در این مقاله یک نمونه دادخواست بطلان عقد اجاره برای شما پیش‌نویس گردیده است.
خواسته‌های نمونه دادخواست بطلان عقد
ریاست محترم شعبه …دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید …
با سلام
احتراماً در خصوص پرونده کلاسه بایگانی … در دفاع از خوانده محترم به استحضار می رساند:
خواهان مستاجر آپارتمان موضوع دعوا بوده که از مورخه ۳/۶/۱۴۰۰ به مدت یک سال با مبلغ قرض الحسنه ۴۰۰ میلیون تومان و ماهانه ۵ میلیون تومان ملک را اجاره نموده است. بعد از چندین بار رویت ملک و تنظیم و انعقاد انعقاد اجاره از برج ۶ سال گذشته در همان تاریخ، آپارتمان را تحویل گرفته و در خانه ساکن می‌باشد. در زمان تحویل قراردادی، مستاجر ملک را کاملاً رویت نموده و پس از رویت و تایید تکمیل بودن ملک، آن را تحویل گرفته است و حدود ۸ ماه است که در خانه ساکن می باشد. در زمان تحویل، ملک صحیح و سالم تحویل ایشان شده و در صورتی که اگر طبق ادعای ایشان ملک چنین مشکل بزرگی را داشته؛ ایشان چگونه نزدیک هشت ماه در خانه سکونت یافته و از حمام و سرویس بهداشتی که ادعا دارد لوله های آب آن گرفتگی شدید دارد؛ استفاده می‌نموده اند؟؟؟آیا ایشان از سرویس بهداشتی و حمام همسایگان استفاده می‌نموده اند؟؟
مقام محترم قضایی استحضار دارند که در مورد بیع یا اجاره در زمان تحویل ملک، خریدار یا مستاجر مکلف است ملک را به دقت بازدید نموده و در صورتیکه ایراد یا عیبی مشهود دارد؛ در همان زمان تحویل باید آن را اعلام نماید و ادعای بعدی معیوب بودن مال قابل قبول نیست. زیرا چه بسا این احتمال قوی وجود دارد که عیب منتسب به خریدار یا مستاجر و عدم استفاده صحیح و ناشی از تعدی و تفریط ایشان باشد نه منتسب به موجر. در اینصورت بار اثبات ادعا به عهده مستاجر قرار می گیرد.
ملک موضوع دعوا قبل از اجاره دادن به خواهان( و حتی سالهای قبل تر نیز) دست مستاجر دیگری بوده و ایشان بدون هیچگونه مشکلی از آن استفاده می‌نمودند و بلافاصله بعد از تخلیه مستاجر سابق، ملک تحویل مستاجر جدید شده است اگر ملک مشکلی داشته و قابل استفاده نبوده است چگونه مستاجر قبلی از آن استفاده می‌نموده است ؟؟؟
بنابراین محرز است که اگر لوله در فرض محال در محال صحت ادعای خواهان،گرفتگی نیز داشته باشد به دلیل استفاده نادرست و نامتعارف خود مستاجر ایجاد شده باشد و ایشان اصول بهداشتی و نظافت را رعایت ننموده اند و مو و دستمال ریخته شده در سرویس بهداشتی، موجب گرفتگی لوله فاضلاب شده است.
از ابتدای تحویل ملک و انعقاد اجاره، گویا ایشان تمکن پرداخت اجاره را نداشته و در ابتدا حساب کتاب مالی خود را انجام نداده و به جیب خود نگاه ننموده بودند و از همان ماه‌های اول شروع به بدعهدی نموده و اجاره‌های خود را هر ماه دیرتر از موعد مقرر در قرارداد اجاره واریز نموده و حتی هر ماه کمتر از مبلغ مقرر اجاره پرداخت نموده اند و از تاریخ ۱۴۰۱/۱۱/۶ نیز حتی یک ریال هم اجاره را پرداخت ننموده و همچنان بدهکار می باشند.
ایشان حتی مبلغ شارژ ماهیانه را که ۳۵۰ هزار تومان است را پرداخت ننموده و ۶ ماه شارژ را نیز بدهکار بودند و وقتی که قصد طرح دعوا را داشتند در فروردین ماه تمام شش ماه گذشته را یکجا پرداخت نموده اند که خود را انسان درستکار جلوه دهند.
تمام موارد مذکور نشان از بدعهدی ایشان دارد. ایشان حدود یک یا دو ماه بعد از انعقاد قرارداد به موکل اعلام نمودند که امکان پرداخت اجاره را نداشته و برای ایشان سنگین است و قصد دارند تا پایان بهمن ماه آن را تخلیه نمایند.
نمونه لایحه دفاعیه در اجاره آپارتمان – وکیل ملکی
طرح دعوای فعلی بهانه و مستمسکی است برای ایشان که توانایی پرداخت اجاره را ندارند و از این بهانه قصد سوء استفاده داشته و می‌خواهند که هم به قول خودشان قرارداد را فسخ نمایند و هم اجاره های معوقه را پرداخت ننمایند.
چنانچه مستحضر هستید تامین دلیل دعوایی غیر ترافعی بوده و بدون دعوت از خوانده و استماع اظهارات ایشان صورت گرفته و حتی دادخواست گاها خوانده نیز ندارد؛ لذا نظریه کارشناسی که در پی تامین دلیل اصدار می یابد ابلاغ نمی‌شود و لذا قابل اعتراض نیز نیست و حتی گاها طرف مقابل از وجود آن مطلع نمی شود.
نظریه کارشناسی( تامین دلیل) به هیچ وجه مورد قبول موکل نیست زیرا اولا: کارشناس در نظریه خویش صریحا مشخص ننموده که گرفتگی لوله مربوط به چه امری است ثانیا مشخص نیست گرفتگی لوله از چه زمانی صورت گرفته و آیا مربوط به بنای ساختمان است و یا این که به جهت استفاده نادرست و متعاقبا ایجاد شده است. زیرا ملک موضوع دعوا همانگونه که عرض شد یک سال قبل و حتی سالهای قبل تر نیز در تصرف مستاجر دیگری بوده و مستاجر از آن استفاده می‌نموده است و مشکلی نداشته‌اند. ثالثا: از سویی نظریه کارشناس تنها به خرابی لوله اشاره کرده در مورد خسارت و ضرر و زیان مورد ادعای خواهان اظهار نظر ننموده است حال خواهان محترم مستند به چه دلیلی مبلغ ضرر و زیان خویش را محاسبه و ان را مطالبه و ادعا نموده‌اند؟؟؟
حالیه نظر به مطالب ذکر شده تقاضای رد ادعاهای واهی ایشان را مستند به دلایل و دفاعیات ابرازی را دارم. با سپاس فراوان
برای خواندن نمونه لایحه دفاعیه های دیگر میتوانید بر روی لینک زیر کلیک کنید:
لایحه تجدیدنظرخواهی تصرف عدوانی
هیات محترم قضات دادگاه تجدیدنظراستان تهران
با سلام و احترام؛
به وکالت از تجدیدنظرخواندگان پرونده کلاسه …در پاسخ به لایحه تجدیدنظرخواهان به استحضارمی رساند:
حسب دلایل مشروحه ذیل تجدیدنظرخواهی ایشان کاملا واهی بوده و رای صادره منطبق با موازین قانونی و اوضاع و احوال محقق و معلوم قضیه صادره گردیده است لذا تقاضای رد تجدیدنظرخواهی ضمن صدور رای اصلاحی در مورد محکومیت خواندگان بدوی به پرداخت کلیه خسارات دادرسی مورد مطالبه به شرح دادخواست و قید خواسته رفع تصرف عدوانی در قسمت ستون خواسته دادنامه را دارم :
شرح ماوقع:
تجدیدنظرخواهان محترم مدتی است که به صورت غیرقانونی و بدون رضایت دیگر مالکین اقدام به نصب دو نورگیر در پاسیو شرقی و غربی ساختمان که جزء مشاعات است نموده اند و از این قسمت مشاع به عنوان آشپزخانه و انباری استفاده اختصاصی می نمایند؛ که این امر نقض صریح مقرارت قانون تملک آپارتمانها و مصداق بارز تصرف عدوانی و تضییع آشکار حقوق دیگران می باشد .
این تصرف غیرقانونی بارها مورد اعتراض تمام مالکین آپارتمان قرار گرفته که با فحاشی آقای …( که ساکن آپارتمان هستند ) مواجه شده و این شکایت با وساطت مامور کلانتری مختومه می گردد.
جهت اثبات و بررسی نحوه تصرف عدوانی، نظریه کارشناس رسمی دادگستری که بعد از مشاهده حضوری محل و بررسی فنی آن صادر شده، به عنوان دلیل قانونی ارایه گردیده است .
شرح دفاعیات:
۱- وکیل محترم تجدیدنظرخواهان در جلسه رسیدگی صراحتا اعلام داشتند که قبول دارند که موکلین ایشان این قسمتها را مسقف نموده و از آن استفاده می نمایند اما ادعا داشتند که چون امکان استفاده دیگر مالکین از این قسمت مشاع وجود ندارد و راه عبور آن در قسمت اختصاصی آنها قرار دارد، پس موکلشان حق استفاده از آن را دارند در حالیکه این ادعا کاملا مخالف تبصره ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها است که صریحا اشعار می دارد که:
“قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده و یا از آن قسمتها عبور نماید”
لذا عدم امکان استفاده از برخی از قسمتهای مشاع توسط تمام یا تعدادی از مالکین، آن را از حالت اشاعه خارج ننموده و مجوز استفاده اختصاصی کسانی که به آن دسترسی دارند نیست. زیرا طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها استفاده خاص از مشاعات نیازمند اجازه اکثریت مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک هستند و در مانحن فیه نه تنها چنین مجوزی وجود ندارد بلکه عدم رضایت مالکین بارها اعلام شده است.
۲- وکیل تجدیدنظرخواهان ایراد غیرموجهی را به نظریه کارشناسی پرونده وارد نموده و اعلام داشتند که کارشناس باید بررسی نماید که آیا استفاده موکلشان ازمشاعات مانعی را برای استفاده سایرین به وجود آورده است و آیا اساسا امکان استفاده بقیه از این قسمتها وجود دارد یا نه ؟ در حالیکه کاملا محرز است که موضوع این تقاضا فاقد جنبه فنی بوده که نیازمند ارجاع به کارشناس باشد و اثبات یا عدم اثبات ان هیچ تاثیری در موضوع دعوا ندارد؛ زیرا در موضوع دعوا تنها مساله ای که جنبه فنی داشته و قاضی را مکلف به ارجاع امر به کارشناس می نماید بررسی این مساله است که آیا ادعای مسقف نمودن واقعی بوده و آیا این سقف از ابتدای بنای ساختمان وجود داشته یا بعدا به آن اضافه شده است؟ و نحوه نصب آن به چه صورت می باشد؟ که نظریه کارشناسی مستند پرونده، تمام این موارد را به درستی بررسی نموده و یک نظریه تام بوده و هیچ ایرادی به آن وارد نمی باشد.
لایحه تجدیدنظرخواهی وکیل تهران-آمنه آقاعلی
لذا قاضی محترم بدوی به درستی، غیر قانون بودن درخواست وکیل را احراز نموده و تقاضای ارجاع به کارشناس را نپذیرفتند.
مضافا اینکه همانطور که در بند قبل توضیح داده شد، حتی به فرض اثبات این ادعاها، باز هم این امر نمی تواند مجوز استفاده غیر قانونی از مشاعات توسط یک مالک گردد و اثبات این امورهیچ تاثیری در کاهش بار تخلف تجدیدنظرخواهان ندارد.
۳- مشکلات امنیتی و بهداشتی و مشکلات دیگری که با مسقف نمودن غیراصولی قسمتهای مشاع واقع شده است؛ به صورت مشروح به ضمیمه عکسهای تهیه شده از محل تعبیه سقف قبلا ارایه شده و در پرونده موجود می باشد؛ که تقاضای مطالعه آنها را از شما قضات محترم دارم.
۴- خواسته به شرح دادخواست تقدیمی (بدوی)صدور حکم به ۱- رفع تصرف عدوانی ۲- قلع و قمع مستحدثات و ۳- مطالبه کلیه خسارات قانونی از جمله هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل می باشد که در دادنامه صادره در قسمت خواسته ها مطالبه خسارات قید شده اما حکم به رفع تصرف عدوانی از قلم افتاده و قاضی محترم بدوی در رای صادره محکومیت خواندگان به پرداخت خسارات قانونی را نیز از قلم انداخته اند. لذا حسب اختیار مقرر در ماده ۳۰۹ ق.ا.د.م تقاضای صدور رای تصحیحی برای دو مورد مذکور را دارم.
