اعتراض به عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبتی | وکیل تهران

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبتی – واحد اجرای اداره ثبت اسناد رسمی، متولی اجرای اسناد لازم الاجرا و اسناد رسمی تعهدآوری همچون چک، قرارداد تسهیلات بانکی، اسناد رهنی و اسناد رسمی تعهد پرداخت وجه، مهریه و غیره می‌باشند.

طبق قانون، اسناد رسمی اسنادی هستند که در دفترخانه های اسناد رسمی یا در اداره ثبت اسناد و املاک یا نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آنها، طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند. مانند سند ازدواج یا قرارداد تسهیلات بانکی. بنابراین تعهد به پرداخت مبلغی وجه اگر در دفترخانه اسناد رسمی  تنظیم شود یک سند رسمی است .سند لازم‌الاجرا نیزسندی است که دارنده آن بدون اینکه نیاز به مراجعه به مراجع قضایی داشته باشد می تواند، برای اجرای مفاد آن،مستقیما دستور اجرا و اجراییه دریافت نمایند.

بنابراین در خصوص اسناد رسمی و اجرای مفاد تعهد آن، می‌توان به جای  صرف هزینه سنگین دادرسی و طی کردن پروسه طولانی قضایی مستقیماً به مرجع تنظیم کننده سند یا اداره ثبت مراجعه و با دریافت اجراییه و دستور اجرا، مفاد سند را اجرا نمود.

نکته اول:

با اینکه چک سند رسمی محسوب نمی‌شود اما به موجب قانون تجارت در حکم سند لازم الاجرا بوده بنابراین می‌توان برای دریافت وجه چک به جای مراجعه به محاکم قضایی به اجراییات ثبت مراجعه نمود.

نکته دوم:

اجراییات ثبت تنها اقدام به شناسایی و توقیف اموال محکوم علیه و ممنوع الخروجی محکوم علیه می نماید و صدور حکم جلب تنها در صلاحیت محاکم دادگستری می باشد.

حال ممکن است دستور اجرا مخالف مفاد سند و یا قانون باشد. در این صورت متعهد اجراییه یا شخص ثالثی که با اجرای دستور اجرا متضرر شده است می‌تواند به عملیات اجرایی اعتراض نماید مثلاً  شخصی با سند عادی ملکی را خریداری نموده و هنوز سند رسمی به نام ایشان تنظیم نشده است فروشنده به پرداخت مهریه همسرشان محکوم شده اند  و همسرشان از اجراییات ثبت، ملک فروشنده را (که به خریدار به صورت عادی واگذار شده ) توقیف نموده است در این صورت خریدار به عنوان شخص  ثالث که  متضرر از عملیات اجرا می‌باشد و می تواند به آن اعتراض نماید

اصولا درخواست ابطال عملیات اجرایی یا اجراییه به دلایلی همچون مجعول بودن سند رسمی یا لازم الاجرا ، ادعای پرداخت مبلغ موضوع سند ؛ باطل بودن قرارداد بانکی یا شروط ضمن آن یا عدم رعایت شرایط قانونی صدور اجراییه ثبتی، مخالف بودن دستور اجرای سند رسمی با مفاد سند و مخالفت دستور اجرای سند رسمی با قانون و یا علل دیگر می باشد

اعتراضات به عملیات اجرایی ثبت به دو صورت واقع می‌شود

اعتراض به خود اجراییه یا دستور اجرا

در این حالت معترض نسبت به دستور اجرا و خود اصل اجراییه معترض است و بنا بر دلایلی آن را مخالف قانون یا مخالف سند می‌داند یا شکایت دیگری از دستور اجرای سند داشته باشد در این حالت باید طبق مقررات قانون دادرسی مدنی در دادگاه عمومی حقوقی محلی که دستور اجرا را صادر نموده است؛ طرح دعوا نماید. (ماده ۱ و ۲ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی) مگر اینکه عملیات اجرایی نسبت به مال غیرمنقول صورت گرفته و نسبت به مال عملیات مزایده و انتقال اجرایی انجام و اتمام یافته باشد. در این صورت چون اعتراض به عملیات  اجرایی نیازمند ابطال سند رسمی تنظیم شده نیز می باشد؛ در این صورت باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مطرح شود. (معترض به دستور اجرا می‌تواند خود محکوم علیه باشد یا شخص ثالث)

اعتراض به عملیات اجرایی و درخواست ابطال عملیات اجرایی

گاهی شخص نسبت به اجراییه و دستور اجرا معترض نیست اما به اقدامات اجرایی در اداره ثبت اعتراض دارد. مانند اینکه مدعی است اجراییه به وی ابلاغ نشده  یا نسبت به نحوه برگزاری مزایده معترض است و متقاضی ابطال مزایده می‌باشد.

