مطالبه سرقفلی با کمک وکیل ملکی

مطالبه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

دعوای مطالبه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر از زبان وکیل ملکی:

در قراردادهای اجاره اماکن تجاری اگر مستاجر مبلغی را بابت خرید سرقفلی به مالک پرداخته و این مبلغ در قرارداد نوشته شود، هنگام تخلیه ملک، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است.چنانچه مبلغی توسط مستاجرپرداخت نشده باشد، حق سرقفلی نیز برای او ایجاد نمی گردد.

در واقع مستاجر با پرداخت سرقفلی، این امتیاز را به دست می آورد که تا هر زمان که می‌خواهد در ملک مورد اجاره به فعالیت خود ادامه دهد و موجر نتواند بعد از اتمام موعد اجاره آن را به شخص دیگری انتقال دهد.در زمان تخلیه املاک دارای سرقفلی، مالک قاعدتا مکلف به پرداخت قیمت روز سرقفلی است و در صورت استنکاف از پرداخت دارنده سرقفلی می تواند دعوایی تحت عنوان مطالبه شرقفلی مطرح نماید.

در این مقاله به بررسی این دعوا می پردازیم.

دعوای مطالبه سرقفلی چه زمانی مطرح می شود؟

 

طرح این دعوا زمانی امکانپذیر است که مالک( موجر) یا زودتر از زمان قرارداد خود با مستاجر دستور تخلیه ملک را دریافت نموده و یا اینکه بنا به دلایل قانونی ملک باید تخلیه شود.

این حق در قانون موجر و مستاجر سال 76 به رسمیت شناخته شده و مستاجر می تواند در زمان تخلیه (در صورتی که مستحق دریافت سرقفلی باشد) اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی نماید.این حق در پایان مدت اجاره، حتی درصورتی که موجر دادخواست تخلیه مطرح ننماید،هم قابل اعمال است و می تونا دادخواست را مطرح کرد، اما در این مورد، بدوا مستاجر باید ملک را تخلیه نموده و آن را به مالک تحویل یا در صورت استنکاف وی از تحویل گرفتن، تحویل دادگاه دهد تا به دعوای مطالبه سرقفلی وی رسیدگی شود.

 

اصحاب دعوا چه کسانی هستند؟

 

خواهان مستاجر و خوانده مالک ملک می باشددعوا در محل اقامت خوانده( مالک ملک) یا محل وقوع ملک قابل طرح است. دادگاه جهت برآورد قیمت روز سرقفلی موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و مالک را به پرداخت مبلغ کارشناسی قطعی شده محکوم می نماید.

 

نکته:

نرخ سرقفلی توسط کارشناس با توجه به مواردی همچون موقعیت ملک، طول مدت اشتغال مستاجر در ملک، نوع شغل، متراژ ملک و حسن شهرت مستاجر و … تعیین می گردد.نظریه کارشناس ظرف مدت یک هفته قابل اعتراض توسط طرفین است.

 

مطالبه سرقفلی وکیل ملکی آمنه آقاعلی
مطالبه سرقفلی وکیل ملکی آمنه آقاعلی

 

نحوه اجرای رای:

به محض قطعیت رای، اجراییه برای مالک صادر و به موجر10 روز مهلت پرداخت اعطا می شود؛ در صورت عدم پرداخت با تشکیل کلاسه اجرایی اماکن توقیف اموال و یا صدور حکم جلب فراهم می شود.

 

مستندات قانونی:

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶

“هر زمان مالک، ملک تجاری خود را اجاره دهد، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.
همچنین مستاجر می تواند در طول مدت اجاره بابت واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بابت سرقفلی دریافت نماید، مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ١- اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجرضمن دریافت سرقفلی ملک را به غیر واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ٢- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.”

همچنین به مواد ٧ و 8 و 9 و 10 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 رجوع شود.
نظریه مشورتی شماره 3/93/7 مورخه 16/1/93 و نظریه مشورتی شماره 1452/7 مورخه 12/3/87 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در این خصوص راه گشا است.

نکات کاربردی دعوا:

1- چنانچه مستأجر اولیه مورد اجاره را به شخص ثالث اجاره داده و مبلغی بابت سرقفلی دریافت کرده باشد، مستاجر دوم در زمان تخلیه ، حق دریافت سرقفلی از مالک را ندارد.

2- چنانچه در اثنای اجاره، مالک، ملک را به دیگری واگذار نماید، در این حال مالک جدید متعهد پرداخت سرقفلی به مستاجر می شود و قایم مقام مالک سابق می گردد.

3- در صورتی که سرقفلی مغازه‌ای جزو ماترک میتی باشد، در دعوای تقسیم ترکه، مالک عین مستأجره نیز باید جزو خواندگان طرف دعوا قرار گیرد در غیر اینصورت به دلیل نقص دعوا، قرار عدم استماع صادر می شود.

4- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی لزوما باید با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره مطرح شود وطرح آن به صورت مستقل مسموع نیست.

5- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ برخلاف قانون سال 56 تصریح نموده که در صورت تحقق تخلف یا تعدی یا تفریط مستاجر، مالک تنها با پرداخت کل نرخ روز سرقفلی می تواند ملک را تخلیه نماید و تخلفات مورد اشاره ، موجب سقوط سرقفلی نیست.

