
۱- اصل سند مالکیت
۲- مدارک هویتی خواهان یا وکیل ایشان
۳-تسویه فیش عوارض و نوسازی شهرداری
۴- میایعه نامه یا قولنامه

مستندات قانونی:
مواد ۲۲۰ و ۲۲۱ و ۲۲۲ و ۲۲۶ و ۲۲۸ و ۲۲۹ و ۲۳۷ و ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی و ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی.

به منظور اخذ پایان کار – وکیل ملکی آمنه آقاعلی می توانید مشاوره بگیرید. 

تخلیه ملک مسکونی

از جمله دعاوی پر تکراری است که علیرغم ظاهر ساده آن، نیازمند مشورت با وکیل ملکی می باشد. این دعوا در خصوص املاک مسکونی، غیرتجاری و اماکن تجاری که حق کسب پیشه و سرقفلی در آن وجود ندارد، مطرح می شود. در صورتی که اجاره نامه شرایط مقرر در قانون موجر و مستاجر را که در ادامه بیان می شود؛ دارا باشد، می توان بدون نیاز به طرح دعوا جهت حکم تخلیه، تنها با درخواست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را مطرح نمود.

ادامه مطلب

 ۱۱ نکته مهم و کاربردی دعوای خلع ید

خلع ید، تخلیه و رفع تصرف عدوانی سه عنوان دعاوی قانونی است؛ که نتیجه هر سه رفع تصرف از ملک می باشد. اما این سه دعوا با هم کاملا متفاوت می باشند و شرایط اختصاصی مربوط به خود را دارند. طرح هر کدام به جای دیگری موجب صدور قرار رد دعوا و محکومیت خواهان است. بنابراین طرح صحیح این دعاوی نیازمند مراجعه به وکیل ملکی است. در این مقاله و مقالات بعدی توضیحاتی در خصوص این سه عنوان حقوقی ارائه می گردد.

خلع ید چیست؟

وقتی مالی غیرمنقول مانند آپارتمان، مغازه یا زمین کسی به صورت غیرقانونی در تصرف شخصیی دیگر باشد،مالک رسمی ( دارنده سند مالکیت رسمی یا حکم قطعی ) می تواند با اقامه دعوای خلع ید، از دادگاه بخواهد که به تصرفات غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک را تخلیه و تحویل وی نماید.

لذا خلع ید به معنی اخص کلمه یا‌‌ همان دعوای مالکیت، به این معنی است که مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود تقاضا می نماید.

اگر ملکی بین چند نفر مشاع بوده و بعضی از مالکین مشاع، ملک را درتصرف اختصاصی داشته باشند، سایر مالکین می توانند دعوای خلع ید علیه شرکایی که ملک را در تصرف دارند؛ مطرح نمایند.

مال مشاع – وکیل ملکی آمنه آقاعلی

دعوا باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح و دادخواست علیه متصرف ( که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود) از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت گردد، هزینه دادرسی این دعوا بر مبنای ارزش منطقه ای ملک محاسبه می گردد.

شرایط قانونی لازم جهت طرح دعوای خلع ید کدام است؟

لزوم مالکیت رسمی خواهان ، چه با سند رسمی مالک باشد یا به موجب رای قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت خواهان.

غیر منقول بودن مال مورد تصرف.

تصرف خوانده.

غیرقانونی و غصبی بودن تصرفات خوانده.

حال به توضیح این شرایط می پردازیم.

لزوم مالکیت خواهان خلع ید:

دعوای مالکیت فرع بر اثبات مالکیت خواهان است به این معنی که خواهان باید مالک رسمی ملک یا قائم مقام مالک ، وکیل یا نماینده قانونی باشد یا حکم قطعی مالکیت به نفعش صادر شده باشد تا بتواند دعوا را مطرح نماید(قائم مقام مانند ورثه ). بنابراین اگر ملکی سابقه ثبتی ندارد، ضمن دادخواست خلع ید ابتدائا باید اثبات مالکیت بر ملک را تقاضا نمود وپرنه دعوا رد می گردد.