علیهذا نظر به مطالب فوق و با توجه به اینکه تصرف عدوانی تجدیدنظرخواهان هم به موجب نظریه کارشناس رسمی دادگستری و هم تایید وکیل ایشان در جلسه دادرسی، محرز بوده و نامبردگان حتی یک دلیل قانونی که نقض دادنامه صادره را ایجاب نماید، ارایه ننموده اند و عدم ضرورت ارجاع به کارشناسی مجدد کاملا واضح می باشد. لذا دادنامه صادره در قسمت الزام خواندگان بدوی به رفع تصرف عدوانی و قلع و قمع مستحدثات کاملا مطابق با قانون و دلایل پرونده بوده،جهت احقاق حقوق موکلین، رد ادعای تجدیدنظرخواهی ضمن صدور رای اصلاحی در قسمت محکومیت تجدیدنظرخواهان به پرداخت کلیه خسارات قانونی مورد مطالبه از جمله هزینه دارسی و حق الوکاله وکیل و.. و قید رفع تصرف عدوانی در قسمت ستون خواسته های دادنامه را استدعا دارد.
با سپاس فراوان
برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید به سایت وکیل تهران مراجعه کنید
در این مقاله دعوای حقوقی تحت عنوان دعوای الزام مالک به تسلیم و تحویل سند بررسی میگردد.
قراردادهای مشارکت در ساخت بین سازنده و مالکین ملک منعقد میشود رویه در چنین قراردادهایی به این شکل است که غالبا انجام تمام مراحل اداری و ثبتی لازم برای شروع ساخت به عهده سازنده قرار می‌گیرد . انجام مراحل اداری همچون مراجعه به ادارات مالیات، ادارات ثبت و شهرداری جهت دریافت استعلامات لازم و پرداخت هزینه‌ها و دریافت مفاصاحساب و …
از جمله مدارک لازم برای انجام امور مذکور ارائه اصل سند مالکیت ملک است. بنابراین در قراردادهای مشارکت منعقده، مالک متعهد میشود اسناد ومدارک مربوطه از جمله سند رسمی ملک را به سازنده یا شخص دیگری که تعیین شده است، تحویل دهد. برای عدم انجام این تعهد ضمانت اجراهایی نیز در قرارداد پیش بینی میگردد از جمله پیش‌بینی حق فسخ برای سازنده یا تعیین خسارت روزانه به عنوان وجه التزام و غیره.
برای امکان استفاده از ضمانت اجراهای پیش‌بینی شده در قرارداد مقدمات و شرایط قانونی لازم است که در ادامه بررسی میشود.
به موجب قانون مدنی تعهدات و توافقات افراد اگر خلاف قانون و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد مورد احترام و حمایت بوده و اگر کسی تعهد اقدام به انجام امری را بکند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. بنابراین اگر مالک به تعهد خود مبنی بر ارائه سند رسمی ملک عمل ننماید، سازنده یا شخص دی نفع می‌تواند علیه وی دعوای الزام به تحویل سند در دادگاه مطرح نماید.
نکته مهم در این خصوص این است که چنانچه در قرارداد مشارکت، حق فسخ در صورت عدم ارائه اصل سند مالکیت برای سازنده پیش‌بینی شده باشد و وی حق فسخ قرارداد را داشته باشد دیگر لازم نیست دعوای الزام به ارائه سند مالکیت علیه مالک طرح شود و در صورت عدم تحویل اسناد ظرف موعد مقرر قراردادی سازنده می‌تواند قرارداد را فسخ نموده و به مالک فسخ را اعلام نماید.
الزام به تسلیم سند رسمی علیه مالک
اما چنانچه ضمانت اجرای دیگری به جز حق فسخ در قرارداد آمده باشد همچون خسارت روزانه یا اصلا ضمانت اجرایی پیش‌بینی نشده باشد سازنده ناچاراً باید دعوای الزام به تحویل سند را طرح نماید و با دریافت حکم و عدم امکان الزام وی به تحویل و اثبات عدم انجام تعهد، طبق قانون امکان فسخ قرارداد برای سازنده مقدور میشود.
همانگونه که ذکر شد، تنها فایده عملی طرح این دعوی و گرفتن حکم این است که در صورتی که مالک با وجود الزام قانونی و صدور حکم علیهش باز هم از ارائه سند خودداری کند، سازنده می‌تواند قرارداد را فسخ نماید و در صورتی که محکوم علیه مفاد حکم را اجرا نکند، رای از طریق قوه ی حاکمه و الزام به تسلیم قابل اجرا نیست.
در ضمن باید خاطر نشان کرد که این اقدام مالک فاقد وصف مجرمانه بوده و امکان طرح شکایت کیفری و اجرای مجازاتهایی همچون حبس و جزای نقدی مقدور نیست و این اقدام و تخلف مالک تنها جنبه حقوقی داشته و متعهد صرفاً به خاطر عدم انجام تعهد خویش و نقض یکی از شرایط لازم برای به انجام رسیدن قرارداد،(که همان ارائه نکردن سند ملک است) موجبات ضرر به خویش از طریق فسخ قرارداد و نیز پرداخت تمام هزینه‌ها و خسارات سازنده را فراهم می‌آورد.
عقودی که طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علل قانونی فسخ شود.
چنانچه کسی تعهد اقدام به امری را بنماید یا تعهد کند که از انجام امری خودداری نماید در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابلست مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا حسب قانون موجب ضمان باشد.
ماده ۲۲۲ قانون مدنی
در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده مذکور حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.
ماده ۲۳۷ قانون مدنی
هر گاه شرط ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.
ماده ۲۳۸ قانون مدنی
هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور شود لکن انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم می‌تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم نماید.
جهت دریافت مشاوره تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری در طرح دعوای ملکی و الزام به تسلیم سند
با شماره تلفن ۰۹۱۲۴۱۹۹۳۱۱ تماس بگیرید.
طبق قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ مستاجرین ملک تجاری نمی‌توانند منافع مال مورد اجاره را بدون رضایت موجر به غیر منتقل نمایند و این اختیار هم در قانون و هم در اغلب اجاره‌نامه‌های تنظیمی، از مستاجر سلب شده است.بنابراین برای جلوگیری از سوء استفاده موجرین از این امر، قانونگذار چاره‌اندیشی نموده و به مستاجر اجازه داده با طرح دعوای تجویز انتقال منافع در دادگاه و دریافت حکم ، قانوناٌ بتواند منافع را منتقل نموده و حقوق قانونی وی از جمله سرقفلی و حق کسب پیشه نیز نیز پابرجا باشد.
لازم است مقدمتاٌ توضیحی در خصوص قوانین حاکم بر اجاره اماکن تجاری داشته باشیم.
در حال حاضر در خصوص اجاره املاک تجاری دو قانون کاربردی و مهم وجود دارد که هر دو نیز معتبر و لازم الاجرا است.
کلیه اجاره‌های املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ باشد مشمول قانون سال ۵۶ می‌شوند و قراردادهای اجاره سال ۷۶ و بعد از آن مشمول قانون سال ۷۶ است.
همچنین حق کسب و پیشه و تجارت از ابداعات قانون موجر و مستاجر ۵۶ می‌باشد که در این قانون صریحا به عنوان یک حق مستقل برای مستاجر به رسمیت شناخته شد. این حق به جهت تلاشهای مستاجر در جلب مشتری و رونق ملک در پی سالها فعالیت برای وی ایجاد می شود و باید عاید مستاجر گردد.
اما در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قانونگذار از رویه قبلی عدول نموده و در این قانون اشاره‌ای به حق کسب و پیشه نکرده است.
در این قانون صریحا از حق سرقفلی سخن گفته شده و این حق به رسمیت شناخته شده و قانونگذار دریافت و انتقال آن را مجاز دانسته است.
در اجاره‌های مشمول قانون ۵۶ چون با انقضای مدت اجاره؛ عقد اجاره همچنان معتبر است و اجاره خود به خود تمدید می شود و مستاجر مکلف به تخلیه نیست حال اگر مستاجری قصد انتقال منافع را داشته باشد یا باید رضایت موجر را کسب نماید که در این موارد موجرین با دریافت مبلغی قابل توجه که در عرف به “حق مالکانه “مشهور است رضایت به انتقال می‌دهند که پرداخت آن برای اکثر مستاجرین غیرمقدور است اما اگر طرفین در خصوص مبلغ حق مالکانه به توافق نرسند و موجر با انتقال اجاره نیز موافقت نکند و از سویی حاضر به پرداخت حق کسب پیشه به مستاجر نیز نباشد برای مستاجری که قصد انتقال را دارد این کار عملا غیرممکن میگردد زیرا اگر بدون رضایت موجر منافع را منتقل نماید تخلفی سنگین مرتکب شده که هم به موجر حق درخواست تخلیه ملک را داده و هم نصف حق کسب و پیشه مستاجر قانونا از بین می‌رود.
تعریف دعوا:
منظور از تجویز انتقال منافع به غیر این است که مستاجر بتواند منافع ملک مورد اجاره را برای همان شغل یا شغلی که عرفا مشابه شغل سابق است به شخص دیگر منتقل کند و این انتقال حتما و لزوما باید با سند رسمی انجام شود.
از ملزومات طرح این دعوا این است که مستاجر باید پیش از طرح دعوا با ارسال اظهارنامه ای به صورت رسمی و قانونی قصد خویش مبنی بر تخلیه ملک را به موجر اعلام نموده و از وی بخواهد که حق کسب یا پیشه یا تجارت او را به صورت کامل پرداخت نماید یا نسبت به انتقال منافع به شخص ثالث و امضای سند اعلام رضایت نماید.
چنانچه مالک رضایت خویش را اعلام نمود یا حاضر شد در برابر تخلیه عین مستاجره، کل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد که دیگر نیازی به طرح دعوا و الزام وی نیست.
اما چنانچه موجر هیچ یک از دو مورد مذکور را نپذیرد، مستاجر چاره‌ای جز طرح دعوای تجویز انتقال منافع نخواهد داشت.
این دعوا به طرفیت موجر و در دادگاه محل وقوع ملک طرح میشود و خواهان لزومی به معرفی مستاجر جدید در دادخواست ندارد.
دادگاه پس از رسیدگی و احراز ارسال اظهارنامه مذکور حکم به امکان انتقال قرارداد اجاره و حق کسب و پیشه صادر می‌نماید.
اما ممکن است موجر در اثنای رسیدگی به این دعوا اعلام نماید که حاضر است تا حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نموده و ملک را تخلیه نماید در این صورت دادگاه کارشناس رسمی تعیین تا مبلغ حق کسب و پیشه معین شود.
هزینه کارشناس در این مورد به عهده موجر خواهد بود. در این صورت دادگاه به جای الزام به تجویز انتقال حکم به پرداخت حق کسب و پیشه علیه موجر و تخلیه علیه مستاجر صادر می نماید. همچنین در حکم قید می شود چنانچه ظرف ۳ ماه موجر حق کسب و پیشه مستاجر را نپردازد مستاجر مجاز است منافع را به غیر منتقل نماید
اما اگر حکم به تجویز انتقال صادر شده و سند اجاره جدید با مستاجر جدید امضا شود با این شرایط مستاجر جدید قائم مقام مستاجر سابق شده و تمام حقوق و تکالیف مستاجر سابق به وی منتقل می شود .
نکته مهم این است که مدت اعتبار حکم تجویز ۶ ماه است و اگر ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل نشود حکم مذکور از درجه اعتبار ساقط میگردد.
نحوه اجرای رای:
حکم تجویز انتقال منافع از جمله احکام اعلامی است که نیازمند صدور اجراییه نیست. مراتب حکم به مالک اعلام و ابلاغ شده و بعد از قطعیت رای، رونوشت آن به دفتر خانه مربوطه ارسال می شود و مستاجر خود سند انتقال را امضا می نماید.
نکات مربوط به دعوای اجازه انتقال منافع:
۱- اگر مستاجرین ملک چند نفر باشند و منافع ملک مشاع بین انها باشد و تنها عده ای از ایشان قصد انتقال سهم خویش را داشته باشند اگر ملک قابل افراز باشد که افراز شده و هر مستاجری به نسبت سهم خویش دعوا را مطرح می نماید و حکم نسبت به سهم وی اجرا میشود اما چنانچه ملک قابل افراز نباشد در اینکه آیا یکی از مستاجرین می‌تواند دعوا را به نسبت سهم خود مطرح نماید یا نه؟ رویه قضایی در این خصوص متفاوت است برخی محاکم قائل به امکان طرح این دعوا توسط هر مستاجر شده اند و عده‌ای امکان پذیرش دعوا را منوط به درخواست تمام مستاجرین مشاع نموده‌اند و امکان طرح دعوای اجازه انتقال منافع به صورت مجزا را رد کرده‌اند.
