مطالبه سرقفلی با کمک وکیل ملکی

مطالبه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

دعوای مطالبه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر از زبان وکیل ملکی:

در قراردادهای اجاره اماکن تجاری اگر مستاجر مبلغی را بابت خرید سرقفلی به مالک پرداخته و این مبلغ در قرارداد نوشته شود، هنگام تخلیه ملک، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است.چنانچه مبلغی توسط مستاجرپرداخت نشده باشد، حق سرقفلی نیز برای او ایجاد نمی گردد.

در واقع مستاجر با پرداخت سرقفلی، این امتیاز را به دست می آورد که تا هر زمان که می‌خواهد در ملک مورد اجاره به فعالیت خود ادامه دهد و موجر نتواند بعد از اتمام موعد اجاره آن را به شخص دیگری انتقال دهد.در زمان تخلیه املاک دارای سرقفلی، مالک قاعدتا مکلف به پرداخت قیمت روز سرقفلی است و در صورت استنکاف از پرداخت دارنده سرقفلی می تواند دعوایی تحت عنوان مطالبه شرقفلی مطرح نماید.

در این مقاله به بررسی این دعوا می پردازیم.

دعوای مطالبه سرقفلی چه زمانی مطرح می شود؟

 

طرح این دعوا زمانی امکانپذیر است که مالک( موجر) یا زودتر از زمان قرارداد خود با مستاجر دستور تخلیه ملک را دریافت نموده و یا اینکه بنا به دلایل قانونی ملک باید تخلیه شود.

این حق در قانون موجر و مستاجر سال 76 به رسمیت شناخته شده و مستاجر می تواند در زمان تخلیه (در صورتی که مستحق دریافت سرقفلی باشد) اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی نماید.این حق در پایان مدت اجاره، حتی درصورتی که موجر دادخواست تخلیه مطرح ننماید،هم قابل اعمال است و می تونا دادخواست را مطرح کرد، اما در این مورد، بدوا مستاجر باید ملک را تخلیه نموده و آن را به مالک تحویل یا در صورت استنکاف وی از تحویل گرفتن، تحویل دادگاه دهد تا به دعوای مطالبه سرقفلی وی رسیدگی شود.

 

اصحاب دعوا چه کسانی هستند؟

 

خواهان مستاجر و خوانده مالک ملک می باشددعوا در محل اقامت خوانده( مالک ملک) یا محل وقوع ملک قابل طرح است. دادگاه جهت برآورد قیمت روز سرقفلی موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و مالک را به پرداخت مبلغ کارشناسی قطعی شده محکوم می نماید.

 

نکته:

نرخ سرقفلی توسط کارشناس با توجه به مواردی همچون موقعیت ملک، طول مدت اشتغال مستاجر در ملک، نوع شغل، متراژ ملک و حسن شهرت مستاجر و … تعیین می گردد.نظریه کارشناس ظرف مدت یک هفته قابل اعتراض توسط طرفین است.

 

مطالبه سرقفلی وکیل ملکی آمنه آقاعلی
مطالبه سرقفلی وکیل ملکی آمنه آقاعلی

 

نحوه اجرای رای:

به محض قطعیت رای، اجراییه برای مالک صادر و به موجر10 روز مهلت پرداخت اعطا می شود؛ در صورت عدم پرداخت با تشکیل کلاسه اجرایی اماکن توقیف اموال و یا صدور حکم جلب فراهم می شود.

 

مستندات قانونی:

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶

“هر زمان مالک، ملک تجاری خود را اجاره دهد، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.
همچنین مستاجر می تواند در طول مدت اجاره بابت واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بابت سرقفلی دریافت نماید، مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ١- اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجرضمن دریافت سرقفلی ملک را به غیر واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ٢- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.”

همچنین به مواد ٧ و 8 و 9 و 10 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 رجوع شود.
نظریه مشورتی شماره 3/93/7 مورخه 16/1/93 و نظریه مشورتی شماره 1452/7 مورخه 12/3/87 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در این خصوص راه گشا است.

نکات کاربردی دعوا:

1- چنانچه مستأجر اولیه مورد اجاره را به شخص ثالث اجاره داده و مبلغی بابت سرقفلی دریافت کرده باشد، مستاجر دوم در زمان تخلیه ، حق دریافت سرقفلی از مالک را ندارد.

2- چنانچه در اثنای اجاره، مالک، ملک را به دیگری واگذار نماید، در این حال مالک جدید متعهد پرداخت سرقفلی به مستاجر می شود و قایم مقام مالک سابق می گردد.