تصرف غیرقانونی و غیر مجاز خوانده:

اگر تصرفات خوانده قانونی و برمبنای قراردادی باشد که مهلت آن به اتمام رسیده است و متصرف ملک را بعد از اتمام مدت، تخلیه نمی نماید باید دعوای تخلیه ید علیه وی مطرح شود نه خلع ید.

زیرا از جمله شرایط قانونی لازم برای دعوای خلع ید ، غیرقانونی و غاصبانه بودن تصرفات متصرف است ومنشا این دعوا، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد؛ در حالیکه با وجود قرارداد، تصرفات متصرف قانونی است لکن ادامه تصرف غیر قانونی می باشد.

غیرمنقول بودن مال:

خلع ید تنها در خصوص اموال غیرمنقول مانند زمین آپارتمان و … قابل طرح است.در خصوص اموال منقول باید دعوای الزام به تحویل یا استرداد مال و .. طرح گردد.

نحوه دفاع در این دعوا باید مشروع و قانونی بودن تصرفات خود را با ارائه دلایل قانونی اثبات نماید وگرنه تصرف وی غاصبانه است؛ به عنوان مثال اثبات کند تصرفش ناشی از عقد اجاره یا بیع نامه است.

همچنین وی به استناد ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی می‌تواند ضمن پاسخ به ماهیت دعوا ایراد کند یا ایراد شکلی نسبت به دادخواست مطرح نماید؛ مانند ایراد عدم ذینفعی یا عدم سمت و …

نکات کاربردی دعوای خلع ید:

بازداشت یا رهن بودن ملک مانع استماع دعوای خلع ید نیست.

طرح دعوای خلع ید نسبت به عین و منافع ملک صحیح است. بنابراین مالک منافع مانند مستاجر، می تواند علیه مستاجرغاصب دیگر، دعوای خلع ید طرح نماید.

در مورد املاک مشاع، اگر بین شرکا تقسیم نامه وجود داشته باشد، چون نحوه تصرفات مشخص شده است؛ دعوای خلع ید قابلیت استماع را ندارد.

در خلع ید تشریفات دادرسی مانند ابلاغ و تعیین وقت رسیدگی باید رعایت شود.

رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است؛ حتی اگر ارزش منطقه ای ملک از بیست میلیون تومان کمتر باشد، دعوا از صلاحیت ذاتی شورای حل اختلاف خارج است.

طرح دعوی از جانب یک یا چند نفر از مالکین مشاع جهت رسیدگی به دعوی کافی می باشدو لازم نیست تمام شرکا دعوا را با هم مطرح نمایند.

ضمن دادخواست خلع ید می توان الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را با جلب نظر کارشناس رسمی، تقاضا نمود.

اجرای حکم خلع ید نیازمند این است که رای قطعی شده و اجراییه علیه محکوم علیه صادر می گردد.

در صورتیکه ملک توسط متصرف به شخص ثالث منتقل شده ودر زمان اجرای رای، ملک در تصرف شخصی غیر از محکوم علیه باشد، به موجب ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، حکم علیه متصرف اجرا می شود مگر اینکه وی ادعای حقی نسبت به عین یا منافع مال کند و دلایلی ارائه نماید،که در این صورت دادورز به وی یک هفته مهلت می دهد که در مراجع قضایی طرح دعوا نماید.

اگر ملک مشاع بوده و حکم خلع ید صادر گردد، تمام ملک تخلیه می شود؛ اما ملک تحویل هیچ کدام از شرکا نمی گردد؛ تا در خصوص نحوه تصرف توافق نمایند و یا ملک مشاع را به فروش برسانند.

اگر متصرف در ملک بدون اجازه مالک، اقدام به ساخت بنا نموده باشد یا ملک را تبدیل با باغ نماید؛ باید همزامان با دادخواست خلع ید، قلع قمع بنا و قطع درختان را تقاضا نماید؛ وگرنه تنها رفع تصرف انجام و بنا و درختان باید در ملک باقی بماند.