حال اگر برعکس، مالکین متعدد باشند و ملک بین ایشان مشاع باشد در این صورت باید دعوا علیه تمام مالکین طرح شود وگرنه امکان رسیدگی به آن وجود ندارد.
۲- این دعوا مختص املاک تجاری است و در خصوص املاک مسکونی قابلیت طرح را ندارد.
دعوای اجازه انتقال منافع- تجویز انتقال منافع
۳- چنانچه مالکین بیشتر از یک نفر باشند همگی به صورت مساوی مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه یا هزینه‌های دادرسی هستند
۴- مستند قانونی در این دعوا مواد ۱۰و ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است.
ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶:
در صورتیکه مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه‌ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوطه ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شریط اجاره نامه قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره یک- در صورتیکه مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره دو- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
موضوع انتقال تجویز منافع دارای نکات مهمی است که در صورت عدم رعایت آنها دعوا به نتیجه مطلوب نخواهد رسید و هر دعوا تنها یکبار قابلیت طرح را دارد بنابراین شما میتوانید برای هرگونه مشاوره در زمینه دعاوی مربوط به انتقال تجویز منافع و سایر امور ملکی و دریافت مشاوره تخصصی با ما در ارتباط باشید.
آمنه آقاعلی – وکیل ملکی
با سلام و احترام ؛
به وکالت از اقای … محکوم علیه دادنامه ، ظرف موعد مقررقانونی، ضمن اعتراض به دادنامه شماره ۱۴۰۰۲۲۳۹…. مورخ ۲۷/۱۰/۱۴۰۰ صادره از شعبه ۲ دادگاه عمومی حقوقی …که در مورخه ۲۷/۱۰/۱۴۰۰ ابلاغ گردیده ، به استحضار می رسانم
حسب دلایل مشروحه ذیل دادنامه مستند به بند الف –ج و ه ماده ۳۴۸ ق.ا.د.م و عدم توجه قاضی محترم به دلایل ابرازی و مستند به بند ۱ و ۲ و ۴ ماده ۴۸۹ ق.ا.د.م (مقررات داوری) بر خلاف مقرارت قانونی صادر شده است ، لذا تقاضای بررسی مستندات و نقض رای و تشکیل جلسه و ابطال رای داور و رسیدگی مقتضی را دارم
شرح مختصری از ماوقع:
موکل از سال ۸۸ ضمن عضویت در شرکت تجدیدنظرخوانده و پرداخت …ریال اقساط و نیز مبلغ … ریال(بابت سهم) جزو اعضا و سهامداران و سرمایه گذاران شرکت تعاونی در پروژه مسکونی … می باشد..
شرکت در سال ۸۶ اسکلت فلزی و سقف تعدادی از واحد ها را ساخته و بعد از گذشت نزدیک به ۱۴ سال از آن زمان حتی یک آجر به بنا اضافه ننموده و پروژه را نزدیک به ۱۴ سال عملا تعطیل نموده است.
تعطیلی ۱۴ ساله پروژه موجب شده است که پروژه ای که در سال ۸۶ با براورد تقریبی خود شرکت ( ماده ۴ قرارداد ساخت) با متری ۰۰۰/۰۰۰/۶ تا ۰۰۰/۵۰۰/۶ ریال و یا اندکی بالاتر ساخته می شد در شرایط فعلی کنونی با متری چندین میلیون تومان هم قابل ساخت نیست. اگر شرکت تعاونی ظرف موعد مقرر قراردادی و عرفی به تعهد خویش عمل می نمود این خسارت به اعضا وارد نمی شد. این افزایش قیمت ها به جهت تخلف شرکت از انجام تعهدات خویش در ساخت و تحویل ظرف مهلت عرفی حادث شده است که انصاف و عدالت هیچ جامعه ای از آن چشم پوشی نمی نماید
تا سال ۱۴۰۰ موکل به تمام تعهدات خویش در مقابل شرکت و واریز مبالغ مورد مطالبه اقدام نمودم و حتی پیرو درخواست شرکت تعاونی در سال ۹۶ مبنی بر ارائه مدارک و تکمیل فرم ها در بانک مسکن جهت دریافت وام، تمام اقدامات لازم را انجام داده و مدارک آن را در مورخه ۲۹/۱۱/۹۶ تقدیم بانک نموده،لکن متاسفانه شرکت اقدامات لازم جهت دریافت وام را به عمل نیاورد و موفق به دریافت وام نیز نگردید.
بعد از گذشت قریب ۱۴ سال ازشروع پروژه وعلیرغم تعطیلی ۱۰۰ درصد پروژه، در۲۷ ام اسفند ماه ۹۹ وقتی شرکت اطمینان به طرح دعوا از جانب اعضا می داد اخطاری ارسال نمود ودرخواست افزایش پرداختی به ۰۰۰/۰۰۰/۵۰۰ ریال را اعلام داشت.
ایرادات رای بدوی::
۱- وجود تناقض آشکار بین استدلال داور و قاضی محترم در عدم پذیرش خواسته:
داور محترم مستند به اخراج موکل از شرکت خواسته دعوا که الزام به انجام تعهد قراردادی بود را رد نموده اند در حالیکه حسب دلایل معروضه در آتیه این اخراج خلاف مقررات قانون بخش تعاون و اساسنامه شرکت و به وسیله صورتجلسات با تاریخ مجعول و بدون تصویب مجمع عمومی صورت گرفته و اخراج طبق شرایط قانونی و قراردادی صورت نپذیرفته است..
اما در رای بدوی قاضی محترم در متن دادنامه اعلام داشته اند:
” ثانیاً و مستنبط از درخواست کتبی عادی مورخ ۲۵/۱۰/۹۶ انصراف خواهان از ادامه مشارکت در ساخت واحد مسکونی و در خواست وی مبنی بر عودت وجوه واریزی توسط طرف مقابل محرز است و اگرچه عودت وجوه واریزی توسط شرکت خوانده منوط به معرفی جایگزین و تصویب هیات مدیره بوده و صرف نظر از اینکه شرایط یادشده محقق گردیده یا خیر، عدم تحقق شرایط یادشده به منزله بی اعتبار بودن انصراف خواهان از ادامه شراکت نیست”
بنابراین استدلال قاضی محترم در عدم پذیرش خواسته مستند به انصراف موکل می باشد در حالیکه استناد به انصراف به دلایل ذیل استدلال نادرستی می باشد و هیچگاه انصراف واقع نشده است:
درمورخه ۲۵/۱۰/۹۶ به جهت تخلفات شرکت و تعلیق پروژه موکل درخواست انصراف از عضویت را مطرح نمود اما از آنجا که حسب قرارداد خروج از عضویت نیازمند تصویب هیات مدیره و جایگزین شدن عضو با فرد جدیدی بود و این تصویب و جایگزینی صورت نپذیرفت و شرکت متعاقبا قول به شروع پروژه داد انصراف هیچگاه تحقق نیافت و با توافق متعاقب بعدی عضویت ادامه یافت. متعاقبا حدود یکماه بعد از درخواست انصراف، به درخواست خود شرکت در مورخه ۲۹/۱۱/۹۶ موکل برای دریافت وام به بانک مسکن معرفی شد و مدارک را تکمیل و تحویل داد اما شرکت موفق به دریافت وام نشد.(مستندات در پرونده موجود می باشد)
جالب این است که حتی خود مدیرعامل نیز در جلسه رسیدگی در اتاق تعاون و صورتجلسه دادگاه صراحتا اقرار نموده که انصراف از عضویت در سال ۹۶ تایید و تصویب نشده است.از سویی اگر انصراف در سال ۹۶ پذیرفته شده بود ابلاغهای متعاقب شرکت در سال ۹۹ و ۱۴۰۰ و به قول شرکت اخراج موکل در سال ۱۴۰۰ بی معنی می باشد..
لذا استناد به درخواست انصرافی که هیچوقت منتهی به اقاله یا فسخ قرارداد نشده و مشارکت و عضویت تا سالها بعد ادامه یافته در رد خواسته ، نقض آشکار مقررات قانون مدنی (ماده ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی) و اصل لزوم قراردادها می باشد که تاکید می نماید قراردادهای خصوصی بین اشخاص واجد اعتبار می باشد مگر اینکه حسب مقررات قانونی اقاله، فسخ یا در مواردی منفسخ گردد در حالیکه هیچکدام از این موارد انحلال قرارداد واقع نشده است .
بنابراین استناد و استدلال قاضی محترم بدوی در تایید رای نادرست داوری(مستند به اخراج یا انصراف) نقض مقررات امره قانون مدنی و اصول فقهیه و فاقد وجاهت قانونی می باشد.
بسیار جالب است که حتی خود قاضی محترم در رای نیز به اقرار مدیرعامل استدلال نموده اند که موکل از شرکت اخراج نشده لکن در اظهار و استدلالی عجیب اعلام داشته اند صرفنظر از پذیرش انصراف یا عدم پذیرش آن باز هم انصراف به قوت خویش باقی است.
سوال اینست که اگر پذیرش انصراف لازم نبود و صرف درخواست انصراف مجوز فسخ قرارداد بوده چرا در قرارداد برای پذیرش انصراف شرایطی از جمله تصویب هیات مدیره و( شرط دوم ) معرفی جایگزین توسط عضو تعیین شده است؟
کدام یک از دو شرط مذکور محقق شده که قاضی و داور محترم به این انصراف استناد و خواسته را مستند به این انصراف رد نموده اند؟
اگر انصراف پابرجا بوده چرا شرکت موکل را به بانک معرفی کرده و بعد از ۴ سال اخطار تکمیل اورده را برای ایشان صادر نموده است؟؟
اشتباه رای داوری و رای بدوی در استناد به اخراج موکل و عدم تحقق اخراج حسب دلایل مشروحه ذیل:
الف -حسب مقرارت آمره قانون تجارت و قانون بخش تعاون و همچنین از فحوای نگارش قرارداد و مستند به ماده ۵۸ اساسنامه شرکت، اخراج عضو در اختیار و صلاحیت هیات مدیره نمی باشد و اخراج نیازمند تایید و تصویب مجمع عمومی فوق العاده است.
به موجب ماده ۱۳ قانون بخش تعاون مصوب ۱۳۷۰ و تبصره این ماده در موارد زیر عضو از تعاونی اخراج میشود:…
۲- عدم رعایت مقررات اساسنامه و سایر تعهدات قانونی پس از دو اخطار کتبی توسط هیأت مدیره به فاصله ۱۵ روز و گذشتن ۱۵ روز از تاریخ اخطار دوم با تصویب مجمع عمومی فوق‌العاده
تبصره- تشخیص موارد فوق بنا به پیشنهاد هر یک از مدیران و تصویب مجمع عمومی خواهد بود.
بنابراین حسب مقررات آمره قانون بخش تعاون، اخراج عضو باید به تصویب مجمع عمومی برسد لذا هیات مدیره اختیار اخراج خودسرانه عضو را ندارد.
از سویی ماده ۵۸ اساسنامه که مورد استناد شرکت در اخراج قرار گرفته است مقرر می دارد:
الف) در صورتیکه عضو نسبت به انجام تعهدات خود با تعاونی اقدام ننماید تعاونی می تواند با تصویب هیات مدیره پس از دو بار اخطار کتبی به فاصله ۱۵ روز و گذشتن ۱۵ روز از تاریخ‌اخطار دوم نسبت به فسخ یکطرفه قرارداد فی مابین در پروژه ذیربط اقدام نماید.
ب) در صورتیکه عضو بر اساس مصوبه مجمع عمومی از عضویت اخراج شود قرارداد فی مابین عضو و تعاونی به صورت یکطرفه توسط تعاونی فسخ خواهد شد.
لذا اختیار مصرح در این ماده اساس نامه، تنها در پیشنهاد اخراج عضو توسط هیات مدیره به مجمع عمومی است نه اختیار اخراج عضو بدون تصویب مجمع
از سویی اخراج نیازمند فسخ قرارداد می باشد و اعمال حق فسخ دارای شرایط قانونی است که در این مورد رعایت نشده است.
جالب این است که داور محترم حتی در ۲ جلسه رسیدگی بارها به عدم امکان اخراج عضو توسط هیات مدیره تاکید و حتی در اخطار کتبی به شرکت، صورتجلسه مجمع درخصوص تصویب اخراج را خواستار شدند و تاکید هم نمودند که تصمیم هیات مدیره مستند قانونی برای اخراج عضو نیست و علیرغم اینکه نماینده شرکت صراحتا اقرار نمود اخراج عضو توسط هیات مدیره بوده نه مجمع و مجمعی بابت اخراج تشکیل نشده و صورتجلسه ای هم ارائه ننمود باز هم داور محترم به اخراج عضواز تعاونی استناد نموده اند و بر این مبنا خواسته را رد کرده اند!!!!! (مستندات در پرونده موجود می باشد)
لذا این استدلال نادرست داور و تایید رای توسط قاضی محترم بدوی نقض آشکار عدالت و قانون بخش تعاون و مقررات قانون آیین دادرسی مدنی می باشد
نمونه لایحه اعتراض به رای داوری – آمنه آقاعلی وکیل تهران – وکیل دادگستری
ب_ عدم رعایت مهلت قانونی بین فاصله دو اخطار توسط شرکت تعاونی:
اولین اخطار به شماره …در مورخه ۲۷/۱۲/۹۹ صادر شده است و اخطار دوم مورخه ۱۹/۲/۱۴۰۰ یعنی ۱ ماه و ۲۲ روز بعد از اخطار اول صادر شده است.