6- سرقفلی یک حق مالی است بنابراین قابلیت توقیف توسط طلبکاران در محکومیت های مالی را دارا می باشد.

7- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات قانون موجر و مستاجر و خارج از عنوان سرقفلی در روابط استیجاری ممنوع است.

مطالبه سرقفلی وکیل پایه یک دادگستری تهران

جهت دریافت مشاوره ملکی و مالیاتی از وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس ما مراجعه فرمایید.

وقت نظارت ، وقت فوق العاده و وقت خارج از نوبت

بررسی وقت نظارت، وقت فوق العاده و وقت خارج از نوبت دادگاه

بررسی وقت نظارت ، وقت فوق العاده ، وقت خارج از نوبت دادگاه

وقت نظارت یا احتیاطی، وقت خارج از نوبت و وقت فوق العاده از جمله اصلاحات پیش بینی شده در قانون برای رسیدگی دادگاه ها می باشد که ضرورت تعیین آنها با یکدیگر متفاوت می باشد. از آنجا که دانستن تفاوت این اوقات برای اصحاب عوا مهم بوده و همواره از ما وکلا در خصوص مفهوم اوقات، مخصوصا وقت نظارت پرسش می شود، در این مقاله بر آنیم که تعریف جامعی از این اصطلاحات ارائه نماییم.

 

تعریف وقت نظارت:

وقت احتیاطی یا وقت نظارت در قانون دارای تعریف مشخصی نیست اما در مواقعی که پرونده آماده صدور رای نباشد و احتیاج است که قاضی رسیدگی کننده، پرونده را تحت نظر قرار داده و مطالعه کند، تا پرونده از گردش رسیدگی خارج نگردد و دادگاه بس از تکمیل تحقیقات و استعلامات لازم اقدام به صدور رای نماید، قاضی به مدیر دفتر شعبه دستورمی دهند که در دفتر تعیین اوقات دادگاه وقتی تحت عنوان” وقت احتیاطی یا نظارت” معین نماید تا در وقت مقرر در صورتی که پرونده معد صدور رای باشد، نسبت به آن تعیین تکلیف نماید.

وقت احتیاطی در پی اموری ضروری مانند دستور تحقیقات یا معاینه محلی، قرار کارشناسی، استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک، اعطای مهلت به یکی از اصحاب پرونده جهت ارائه مدارک مورد نیاز و غیره تعیین و به جهت کمبود وقت رسیدگی برای بررسی پاسخ استعلامات یا نتیجه اقدامات مورد نیاز، برای دادگاه ها فرصت رسیدگی را فراهم می نمایند . بنابراین در اوقات احتیاطی تعیین شده حضور اصحاب دعوا در دادگاه ها الزامی نیست.

 

به عنوان نمونه در دعاوی ملکی مثل خلع ید دادگاه برای احراز مالکیت خواهان، باید از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک استعلام بگیرد. در این موارد تا زمان وصول پاسخ استعلام اداره ثبت، برای اینکه پرونده بدون دستور در بایگانی باقی نمانده و از دور رسیدگی خارج نشود، وقت احتیاطی تعیین می شود.

 

نکته:
وقت های احتیاطی قاعدتا چندین ماهه تعیین شده و در صورتی که نیاز باشد ممکن است بارها تجدید و برای یک پرونده چندین وقت نظارت معین شود.

اصطلاحات مشابهی با وقت نظارت در قانون وجود دارد که در ادامه آنها را نیز بررسی خواهیم نمود.

 

وقت رسیدگی عادی یا در وقت مقرر:

بعد از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی و ارجاع به شعبه ، دادخواست و ضمایم آن توسط مدیردفتر شعبه بررسی، ثبت و شماره ای 16 رقمی به عنوان شماره پرونده و شماره بایگانی شعبه برای آن تعیین می شود.
در صورتی که دادخواست ایرادی ازجمله نقص تمبرو …نداشته و تکمیل باشد، قاضی شعبه برای آن دستور تعیین وقت رسدگی صادر می نماید.

 

منشی دادگاه با توجه به دفتر اوقات رسیدگی نزدیک ترین وقت را برای پرونده تعیین، تاریخ، روز و ساعت آن را مشخص نموده و مدیر دفتر، وقت رسیدگی را به صورت ابلاغیه به اصحاب دعوا ابلاغ می نماید. نسخه ای از دادخواست و ضمائم آن نیز به همراه ابلاغ وقت دادرسی به خوانده ابلاغ می شود.

 

در اولین جلسه دادرسی چنان چه موجبات صدور حکم فراهم باشد دادگاه باید در پایان همان جلسه رای را صادر نماید مگر اینکه به دلیل قانونی تشکیل جلسه رسیدگی دیگری لازم باشد که حتما باید علت تجدید جلسه در صورت جلسه دادرسی نوشته و روز و ساعت جلسه بعدی تعیین و به طرفین پرونده ابلاغ گردد.