مواد قانونی مرتبط:

ماده ۳۱۷ قانون مدنی:

«مالک می‌تواند عین و در صورت تلف شدن عین، مثل یا قیمت تمام یا قسمتی از مال مغصوب را از غاصب اولی یا از هر یک از غاصبین بعدی که بخواهد مطالبه کند».

ماده ۵۸۱ قانون مدنی:

تصرفات هر کدام از شرکا اگر بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی است.

ماده ۳۱۳ قانون مدنی:

اگر شخصی در زمین متعلق به خود با مصالح متعلقه به دیگری بنایی بسازد یا درخت متعلق به غیر را بدون اذن مالک، در آن زمین غرس کند؛ صاحب مصالح‌ یا درخت می تواند قلع یا نزع آن را بخواهد؛ مگر این که به اخذ قیمت تراضی نمایند.

همچنین مواد ۴۳، ۴۴، ۴۵ و ۴۸ قانون نحوه اجرای احکام مدنی در خصوص نحوه اجرای حکم خلع ید.

دعاوی مربوط به املاک از پیچیدگی خاصی برخوردار است و تسلط بر تمامی قوانین مرتبط با آن نیازمند تخصص و تجربه بالا است. بنابراین بهتر است در چنین دعاوی از مشاوره و کمک ما به عنوان وکیل متخصص ملکی استفاده نمایید.

جهت تماس با آمنه آقاعلی وکیل ملکی می توانید بر روی لینک زیر کلیک کنید:

وکیل ملکی –  ارتباط با ما- وکیل پایه یک دادگستری تهران

فروش سرقفلی – هر آنچه باید بدانیم-

آیا فروش سرقفلی و انتقال آن با عقد بیع صحیح است یا خیر ؟
به عبارتی آیا حقوق مالی (که سرقفلی نیز یکی از این حقوق است) می تواند در قالب عقد بیع منتقل شود؟
اجماع وجود ندارد و مخالفان و موافقینی وجود دارد.
در پاسخ به این پرسش بایدعنوان کرد که بین حقوقدانان اجماع وجود ندارد. بنابراین به بررسی نظرات موافقان و مخالفان می پردازیم

قاضی هولمز از قضات سرشناس امریکا که جایگاهی همچون شیخ انصاری در حقوق ایران دارد؛ معتقد است هیچ کلامی وجود ندارد که نتوان منطقی برای آن یافت. در نتیجه؛ در مورد پرسش فوق نظرات متفاوتی مطرح شده است.

در تفسیر ماده ۳۳۸ ق. م.، گفتگوها و تردیدها بسیار است. منشا این اختلاف ها را باید در فقه جستجو کرد.
چه اینکه، برخی از فقها با تکیه بر گفته مشهور یعنی”البیع نقل الاعیان” معتقدند علاوه بر مبیع، ثمن نیز باید عین باشد.(مرحوم بهبهانی و غیره)

این گروه در ادامه می افزایند که عین باید دارای سه خصیصه طول، عرض، و عمق باشد (یعنی مشهور
فقها معتقدند که در بیع، مبیع و ثمن باید عین باشد).

در مقابل، شیخ انصاری در نسبت دادن این گفته و این برداشت به مشهور فقها تردید کرده و معتقد است، فقها با این تعریف فقط خواسته اند تعریف بیع را از اجاره متمایز سازند و بگویند بیع نقل اعیان است و اجاره نقل منافع، نه اینکه خواسته باشند سایر حقوق را از شمول مبیع یا ثمن واقع شدن، خارج نمایند (کتاب البیع).