در حالیکه حسب ماده ۵۸ اساسنامه و ماده ۱۳ قانون بخش تعاون مصوب ۱۳۷۰ و تبصره این ماده تعاونی می تواند پس از دو بار اخطار کتبی به فاصله ۱۵ روز و گذشتن ۱۵ روز از تاریخ‌اخطار دوم و تصویب مجمع عمومی نسبت به فسخ یکطرفه قرارداد فی مابین در پروژه ذیربط اقدام نماید.
لذا حتی فاصله قانونی بین دو ابلاغ هم رعایت نشده است و اخراج نیزبه ادعای شرکت مستند به صورتجلسه هیات مدیره به شماره ….مورخه ۲۶/۴/۱۴۰۰ می باشد با توجه به تاریخ اخطار دوم که مورخه ۱۹/۲/۱۴۰۰ می باشد با احتساب ۱۵ روز کاری بعد از این اخطار اخراج باید در تاریخ ۴/۳/۱۴۰۰ صورت می گرفت نه برج ۴ یا ۶ سال ۱۴۰۰
در حالیکه در صورتجلسه شماره ۱۱۸ مورخه ۲۵/۶/۱۴۰۰ هیات مدیره مبنی بر مبنی بر اخراج اعضا تشکیل شده است که نشان دهنده جعلی بودن تاریخ اخراج ارسالی می باشد.
حسب ماده ۵ توافقنامه و قرارداد ساخت مورخه ۳۰/۶/۹۶ پروژه بعد از ۱۴ سال از شروع آن فقط تا مرحله دوم(اجرای اسکلت فلزی و سقف مرحله) پیشرفت داشته است.
علیرغم عدم تعیین صریح مدت تعهد یا اجل تعهد( یعنی تعیین زمان و سررسید ایفای تعهد شخص متعهد در قرارداد) حسب اختیارت قانونی مصرح برای مقام رسیدگی کننده در تفسیر قراردادها، مقام رسیدگی کننده باید با اخذ توضیحات، مدت تعهد و اجل را احراز نماید یا در صورت فنی بودن موضوع با جلب نظر کارشناس مهلت فنی و کارشناسی لازم برای انجام تعهد را احراز نماید یا با وحدت ملاک از مواد ۲۲۰ و ۲۲۵ و ۲۸۰ و ۳۴۲ و ۳۴۴ و ۳۶۹ و ۳۷۵ و با رجوع به عرف در خصوص تفسیر موارد ابهام یا اجمال قرارداد اقدام نماید وگرنه مستنکف از احقاق حق می باشد و عدم تعیین مدت اجل برای تعهد موجب باز بودن مدت تعهد قراردادی و سوء استفاده متعهد از این نقص قرارداد و موجب ضرر به متعهد له و غرری بودن معامله می باشد که در دین مبین اسلام معامله غرری باطل و حسب اصل لاضرر، اضرار به مسلمان حرام می باشد.
لذا وظیفه داور و قاضی محترم بوده که مدت انجام تعهد را احراز نماید که از این امر خودداری نموده اند.
استفاده از حق حبس در عدم پرداخت اقساط توسط موکل:
حسب ماده ۴۴ اساسنامه پس از تهیه زمین، شرکت تعاونی مکلف به ارائه گواهی مشتمل بر مشخصات زمین و هزینه خرید زمین است که علیرغم بارها تقاضا و ارسال اظهارنامه به شرکت و ابلاغ واقعی و حتی درخواست اتاق تعاون، حاضر به ارائه صورتحساب خرج کرد و هزینه کرد مبالغ پرداختی نبودند و مشخص نیست که مبالغ پرداختی تا به امروز در کجا و بابت چه کاری هزینه شده است.
بنابراین موکل از حق قانونی خویش استفاده نموده و بدون ارائه صورت کرد هزینه مستند به حق حبس مبالغ مورد مطالبه را پرداخت ننموده ام تا تکلیف مبالغ پرداختی قبلی مشخص گردد..
ایرادات آشکار رای داوری که دادگاه محترم اصلا به آن توجه ننموده اند:
۱- صدور رای خارج از موعد داور:
درخواست داوری در تاریخ ۸/۴/۱۴۰۰ تحویل و ثبت شده است در حالیکه رای در تاریخ ۱۱/۹/۱۴۰۰ صادر شده است و در تاریخ ۱۶/۹/۱۴۰۰ حضورا به موکل در اتاق تعاون ابلاغ شد. لذا مهلت سه ماهه مدت داوری مصرح در قانون آیین دارسی مدنی رعایت نگردیده است و رای خارج از مهلت داوری صادر شده است.
۲- مخالفت رای داور با قوانین موجد حق مستند به بند ۱ ماده ۴۸۹ ق.ا.د.م در استناد به اخراج و انصراف موکل به شرح مصرح در بالا
۳- صدور رای خارج از موضوع داوری مستند به بند ۲ ماده ۴۸۹ ق.ا.د.م به جهت اشتباه داور محترم در تشخیص خواسته و استناد اشتباه به ماده ۲۲۶ قانون مدنی و عدم توجه قاضی به اشتباه اشکار داور
خواسته مصرح در درخواست داوری الزام متعهد به انجام تعهد قراردادی مبنی بر ساخت و تحویل و تنظیم سند و … می باشد نه مطالبه خسارت قراردادی.
ماده ۲۲۶ قانون مدنی در خصوص مطالبه خسارت ناشی ازعدم انجام تعهد است و دعوا مستند به این ماده اشتباه و نادرست رد شده استمتاسفانه گویا داور محترم حتی به خواسته موضوع درخواست نیز توجه نداشته و قاضی محترم نیز از این موضوع چشم پوشی نمودند
لذا مستند به بند ۲ ماده ۴۸۹ ق.ا.د.م به جهت اینکه رای داوری به استدلال و مستند نادرست و خارج از خواسته صادر شده باطل و در خور نقض است.
۴- استفاده از صورتجلسه اخراج هیات مدیره با تاریخ مجعول
مستند شرکت تعاونی در اخراج صورتجلسه شماره … مورخه ۲۶/۴/۱۴۰۰ می باشد که در تاریخ ۱۱/۷/۱۴۰۰ به موجب رسید پستی برای موکل ارسال شده است یعنی اخراج ۲ ماه و ۲۶ روز بعد از تاریخ صورتجلسه اعلام شده است..
لکن صورتجلسه هیات مدیره به شماره … مورخه ۲۵/۶/۱۴۰۰ مبنی بر اخراج اعضا تشکیل شده است که به پیوست تقدیم می گردد.
تاریخ صورتجلسه ارسالی ۲ ماه و ۲۶ روز قبل از این جلسه می باشد
کاملا محرز است که اعضای هیات مدیره و شخص مدیرعامل برای فرار از انجام تعهدات قانونی خویش و دور زدن قانون با جعل تاریخ و استفاده از دو صورتجلسه با تاریخ متناقض، قصد فرار از قانون را داشته که این اقدام علاوه بر اینکه جرم محسوب می شود نقض اشکار قوانین و موجب ابطال اعتبار هر دو صورتجلسه است.
تاریخ رسید ارسال نامه اخراج مورخه ۱۱/۷/۱۴۰۰ می باشد به جهت نزدیکی به تاریخ صورتجلسه مورخه ۲۵/۶/۱۴۰۰ نیزموید عدم اعتبار صورتجلسه شماره ۱۲۲ ارسالی با پست و صوری بودن آن و موید تناقض این دو صورتجلسه و تخلف اشکار اعضای هیات مدیره است.
در فرض محال در محال اختیار هیات مدیره، اعضای اصلی هیات مدیره ۵ نفر می باشند و حسب ماده ۲۶ اساسنامه تصمیمات با امضای اکثریت مطلق معتبر می باشد. در حالیکه صورتجلسه شماره … مورخه ۲۵/۶/۱۴۰۰دارای امضا حداقل اعضا یعنی دو نفر می باشد نه اکثریت مطلق.
۶- مناط ذی نغعی و دیحقی خواهان تاریخ تقدیم دادخواست می باشد. درخواست رای داور در مورخه ۸/۴/۱۴۰۰ تقدیم شده و در این تاریخ موکل همچنان عضو شرکت بوده اند.
۷- به فرض محال در محال پذیرش اخراج یا انصراف ، قرارداد رجوع به داوری نیز باطل شده و سمت داور نیز زایل شده است بنابراین صدور رای توسط داور مستند به قراردادی که داور و قاضی محترم اعتقاد به ابطال آن دارند به جهت زوال سمت داور مستند به بند ۷ ماده ۴۸۹ قانون ایین دارسی مدنی اشتباه و در خور نقض است
در چنین شرایطی که از سال ۸۶ تعدادی تیرآهن فقط برای حفظ ظاهر روی هم سوار شده است آیا عاقلانه است که مبالغی دیگر به طرف قرارداد پرداخت شود و شرکت تعاونی باز هم مبالغی از اعضا دریافت وباز هم تا ۱۰ سال دیگر پروژه را رها نماید و هر بار به بهانه افزایش هزینه ها تقاضای مطالبه مبالغ بیشتر نموده و باز هم مبالغ دریافتی از اعضا را خرج هر جایی غیر از ساختمان نماید؟ چرا شرکت علیرغم اینکه توان ساخت را ندارد حداقل زمین ها را تحویل اعضا نمی دهد؟
عدم محکومیت چنین شرکتهایی راه را برای کلاهبرداری هموار خواهد نمود
لذا نظر به مطالب معروضه و با عنایت به اینکه قرارداد فی مابین به اعتبار خویش باقی بوده (نه فسخ نه اقاله و نه منفسخ شده است) و با اعتماد و اعتقاد به درایت و عدالت شما قضات محترم مستند به مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی و مواد۳۴۸ و ۴۸۹ ق.ا.د.م تقاضای نقض رای بدوی و متعاقبا ابطال رای داوری که خلاف صریح مقررات قانونی صادر شده اند وصدور حکم به شرح درخواست داوری و محکومیت شرکت را دارم.
با سپاس فراوان
برای خواندن سایر مقالات مرتبط دیگر، می توانید به سایت وکیل تهران مراجعه کنید
نام قرارداد پیش فروش ملک را شنیده ایم این قرارداد برای فروش ساختمان های نیمه کاره یا ساختمانهایی که در اینده ساخته خواهد شد تنظیم می شود . ساختمان فروخته شده باید مشخصات پیش بینی شده در قرارداد را داشته باشد از جمله این مشخصات متراژ تعیین شده می باشد لکن ممکن است به دلایلی ملک ساخته شده کمتر یا بیشتر از مساحت مورد توافق باشد.
عموما متراژ ملک پیش فروش شده در قرارداد به صورت تقریبی ذکر می شود و ممکن است کمتر یا بیشتر از مساحت مندرج در قرارداد باشد که برای برون رفت از این مشکل “قانون پیش فروش اپارتمانها ” راهکار و راه حل تعیین نموده است تا بتوان اختلاف حادث شده را به صورت قانونی حل و فصل نمود.
«قانون پیش فروش آپارتمان ها» در سال ۱۳۸۹ تصویب شد که هدف عمده این قانون حمایت بیشتر از حقوق «پیش خریدار» می باشد و منافع وی را حمایت می نماید.
به موجب ماده ۷ این قانون:
« درصورتیکه مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لکن چنان چه مساحت بنا تا پنج درصد مازاد بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را نداشته و در صورتیکه بیش از پنج درصد باشد فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد».
به موجب قانون پیش فروش آپارتمان، چنانچه اختلاف مساحت مندرج در قرارداد با متراژ نهایی ملک در صورتمجلس تفکیکی تا ۵ درصد یا معادل آن باشد، هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را ندارند، لکن اگر اختلاف بیش از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد؛ در اینخصوص تفاوتی نمی کند که متراژ واقعی ملک کمتر باشد یا بیشتر.
ملک فروخته شده ممکن است دارای مساحت کمتری از متراژ مشخص شده در قرارداد باشد. این کسری مساحت بوسیله صورتمجلس تفکیکی مشخص می شود.