در این حالت اعتراض به عملیات اجرایی ثبت مطرح است که طبق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و رای وحدت‌ رویه شماره ۷۸۴ مورخ ۱۳۹۸/۰۹/۲۶ هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور رسیدگی به اعتراض در صلاحیت رئیس ثبت خواهد بود و رئیس ثبت اسناد به این موضوع رسیدگی نموده و تصمیم خویش را به معترض اعلام می‌نماید.

رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی

نتیجتا دعوای ابطال اجراییه زمانی مطرح است که اجراییه صادره یا همان دستور اجرا مخالف مفاد سند یا قانون باشد اما دعوای ابطال عملیات اجرایی زمانی مطرح است که شخص به اقدامات اجرایی صورت گرفته توسط اداره ثبت معترض است مثلاً شخص مدعی است که مالی که توقیف شده است جز مستثنیات دین بوده و اداره ثبت حق توقیف آن را نداشته است.

نحوه رسیدگی به ادعای معترض

چنانچه ادعای معترض به عملیات اجرایی ثبت مستند به سند رسمی یا حکم قطعی و نهایی دادگاه باشد رئیس اداره ثبت به اعتراض وی رسیدگی و در این خصوص تصمیم لازم را اتخاذ می‌نماید. نظر رییس اداره ثبت ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ  قابل اعتراض در هیئت نظارت مستقر در اداره ثبت خواهد بود.

اما اگر مستند اعتراض یک سند عادی مانند مبایعه نامه باشد که نیازمند رسیدگی قضایی و احراز اصالت سند باشد مانند اینکه شخص ثالث به موجب مبایعه‌نامه عادی مدعی مالکیت مال توقیف شده باشد و یا اینکه عملیات اجرایی در اداره ثبت به پایان رسیده و منتهی به تنظیم سند انتقال اجرایی شده باشد دعوای ابطال عملیات اجرایی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است نه رئیس اداره ثبت.

در این دعوا خواهان کسی است که از اجرای دستور سند متضرر شده و یا اجرای سند را مخالف مفاد سند یا قانون دانسته یا از جهت دیگری محق شکایت از دستور اجرای سند رسمی یا لازم الاجرا می‌باشد . دعوا باید علیه شخصی که دستور اجرا به نفع او صادر شده، مطرح گردد و این شخص خوانده دعوا محسوب می‌شود.

مرجع صالح رسیدگی به دعوا دادگاه عمومی حقوقی محلی است که دستور اجرا در حوزه آن دادگاه صادر شده است.

باید توجه داشت که صرف طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی و ابطال اجراییه موجب توقف عملیات اجرایی نمی‌شود و باید خواهان علاوه بر ابطال اجرا، یا طبق  ماده ۳۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی دستور موقت درخواست یا قرار توقف عملیات اجرایی طبق ماده ۵ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی را  درخواست نمود.

قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی

در این صورت، دادگاه اگر دلایل شکایت را قوی بداند و مجاب شود دستور توقف عملیات اجرایی را صادر و مزایده متوقف و متعاقباً دادگاه به موضوع ابطال اجراییه رسیدگی می‌نماید؛ مشروط به اینکه اجرا متضمن ضرر جبران ناپذیر باشد. همچنین خواهان نیز تامین مناسبی را بر مبنای مبلغ تعیین شده توسط دادگاه، به حساب دادگستری واریز و تودیع نماید.

در صورتی که دادگاه احراز نماید که عملیات اجرایی واجد ایراد بوده و خللی به آن وارد است رای به ابطال آن صادر می‌کند. پس از قطعیت رای نسخه‌ای از دادنامه برای اداره ثبت یا دفترخانه ارسال می‌شود تا از عملیات اجرایی رفع اثر گردد.

نکته:

تصمیم دادگاه در خصوص توقف یا عدم توقف عملیات اجرایی حکم یا قرار محسوب نمی‌شود و یک تصمیم  قضایی محسوب می شود که  قابلیت تجدید نظرخواهی را ندارد.

دعوای ابطال اجراییه و توقف عملیات اجرایی بسته به نوع سندی که مورد درخواست و موضوع اجرایی است کاملاً متفاوت بوده و پیچیدگی‌های خاص خود را دارد مثلاً در برخی از دعاوی بسته به نوع سند باید ابطال سند موضوع اجراییه نیز مورد درخواست واقع شود تا ا دادگاه اقدام به رسیدگی و ابطال اجراییه نماید بنابراین ضروری است که  جهت هرگونه اقدام در خصوص ابطال اجراییه ثبتی با وکیل متخصص این موضوع مشورت نمود.

برای مشاوره حقوقی با وکیل تهران تماس بگیرید!