در تقویت نظر شیخ و لااقل در خصوص ثمن، می توان به ماده ۲۱۴ ق.م اشاره نمود که تصریح می کند “مورد معامله باید مال یا هر عملی باشد که مالیت داشته باشد.” از طرفی ماده ۳۳۸ ق.م صراحتی در این خصوص نداشته و تنها مبیع را مورد حکم قرار داده است. لذا، در اینکه ثمن هم حتما باید عین باشد تردید وجود دارد.

واقعیت این است که با تحلیل اراده متعاملین، آنچه مورد داد و ستد و نقل و انتقال قرار می گیرد عین یا مبیع نیست؛ بلکه حقوق مالی است. در یک تقسیم بندی سنتی(که حقوق معنوی خارج شود)، حقوق مالی به حقوق عینی و حقوق دینی تقسیم می شود، و نیک می دانیم که مهم ترین حق عینی، حق مالکیت است(ماده ۲۹ ق.م).

لذا، آنچه مورد نقل و انتقال واقع می شود حق مالکیت است نه عین مبیع!!

به عبارت ساده تر، در عقد بیع، فروشنده حق مالکیت یعنی حق معنوی و اعتباری خود را با موضوع آن می فروشد.

حال پرسش این است که چرا “فروش حق مالکیت بر عین” صحیح است (بیع)؛ ولی فروش “سایر حقوق بر عین” از جمله “حق سرقفلی بر عین” صحیح نیست؟

آیا این دوگانگی را منطق حقوقی می پذیرد؟
از طرفی، اساتید حقوق نیز به تفسیر گسترده واژه عین در ماده ۳۳۸ ق.م گرایش دارند، به طوری که بتوان برق را نیز فروخت.

مرحوم دکتر کاتوزیان در تعریف بیع آورده است:

” تملیک مال یا انتقال مالکیت در برابر عوض معلوم است خواه مال عین باشد یا حق….”

برخی نیز با توجه به مبیع قرار گرفتن طلب در فرانسه و قانونگذاری های جدید، متعقد به نسخ ماده ۳۳۸ ق.م شده اند(دکتر لنگرودی).

هر چند ما با نسخ ماده ۳۳۸ ق.م مخالف هستیم ولی لااقل در نقل و انتقال سهام شرکت های سهامی که اموال منقول تبعی هستند، تردید نداریم.

به دیگر بیان، مورد اخیر الذکر در واقع، فروش حقوق مالی است که در ماده ۳۴، ۳۵،۳۶،۷۸و۷۹ لایحه اصلاحی قانون تجارت مورد حکم واقع شده است.

هم چنین است ماده ۵ قانون اصلاحات ارضی که مقرر داشته است:

” دولت مکلف است قبوض اقساطی دریافتی آنها را تضمین و در چنین صورتی بانکها و موسسات اعتباری می توانند این قبیل قبوض اقساطی تضمین شده را خریداری نموده …”

نمونه ای دیگر؛ تبصره هشت ماده سه قانون انحلال خالصجات ۱۳۴۶ که خرید حق ریشه را پذیرفته است.
نمونه ای دیگر؛ ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبت ۱۳۱۷ که خرید حق الولیت؛ دسترنج رعیتی و گاوبندی را مورد حکم قرار داده است.

مثال دیگر؛ ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه ۱۳۶۳ در مورد حق ریشه و نمونه های بی شماری در این خصوص.

از طرفی، با تکیه بر این که الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه، می توان گفت که در عرف جامعه ما فروش تلفن، برق و غیره کاملا مبتلی به است.

در عرف جامعه ما فروش تلفن، برق و غیره کاملا مبتلی به است.

و در انتها می توان افزود؛ توصیف قرارداد توسط متعاقدین، ملازمه ای با عقد منعقده نداشته و همواره باید قصد واقعی طرفین ملاک تفسیر قرار گیرد. یعنی اگر طرفین تملیک خانه ای را در برابر یک سیر نبات، بیع تلقی کنند و اتفاقا تصریح به مبایعه نامه نیز نمایند. بازهم دادرس با توجه به قصد طرفین آن را صلح می نامد و احکام صلح را بار می کند. لذا توصیف حقوقی طرفین مناط حکم قرار نمی گیرد و نمی توان فروش سرقفلی را منصرف از انتقال آن نامید.

