الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری | وکیل تهران
تنظیم سند رسمی وکالت – در امر مشارکت در ساخت برای اینکه سازنده بتواند عملیات ساخت و ساز را شروع نماید علاوه بر عقد قرارداد با مالک یا مالکین ملک و گاها تلاش در تجمیع املاک، برای شروع کار خویش، نیازمند انجام امور مقدماتی چون دریافت پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری، انجام و پیگیری استعلامات لازم از اداره ثبت و شهرداری و انجام امور اداری و اجرایی دیگری میباشد که انجام این امور مستلزم این است که سازنده از جانب مالکین نمایندگی و وکالت رسمی با تصریح به سمت و اختیار پیگیری در ادارات را داشته باشد.
بنابراین اصولا در تمامی قراردادهای مشارکت در ساخت قید میشود مالک یا مالکین ظرف موعد تعیین شدهای به سازنده وکالت کاری دهند تا به نمایندگی از سوی ایشان مراحل اداری مورد نیاز در امر ساخت مانند اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری و نیز امور ثبتی لازم را پیگیری نماید. در مقابل نیز سازنده انجام کارهای اداری را طبق قرارداد به عهده میگیرد حال اگر مالک یا مالکین با وجود توافقی که با سازنده داشتهاند و نیز علیرغم تعهد خویش در قرارداد از اجرای آن شانه خالی کنند و وکالت کاری را اعطا ننماید، سازنده در ادامه عملیات ساخت با مشکل مواجه خواهد شد. در اینجا سازنده چارهای جز طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری علیه مالکین در دادگاه نخواهد داشت.
نحوه طرح دعوای تنظیم سند رسمی وکالت کاری
خواهان باید دادخواست مطرح نموده و در این دعوا مالک یا مالکین زمین یا کسی که در قرارداد تعهد تنظیم وکالت را به عهده گرفته است به عنوان خوانده طرف دعوا قرار میگیرند.
خواهان می تواند در دفاع از خواسته خویش به مواد قانونی ذیل استناد نماید:
ماده ۲۲۰ قانون مدنی
«عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا حسب قانون از عقد حاصل میشود ملتزم میباشند.»
ماده ۲۲۱ قانون مدنی
«اگر کسی تعهد اقدام به امری را نماید یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارات طرف مقابل است مشروط به اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا حسب قانون موجب ضمان باشد.»
ماده ۲۲۲ قانون مدنی
«در صورت عدم ایفاء تعهدات با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود وی عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.»
ماده ۲۲۵ قانون مدنی
«متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله ذکر و تصریح در عقد است.»
ماده ۲۳۹ قانون مدنی
«چنانچه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که شخص دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.»
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کجاست؟
با اینکه این تعهد منشا و ریشه قراردادی دارد و در واقع خواسته این دعوا الزام به ایفای تعهد ناشی از قرارداد میباشد و از قواعد عمومی الزام به ایفای تعهدات پیروی مینماید لکن با عنایت به اینکه این دعوا از دعاوی مرتبط با ملک میباشد اصولا در دادگاه محل وقوع ملک اقامه میگردد نه دادگاه محل اقامت خواندگان.
آرای صادره دادگاه برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت چگونه اجرا می گردد؟
دادگاه در صورت احراز حقانیت سازنده، رای به محکومیت خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی وکالت صادر مینماید و بعد از قطعیت رای و صدور اجراییه ،محکوم علیه را ملزم مینماید ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه در دفترخانه حاضر شده و وکالت رسمی را اعطا نماید.
اگر محکوم علیه از اجرای رای امتناع نمود نماینده دادگاه به جای ایشان در دفترخانه حاضر شده و وکالت مورد نظر را به جای محکوم علیه امضا مینماید.
نکات مهم در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت
- برای دریافت حکم، چنانچه تعهد به تنظیم سند رسمی وکالت کاری در متن قرارداد ذکر شده باشد، دادگاه مستند به قرارداد متعهد را به اجرای تعهد خویش الزام خواهد نمود، لکن اگر این تعهد در متن قرارداد ذکر نشده باشد با توجه به اینکه در عرف قراردادهای مشارکت در ساخت وکالت کاری جزئی از مقدمات لازم برای شروع کار هر سازندهای است، سازنده میتواند با تاکید بر این عرف غالب، در دادگاه ثابت نماید با اینکه این تعهد در قرارداد تصریح نشده است لکن طبق قانون، متعارف بودن امری در عرف به منزله تصریح در قرارداد است و مستند به عرف غالب، ادعای خویش را ثابت نماید (اثبات این امر دشوارتر بوده و نیازمند دفاع تخصصی خواهد بود)
- از سویی در قراردادها اصولاً رایج است که وجه التزامی بابت تاخیر در انجام تعهد برای طرفین مقرر گردد که این خسارت معمولاً به صورت روزانه تعیین میشود در چنین مواردی سازنده میتواند علاوه بر الزام مالک یا مالکین به تنظیم سند وکالت رسمی، خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد را نیز دریافت نماید.
- عدم تنظیم به موقع وکالت میتواند دلیلی برای استفاده سازنده از حق حبس باشد و این تاخیر در اعطای وکالت دلیل موجهی برای سازنده جهت تاخیر در انجام و پیگیری امور اداری نظیر اخذ پروانه تخریب و نوسازی است که موجب میگردد که وی به استناد این عذر موجه از پرداخت وجه التزام قراردادی و خسارت تاخیر در اجرای تعهد خویش در ساخت و تحویل به موقع معاف گردد.
- چنانچه به هیچ طریقی حتی از از طریق دادگاه امکان الزام و اجبار متعهد و مالک به تنظیم وکالت رسمی فراهم نگردد و شخص دیگری هم نتواند به جای مالک در این خصوص اقدام نماید؛ به جهت تعذر اجرای قرارداد، سازنده میتواند قرارداد مشارکت در ساخت را از طریق دادگاه فسخ نماید.
- این دعوا نه تنها در قراردادهای مشارکت در ساخت، بلکه گاهاً در قراردادهای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز قابلیت طرح را دارد و خریدار میتواند به جای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت را علیه ایشان طرح نماید.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.