اگر مساحت ملک کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار دو راهکار دارد یا می تواند به استناد کسری مساحت قرارداد را فسخ نموده و ثمن پرداختی را مسترد نماید یا اینکه به قرارداد پایبند مانده و تفاوت قیمت کسری متراژ را بر مبنای قیمت روز بنا که به موجب نظریه کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود از پیش فروشنده مطالبه نماید
چنانچه کسری مساحت بیش از پنج درصد باشد فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد زیرا در نص صریح قانون حق فسخ تنها برای خریدار پیش بینی شده است.
بنابراین اگر مساحت واقعی کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او بدهد.
در صورتیکه مساحت ملک مازاد از متراژ مقرر در قرارداد باشد پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و فقط حق دریافت قیمت اضافه مساحت را دارد
از سویی چون این اختلاف متراژ ناشی ازعمل خود فروشنده بوده و اشتباه از جانب خود وی بوده حسب قاعده اقدام تنها می تواند قیمت اضافه مساحت را بر مبنای مبلغ تعیین شده در قرارداد دریافت نماید و حق دریافت قیمت روز ملک را ندارد بنابراین چه ملک کمتر از ۵ درصد یا معادل آن یا بیشتر از پنچ درصد مازاد مساحت داشته باشد اولا حق فسخی در هیچ حالت برای پیش فروشنده متصور نیست ثانیا نیازی به کارشناسی ملک در اینخصوص وجود ندارد و ملاک محاسبه قیمت همان قیمت قراردادی است و پیش خریدار باید همان قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش را به فروشنده بپردازد حتی اگر زمان زیادی از قرارداد گذشته باشد.
بنابراین اگر مازاد مساحت تا ۵ درصد یا کمتر از متراژ مقرر در قرارداد باشد حتی پیش خریدار هم حق فسخ را ندارد تنها پیش فروشنده می تواند دعوای مطالبه مابه التفاوت قیمت را علیه پیش خریدار طرح نماید.
ماده ۲۰ قانون پیش فروش مرجع حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قرارداد را به مرجع داوری سپرده است اما چون آیین نامه مربوط به این ماده هنوز تصویب و اجرایی نشده است لذا طبق اصول کلی حقوقی و قانونی اساسی که دادگستری را مرجع تمام تظلمات می داند باید به اصل رجوع نمود و در این خصوص دعوای اختلاف متراژ در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.
موضوع این دعوا چون مطالبه وجه و منقول می باشد در محل اقامت خوانده یا محل عقد قرارداد یا محل اجرای تعهد قابل طرح است لذا لزومی به طرح دعوا در محل وقوع ملک وجود ندارد.
در صورتیکه در قرارداد پیش فروش طرفین نحوه محاسبه اختلاف مساحت را با توافق مشخص نموده و قیمت را تعیین کرده باشند و کسری یا اضافه مساحت کمتر از ۵ درصد یا معادل آن باشد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی توافق مذکور معتبر و لازم الاجرا بوده و بر همین مبنا و قیمت توافق شده اختلاف حل و فصل می شود و پیش خریدار تنها همان مبلغ قراردادی را می تواند مطالبه نماید.
درغیر اینصورت اگر کسری مساحت بیشتر از ۵ درصد باشد و پیش خریدار نخواهد از حق فسخ خویش استفاده نماید ملک کارشناسی شده و بر مبنای قیمت روز ملک حکم به پرداخت مابه التفاوت داده می شود.
زیرا به جهت گذشت مدت طولانی از زمان تنظیم قرارداد پیش فروش و تکمیل و تحویل ساختمان قیمت ملک تغیر فاحش نموده و در صورت عدم امکان دریافت قیمت روز، پیش خریدار متضرر و مغبون می شود.
در محاسبه کسری یا مازاد بودن مساحت ، فقط مساحت قسمت اختصاصی ملاک محاسبه است و مساحت قسمت های مشاع ساختمان در اینخصوص موثر نیست و لحاظ نمی گردد
برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید به سایت وکیل تهران مراجعه کنید.
در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد با انقضای موعد اجاره امکان تخلیه ملک جز در شرایط استثنایی مقدور نیست و اجاره خود به خود تمدید می گردد و چنین اجاره هایی سالیان سال پابرجاست نظر به اندک بودن میزان اجاره مقرر و طولانی بودن موعد اجاره قانوگذار جهت رعایت عدالت امکان تعدیل اجاره بها را برای طرفین مخصوصا موجر مقررداشته است.
در این مقاله شرایط این دعوا بررسی می گردد.
به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶:
«موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد»
۱- انقضای مدت اجاره
حسب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر تعدیل اجاره بها اولین شرط تعدیل انقضای مدت اجاره است.
۲- سپری شدن سه سال تمام شمسی از تاریخ تعدیل قبلی
شرط بعدی انقضای ۳ سال از تاریخ آخرین حکم قطعی مبنی برتعدیل سپری شده باشد.
۳- احراز رابطه استیجاری
در خصوص اینکه ملاک انقضای مدت سه سال جهت طرح دعوای تعدیل، تاریخ تقدیم دادخواست است یا تاریخ صدور حکم نظریات به شرح ذیل صادر شده است.
پاسخ اکثریت قضات:
با توجه به صراحت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، ملاک، تاریخ مذکور در حکم است که قطعاً این تاریخ با توجه به خواسته خواهان در حکم قید میگردد و چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست در حکم قید خواهد شد.
پاسخ کمیسیون نشست قضایی
نظر به اینکه از جمله آثار حکم، کاشفیت آن از وجود حق در زمان تقدیم دادخواست می باشد، از آنجاییکه در حکم تعدیل اجاره بها ودر متن آن باید نرخ عادله روز تقدیم دادخواست قید و تصریح گردد و به همین اعتبار موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را نیز ضمن تقدیم دادخواست تعدیل مطالبه نماید در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، لذا مهلت انقضای مدت ۳ سال جهت طرح دعوای تعدیل تاریخ مقرر در حکم قطعی است (تاریخی که در متن رای قید میشود) نه تاریخ صدور حکم قطعی یا تاریخ تقدیم دادخواست و بدیهی است که با توجه به مراتب فوق، چنانچه تاریخ در متن حکم قید نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست ملاک است.
در طرح این دعوا احراز رابطه استیجاری بین طرفین دعوا الزامی می باشد که وجود اجاره نامه یا اثبات رابطه استیجاری شفاهی مثبت رابطه استیجاری است.
این دعوا معمولاً در دادگاه محل وقوع عین مستاجره محل کسب یا پیشه یا تجارت اقامه میشود.با عنایت به مبالغ اندک عرفی تعیینی در اجاره نامه های مشمول قانون ۵۶ اکثریت دعاوی تعدیل اجاره از حیث مبلغ در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می باشد.
تعدیل اجاره مقرر در قانون سال ۱۳۵۶ مختص املاک تجاری است و نمی توان به استناد قیاس از این قانون برای تعدیل اجاره محل های مسکونی استفاده نمود.
تعدیل زمانی قابل اعمال است که اجاره بهای ملک مشخص است و اختلافی نیز این حیث بین طرفین وجود ندارد.
حسب مقررات قانونی تعدیل تنها از تاریخ تقدیم دادخواست میسر می‌باشد لذا به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته ترتیب اثر داده نمی‌شود.
در خصوص اجاره های ماه های گذشته حسب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنانچه مدت زمان زیادی از انقضای موعد اجاره گذشته باشد و مستاجر اجاره را پرداخت نکرده باشد موجر می تواند درخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام گذشته را معادل اجرت‌المسمی همچنین مطالبه خسارت تاخیر تادیه را مطرح نماید
مضافا امکان درخوست صدور حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم نیز وجود دارد.
تعدیل اجاره بها- وکیل پایه یک دادگستری تهران آمنه آقاعلی
مالی یا غیرمالی بودن دعوا:
در خصوص مالی یا غیرمالی بودن این دعوا اختلاف نظر وجود داشت معاونت آموزش قوه قضاییه، این دعوا را غیرمالی دانست اما اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۹۸۴/۷ ـ ۲/۳/۶۱ این دعوا را مالی دانست. به نظر این اداره، چون دادگاه مبلغ و میزان اجاره بها را بعد از رسیدگی تعیین می‌کند و مبلغ تعیین‌شده حسب ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر از تاریخ تقدیم دادخواست قابل اجرا می باشد، لذا این دعوا، دعوای مالی محسوب می شود.
لکن از آنجاییکه در این دعوا فقط میزان اجاره بها تعیین میشود و اگر مابه التفاوت آن مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه تنها حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بهای فعلی و قبلی را نمی‌دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است، موجه تر به نظر می‌رسد.
نحوه رسیدگی به دعوا:
جهت تعیین مبلغ اجاره موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع خواهد شد کارشناس بر مبنای ملاک هایی از جمله عرف محل ، دریافت یا عدم دریافت سرقفلی توسط موجر، مدت اجاره، وضعیت ملک ،میزان اجاره توافق شده یا تعیین شده در سالهای گذشته، شاخص تورم و دیگر موارد مبلغ اجاره را تعیین می نماید.
توافق طرفین بر اسقاط حق تعدیل چه حکمی دارد؟
قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ از جمله قوانین آمره بوده که طبق ماده۳۰ قانون مذکور توافق برخلاف ان باطل می باشد لذا چنانچه ضمن عقد اجاره، شرط شده باشد که موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد، چنین شرطی صحیح و قابل اجرا نیست، این توافق شرطی باطل بوده و دادگاه می تواند برخلاف شرط حکم به کاهش یا افزایش اجاره صادر نمایند.
تعدیل توافقی چه حکمی دارد؟
برخی مواقع موجر و مستاجر ضمن عقد قرارداد اجاره هایی که برای چندین سال منعقد می شود شرط می‌نمایند که هر سال اجاره مبلغ معینی یا درصد مشخصی مثلاً ۳۰ درصد در یکسال و ۴۰ درصد در سال دیگر و… افزایش یابد در خصوص اعتباریا عدم اعتبار چنین شرطی جای تردید وجود دارد
از سویی این توافق خلاف صریح مقرره ماده ۴ قانون موجر و مستاجر ۵۶ بوده و با شرایط تعدیل پیش‌بینی شده در این ماده مخالف است
اما از سوی دیگرباید عنوان نمود که شرایط مقرر در این ماده صرفا جهت طرح دعوی مقرر شده و شرایط صحت طرح دعوا را پیش بینی نموده است و توافق به افزایش اجاره به مبلغ معینی موافق عمومات از جمله ماده ۱۰ قانون مدنی و توافقی خصوصی و محترم می باشد لذا به نظر می رسد درج چنین شرطی صحیح و لازم الاجرا می باشد.
حکم صادره در دعوای تعدیل قابل تجدیدنطر است یا نه؟
قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ رای صادره در نتیجه تعدیل را قطعی اعلام نموده است اما از آنجا که حسب ماده ۳۳۱ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مبحث مقررات تجدیدنظر از احکام حقوقی مقرر داشته است: «احکام زیر قابل تجدیدنظر است: الف – دعاوی مالی که خواسته آن از سه میلیون ریال متجاوز است ب- کلیه احکام صادره در دعاوی غیر مالی ….»
با عنایت به اینکه قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به قانون موجر و مستاجر موخر التصویب بوده لذا قانون ایین دادرسی مدنی ناسخ قانون موجر مستاجر در خصوص قطعی بودن رای تعدیل بوده و این قانون حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بوده لذا رای صادره در خصوص تعدیل قابل تجدیدنظر خواهی است.
به موجب نظریه مشورتی شماره ۱۰۲۸/۷ مورخه ۱۲/۱۲/۷۳ اداره حقوقی قوه قضاییه احراز مالکیت متقاضی در این دعوا لازم نیست.
نحوه اجرای رای:
آرای صادره از دادگاه ها در مورد تعدیل و افزایش اجاره بها احکامی اعلامی هستند و نیاز به صدور اجراییه ندارد. لکن چنانچه ما به التفاوت اجاره نیز درخواست و مورد صدور حکم باشد، اجرای این قسمت از رای نیازمند صدور اجراییه است و حکم تاسیسی محسوب می گردد.
برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید به سایت آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران مراجعه کنید.
در این مقاله نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله و ابطال سند از زبان وکیل ملکی ارائه میگردد:
خواهانها : اقایان افشین و کوروش و…
خوانده: آقای رسول …
با قیمومت آقای ….