بنا به مراتب فوق،به نظر می رسد قضات محترم نیز می توانند با عرف هم داستان شده و انتقال سرقفلی را محدود به عقد صلح ننمایند. زیرا،در برخی از احکام دادگاه ها مشاهده می شود که فروش سرقفلی را صحیح نمی دانند و با تفسیری مضیق از واژه انتقال درماده ۱۹ ق. ر. م. م آن را محدود به صلح حقوق نموده اند….

البته این نوع تفسیر نیز ریشه در نحوه تفسیر قرارداد دارد. چه اینکه برخی تفسیر ها مبتنی بر ستایش قرارداد است. لکن، باید از این پندار و تفسیر دست شست و همانند حقوق سایر کشورها که اتفاقا در ماده ۲۲۴ ق. م. نیز تصریح شده است دراندیشه تفسیری بود که مبتنی بر اداره قرارداد باشد…
نویسنده_حسین پاشایی

الزام به تنظیم سند رسمی (۷ نکته کاربردی)

الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان دعوایی است که مستند به مبایعه نامه عادی جهت تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود. در مواردی که ملکی با سند عادی( مبایعه نامه) خریداری شود و سند رسمی ملک به نام فروشنده بوده، لکن فروشنده به هر دلیلی از تنظیم سند انتقال به نام خریدار امتناع نماید و وکالت رسمی جهت انتقال به خریدار داده نشده باشد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح و فروشنده(یا مالک) را به تنظیم سند الزام نماید.

اصطلاحات و عناوینی مرتبط با ملک وجود دارد که جهت اطلاعات بیشتر، لازم است در خصوص آنها توضیحاتی ارائه شود.

• تعریف قولنامه و مبایعه نامه
• بنچاق چیست؟
• کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را دارد؟
• نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند چگونه است؟
• نکات مهم در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی.
• اجرای رای به چه صورت است؟
• مستندات قانونی دعوای تنظیم سند

تعریف قولنامه :

قولنامه یک تعهد و قول مکتوب است؛ زمانی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند اما شرایط و مقدمات لازم برای انجام معامله در زمان حاضر هنوز فراهم نیست مثلا ثمن آماده برای پرداخت نباشد، وعده بیع در آینده را داده و تنها قول انجام معامله را درآینده به یکدیگر می دهند که این تعهد” قول به انجام معامله” نامیده می شود و چنان چه این قول بصورت مکتوب باشد و بین خود قراردادی منعقد نمایند که به موجب آن طرفین متعهد شوند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند آن را ” قولنامه” می نامند. این توافق سبب انتقال مالکیت مبیع و ثمن نیست و تنها وعده به بیع در آینده است اما به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادی خصوصی‌ بوده و نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، معتبر است مگر اینکه مخالف صریح قانون باشد.

تعریف مبایعه نامه :

اما هر زمان که طرفین معامله قصد خرید و فروش مالی را در حال حاضر داشته، مبیع معلوم و معین گردیده و ثمن تعیین شود، و در مورد نحوه پرداخت ثمن و تحویل مبیع و سایر شرایط مورد نظر در زمان تنظیم قرارداد توافق صورت پذیرد و بخشی از ثمن و یا مبیع تسلیم گردد، عقد بیع چه به صورت شفاهی یا کتبی واقع می شود و انتقال مالکیت مبیع و ثمن صورت می پذیرد. حال اگر بیع مورد نظر مکتوب و نوشته شود به آن “بیع نامه” یا ” مبایعه نامه “ گویند.

بنچاق چیست؟

 قبل از تصویب قانون ثبت و صدور سند مالکیت هنگام انجام معامله نوشته ای تنظیم و توسط افراد معتمد و علمای دینی مهر و امضا و دلیل و سند مالکیت دارنده محسوب می شد که به آن بنچاق می گفتند.