3- در صورتی که سرقفلی مغازه‌ای جزو ماترک میتی باشد، در دعوای تقسیم ترکه، مالک عین مستأجره نیز باید جزو خواندگان طرف دعوا قرار گیرد در غیر اینصورت به دلیل نقص دعوا، قرار عدم استماع صادر می شود.

4- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی لزوما باید با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره مطرح شود وطرح آن به صورت مستقل مسموع نیست.

5- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ برخلاف قانون سال 56 تصریح نموده که در صورت تحقق تخلف یا تعدی یا تفریط مستاجر، مالک تنها با پرداخت کل نرخ روز سرقفلی می تواند ملک را تخلیه نماید و تخلفات مورد اشاره ، موجب سقوط سرقفلی نیست.

6- سرقفلی یک حق مالی است بنابراین قابلیت توقیف توسط طلبکاران در محکومیت های مالی را دارا می باشد.

7- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات قانون موجر و مستاجر و خارج از عنوان سرقفلی در روابط استیجاری ممنوع است.

مطالبه سرقفلی وکیل پایه یک دادگستری تهران

جهت دریافت مشاوره ملکی و مالیاتی از وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس ما مراجعه فرمایید.

تخلیه ملک تجاری | وکیل ملکی آمنه آقاعلی

تخلیه ملک تجاری *هر آنچه باید بدانید*

تخلیه ملک تجاری:  چنانچه قرارداد اجاره ملک تجاری قبل از سال 76 تنظیم شده باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 56 است.
به موجب ماده 14 قانون سال 56 ، موجر می تواند در موارد زیر صدور حکم به فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه تقاضا نماید، دادگاه ضمن حکم به فسخ اجاره دستور تخلیه ملک را صادر و حکم علیه مستاجر یا هر کس که متصرف است اجرا می گردد.

موارد تخلیه به موجب این قانون عبارتند از:

الف) تخلیه به جهت انتقال به غیر:

در اجاره های مشمول قانون سال 56 مستاجر حق انتقال منافع ملک را تحت هیج عنوان قانونی به غیر ندارد؛ مگر اینکه موجر صراحتا و کتبا به وی اجازه انتقال داده باشد. اگر مستاجر بدون اذن و اجازه، ملک را کلا یا جزئا به ثالث منتقل نماید یا وکالت یا نمایندگی به دیگری اعطا نماید تا از محل اجاره استفاده نمایند، موجر می تواند فسخ اجاره یا تخلیه را درخواست نماید.
در این صورت مستاجر، فقط می تواند نصف حق کسب و پیشه را دریافت نماید.( تبصره یک ماده 19 قانون موجر و مستاجر56)

نکته: شرط تحقق این تخلف مستاجر، این است که شخصی عملا از مورد اجاره استفاده نماید؛ حتی اگر قراردادی بین وی و مستاجر تنظیم نشده باشد و همچنین اگر سرقفلی و حق کسب نیز انتقال نیافته باشد و صرفا استفاده به غیر واگذار شده باشد.

طرفین دعوا:
مالک( همان موجر یا وراث وی) باید دعوا را علیه مستاجر اولیه و نیز مستاجر و متصرف فعلی مطرح نمایند؛ زیرا حکم تخلیه علیه متصرف اجرا می گردد و با طرف دعوا قرار دادن وی راه برای اعتراض ثالث بسته خواهد شد.

مرجع صالح به رسیدگی:
با اینکه دعاوی تخلیه در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می باشد، اما در خصوص اماکن تجاری و بالاخص این مورد که تخلیه با پرداخت نصف حق کسب پیشه همراه است، دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.

نحوه صدور رای:
دادگاه بعد از بررسی دلایل خواهان و احراز تخلف مستاجر، جهت تعیین میزان حق کسب پیشه امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و با ارزیابی حق کسب، حکم به تخلیه با پرداخت نصف حق کسب پیشه صادر نموده و به مالک 3 ماه از تاریخ قطعیت رای جهت پرداخت این مبلغ مهلت می دهد. همچنین به مستاجری مهلت حداقل 10 روز و حداکثر 2 ماه از تاریخ پرداخت نصف حق کسب پیشه توسط مالک، جهت تخلیه اعطا می نماید.

نکات مهم :
1- عدم پرداخت نصف حق کسب پیشه درمهلت 3 ماهه از زمان قطعیت، موجب بی اعتباری حکم می گردد.

2- اگر مستاجری حق انتقال به غیر را داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع ملک را تنها با سند رسمی به ثالث منتقل نماید و این امر از موارد جواز تخلیه نخواهد بود.