 

لذا تعیین جلسه دادرسی دیگر بعد از جلسه اول خلاف اصل است و نیازمند علت و تصریح به علت در صورت جلسه می باشد وگرنه برای قاضی تخلف انتظامی محسوب می شود.

 

وقت فوق العاده:

وقت فوق‌العاده وقتی است که دادگاه بدون تعیین وقت قبلی و ابلاغ به طرفین و بدون حضور اصحاب پرونده به موضوع رسیدگی می نماید که یا منتهی به صدور رای می گردد یا وقت احتیاطی تعیین می شود.مثلا زمانی که خواهان دعوا یا دادخواست خویش را پس می گیرد(مسترد می نماید) یا در صورت عزل وکیل یا درخواست تامین دلیل و …که در این موضوعات دادگاه می بایست خارج از وقت رسیدگی یا نظارت در خصوص این موارد تصمیم‌گیری نماید.

 

وقت نظارت، وقت فوق العاده ، وقت خارج از نوبت دادگاه- وکیل پایه یک دادگستری آمنه آقاعلی
                     بررسی وقت نظارت ، وقت فوق العاده، وقت خارج از نوبت دادگاه

 

وقت فوق‌العاده اولین وقتی است که پس از رسیدگی به پرونده‌های نوبت دار، تعیین شده و امکان رسیدگی را فراهم می‌سازد.

در دفتر تعیین وقت دادگاه‌، زمانی برای رسیدگی به کارهای فوق‌العاده تعیین می کنند و قضات هر روزه تعدادی از پرونده ها را (علاوه بر پرونده‌هایی که دارای وقت رسیدگی یا احتیاطی هستند) بررسی می کنند که این رسیدگی‌ها را، رسیدگی در وقت فوق‌العاده می نماند.

لذا اوقات فوق العاده را نمی توان برای روزهای آینده تعیین نمود و این کار غیر قانونی است زیرا این گونه نوبت دادن، وقت رسیدگی خارج از نوبت به پرونده محسوب می‌شود، نه وقت فوق‌العاده .

ماده ۲۹ قانون اجرای احکام مدنی در خصوص وقت فوق العاده مقرر داشته است:
” در صورت حدوث اختلاف در مفاد حکم، هر یک از طرفین می تواند رفع اختلاف را از دادگاه تقاضا دهد. دادگاه در وقت فوق العاده رسیدگی و رفع اختلاف می نماید و در صورتی که احتیاج به رسیدگی بیشتر باشد، رونوشت درخواست را به طرف مقابل ابلاغ نموده، طرفین را به جلسه خارج از نوبت برای رسیدگی دعوت می کند، عدم حضورایشان باعث تأخیر رسیدگی نخواهد شد”.

 

نکته:
وقت فوق‌العاده تنها برای صدور رأی قاطع تعیین می‌شود و قاعدتا بعد از اتمام اقداماتی مثل کارشناسی و تخقیق محلی و غیره درصورتی که پرونده معد صدور رأی باشد، در وقت فوق‌العاده رای صادر می شود.

 

وقت خارج از نوبت:

جلسه‌ خارج از نوبت جلسه ای است که بدون توجه به ترتیب دفتر اوقات دادگاه، تعیین می شود. وقت این جلسات‌ نزدیک تراز اوقاتی است که در دفتر تعیین اوقات برای جلسه‌ دادرسی عادی تعیین می‌شود.

 

با اینکه وقت خارج از نوبت نزدیک ‌تر از وقت عادی است، اما لزوما نزدیک ‌ترین زمان  دادگاه نیست. به عنوان نمونه، اگر وقت رسیدگی دادگاهی 6 ماه باشد وقت خارح از نوبت یک ماهه یا دو ماهه است.

 

علت تعیین وقت خارج از نوبت رسیدگی به اموری است تعیین تکلیف نسبت به آنها فوریت دارد. رسیدگی به مواردی مانند صلاحیت یا عدم صلاحیت دادگاه یا بررسی صلاحیت پرونده های ارجاعی از مراجع قضایی و شبه قضایی دیگر یا درهر موردی که دادگاه دروقت تعیین ‌شده به هر دلیل تشکیل نشود، باید نزدیکترین وقت رسیدگی ممکن، معین شود.

 

نکته:
در مراجع قضایی اصل بر رسیدگی با رعایت نوبت و جلسات عادی است، مگر این که در قانون به رسیدگی خارج از نوبت تصریح شده و محدود و منحصر به موارد اعلام شده در قانون بوده، در صورت شک، باید رسیدگی با رعایت نوبت صورت گیرد.

 

تفاوت بین اوقات رسیدگی عادی، خارج از نوبت و فوق العاده:
تفاوت اساسی بین جلسات‌ فوق‌العاده، عادی وخارج از نوبت این است که وقت فوق‌العاده خارج از دفتر تعیین اوقات دادگاه بوده و در این دفتر ثبت نمی شود اما اوقات عادی و خارج از نوبت در دفتر اوقات ثبت می شود.

 

 

برای کسب اطلاعات بیشتر و راهنمایی می توانید به سایت وکیل ملکی ، وکیل

پایه یک دادگستری تهران سرکار خانم آمنه آقاعلی مراجعه فرمائید.