نحوه تقسیم مال مشاع

نحوه تقسیم مال مشاع از زبان وکیل ملکی: زمانی که مالی بین دو یا چند نفر مشاع و مشترک باشد و احدی از شرکا قصد تقسیم و جدا نمودن سهم مشاع خویش را داشته باشد یا باید تقسیم به توافق شرکا صورت پذیرد یا از طریق مراجع قضایی و ثبتی.

در این مقاله به بررسی اقسام تقسیم در قانون مدنی می پردازیم و در ادامه دادخواست تقسیم ملک فاقد سابقه ثبتی را به عنوان نمونه ارائه می گردد.

تقسیم به چه معناست؟

تقسیم در لغت به معنی قسمت کردن، بخش کردن، توزیع و پخش کردن می باشد. در اصطلاح حقوقی تقسیم مال مشاع به معنی تعیین و تفکیک حصه هریک از شرکا و جدا نمودن سهام شرکای مال مشاع (چه منقول و چه غیر منقول) می باشد. وقتی مالی بین دو یا چند نفر مشاع و مشترک می باشد؛ هر کدام از شرکا می تواند تقاضای تقسیم مال و جدا شدن سهم خویش را نماید؛ که این امر یا به تراضی و توافق واقع می شود یا به حکم دادگاه.

اقسام تقسیم مال مشاع :

• تقسیم به افراز
• تقسیم به تعدیل
• تقسیم به رد

تقسیم به افراز چگونه صورت می گیرد؟

این نوع از تقسیم در خصوص اموالی مصداق دارد که مثلی باشد و متساوی الاجزاء .به این معنی که تمام اجزای آن ارزش برابر داشته باشد مثل 100کیلو برنج طارم.

در این حالت چون اجزای مال مشاع داری ارزش یکسان می باشد به نسبت سهم شرکا مال افراز می گردد. به عنوان نمونه 100 کیلو برنج مشاع بین دو شریک(به فرض سهم مساوی)به دو قسمت 50 کیلویی تقسیم و سهم مشاع افراز می گردد. اما اگر افراز ممکن نباشد، دادگاه می تواند به درخواست شریک، حکم به الزام شریک به فروش مال مشاع نماید.

بعد از افراز، حصه شرکا به تراضی بین آنها تقسیم می گردد و در صورتی که بین شرکا تراضی حاصل نشود؛ حصه با قرعه تعیین می شود.

نکته: در مورد املاک مشاعی، چنانچه جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، حسب ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاعی، تقسیم به افراز لزوما در واحد ثبتی محل وقوع ملک انجام می گردد.
اما اگر جریان ثبتی آنها خاتمه یافته و مشمول تعریف افراز نیستند لکن واجد شرایط تعدیل و یا تقسیم به رد باشند و همچنین املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته یا دارای سابقه ثبتی نیستند، تقسیم چه تحت عناوین افراز، تعدیل یا رد مستندا به مواد 20 قانون ایین دادرسی مدنی و 163 تا 165 قانون امور حسبی توسط دادگاه محل وقوع ملک انجام می گردد.

تقسیم به تعدیل چیست؟

در صورتی که اجزای مال مشاع دارای ارزش یکسان و برابر نباشد، می توان سهام شرکا را چنان تعیین کرد که از نظر قیمت، برابر باشد و این تقسیم در مورد مال قیمی مطرح است بدون اینکه لازم باشد مالی از خارج وارد نحوه تقسیم گردد.

چنانچه تقسیم به تعدیل بدون ضمیمه کردن مالی از خارج میسر نگردد، تقسیم باید به ضمیمه کردن مالی از خارج واقع شود.

تقسیم به رد چه زمانی ممکن است؟

در صورتی که با ضمیمه کردن مالی غیر از مال مشاع امکان تقسیم به تعدیل هم وجود نداشته باشد، برخی از شرکا مکلف هستند تا در برابر سهم بیشتری که از تقسیم عاید ایشان می گرددد، پول یا مالی به سایر شرکا بدهند. این تقسیم را به اعتبار دادن مال خارجی، تقسیم به رد می گویند.

نکته : در صورتی که نتوان به هیچکدام از روشهای مذکور مال را تقسیم نمود، شرکا می توانند تقاضای فروش مال مشاع را از دادگاه درخواست و قاضی حکم به الزام فروش مال مشترک صادر می نماید.

نمونه دادخوست تقاضای فروش ملک مشاع:

خواسته : بدوا اعلام عدم افرازملک مسکونی مشاع فرعی از پلاک ثبتی شماره ..اصلی حوزه ثبت …فاقد سند رسمی و سابقه ثبتی با جلب نظر کارشناس رسمی2- متعاقبا الزام به تقسیم دائر بر فروش مال مشاع غیر قابل تقسیم و نهایتا تقسیم بهای حاصل از فروش آن مال
3- مطالبه کلیه خسارات قانونی
حسب مندرجات مبایعه نامه شماره … موکل و خوانده مالکین ششدانگ(هر کدام سه دانگ) یک باب آپارتمان مسکونی فرعی از پلاک ثبتی به شماره …اصلی حوزه ثبتی… به ادرس … می باشند.
2- ملک فاقد سند رسمی و سابقه ثبتی در اداره ثبت بوده وتمامی املاک منطقه با مبایعه نامه خرید و فروش می گردد. لذا نظر به عدم وجود سابقه ثبتی امکان افراز و یا دریافت گواهی عدم امکان افراز از طرق اداره ثبت امکان پذیر نبوده وحسب مقررات قانونی تشخیص افراز یا عدم افراز آن با دادگاه می باشد.لذا بدوا تقاضای صدور کارشناسی جهت تشخیص عدم امکان افراز ملک را دارم.
3- متعاقبا نظر به اینکه ملک قابلیت تقسیم به هیچکدام از سه حالت تقسیم به افراز، تقسیم به تعدیل
تقسیم به رد را( به جهت دار نبودن مال دیگر جهت رد) ندارد، بدوا تقاضای اعلام عدم افرازملک مسکونی متعاقبا الزام به تقسیم دائر بر فروش مال مشاع غیر قابل تقسیم و نهایتا تقسیم بهای حاصل از فروش آن مال و ……. مورد استدعاست.