3- اگر مستاجر دوم به مستاجر اول حق کسب پیشه پرداخت کرده باشد؛ در زمان تخلیه نصف حق کسب پیشه، باید توسط مالک به وی پرداخت شود. در این مورد مستاجر دوم نیز به جهت تخلف از مقررات قانونی، نمی تواند برای نصف باقی مانده از حق کسب پیشه و تجارت پرداخت شده، به مستاجر اول مراجعه نماید.

4- اگر حق کسب و پیشه بین چند نفر مشاع باشد و یکی از شرکا سهم خویش را به شریک دیگر انتقال دهد، به نظر اکثریت قضات، این امر مصداق انتقال به غیر نیست.

ب) تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستاجر:
در املاک داری حق کسب پیشه، موجر در صورت تعدی و تفریط مستاجرمی تواند تقاضای تخلیه ملک را مطح نماید.
تعدی به معنی تخلف و تجاوز از حدود اذن واختیار است و تفریط به معنی ترک تکالیف و الزامات قانونی و قراردادی وعرفی می باشد.
بنابراین اگر مستاجری از حدود احتیارت خویش فراتر رود یا یکی از تکالیف قانونی، قراردادی و یا عرفی را نسبت به مورد اجاره انجام ندهد می توان حکم تخلیه وی را گرفت. مثل تخریب ملک یا عدم انجام تعمیراتی که وظیفه مستاجر است یا تغییر اساسی ملک.

نکات مهم:
1- در صورت احراز تعدی و تفریط و تخلف مستاجر، دادگاه حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب پیشه صادر می نماید و مالک نباید هیچ مبلغی پرداخت نماید.

2- مرجع صالح ، دادگاه محل وقوع ملک بوده و دعوا علیه مستاجر مطرح و با ادله ای مانند نظر کارشناس و یا معاینه محل و شهادت شهود و .. ثابت می گردد.

3- حکم تخلیه به دلیل تعدی و تفریط، مهلت نداشته و مالک هر زمان می تواند اجرای آن را بخواهد. اجرای رای نیز بلافاصله با قطعیت و صدور اجراییه ممکن است.

4- مهلت مستاجر برای تخلیه در این مورد نیز حداقل 10 روز و حداکثر 2 ماه می باشد.

5- در قانون سال 76 نیز جواز تخلیه به شرط تعدی و تفریط مستاجر پیش بینی شده است؛ اما مشروط به تحقق این شرط گردیده، که موجر نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.

ج) تخلیه به جهت تغییر شغل:
در اجاره هایی که داری حق کسب و پیشه می باشند، معمولا اجاره برای شغل معین تنظیم ودر اجاره نامه شغل مستاجر قید می شود . در این مورد اگر مستاجر بدون رضایت موجر، شغل خویش را تغییر دهد، مالک می تواند تقاضای تخلیه کند؛ مگر اینکه شغل جدیدا عرفا مشابه شغل سابق باشد.

نکات مهم :
1- در صورتی که شغلی در اجاره نامه معین شده باشد، یا به دلایل دیگر اثبات نشود که اجاره برای شغلی معین تنظیم شده است، تغییر شغل توسط مستاجر تخلف نبوده و مجوز تخلیه نیست.

2- در این نوع تخلیه نیز هیچ مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

3- تشخیص تشابه شغل حدید با سابق به عرف واگذار می شود.

4- دعوایی تحت عنوان الزام مالک( موجر) به تغییر شغل، قابلیت پذیرش و استماع در محاکم را ندارد.

 

د) تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها:
این حق برای مستاجر فقط در قانون سال 56 پیش بینی شده و در قانون سال 76 وجود ندارد.
مستاجرمکلف است اقساط اجاره را در مواعد معین در اجاره نامه و حداکثر تا 10 روز بعد از آن، به موجر بپردازد و در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره، اجرت المثل را به نرخ اجاره سابق به همین کیفیت واریز نماید.
در صورت تخلف مستاجر در پرداخت اقساط، در صورتی که اجاره رسمی باشد موجر می تواند به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند مراجعه و تقاضای صدور اخطار واریز اقساط اجاره نماید و در مورد اجاره نامه عادی یا مواردی که اجاره نامه تنظیم نشده یا در دسترس نیست، اظهارنامه ای رسمی به مستاجرجهت ورایز اقساط ارسال نماید.
اگر مستاجر متخلف، ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه ، اجور معوقه را واریز ننماید، موجر می تواند حکم تخلیه را از دادگاه محل وقوع ملک تقاضا نماید.

