نکته های حقوقی محاسبه کسری یا مازاد مساحت ملک

نام قرارداد پیش فروش ملک را شنیده ایم این قرارداد برای  فروش ساختمان های نیمه کاره  یا ساختمانهایی که در اینده ساخته خواهد شد تنظیم می شود . ساختمان فروخته شده باید مشخصات پیش بینی شده در قرارداد را داشته باشد از جمله این مشخصات متراژ تعیین شده می باشد لکن ممکن است به دلایلی ملک ساخته شده کمتر یا بیشتر از مساحت مورد توافق باشد.

عموما متراژ ملک پیش فروش شده در قرارداد به صورت تقریبی ذکر می شود و ممکن است کمتر یا بیشتر از مساحت مندرج در قرارداد باشد که برای  برون رفت از این مشکل “قانون پیش فروش اپارتمانها ” راهکار و راه حل تعیین نموده است تا بتوان اختلاف حادث شده را به صورت قانونی حل و فصل نمود.

«قانون پیش فروش آپارتمان ها» در سال ۱۳۸۹ تصویب شد که هدف عمده این قانون حمایت بیشتر از حقوق «پیش خریدار»  می باشد و منافع وی را حمایت می نماید.

به موجب ماده ۷ این قانون:

« درصورتیکه مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه ‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لکن چنان چه مساحت بنا تا پنج درصد مازاد بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را نداشته و در صورتیکه بیش از پنج درصد باشد فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد».

به موجب قانون پیش فروش آپارتمان، چنانچه اختلاف مساحت مندرج در قرارداد با متراژ نهایی ملک در صورتمجلس تفکیکی تا ۵ درصد یا معادل آن باشد، هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را ندارند، لکن اگر اختلاف بیش از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد؛ در اینخصوص تفاوتی نمی کند که متراژ واقعی ملک کمتر باشد یا بیشتر.

نحوه محاسبه کسری مساحت ملک:

ملک فروخته شده ممکن است دارای مساحت کمتری از متراژ مشخص شده در قرارداد باشد. این کسری مساحت بوسیله صورتمجلس تفکیکی مشخص می شود.

اگر مساحت ملک کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار دو راهکار دارد یا می تواند به استناد کسری مساحت قرارداد را فسخ نموده و ثمن پرداختی را مسترد نماید یا اینکه به قرارداد پایبند مانده و تفاوت قیمت کسری متراژ را بر مبنای قیمت روز بنا که به موجب نظریه کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود از پیش فروشنده مطالبه نماید

چنانچه کسری مساحت بیش از پنج درصد باشد فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد زیرا در نص صریح قانون حق فسخ تنها برای خریدار پیش بینی شده است.

بنابراین اگر مساحت واقعی کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او بدهد.

نحوه حل اختلاف مازاد مساحت:

در صورتیکه مساحت ملک مازاد از متراژ مقرر در قرارداد باشد پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و فقط حق دریافت قیمت اضافه مساحت را دارد

از سویی چون این اختلاف متراژ ناشی ازعمل خود فروشنده بوده و اشتباه از جانب خود وی بوده حسب قاعده اقدام تنها می تواند قیمت اضافه مساحت را بر مبنای مبلغ تعیین شده در قرارداد دریافت نماید و حق دریافت قیمت روز ملک را ندارد بنابراین چه ملک کمتر از 5 درصد یا معادل آن یا بیشتر از پنچ درصد مازاد مساحت داشته باشد اولا حق فسخی در هیچ حالت برای پیش فروشنده متصور نیست ثانیا نیازی به کارشناسی ملک در اینخصوص وجود ندارد و ملاک محاسبه قیمت همان قیمت قراردادی است و پیش خریدار باید همان قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش را به فروشنده بپردازد حتی اگر زمان زیادی از قرارداد گذشته باشد.

بنابراین اگر مازاد مساحت تا 5 درصد یا کمتر از متراژ مقرر در قرارداد باشد حتی پیش خریدار هم حق فسخ را ندارد تنها پیش فروشنده می تواند دعوای مطالبه مابه التفاوت قیمت را علیه پیش خریدار طرح نماید.

مرجع صالح به رسیدگی :

ماده 20 قانون پیش فروش مرجع حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قرارداد را به مرجع داوری سپرده است اما چون آیین نامه مربوط به این ماده هنوز تصویب و اجرایی نشده است لذا طبق اصول کلی حقوقی و قانونی اساسی که دادگستری را مرجع تمام تظلمات می داند باید به اصل رجوع نمود و در این خصوص دعوای اختلاف متراژ در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.

موضوع این دعوا چون مطالبه وجه و منقول می باشد در محل اقامت خوانده یا محل عقد قرارداد یا محل اجرای تعهد قابل طرح است لذا لزومی به طرح دعوا در محل وقوع ملک وجود ندارد.

تاثیر توافق طرفین در خصوص حل اختلاف کسری مساحت:

در صورتیکه در قرارداد پیش فروش طرفین نحوه محاسبه اختلاف مساحت را با توافق مشخص نموده و قیمت را تعیین کرده باشند و کسری یا اضافه مساحت کمتر از 5 درصد یا معادل آن باشد طبق ماده 10 قانون مدنی توافق مذکور معتبر و لازم الاجرا بوده و بر همین مبنا و قیمت توافق شده اختلاف حل و فصل می شود و پیش خریدار تنها همان مبلغ قراردادی را می تواند مطالبه نماید.

درغیر اینصورت اگر کسری مساحت بیشتر از 5 درصد باشد و پیش خریدار نخواهد از حق فسخ خویش استفاده نماید ملک کارشناسی شده و بر مبنای قیمت روز ملک حکم به پرداخت مابه التفاوت داده می شود.

زیرا به جهت گذشت مدت طولانی از زمان تنظیم قرارداد پیش فروش و تکمیل و تحویل ساختمان قیمت ملک تغیر فاحش نموده و در صورت عدم امکان دریافت قیمت روز، پیش خریدار متضرر و مغبون می شود.

نحوه محاسبه کسری یا مازاد مساحت ملک و متراژ آن:

در محاسبه کسری یا مازاد بودن مساحت ، فقط مساحت قسمت اختصاصی ملاک محاسبه است و مساحت قسمت های مشاع ساختمان در اینخصوص موثر نیست و لحاظ نمی گردد

برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید به سایت وکیل تهران مراجعه کنید.