دادستان دادسرای امور سرپرستی
وکیل: آمنه آقاعلی
خواسته:
۱- اثبات وقوع معامله برای ثالث (خواهان ها) و اعلام آن، موضوع قرارداد اخذ و خرید امتیاز وام به شماره قرادادهای … مورخه ۲/۸/۸۷ و .. مورخه ۱۵/۸/۸۷ دفترخانه شماره … تهران(دریافت تسهیلات بانکی برای شخص ثالث)؛
۲- تقاضای صدور حکم مبنی براعلام بطلان و بی‌اعتباری معامله موضوع سند رسمی شماره ۱۶.. – ۲۱/۸/۸۷ تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره ..تهران مربوط به شش دانگ پلاک ثبتی .. فرعی از .. اصلی ومجزی شده از پلاک ۱۵.. فرعی از اصلی مذکور قطعه سوم تفکیکی واقع در بخش ۲ تهران به جهت فقدان قصد؛
۳- صدور حکم مبنی بر ابطال (اعلام بطلان وبی اعتباری) سند رسمی مالکیت شماره ۳۶۲.. سری ب سال ۹۸
۴- صدور حکم مبنی بر اعاده وضع مالکیت خواهان ها به حالت سابق و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی پلاک مرقوم به نام موکلان
دادخواست ابطال سند رسمی- وکیل ملکی آمنه آقاعلی
ریاست محترم دادگاه عمومی و انقلاب تهران؛
با سلام؛
با معرفی خود به وکالت از موکلین به استحضار می رساند؛ خواهان ها مشاعاً مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان با پلاک ثبتی مذکور می باشند.
الف) موکین در سال ۱۳۸۷، نیازمند اخذ وام بانکی می شوند. لیکن، از آنجائی که شرایط اخذ دریافت تسهیلات بانکی را دارا نبوده اند، از طریق یکی از آشنایان خود با خوانده محترم ردیف اول آشنا شده، و نامبرده قول مساعد در همکاری برای اخذ تسهیلات بانکی را می دهد.
ب) بنا به اظهار موکلین و شهادت شهود، قضیه از این قرار بوده است که به منظور مساعدت در اخذ تسهیلات بانکی، خوانده ردیف اول، در تاریخ۱۹ / ۰۸ / ۱۳۸۷ به مالکین آپارتمان فوق الایماء، و دقیقاً به هر یک، نسبت به سهام خودشان وکالت اعطاء می کند تا آپارتمان خودشان را به خوانده منتقل نمایند تا در ظاهر و با صورت سازی، ایشان مالک آپارتمان قلمداد گردد و در ظاهر برای به خود، لکن در واقع برای موکلین تسهیلات خرید مسکن دریافت نماید.
ریاست محترم دادگاه مستحضر هستند که «کسی که معامله می کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است مگر این که در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعداً خلاف آن ثابت شود …» (ماده ۱۹۶ قانون مدنی)، در این جا نیز؛
اولا: با مداقه در قرارداد وکالتنامه شماره ۶۳.. و ۶۳۰.. و اقرارنامه رسمی شماره ۶۳۰.. همگی مورخه ۱۹/۸/۸۷ مشخص می شود که تاریخ اعطای وکالت ۳ روز قبل از تاریخ معامله و صحنه سازی برای انتقال ملک بوده است. در حقیقت، وکالت در تاریخ ۱۹ / ۰۸ / ۱۳۸۷ اعطاء شده ولیکن، معامله در تاریخ ۲۱ / ۰۸ / ۱۳۸۷ منعقد گردیده است و حق استفاده از وام برای وکلا در همین وکالتنامه تصریح شده و مجدداً با تفویض اختیار، وکالت در بازپرداخت تسهیلات را نیز نسبت به سهام وکلا اعطاء و ضمن اقرار به وقوع معامله خرید امتیاز وام، نامبردگان را وصی خود در انتقال آپارتمان به خودشان قرار می دهند. آن چه مسجل است این که قصد خوانده محترم ردیف اول دست گیری از موکلین در اخذ تسهیلات بانکی بوده است نه خرید قطعی ملک. به دیگر بیان، قصد واقعی طرفین حقیقت بیع ملک نبوده، بلکه معامله واقعی خرید امتیاز وام است وگرنه دلیلی نداشت تا خوانده ردیف اول، به موکلین، وکالت در خرید آپارتمان خودشان را برای خوانده بدهد و متعاقباً در همان وکالتنامه، وکالت در اخذ تسهیلات بانکی و بازپرداخت آن، و حتی استفاده از تسهیلات ، و هم چنین وکالت در انتقال آپارتمان آنهم نسبت به سهام خود به موکلان اعطاء نماید!
به دیگر بیان، و از آنجائی که طبق اصل پذیرفته شده در فقه و قانون مدنی، اصل بر اراده باطنی است و نه اراده ظاهری و صورت سازی. لذا، ۱) آثار قرارداد اخذ تسهیلات بانکی به موکلان می رسد، و ۲) نامبردگان به منظور اخذ تسهیلات بانکی با خوانده محترم ردیف اول، یک قرارداد خصوصی (مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی) منعقد نموده اند تا پس از استفاده از تسهیلات بانکی بتوانند مجدداً آپارتمان خود را پس بگیرند که اتفاقاً بدلیل پر پیچ و خم بودن مراحل اخذ وام برای همگان، این امر در عرف شایع و غالب نیز هست.
لذا، ملک با واسطه خوانده و با صورت سازی، در وثیقه بانک قرار گرفته است حال که موکلین مثل قرض خود را پرداخت نموده و ملک خود را نیز از رهن بانک فک کرده اند، ملکیت آنان باید به حال سابق اعاده شود.
والا، خوانده بدون سبب شرعی و قانونی دارا شده است که در حقوق ما ممنوع می باشد (مستنبط از ماده ۳۱۹ قانون تجارت به عنوان مصداقی از قاعده منع دارا شدن بلاجهت). زیرا، بدون پرداخت هیچ گونه وجهی مالک یک باب آپارتمان گردیده و موکلان نیز نه تنها اپارتمان خود را از دست داده اند که هیچ، بلکه تسهیلات دریافتی خوانده محترمه ردیف اول را پرداخت کرده اند که در حقیقت عوض و معوض از کیسه نامبردگان رفته است!
ثانیا؛ مبلغ ۲۸۰ میلیون و ۱۲۸ هزار تومان وام با اقساط ۱۴۴ ماهه به نام خوانده در همان تاریخ دریافت و تمام اقساط وام توسط موکلین پرداخت و در سال ۹۸ با تسویه کامل بدهی، توسط موکلین فک رهن شده و قابلیت انتقال حاصل می گردد. ( که به جهت کثرت قبوض پرداختی، و هم چنین به منظور پرهیز از حجیم شدن پرونده، اصل قبوض در جلسه نخست تقدیم می گردد.)
بنا به مراتب بالا، و متاسفانه پس از فک رهن و مهیا شدن ملک برای انتقال، وقتی جهت اعمال وکالت خویش اقدام می نمایند، مطلع می گردند که خوانده ردیف اول در سال ۹۳ به دلیل ابتلا به آلزایمر، محجور شده و با صدور حکم حجر، وکالت های اعطایی باطل شده و امکان اعمال وکالت و انتقال مجدد ملک برای موکلین منتفی گردیده است، و در همین راستا، آقای …، فرزند خوانده قیم ایشان تعیین می شود.
ریاست محترم دادگاه تصدیق می نمایند که قصد واقعی طرفین از معامله منعقده، خرید امتیاز تسهیلات بوده نه حقیقت بیع آپارتمان و انتقال آن به نام خوانده ردیف اول. چه این که: اولاً؛ به موجب اسناد شماره ۱۶.. و ۶۳۰.. و ۶۳.. موکلین در ازای وجهی بسیار بخس (حدود ۲ میلیون تومان) که اتفاقاً هیچ وقت هم پرداخت نشده است و جهت دریافت تسهیلات از بانک مسکن، صورتاً ملک خود را به خوانده ردیف اول منتقل نموده، ولیکن حق استرداد ملک را برای بازه زمانی پس از بازپرداخت تسهیلات بانکی و اجور عقب افتاده و زیان دیر کرد، به موجب وکالتنامه های ۶..۶ و ۶۳۰.. حفظ نموده اند.
ثانیاً؛ متعاقب توافق به انجام معامله صوری، خوانده ردیف اول، وکالت بلاعزل فروش شماره ۶۳… با حق فروش به هر کس حتی خود وکلا واخذ ثمن به نفع وکلا و وکالت کاری شماره ۶۳۰.. مورخه ۱۹/۸/۸۷ را به موکلین اعطاء می کند تا بعد از تسویه اقساط وام و فک رهن، وکالت را اعمال و ملک را به نام خویش منتقل نمایند. حتی به موجب اقرارنامه شماره ۶۳۰.. به صحت مفاد وکالتهای اعطایی به نام موکلین، اقرار نموده و برای بعد از فوت خویش وکلا را وصی در انجام موضوع وکالت قرار داده است.
ثالثاً؛ ثمن بخس، یعنی فروش یک دستگاه آپارتمان ۱۳۰ متری با انباری ۲ متری در تهران در مقابل ثمن تقریباً ۲ میلیون تومانی، خود اماره بسیار محکمی بر عدم قصد واقعی طرفین در انتقال و قابل استرداد بودن مبیع پس از تسویه تسهیلات بانکی توسط موکلان می باشد. چه این که قیمت هر متر ملک در منطقه ای که آپارتمان موصوف در آن جا واقع است، در زمان تنظیم قرارداد حدود حداقل ۸ میلیون تومان بوده است. ولیکن، کل ثمن معامله متنازع فیه تقریباً (۲ میلیون تومان) ارزش یک متر انباری را نیز دارا نمی باشد چه برسد به آپارتمان و انباری آن!!
رابعا؛ از طرفی، معامله خرید امتیاز وام (آن چنان که در عرف شایع و رایج است) دارای این شرط بنایی است که بعد از بازپرداخت آخرین قسط و فک رهن، وضعیت مالکیت مالکِ واقعی ملک، باید به حالت قبل اعاده شود و طرف معامله مکلف به اعاده وضع به حال سابق و انتقال مالکیت می باشد که به صورت ظاهری و پوستین به نام وی می باشد.
خامسا: بر مبنای عرف خرید و فروش در جامعه تقریبا در تمامی معاملات بیع متعاملینی که قصد واقعی انتقال مالکیت دارند ، قبل از مراجعه به دفترخانه و تنطیم سند رسمی انتقال،مبایعه نامه ای بین خود تنظیم می نمایند که ثمن معامله و تاریخ تحویل و تاریخ تنظیم سند رسمی و نحوه پرداخت ثمن در آن مشخص می گردد، در حالیکه در مانحن فیه به جهت فقدان قصد واقعی انتقال و صوری بودن بیع، قراردادی تنظیم نمی گردد؛ که خود دلیل محکم دیگری دال بر صوری بودن معامله بیع می باشد.
بنا به مراتب پیش گفته، و با تکیه بر اراده باطنی متعاقدان و از آنجائی که متعاقدان اساساً قصد نقل و انتقال و تملیک و تملک را نداشته و صرفاً قصد صورت سازی به منظور خرید وام را داشته اند لذا، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر اعلام وقوع معامله خرید امتیاز وام برای خواهان ها (معامله برای غیر و دریافت تسهیلات بانکی برای شخص ثالث) و اعلام بطلان و بی‌اعتباری معامله موضوع سند رسمی شماره ۱۶.. – ۲۱/۸/۸۷ دفتر اسناد رسمی شماره ۵.. تهران نسبت به شش دانگ پلاک ثبتی ۲..۰ فرعی از ۱.. اصلی ومجزی شده از پلاک ۱۵…فرعی از اصلی مذکور قطعه سوم تفکیکی به جهت فقدان قصد و متعاقباً ابطال (اعلام بطلان وبی اعتباری) سند رسمی مالکیت شماره ۳۶۲.. سری ب سال ۹۸ و صدور حکم مبنی بر اعاده وضع مالکیت خواهان ها به حالت سابق و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی پلاک مرقوم به نام موکلان به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی و شرط بنایی آن و هم چنین ماده ۱۹۶ قانون مدنی و سایر اصول و مقررات قانونی مورد استدعاست
از مقالاتی که شاید مورد نظر شما باشد می توانید بر روی نمونه گردش کار دعاوی نیز کلیک کنید
برای دریافت مشاوره حقوقی در این باب به صفحه ارتباط با ما ، وکیل ملکی آمنه آقاعلی مراجعه کنید.
دعوای فک رهن از زبان وکیل ملکی: اصطلاح فک رهن را بسیار شنیده اید. وقتی ملکی برای تضمین بازپرداخت وام یا دین و بدهی وثیقه طلبکار(چه شخص باشد و یا بانک) قرار می گیرد برای خریدچنین ملکی و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ابتدا باید آن را فک رهن کنید. در این مقاله نکات کاربردی این دعوای مهم ارائه می گردد.
تعریف فک رهن:
در اصطلاح حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از رهن می باشد که ممکن است مالک، ملک یا مال خود را بابت وام در رهن بانک قرار داده یا بابت دین و بدهی به عنوان وثیقه در رهن شخص یا نهادی قرار داده باشد و حال که دین و بدهی پرداخت شده اما رهن گیرنده( مرتهن) حاضر به فک رهن ملک یا مال نیست؛ در چنین مواردی می توان دعوای الزام به فک رهن علیه مرتهن مطرح نمود تا به حکم دادگاه الزام به فک رهن شود.