نکات مهم:
1- در صورتی که تخلیه به دلیل تخلف از پرداخت اجاره بها باشد، هیچ مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نخواهد شد.
2- اگر بعد از ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه، مستاجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، اقدام به واریز اجور معوقه نکند یا خارج از مهلت واریز نماید، مستاجر میتواند تنها با واریز 120 درصد از مبلغ اجاره از صدور حکم تخلیه جلوگیری کند. این ارفاق قانونی تنها یکبار قابل استفاده است.
3- اگر مستاجر با وجود ارسال دو اظهارنامه و یا اخطاریه دفترخانه، ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه ی دفترخانه، اجاره را پرداخت نکند؛ لزومی به ارسال بار سوم اظهارنامه یا اخطاریه نیست و می توان تخلیه را مطرح کرد.

ه) تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی:
این قرارداد در خصوص املاکی است که مشمول قانون 56 می باشند و چون با پایان مدت قرارداد اجاره تمام نمی شود؛ در صورتی که مالک قصد تخریب و نوسازی ملک خویش را داشته باشد، باید دادخواست تخلیه مطرح نماید.
در این مورد مالک حتما باید از قبل پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری دریافت کرده باشد .

نکات مهم:
1- در تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی، کل حق کسب پیشه به مستاجر پرداخت می شود. بنابراین آسانترین نوع تخلیه اماکن تجاری است.

2- در رای تخلیه به موجر سه ماه ازتاریخ قطعیت رای، فرصت جهت واریز حق کسب پیشه، اعطا می شود. در صورت عدم واریز وجه در مهلت مقرر، حکم بلااثر می گردد.

3- تجدید بنا به معنی تخریب کل ملک و ساختن جدید آن است. بنابراین تعمیرات هر چند اساسی باشد، مشمول تخریب و نوسازی نیست.

4- چنانچه مالک ظرف 6 ماه از تاریخ تخلیه ملک، اقدام به تخریب و نوسازی ننماید، به درخواست مستاجر و حکم دادگاه به پرداخت معادل یکسال اجاره یا اجرت المثل ملک در حق مستاجر محکوم می شود.

5- مجوز بازسازی ملک که از شهرداری صادر می شود، جایگزین پروانه تخریب و نوسازی نیست و پروانه تخریب باید برای کل ملک دریافت شود نه بخشی از آن.

و) تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی:
در این روش مالک با اثبات اینکه جهت امرار معاش و نیاز شخصی خودش، نیازمند کسب و کار در محل ملک است، می تواند تقاضای تخلیه نماید.
تخلیه در این مورد نیز با پرداخت کل حق کسب پیشه صورت می گیرد.

نکات کاربردی:
1- تخلیه به دلیل نیاز فرزندان یا نزدیکان قابل استماع نیست و تنها باید مستند به نیاز شخصی خود موجر( مالک) مطرح گردد.

2- موجر باید مالک ششدانگ ملک باشد و مالکیت مشاع و دار بودن درصدی از سهم، برای صدور حکم تخلیه کافی نیست؛ مگر اینکه رضایت بقیه شرکا مبنی بر استفاده اختصاصی را داشته باشد.

3- اشخاص حقوقی نیز به استناد استفاده ملک برای شعبه مادر یا شعبات دیگر شرکت، می توانند تقاضای تخلیه ملک را مطرح نمایند.

ز) تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت:
اگر ملک تجاری دارای حق کسب پیشه، قابلیت سکونت را نیز داشته باشد، مالک می تواند به استناد نیاز خویش، فرزندان، پدر و مادر یا همسر دادخواست تخلیه مطرح نماید.
در این مورد نیز کل حق کسب پیشه به مستاجر تعلق می گیرد.

نکات کاربردی:
1- مالک تنها به استناد نیاز خود، همسر، فرزندان و والدین خویش، می تواند دادخواست تخلیه مطرح نماید و افراد مذکور حصری بوده و نمی تواند شامل سایر خویشاوندان مثلا خواهر و برادر گردد.

2- متقاضی باید مالک ششدانگ ملک باشد، تا بتواند جهت سکونت ملک را تخلیه نماید. زیرا به موجب مقررات قانون مدنی، هیچکدام از شرکا مشاع، نمی توانند بدون رضایت سایر شرکا به صورت اختصاصی از ملک استفاده نمایند.

3- اشخاص حقوقی به استناد این بند نمی توانند تقاضای تخلیه ملک را مطرح نمایند.

در صورت تمایل برای خواندن مقاله ” تخلیه ملک مسکونی” بر روی لینک کلیک کنید.