در زمان حال وقتی ملکی خریداری می شود، سندی حاوی مشخصات جغرافیایی، مشخصات پلاک ثبتی، مساحت ملک ، مشخصات خریدار و فروشنده، تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، شماره های مربوط به آب، برق، تلفن و غیره (که در دفترچه مالکیت نیست) توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد که بنچاق یا همان “برگ معاملات تک برگی” نامیده می شود.

بنچاق همان سند منگوله ‌دار است که با گذشت زمان ، ثبت و با رسمی شدن آن در دفتر اسناد رسمی، تبدیل به سند منگوله‌ دار شد.

نکته :
چنان چه معامله ملکی بعد از سال ۱۳۹۱ انجام شود، جهت انجام هرگونه نقل و انتقال لازم است بنچاق را به سند تک برگی تبدیل کرد.

دادگاه صالح به رسیدگی دعوای تنظیم سند رسمی ملک:

کلیه دعاوی مربوط و مرتبط با ملک، باید دردادگاه محل وقوع ملک مطرح شود و این دادگاه صالح به رسیدگی است.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

به موجب مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، کلیه معاملات نسبت به عین و منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند باید به صورت رسمی انجام و در دفتر ثبت املاک درج شود.

انجام معامله با اسناد عادی همچون مبایعه نامه، قابلیت استناد در دادگاه ها و ادرات دولتی و شهرداری ها را نداشته و به چنین نوشته هایی ترتیب اثر داده نمی شود. بنابراین چون خریدار با سند عادی مالک قانونی محسوب نمی شود، فروشنده یا انتقال دهنده ملکف به تنظیم سندرسمی انتقال به نام خریدار است.

در صورتی که چندین معامله نسبت به یک ملک صورت گرفته باشد(یا به اصطلاح ملک چندین دست چرخیده باشد) دعوای الزام به تنظیم سند باید علیه تمام ایادی ما قبل و همچنین کسی که ملک به صورت رسمی به نام وی می باشد مطرح ، در نهایت حکم به الزام تنظیم سند انتقال، علیه مالک رسمی صادر می گردد.

در دادخواست حتما باید مشخصات دقیق ملک، پلاک ثبتی، آدرس و موقعیت آن ذکر شود. چنان چه برای ملک صورت مجلس تفکیکی صادر نشده باشد ذکر پلاک ثبتی مادر(اصلی) کافی است.

دادگاه مالکیت خوانده دعوا را از طریق استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک احراز می نماید.

خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک تا تعیین نتیجه قطعی، ضمن دادخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال و توقیف ملک موضوع دعوا را تقدیم دادگاه کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل نماید.

صدور دستور موقت منوط به پرداخت حداقل ۱۰ درصد ارزش ملک به عنوان خسارات احتمالی در صندوق دادگستری می باشد. بعد از صدور حکم قطعی به نفع خواهان، خسارات احتمالی به وی مسترد می گردد.

نکات مهمی که باید در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بدانید:

• چنان چه ملکی در رهن بوده و قرارداد رهن مربوط به زمان قبل از فروش باشد، ابتدا باید ملک فک رهن شده و سپس تنظیم سند رسمی انتقال مقدور است. زیرا نقل و انتقال ملکی که در رهن است یا به دلیل وثیقه بازداشت شده باشد، امکان پذیر نیست. لذا ابتدا باید دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده و مرتهن مطرح شود. تعدادی از محاکم طرح همزمان الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را به صورت توامان در یک دادخواست نمی پذیرند پس بهتر است این دعاوی به صورت جداگانه مطرح شود.

نکته:
در صورت رضایت مرتهن (رهن گیرنده) به انتقال ملک، نیازی به طرح دعوی فک رهن نیست وبرخی از قضات طرح مستقیم دعوای الزام به تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را می پذیرند. زیرا مالک جدید جایگزین راهن( رهن دهنده) شده و خللی به حقوق مرتهن وارد نمی شود.