زمانی مالک ملکی که در رهن است، ملک خود را به صورت عادی(مبایعه نامه) به شخص ثالث می فروشد یا ملکی پیش فروش شده و قبل از ساخت، در رهن بانک قرار گرفته است. در این حالت چون از جمله شرایط اصلی و لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال، آزاد بودن ملک یا اجازه مرتهن به انتقال است بنابراین اگر مالک یا همان فروشنده اقدام به فک رهن ننماید؛ امکان تنظیم سند به نام خریدار منتفی شده و خریدار یا پیش خریدار می تواند به عنوان ذی نفع دعوای فک رهن را مطرح نماید.
فک رهن، وکیل ملکی آمنه آقاعلی ، دعوای فک رهن
آیا فروش ملکی که در رهن می باشد صحیح است؟
بله ممنوعیتی ندارد. زیرا با رهن گذاشتن، ملک از مالکیت مالک خارج نمی شود بلکه رهن تنها برای مرتهن حق تقدم نسبت به بقیه طلبکاران ایجاد می نماید. بدین معنی که اگر بدهی پرداخت نشود ابتدا مرتهن باید طلب خود را از ملک دریافت نموده و اگر چیزی باقی ماند به بقیه طلبکاران می رسد.
دعوا در کجا باید مطرح شود؟
دعوای فک رهن از دعاوی وابسته به ملک بوده و باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن:
تا قبل از فک رهن نمی توان حکم به الزام به تنظیم سند را دریافت نمود و آزاد بودن ملک شرط تنظیم سند می باشد و دعوای فک رهن یا باید ابتدائا و مستقل از تنظیم سند طرح شده و یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در یک دادخواست، فک رهن را در همان دادخواست مطالبه نمود.
نحوه اجرای رای:
بعد از صدور حکم و قطعیت آن، اجراییه صادر و در صورتی که محکوم علیه حکم را ظرف ۱۰ روز اجرا ننماید و بدهی خویش را برای فک رهن به مرتهن پرداخت ننماید؛ حسب ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند با تشکیل کلاسه اجرایی اموال محکوم علیه را معرفی و با فروش آن مبلغ دین را پرداخت و از مرتهن بخواهد که فک رهن نماید. چنانچه مالی از محکوم علیه شناسایی نگردد، محکوم له می تواند از مال خود بدهی را پرداخت یا از ثمن معامله( اگر نزدش موجود باشد) کسر نماید یا بعد از پرداخت مبلغ پرداختی را از محکوم علیه مطالبه نماید.
نکته:
اگر مرتهن اجازه فروش و انتقال مال مرهونه را به مالک بدهد یا خریدار از مرتهن اجازه تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را بگیرد؛ احتیاجی به طرح دعوای الزام به فک رهن نیست و سند با همان وضعیت رهن بودن به نام خریدار تنظیم و ملک در رهن مرتهن باقی می ماند.
نویسنده : آمنه آقاعلی وکیل ملکی
اعلام وقوع بیع شرط و فسخ معامله صوری
نمونه دادخواست دعوای اعلام وقوع معامله(معامله با حق استرداد) و فسخ معامله و الزام به تنظیم سند از زبان مطالبه خسارات دادرسی
وکیل متخصص ملکی:
نظر به اینکه در خصوص املاک رسمی ثبت شده، تنظیم سند رسمی و ثبت انتقال در پرونده ثبتی ملک از الزامات قانونی می باشد گاها وقوع معامله بین طرفین مورد تردید بوده و گاهی نیز عنوانی که طرفین برای معامله خود برگزیده اند عنوان صحیحی نیست و عقد آثار معامله دیگری را دارد که این موارد نیازمند طرح دعوای اعلام وقوع معامله واقعی و صحیح از طریق دادگاه می باشد.
معامله با حق استرداد، عقدی است که مطابق با آن برای یکی از طرفین یا برای شخص ثالثی حق فسخ، شرط شود. حق فسخ عموما برای فروشنده شرط میشود و بدین صورت در قرارداد نوشته می شود که اگر فروشنده ظرف مدت مشخصی، ثمن (پول) معامله را به خریدار برگرداند، حق فسخ معامله و تملیک مجدد مبیع (مال مورد معامله)، را دارا می باشد.
در ادامه نمونه دادخواست اثبات وقوع معامله…و فسخ معامله…و الزام به تنظیم سند ارائه می گردد:
خواهانها:اقایان علی و حسین و …همگی …
خوانده:آقای فرشید …
خواسته:
۱- اعلام وقوع معامله با حق استرداد(شرطی) با وکالت در انتقال مبیع به انتقال دهندگان
۲- تقاضای صدور حکم مبنی بر اعلام فسخ معامله با حق استرداد موضوع سند رسمی شماره ۱۶۴..تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره … مربوط به ششدانگ پلاک ثبتی ۲۳..فرعی از .. اصلی ومجزی شده از پلاک ۱.. فرعی از اصلی مذکور قطعه سوم تفکیکی واقع در بخش یک تهران
3- صدور حکم مبنی بر ….. به انضمام کلیه خسارات قانونی؛
ریاست محترم دادگاه عمومی و انقلاب تهران؛
با سلام؛
با معرفی خود به وکالت از موکلین به استحضار می رساند؛ نامبردگان مشاعاً مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به شرح فوق بوده اند.
نامبردگان نیازمند اخذ تسهیلات بانکی می شوند لیکن، از آنجائیکه شرایط اخذ دریافت تسهیلات بانکی را دارا نبوده اند، از طریق یکی از آشنایان خود با خوانده آشنا شده، و نامبرده قول مساعدت و همکاری برای اخذ تسهیلات بانکی را می دهد. در نتیجه ششدانگ ملک را به صورت صوری به نام خوانده منتقل می نمایند تا در ظاهر و با صورت سازی، خوانده محترم خریدار شرطی آپارتمان قلمداد گردیده و موکلین بتوانند از تسهیلات خرید مسکن بهره مند شوند.
خوانده محترم نیز به مالکین آپارتمان وکالت می دهد تا برای انتقال گیرنده تسهیلات خرید مسکن دریافت نموده و مجدداً با تفویض اختیار، وکالت در بازپرداخت تسهیلات را نیز نسبت به سهام خودشان می دهد و برای پس از باز پرداخت تسهیلات نیز وکالت در فک رهن و انتقال آپارتمان به انتقال دهندگان اعطاء می کند.
هم چنین، برای این که هیچ گونه تردیدی در مالکیت موکلین نسبت به اصل آپارتمان و اصل تسهیلات دریافتی و هم چنین تعهد به بازپرداخت آن و مسولیت نامبردگان در خسارت تأخیر بازپرداخت وجود نداشته باشد، ضمن اقرار به وقوع معامله با حق استرداد، نامبردگان را وصی خود در انتقال آپارتمان به خودشان، آنهم نسبت به سهام قبلی خوشان، قرار می دهد.
موکلین نیز پس از دریافت تسهیلات، اقساط آن را در ۱۴۴ ماه، باز پرداخت کرده، که قبوض پرداختی به پیوست تقدیم می شود. پس فک رهن، آپارتمان مهیای انتقال به خود می شوند که متوجه عزل خویش توسط خوانده می گردند.
الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی (۷ نکته کاربردی)
بنا به مراتب مذکور در بندهای فوق،…
به عبارت دیگر، به موجب اسناد شماره ۱..۶۷ و ۶۳… و ..۰۵۸ موکلین در ازای وجهی بسیار بخس (حدود ۲ میلیون تومان) که اتفاقاً هیچ وقت هم پرداخت نشده است و هم چنین دریافت تسهیلات از بانک مسکن، صورتاً ملک خود را به خوانده محترم منتقل نموده، ولیکن حق استرداد را برای بازه زمانی پس از بازپرداخت تسهیلات بانکی و اجور عقب افتاده و زیان دیر کرد، به موجب وکالتنامه های ۶۳۰.. و ۶۳۰.. ، حفظ نموده اند که متاسفانه ظاهرا با تبانی با سردفترحق عزل ساقط نشده وموکلین که جاهل به مسائل حقوقی بوده اند نیز به این نکته مهم توجه ننموده و خوانده محترم با سوء استفاده از این موضوع پیش از اعمال وکالت، موکلین را عزل نموده اند.
محرز و مبرهن است که عمل حقوقی واقع شده ….
زیرا؛ اولاً؛ آخرین اراده متعاقدین در سند رسمی شماره ۱۶۴.. به منصه ظهور رسیده و ممهور گشته است که ….
ثانیاً؛ خوانده محترم در اقرار نامه شماره ۶۳.. اقرار به …
که بعد از حضور اقرار نموده که وکلاء می تواند …. از تسهیلات بانک فوق جهت خریداری و ابتیاع پلاک موضوع وکالتنامه های یاد شده استفاده نمایند و کلیه قبوض و رسیدها که به تأیید بانک مزبور برسد مورد قبول موکل است و …
در واقع، موکلین ملک خود را…
ثمن معامله را نیز ثمن بسیار بخس تعیین می نمایند و ملک به صورت وثیقه در گرو بانک قرار می گیرد و بنا بر این می شود که پس از بازپرداخت کلیه اقساط بانکی (که باید هم به تأیید بانک رسیده باشد)، یعنی به عبارت دقیق تر، ….
ثالثاً؛ ثمن بخس، یعنی فروش یک دستگاه آپارتمان۹۰ متری با انباری ۲ متری در تهران در مقابل ثمن تقریباً ۲ میلیون تومانی، خود اماره ای بسیار محکمی بر عدم قصد واقعی طرفین در انتقال و قابل استرداد بودن مبیع پس از تسویه تسهیلات بانکی توسط موکلین می باشد.
چه این که به استناد مبایعه نامه های پیوستی واضح است که قیمت هر متر ملک در منطقه ای که آپارتمان موصوف در آن جا واقع است، حدود ۳۰ میلیون تومان بوده است. ولیکن، ثمن معامله متنازع فیه (تقریباً ۲ میلیون تومان)ارزش یک متر انباری را نیز دارا نمی باشد چه برسد به آپارتمان و انباری آن!!
در همین راستا، و برای کشف حقیقت تقاضای ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین قیمت مبیع حین المعامله و هم چنین انجام تحقیقات محلی از مشاوران املاک محل برای روشن شدن قیمت مبیع در حین المعامله مورد استدعاست.
خامساً؛ با مداقه در قرارداد وکالتنامه شماره ۶۳..۶ و ۶۳..۸ مشخص می شود که قصد خوانده محترم دست گیری از موکلین در اخذ تسهیلات بانکی بوده است نه خرید قطعی ملک.
در نتیجه، مسلم و محتوم است که قصد طرفین …
. از طرفی، ریاست محترم دادگاه مستحضر هستند که در عقود معوض، هیچ ضرورتی وجود ندارد که عوض عاید کسی شود که معوض را می گیرد.
لذا، موکلین، ملک خود را به منظور استقراض،آنهم با واسطه خوانده محترمه ردیف اول و با صورت سازی، در وثیقه بانک قرار داده و از تسهیلات استفاده نموده اند.حال که مثل قرض خود را پرداخت نموده و ملک خود را نیز از رهن بانک فک کرده اند، ملکیت آنان باید به حال سابق اعاده شود.
هر چند در زمان اعاده ملکیت به موکلین خوانده با سوء استفاده از جهل قانونی موکلین، وکلا را عزل و وکالت در استرداد مبیع نیز با مانع مواجه شده است ولیکن از آنجائیکه آپارتمان موکلین به خوانده محترم تملیک نشده و صرفاً در وثیقه بوده و اتفاقاً با پرداخت مثل قرض از وثیقه نیز آزاد و فک رهن شده است. لذا، رفع مانع و اعاده ملکیت به موکلین از محضر ریاست محترم مورد تمناست.
والا، خوانده محترم بدون سبب شرعی و قانونی دارا شده است که در حقوق ما ممنوع می باشد(مستنبط از ماده ۳۱۹ قانون تجارت به عنوان مصداقی از قاعده منع دارا شدن بلاجهت) زیرا، بدون پرداخت هیچ گونه وجهی مالک یک باب آپارتمان گردیده و موکلین نیز نه تنها اپارتمان خود را از دست داده اند که هیچ، بلکه تسهیلات دریافتی خوانده محترم را پرداخت کرده اند که در حقیقت عوض و معوض از کیسه نامبردگان رفته است!
با توجه به الغای آثار تملیکی…
در این جا نیز از آنجائیکه موکلین مالک واقعی آپارتمان موصوف بوده اند پس از زمان انتقال با حق استرداد و شرطی اقدام به پرداخت مالیات و عوراض ملک نموده اند که به پیوست تقدیم می گردند.
بنا به مراتب فوق، و از آنجائی که متعاقدین اساساً قصد نقل و انتقال و تملیک را نداشته و صرفاً قصد …
و از آنجائی که مقنن آثار تملیکی …
که این امر یعنی مبنای حکم مقنن نیز تنها غلبه نبوده و درواقع القای اثر تملیکی معاملات با حق استرداد و شرطی و رهنی یا بیع قطعی با وکالت و غیره نوعی اماره و مبتنی بر ظاهر نیست، تا امکان اثبات خلاف آن وجود داشته باشد.
بلکه الغای اثر تملیکی این گونه معاملات به شیوه قواعد ماهوی بوده که امکان اثبات خلاف آن هم ممکن نیست.
لذا، از محضر ریاست محترم دادگاه تقاضای دعوت از خواندگان محترم به دادرسی و رسیدگی و صدور حکم مبنی بر …..با وکالت در فسخ معامله و انتقال ملک به موکلین و هم چنین تقاضای صدورحکم مبنی بر اعلام فسخ معامله با … موضوع سند رسمی شماره …و هم چنین صدور حکم به اعاده وضع مالکیت خواهان ها به حالت سابق و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک به نام موکلین به استناد ماده ۳۳ و ۳۴ و بعد قانون ثبت و سایر اصول حقوقی و مقررات قانونی دیگر به انضمام کلیه خسارات قانونی از جمله حق الوکاله وکیل از باب تسبیب مورد استدعاست.
برای دسترسی به مقاله اعلام وقوع معامله و فسخ معامله صوری و سایر مقالات می توانید به سایت وکیل تهران بخش مقالات مراجعه نمایید
همچنین برای خواندن مقالاتی چون “ اثبات وقوع بیع : از زبان وکیل پایه یک دادگستری” و “ربا با توسل به معامله صوری : هر آن چیزی که باید بدانید!” بر روی لینک ها کلیک بفرمائید
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از زبان وکیل ملکی: از جمله دعاوی مرسوم و متداول که در مراجع قضایی مطرح می گردد، پرونده هایی با خواسته مطالبه اجرت المثل ملک می باشد .
وقتی شخصی ملک یا مال دیگری را بدون رضایت آنها استفاده نماید به این اقدام اصطلاحا تصرف می گویند.
در اینجا مالک می تواند مبلغی پول بابت استفاده ازملک یا مال خویش از متصرف دریافت نماید که به این مبلغ اجرت المثل می گویند.
تعیین میزان اجرت المثل به کارشناسان متخصص امر واگذار و با توجه به مدت تصرف، نوع مال و میزان و نحوه استفاده مشخص می گردد.
در این مقاله قصد داریم اجرت المثل ملک مورد اجاره و سایر املاک تصرفی را بررسی نماییم.
در ابتدا لازم است اصطلاحات حقوقی اجرت المثل و اجرت المسمی را تعریف نماییم.
اجرت المسمی:
مبلغی که در قرارداد مورد توافق واقع شده و عقد بر مبنای آن رقم منعقد شده است
اجرت المثل:
رقم و مبلغی که از پیش تعیین و نسبت به آن توافق نشده است و بر مبنای نظر کارشناس یا موارد مشابه عرفی تعیین می گردد.
قردادهای اجاره دارای مدت بوده و معمولا یکساله منعقد می گردند، وقتی مدت مقرر در قرارداد اجاره پایان می یابد، مستاجر مکلف است ملک را تخلیه و تحویل موجر دهد، اگر به تکلیف خود عمل ننماید و همچنان ملک را در تصرف خود داشته و تحویل ندهد، در اینصورت موجر مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف ملک است.
نحوه طرح دعوا:
جهت مطالبه اجرت المثل ، مالک باید دادخواستی را علیه مستاجر یا متصرف به عنوان خوانده دعوا مطرح نماید.
چون دعوا مربوط به ملک است باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود. اگر مبلغ بالاتر از ۲۰میلیون تومان باشد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی و مبلغ زیر ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.
نکته:
مبلغ اجرت المثل می تواند از مبلغ اجاره کمتر یا بیشتر باشد.
بعد از ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، و ارجاع پرونده به شعبه، دادگاه وقت رسیدگی تعیین و اصحاب دعوا را دعوت و بعد از استماع اظهارات طرفین، در صورتی که تشخیص دهد خواهان محق است، قرار کارشناسی صادر نموده و کارشناس اجرت المثل ملک را با در نظر گرفتن ملاکها و معیارهایی چون موقعیت و شرایط ملک، تعیین می نماید.
نحوه اجرای رای:
پس ازاینکه رای صادر و قطعی گردید، به تقاضای خواهان اجراییه صادر و در صورت عدم پرداخت محکوم به، کلاسه اجرایی تشکیل و محکوم له می تواند اموال محکوم علیه را توقیف نماید و در صورتی که اموالی از او پیدا نشود، حکم جلب صادر و تا زمان پرداخت بدهی یا تقدیم دادخواست اعسار در زندان باقی می ماند.
نکته: مبلغ ودیعه مستاجر نیز قابل توقیف می باشد.
چند نکته کاربردی در دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک:
۱- دعوا تنها از مالک رسمی ملک یا وکیل قانونی وی پذیرفته می شود و در صورتی که دعوا توسط شخص دیگری مطرح شود قابل استماع نیست.
۲- چنانچه موجر بعد از اتمام اجاره، تقاضای تخلیه ندهد؛ رضایت ضمنی وی به ادامه تصرفات مستاجر استنباط می گردد.
چند نکته کاربردی در دعوی مطالبه اجرت المثل
۳- مستاجر امین محسوب می گردد و چنانچه مورد اجاره بدون تعدی یا تفریط وی تلف شود یا خسارت ببیند، ضامن نیست.
۴- اگر ملکی اجاره داده شود و مدت اجاره منقضی شود یا شخصی با رضایت مالک از مال او استفاده نماید و مالک دیگر راضی به ادامه انتفاع و استفاده نباشد و مستاجر یا استفاده کننده ملک را تحویل ندهند، در حکم غاصب محسوب و ضامن عین و منفعت ملک و هر نقصان و خرابی آن می باشد.
۵- اگر در زمان انعقاد قرارداد اجاره قید شود که بعد از اتمام مدت اجاره، مبلغ اجرت المثل به میزان اجاره بها است؛ این شرط تنها در صورتی نفوذ حقوقی داشته و می توان به آن استناد نمود که مستاجر با رضایت مالک همچنان از آن استفاده نماید؛ اما اگر موجر تقاضای تخلیه ملک نماید و مستاجر استنکاف ورزد، در این صورت مستاجر باید اجرت پرداخت نماید.
۶- اجرت المثل ایام تصرف نوعی خسارت بابت استفاده بدون اجازه از مال دیگری می باشد.
مواد قانونی مرتبط با دعوا و ارای وحدت رویه مربوطه:
ماده ۴۹۴ قانون مدنی:
عقد اجاره به محض انقضا مدت از بین می رود، چنانچه پس از انقضا مدت اجاره مستاجر، عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود داشته باشد، موجر برای مدت مزبور، محق اجرت المثل خواهد بود، هرچند که مستاجر استیفا منفعت نکرده باشد و در صورتی که با اجازه مالک به تصرف ادامه دهد، زمانی باید اجرت المثل بپردازد که استیفا منفعت نموده باشد. مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید.
ماده ۵۰۱ قانون مدنی :
چنانچه در عقد اجاره، مدت به طور صریح تعیین نگردد و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی، فلان مبلغ توافق شده باشد، اجاره برای یکروز یا یکماه با یکسال، صحیح است و اگر مستاجر، عین مستاجره را بیشتر از مدت های مذکور در تصرف داشته باشد و موجر نیز تخلیه ید او را تقاضا ندهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرره بین طرفین خواهد بود.
ماده ۶۳۱ قانون مدنی:
هرگاه شخصی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع تصرف نماید و مقررات این قانون، او را نسبت به آن مال، امین قلمداد نماید، همچون مستودع است. لذا مستاجر نسبت به عین مستاجره، قیم یا ولی، نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثالهم ضامن نمی باشند. مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت تقاضای مالک به استرداد، از تاریخ مطالبه وی و امتناع متصرف با امکان رد مال، متصرف مسئول تلف یا هر نقص یا عیب خواهد بود؛ هرچند مستند به فعل او نباشد.
رای وحدت رویه ی شماره ی ۳۱ – ۱۳۶۳/۹/۵ هیات عمومی دیوانعالی کشور
نظر به این که صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، موضوع ماده ۲۳ ق.ا.د.م در دعاوی مرتبط با مال غیر منقول اعم از دعوی مالکیت و سایر حقوق راجع به آن حتی در صورت مقیم نبودن خواهان و خوانده در حوزه محل وقوع مال غیر منقول، استثنا بر اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده، موضوع ماده ۲۱ قانون ا.د.م می باشد و با توجه به تعریف ارائه شده از اموال غیر منقول و منقول در ماده ۱۲ الى ۲۲ قانون مدنی ، از ماده ۲۰ استنباط می گردد که قانونگذار بین دعوای مطالبه وجه مربوط به مال غیرمنقول، ناشی از عقود و قراردادها و دعوای مطالبه وجه مربوط به مال غیرمنقول وهمچنین اجرت المثل آن در غیر مورد عقود و قرارداد قائل به تفکیک شده است و دعاوی نوع اول را منطوقا از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول و دعاوی نوع دوم را مفهوما از دعاوی راجع به غیر منقول قلمداد کرده است، که در نتیجه دعاوی اخیر تحت شمول حکم ماده ۲۳ ق.ا.د.م قرار می گیرد.
بنا به مراتب فوق در اختلاف نظر حاصل شده بین شعب سوم و بیست ویکم دیوانعالی کشور از یک طرف و سیزدهم وبیست ودوم دیوانعالی کشور ازسوی دیگر، احکام صادر شده از شعب ۱۳ و ۲۲ که منطبق با استنباط مذکور صادر شده اند، مورد تأیید است.
رای وحدت رویه ی شماره ی ۲۳ مورخ ۱۳۴۴/۷/۲۶ دیوان عالی کشور
در موضوع اختلاف بین شعبه یک و شعبه دو دیوانعالی کشور، راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار ازسوی انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد، به موجب ماده ۳۴ اصلاحی قانونی ثبت، مصوب مرداد ماه ۱۳۲۰ که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله، در مدت خیار، متعلق به انتقال گیرنده، محسوب شده است و حسب ماده ۷۲۲ ق.ا.د.م چنانچه مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد، انتقال دهنده در مدت تصرف، حق مطالبه اجرت المثل از انتقال گیرنده را نخواهد داشت.
رای شعبه ده نهایتا تایید میگردد. این رای طبق ماده واحدهای وحدت رویه قضایی، مصوب تیرماه ۱۳۲۸ در مورد مشابه، لازم الاتباع است.
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه شماره ۷/۱۴۰۱ مورخه ۱۳۷۲/۲/۲۲
ماده ۴۹۴ قانون مدنی،پس از انقضاء مدت اجاره، چنانچه مستاجر، ملک را همچنان در تصرف داشته باشد، مالک را مستحق مطالبه اجرت المثل می داند. در اینصورت مالک می تواند با انقضاء اولین ماه از تاریخ اتمام زمان اجاره، پرداخت اجرت المثل یکماهه را تقاضا نماید.
رای وحدت رویه شماره ۴ مورخه ۶۳/۲/۱۹، نیز موید نظریه فوق می باشد، البته مشروط به اینکه در قرارداد فیمابین، قید نشده باشد که اجرت المثل برابر با اجرت المسمی باشد.
نظریه مشورتی شماره ۷۲۱۴۵ مورخ ۷۶/۸/۸ اداره حقوقی
شریک ملک مشاعی که از سهم شریک خود بهره مند شده است، نسبت به اجرت المثل سهم شریک دیگرمسئولیت دارد، چرا که استیفاء از مال غیر مجانا، صحیح نیست. لذا شریک، مستحق مطالبه و دریافت اجرت المثل خواهد بود.
نشست قضایی (۵) مدنی – مجموعه نشستهای قضایی، ج ۷، ص ۷۱
اجرت المثل املاکی که عرفا برای آن اجاره منظور شده است و عرفا و عادتا می توان آنها را اجاره داد؛ به عهده غاصب اینگونه املاک است که اجرت المثل ایام تصرف را با جلب نظر کارشناس پرداخت نماید.
مقاله رفع تصرف از ملک را می توانید از طریق لینک زیر بخوانید:
به منظور مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک می توانید با وکیل ملکی آمنه آقاعلی تماس حاصل فرمائید.