ولی زمانیکه ملک در رهن بانک است باید دعوای فک رهن به طرف فروشنده مالک و بانک مطرح شود.

• تنظیم سند رسمی در خصوص ساختمان های نوساز منوط به وجود پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف شهرداری می باشد. بنابراین اگر برای ملکی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد باید در دادخواست بدوا تقاضای اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف در ستون خواسته قید شود.

• اگر ساختمانی همراه با پارکینگ و انباری فروخته شده باشد در دادخواست، الزام به انتقال رسمی توابع ملک (پارکینگ و انباری) نیز باید قید شود.

• در صورتی که تاریخ معینی برای تحویل ملک تعیین شده باشد اما فروشنده ملک را تحویل نداده باشد خواسته الزام به تحویل ملک را هم می توان با دادخواست تنظیم سند مطرح نمود.

• در صورتی که تاریخ مشخص و دفتر خانه ای معین برای تنظیم سند در مبایعه نامه توافق شده باشد، فروشنده مکلف است در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده و سند را منتقل نماید. اصولا پرداخت بخشی از ثمن معامله نیز برای تاریخ دفترخانه تعیین می شود که خریدار نیز متعهد است در تاریخ دفترخانه ثمن پیش بینی شده را تادیه نماید یا دلایل تامین وجه همچون چک تضمینی به نام خریدار را به دفترخانه ارائه نماید.

• خریدارمکلف است در تاریخ مقرر به دفترخانه مراجعه و رسید تامین وجه را ارائه و گواهی عدم حضور از دفترخانه دریافت نماید و ضم دادخواست به دادگاه ارائه نماید یا عدم حضور فوشنده با هر دلیلی اثبات شود؛ درغیراینصورت دعوای وی پذیرفته نمی شود.

در این گواهی سردفتر تایید می نماید که در تاریخ مقرر، خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده بدون عذر موجه از حضور و انجام تعهد انتقال سند امتناع نموده است.

رویه غالب اکثر محاکم، ارائه گواهی عدم حضور را همراه با دادخواست لازم می داند.

• در صورتی که در مبایعه ‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار باید با ارسال اظهارنامه رسمی، شماره دفترخانه و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه و دریافت گواهی عدم حضور، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح کند.

نکته :
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها نسبت به املاک ثبت شده قابلیت استماع  دارد. در خصوص املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح نمود.

نحوه اجرای رای :

پس از قطعی شدن رای برای فروشنده اجراییه صادر و اگر محکوم علیه ظرف ۱۰ از تاریخ ابلاغ اجراییه حکم را اجرا ننماید، خریدار با تشکیل کلاسه اجرایی تقاضای اجرای رای را نموده و مدیر اجرا به دفترخانه‌ ای که برای تنظیم سند تعیین شده است، اعلام می نماید که پس از آماده شدن سند، واحد اجرا را مطلع کند تا نماینده دادگاه ( اصولا دادورز) جهت امضای سند (به جای محکوم علیه) اقدام کند.

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد:
” هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند”.

مستندات قانونی دعوای الزام به تنظیم سند:

در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند اصل لزوم قراردادها و اصل صحت معاملات و اصل آزادی قراردادی و همچنین مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی کاربرد داشته که در ذیل به آنها اشاره می شود:
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»
• ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز می‌گوید: «عقد محقق می‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»

• ماده ۲۱۹ قانون مدنی:
” عقودی که مطابق قانون واقع شود، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ گردد”.

• ماده ۲۲۲ قانون مدنی:
” در صورت عدم ایفای تعهد، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ مخارج آن محکوم کند”.

• ماده ۲۲۳ قانون مدنی:
“هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود”.

• ماده ۲۲۰ قانون مدنی:
” عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می باشند”.

• ماده ۳۶۲ قانون مدنی :
آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
• به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
• ‌عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید
• ‌عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند…