سرقفلی و حق کسب

فرق بین سرقفلی با حق کسب پیشه و تجارت چیست؟

تفاوتها و شباهتهای قانونی بین سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت

هر دو این حقوق تنها برای اماکن تجاری وجود دارند و قانون برای اماکن مسکونی چنین حقی متصور نیست. با وجود تفاوت های بسیاری که بین این دو نهاد وجود دارد؛ در عرف و حتی نزد عده ای از قضات و حقوق دانان، هنوز هم این دو اصطلاح به جای یک دیگر به کار می رود و با هم اشتباه می شوند و یکسان تصور می گردند. در حالیکه آثار و شرایط قانونی مترتب بر این دو عنوان حقوقی کاملا با هم متفاوت می باشد. به دلیل اهمیت این موضوع در این مقاله به تفکیک هر دو عنوان و تفاوت های آن توضیح داده شده است. بنابراین خواندن این مقاله مفید را از دست ندهید.

آنچه در این مقاله می خوانید:

  • تعریف سرقفلی
  • شرایط قانونی لازم جهت تعلق سرقفلی
  • مستندات قانونی سرقفلی
  • تعریف حق کسب، پیشه و تجارت
  • تفاوت های حق کسب پیشه و تجارت با حق سرقفلی

سرقفلی چیست؟

در زمان انعقاد عقد اجاره ملک تجاری، معمولا مالک علاوه بر کرایه ای که از مستاجر می گیرد  وجهی نیز تحت عنوان سرقفلی دریافت می نماید، با پرداخت این مبلغ اضافه به مالک که یه سرقفلی مشهور است مستاجر هم اجاره کمتری پرداخت نموده هم برای مستاجر یک حقی ایجاد می شود که به واسطه این حق نسبت به دیگران در اجاره کردن محل مزبور حق تقدم یافته و اولویت اجاره با ایشان است. مثلا اجاره یک ملک تجاری، ماهانه 30 میلیون تومان است، حال اگر مستاجر مبلغ 800 میلیون تومان بابت سرقفلی این مغازه پرداخت نماید؛ می تواند همان ملک را ماهانه 100 هزار تومان یا مقداری کمتر یا بیشتر اجاره و در زمان تخلیه نیز  موجر مکلف است سرقفلی پرداختی را به وی مسترد نماید. به این عمل در عرف تجاری خرید سرقفلی می گویند.

سرقفلی و حق کسب
سرقفلی و حق کسب

بنابراین حق سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک ملک تجاری قبل از اینکه منافع ملک را به مستاجر واگذار نماید صاحب و مالک این حق است و می تواند آن را به مستاجر واگذار نموده و عوض آن را دریافت نماید. از سویی بقا این حق برای مالک نیازمند استمرار اجاره نیست؛ اما هر چه که مدت اجاره طولانی تر باشد حق موجر را در امکان تخلیه ملک محدودتر و دامنه حقوق مستاجر را بیشتر می نماید.

مرتبط بخوانید : اموال معاف از مالیات در سال 98 و 99 چه مواردی هستند!؟

شرایط تعلق سرقفلی:

  • سرقفلی فقط در اجاره هایی متصور است که بعد از تاریخ 1376/7/1 منعقد شده و به اجاره های مشمول سال 56 تا سال 76، حق کسب پیشه و تجارت تعلق می گیرد.
  • قرارداد تنظیم شده بین طرفین باید عنوان «اجاره» داشته باشد. بنابراین در قراردادهایی که تحت عنوان صلح بین موجر و مستاجر منعقد می گردد، ایجاد حق سرقفلی منتفی است.
  • مستاجر باید مبلغ را به صریحا به عنوان «سرقفلی» پرداخت کرده باشد نه عنوان دیگر و این امر که پرداخت بابت سرقفلی است در توافقات طرفین صراحت داشته باشد یا قابل احراز باشد.
  • قرارداد رسمی یا عادی اجاره تفاوتی در ایجاد حق ندارد.
  • مبلغ سرقفلی با توافق طرفین تعیین می گردد و اگر مستاجر این مبلغ را پرداخت نکرده باشد در زمان تخلیه نمی تواند مدعی دریافت وجهی بابت سرقفلی گردد.
  • در سرقفلی، قرارداد اجاره به صورت خود به خود تمدید نمی شود و بعد از اتمام مدت قرارداد، اگر مستاجر اجاره را تمدید ننماید و بخواهد ملک را تخلیه کند، مالک مکلف است وجه سرقفلی که در ابتدای اجاره از مستاجر گرفته به قیمت عادله روز با توافق یا جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به او بازگرداند.

مستندات قانونی سرقفلی:

همانگونه که ذکر شد، قانونگذار سرقفلی را در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1376/7/1 به رسمیت شناخته و صراحتا از این عنوان حقوقی نام برده است.

ماده 6  این قانون مقرر می دارد:

“هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید…”

حق کسب پیشه و تجارت چیست؟

این حق در نتیجه عمل مستاجر به تدریج و به مرور زمان به وجود می آید. بعد از اینکه مستاجری شغل و فعالیت خود را آغاز می کند، مردم از وجود این محل تجاری مطلع شده و نزد مشتریان خود اعتباری کسب می کند که رفت و امدهای مشتریان موجب افزایش قیمت ملک نیز می شود، بنابراین حقی برای مستاجر به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند. به اعتبار این حق، مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه ملک نماید و قرارداد اجاره به صورت خود به خود تمدید می‌شود.

این حق مال و سرمایه غیرمادی محسوب شده و متعلق به مستاجر است و به مالک اختصاص ندارد. قانون این ارزش افزوده‌ی پنهان ایجاد شده را تنها برای اماکن تجاری به رسمیت شناخته و از آن حمایت نموده است.

تفاوت حق کسب پیشه و تجارت با سرقفلی:

  • حق کسب، پیشه یا تجارت در قراردادهای اجاره ای متصور است که پیش از 1/6/1376 منعقد شده اند. اما قانونگذار حق سرقفلی را در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به رسمیت شناخته است. بنابراین در قراردادهای اجاره اماکن تجاری که از سال ۱۳۷۶ منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز می باشد اما  در این اجاره ها حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
  • حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر بوده که در نتیجه فعالیت و شهرت کسبی وی به وجود می آید. این حق به مالک اختصاص ندارد. اما سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک ملک تجاری قبل از اجاره ملک به مستاجر نیز، صاحب این حق است و می تواند آن را به مستاجر واگذار نماید و یا بدون انتقال سرقفلی ملک خویش را اجاره دهد و انتقال یا عدم انتقال ان به صلاحدید و اختیار موجر است.
  • مبلغ سرقفلی با توافق موجر و مستاجر و بر مبنای معیارهایی همچون موقعیت جغرافیایی ملک تجاری، کیفیت مصالح و تجهیزات ملک، متراژ و غیره تعیین می شود. در حالیکه ارزش حق کسب و پیشه به موجب نظریه کارشناس رسمی دادگستری و حکم دادگاه با توجه به معیارهایی چون مدت زمان اجاره، نوع شغل و کسب، میزان اعتبار کسب شده توسط مستاجر و غیره معیین می گردد و  به لحاظ تخصصی بودن موضوع معمولا توافق موجر و مستاجر درمیزان آن نقشی ندارد.
  • سرقفلی قابل توقیف و بازداشت توسط طلبکاران و قابل ضمان است. درحالی که حق کسب و پیشه هیچکدام ازمزیتهای قانونی ذکر شده را ندارد.
  • سرقفلی قابلیت اسقاط را دارد و می توان در ابتدای اجاره از مستاجر سرقفلی دریافت نکرد تا در زمان تخلیه نیز حقی برایش ایجاد نگردد. اما حق کسب و پیشه و تجارت حتی با توافق طرفین نیز قابل اسقاط نیست و نمی‌توان در اجاره نامه شرط کرد که این حق از بین رفته یا به مستاجر تعلق نگیرد و چون این موضوع یک قانون آمره است توافق خلاف آن قابل قبول نیست و  با تخلیه مغازه به الزام قانون حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد حتی اگر خلاف آن توافق شده و مقرر گریده باشد حقی به مستاجر تعلق نگیرد.
  • اگرمستاجری بخواهد حق کسب و پیشه خود را به شخص دیگری انتقال دهد این واگذاری حتما باید با سند رسمی انجام شود و سند عادی در اینخصوص معتبر نیست. اما انتقال سرقفلی هم با سند رسمی و هم با سند عادی با شهادت دو نفر معتمد امکانپذیر است.
سرقفلی و حق کسب
سرقفلی و حق کسب

تخلیه با پرداخت کامل حق کسب پیشه و تجارت:

مالک در سه مورد می‌تواند مغازه را با پرداخت تمام حق کسب پیشه تخلیه کند.

۱- تخلیه برای تخریب و نوسازی ملک باشد:

مالک می‌تواند با اخذ جواز یا گواهی ساخت از شهرداری، تخلیه مغازه را تقاضا نماید. دادگاه با بررسی مستندات مالک و بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری میزان حق کسب را با ارجاع به کارشناس رسمی تعیین و حکم به تخلیه مغاره را به شرط پرداخت کل مبلغ حق کسب در حق مستاجر صادر خواهد نمود.

مرتبط بخوانید: قانون جدید مهریه : دانستنی های حقوقی مهم!

۲- تخلیه به جهت نیاز مالک به ایجاد کسب و کار در محل اجاره:

مالک اگر فاقد شغل بوده و برای امرار معاش خویش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد، می تواند با اثبات نیاز شخصی در استفاده از ملک تجاری در دادگاه، با پرداخت کل حق کسب پیشه تعیین شده توسط کارشناس، مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.

3- تخلیه به دلیل نیاز به سکونت:

اگرمحل سرقفلی قابلیت سکونت نیز داشته باشد و مالک نیز فاقد مسکن باشد می‌تواند برای سکونت خود یا خانواده اش ( فرزندان و همسر) و یا پدر و مادر خویش، تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید. در این صورت صدور حکم تخلیه منوط به پرداخت کامل حق کسب پیشه و تجارت در حق مستاجر است.

تخلیه با پرداخت نصف حق کسب، پیشه :

حسب ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ ” اگر مستاجر به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن، منافع را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد”. به موجب تبصره 1 همان ماده، اگر مستاجر حق خود را بدون رعایت این شرایط به غیر انتقال دهد، به دلیل این تخلف مستاجر، موجر می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب پیشه برابر نظر کارشناس، ملک را تخلیه نماید. در این صورت مبلغ تعیین شده حسب مورد به مستاجر یا متصرف جدید پرداخت خواهد شد.

موارد تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه:

مالک در سه مورد می‌تواند حق درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب پیشه تجارت را طرح نماید.

۱- در صورت تغییر کاربری مغازه توسط مستاجر بدون اخذ رضایت مالک:

در صورتی که مستاجر بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد و آن شغل مشابه شغل تعیین شده  در اجاره نامه نباشد، مالک با اثبات تغییر کاربری بدون اذن و اجازه، حق درخواست تخلیه بدون پرداخت یک ریال از حق کسب پیشه را دارد زیرا مستاجر تخلف نموده است.

سرقفلی و حق کسب
سرقفلی و حق کسب

نکته:

مستاجر تنها در دو مورد می‌تواند بدون اخذ رضایت مالک شغل خویش را تغییر دهد:

الف – در صورتیکه شغل خاصی در اجاره نامه ذکر نشده باشد.

ب – در صورتیکه حق تغییر شغل و تغییر کاربری را به طور مثال به موجب حکم دادگاه داشته باشد.

۲- تخلیه به جهت تعدی و تفریط مستاجر باشد:

در صورتیکه مستاجر برخلاف شروط قراردادی یا عرفی نسبت به محل تجاری اقداماتی انجام دهد، مرتکب تعدی یا تفریط شده است. به عنوان نمونه اگر اقدام به احداث بنا و یا ایجاد بالکن در پشت بام نماید مرتکب تعدی شده است. در این صورت حکم به تخلیه محل، بدون پرداخت حتی یک ریال حق کسب و پیشه علیه وی صادر می گردد.

۳- عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر:

با تخلف مستاجر در پرداخت اقساط اجاره، مالک می‌تواند بدون پرداخت ریالی از بابت حق کسب و پیشه مغازه را تخلیه نماید.

با توجه به پیچیدگی های بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صورتی که نیاز به مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی دارید با ما تماس بگیرید.

آمنه آقاعلی( وکیل پایه یک دادگستری)

09124199311

ربا با توسل به معامله صوری

ربا با توسل به معامله صوری : هر آن چیزی که باید بدانید!

ربا با توسل به معامله صوری : هر آن چیزی که باید بدانید!

ربا با توسل به معامله صوری : ربا چیست؟ 

ربا به عنوان یکی از گناهان کبیره همواره مورد نکوهش دین مبین اسلام بوده و برای آن علاوه بر پیش بینی عقوبت شدید اخروی در احکام فقهی و قوانین کیفری ایران، مجازاتهایی تعیین شده است. سود، بهره، ربا، نزول و کلماتی از این قبیل همگی به یک معنا هستند.

شرط اساسی برای تحقق ربوی بودن یک معامله این است که یک طرف تنها در سود معامله شریک باشد؛ اما در صورت ورود ضرر، در زیان شریک نباشد و ضرر متوجه وی نشود.

از منظر قوانین حقوقی، قرارداد ربا تحت هر عنوانی که منعقد شده باشد، باطل است و اگر طرفین به تعهدات این قرارداد عمل ننمایند، به دلیل «نامشروع بودن جهت معامله» حسب ماده 190 قانون مدنی، نمی توان الزام به انجام تعهدات چنین قراردادی را از دادگاه خواست.

رباخواران در اغلب موارد، برای اینکه عملشان مشمول مجازات نگردد و کارشان وجهه و ظاهر قانونی داشته باشد در قالب عقود و قرارداد صوری اقدام به دریافت ربا می نمایند. اما باید بدانید که این معاملات نیز هر چند شکل قانونی دارد اما محکوم به بطلان است و پول اضافه ای که در این خرید و فروش صوری رد و بدل می‌شود، حرام و” اکل مال به باطل” است .

ربا با توسل به معامله صوری
ربا با توسل به معامله صوری

ربا با توسل به معامله صوری  :

تعریف ربا:

ربا به معنی معامله دو کالای هم جنس به مقدار اضافه برای یکطرف یا قرض دادن به شرط باز پس گیری مبلغی اضافه از اصل پول یا در نظر گرفتن سود ظالمانه در معامله یا تجارت است.

مرتبط بخوانید: اعسار چیست؟ شرایط قبول آن و نکات مهم که باید بدانید!

در ادامه یک نمونه لایحه اثبات ربا را می توانید مطالعه نمایید.

ریاست محترم شعبه …دادگاه کیفری دو استان تهران

شرح ماوقع:

آقای… احدی ازموکلین، به دلیل مشکلات مالی بوجود آمده و برگشت خوردن چک هایشان، نیازمند پول نقد می گردند که به دلیل وضعیت نامناسب اقتصادی، از تامین آن عاجز می مانند و امکان دریافت وام از بانک نیز برایشان وجود نداشت. با جستجو در اینترنت آگهی منتشر شده از مشتکی عنه در سایت دیوار را مشاهده که اعلام داشته بودند در زمینه تامین سرمایه فعالیت می کنند. مشتکی عنه حاضر شده بود مبلغ 200 میلیون تومان پرداخت نمایند مشروط به اینکه آقای … هر ماه مبلغ 5 میلیون و پانصد هزار تومان به عنوان سود به وی بپردازد .دو موکل دیگر که از آشنایان آقای … می باشند در ازای دریافت مبلغی از وی، حاضر می شوند که ضمانت موکل را در بازپرداخت قرض و سود آن به عهده بگیرند.

به تقاضای مشتکی عنه و طبق روش کار ایشان ، برای اینکه معامله ی ربوی ظاهر قانونی داشته و از دریافت سود مطمئن باشند، قرارداد صوری فروش چندین شاخه تیرآهن در مورخه 25/6/96 بین طرفین تنظیم می گردد و موکلین به عنوان فروشنده، قرارداد بیع و مبلغ 300 میلیون تومان سفته را در همان تاریخ امضا می نمایند، که سفته ها به نام آقای …صادر و دو موکل دیگر ظهر آنها را به عنوان ضامن امضا می نمایند(توجه فرمایید که تاریخ سفته ها با تاریخ قرارداد یکی است)

 اولین قسط نزول معامله ربوی، درمورخه 28/7/96 به مبلغ 5 میلیون و 500 هزار تومان توسط آقای… نقدا به مشتکی عنه پرداخت و قسط دوم سود نیز در دو نوبت در تاریخ 8/9/96 به حساب مشتکی عنه واریز می گردد، اما به دلیل مشکلات مالی موکل دیگر قادر نبودند که اقساط سودهای بعدی را واریز نمایند.

مشتکی عنه نیز از فرصت پیش امده استفاده نموده و قرارداد و سفته ها را جداگانه اجرا گذاشته و بابت 200 میلیون تومان موکلین را به پرداخت 8 میلیارد تومان محکوم نموده و مطالبه وجه سفته ها را نیز در مراجع قضایی مطرح نموده است.

دفاعیات به شرح ذیل می باشد:

اقسام ربا عبارتند از :

  • هر نوع سود بر روی پول صرف نظر از درصد آن.
  • عدم برابر بودن دو کالای مورد معامله.
  • تحصیل مال یا دریافت هر مقداری بیشتر از وام دریافت شده، از ناحیه ربا دهنده با تبانی و توسل متقلبانه تحت هر عقد صوری از ناحیه متقاعدین.
  • سود با درصد بیش از حد که بر روی پول اخذ شود.
ربا با توسل به عقد صوری:

این جرم یکی از مصادیق خاص کلاهبرداری است. در رباخواری با توسل به عقد صوری، عنصر اصلی و سازنده جرم کلاهبرداری، سوء استفاده از یک وسیله قانونی، به قصد فرار از یک ممنوعیت شرعی و قانونی برای رباخواری است. لذا وجه مشترک کلاهبرداری عام و رباخواری از طریق توسل به عقد صوری متکی بودن هر دو عمل بر حیله و تقلب میباشد که در اینجا تقلب به معنی کتمان و مخفی کردن یک واقعبت نامشروع است .

حسب ماده ۵۹۵ قانون مجازات اسلامی ایران ربا جرم است و برای آن  به شرح ذیل مجازات در نظر گرفته شده است:

“هر نوع توافق بین دو یا چند نفر تحت هر قراردادی از قبیل بیع ،قرض،صلح و امثال آن …..یا زاید بر مبلغ پرداختی دریافت نماید ربا محسوب و جرم شناخته می شود .مرتکبین اعم از ربا دهنده، ربا گیرنده و واسطه ی بین آنها علاوه بر ردِ اضافه به صاحب مال به شش ماه تا سه سال حبس و تا ۷۴ ضربه شلاق و نیز معادل مورد ر با به عنوان جزای نقدی محکوم می‌گردند”

از طرفی آیه شریفه” احل الله البیع و حرم الربا” واحادیث و اخبار وارده این اعمال را منع کرده و باطل اعلام نموده است.

ربا با توسل به معامله صوری
ربا با توسل به معامله صوری

دلایل اثباتی ربوی بودن معامله :

1- هیچ کدام از موکلین در زمینه خرید و فروش آهن آلات نه فعالیت داشته و نه اصلا تیرآهنی وجود داشته است . احدی از موکلین بنگاه معاملات ملکی داشته  و شغل آقای …( که پول را از مشتکی عنه دریافت نموده) چاپ  تبلیغات و تراکت است و هیچ کدام نه تیرآهنی برای فروش داشته اند و نه از قیمت آن و نه از تبعات امضای قراردادی با وجه التزام سنگین 100 درصد ماهانه و 10 درصد روزانه اطلاع داشته اند.

برعکس، مشتکی عنه که مدیر یک موسسه حقوقی است و در صنف آهن آلات نیز فعالیت دارد اکثر قراردادهای صوری خود را برای فرار از مجازات ربوی بودن در قالب معامله آهن منعقد می نماید چون هم از قیمت، هم از کم وکیف و مشخصات اهن اطلاع وافی دارد.

2- رقم معامله صوری،200 میلیون تومان تعیین شده، دقیقا معادل مبلغی که وام داده شده و سود ماهانه از آن دریافت می شده است.

3-  در قرارداد صوری وجه التزامی بسیار سنگین جهت عدم تحویل کالا ،  روزانه %10 درصد و ماهانه 300% درصد ثمن معامله!!!! تنها برای فروشندگان تعیین شده است!!!!

مرتبط بخوانید: تقصیر زیان دیده در تعیین میزان خسارت

جالب این است که حسب قرارداد، با وجود اینکه خریدار صوری، در زمان تنظیم آن، تنها 30 میلیون از ثمن را پرداخت کرده و 170 میلیون بدهکار می باشد هیچگونه وجه التزام یا خسارت تاخیر تادیه ای برای تخلف وی در عدم تادیه ثمن ،معین نشده است!!! اما برای کالایی با همان ارزش ،وجه التزام ماهانه به ارزش 300%  ثمن، برای فروشندگان تعیین می گردد!!!!

 در حالیکه عرف معاملات به این صورت است که ضمانت اجراهای تخلف از انجام و اجرای تعهدات همواره برای دو طرف معامله تعیین می گردد تا غرری نباشد. 

به راستی کدام انسان عاقلی ،در شرایط عادی و برای یک معامله خرید و فروش، تن به پذیرش چنین خسارت گزافی می دهد مگر اینکه مضطر و ناچار باشد .آقای… به دلیل مشکلات مالی بوجود آمده ناچارا برای دریافت قرض از مشتکی عنه،شرایط چنین قرارداد ناعادلانه ای را می پذیرند .

اگر قرارداد واقعی بود، هیچ انسان عاقل و بالغی، حاضر نبود چنین قراردادی را که تمام شرایط آن یک طرفه به سود خریدار تنظیم شده، امضا نماید از جمله این شرایط ، تعیین ضمانت اجرای گزاف و ناعادلانه تنها به سود خریدار،اسقاط کافه خیارات و عدم امکان انصراف از قرارداد یا ابطال آن به بهانه موجهه یا غیر موجهه(بند 3 قرارداد)،پرداخت وجه التزام گزاف در صورت عدم اجرای تعهد توسط فروشندگان حتی با وجود عذر موجه و قوه قاهره ،پذیرش داوری شخصی ناشناس از دوستان خریدار و قطعی و لازم الاجرا بودن رای ایشان و….

ربا با توسل به معامله صوری
ربا با توسل به معامله صوری

بلکه در شرایط عادی و معامله واقعی فروشنده قطعا به سراغ خریداری دیگر می رفت .

4- حسب آگهی های ارائه شده که مشتکی عنه ، در فضای مجازی و در سایتهای تبلیغاتی درج نموده است صراحتا اقرار نموده که تامین سرمایه می نماید و این تبلیغات و آگهی بهترین دلیل برای اثبات مدعای شکات می باشد.

5- پرداخت سود معین ماهانه به حساب مشتکی عنه توسط آقای… احدی از شکات.

6- شهادت شهودی که اطلاع کامل از قضیه دارند و در مرجع قضایی حاضر شده و شهادت داده اند.

7- همانگونه که ذکر شد، ایشان مدیر یک موسسه حقوقی می باشد و با سوء استفاده از اطلاعات حقوقی و راهنمایی وکلای موسسه  در ظاهری قانونی اقدام به ربا خواری می نماید .

مرتبط بخوانید: وکیل تهران

مضافا دعوای حقوقی اعلام بطلان معامله (بیع) به جهت فقدان قصد، جهت نامشروع و صوری بودن معامله ، مطرح و در شعبه …مجتمع قضایی شهید بهشتی در حال رسیدگی می باشد.

با عنایت به مطالب معروضه و دلایل مثبته ارائه شده و اینکه اقدام مشتکی عنه مشمول صریح جرم ربا بوده نظر به اینکه علم قاضی، از ادله اثباتی در امور کیفری می باشد جهت جلوگیری از تضییع حقوق موکلین و مجازات رباخواران از شما مقام محترم قضایی تقاضای رسیدگی شایسته و مجازات مشتکی عنه مستنداً به ماده 595 قانون مجازات اسلامی(تعزیرات)را دارم.

امیدواریم لایحه جامع ما در خصوص ربا با توسل به معامله صوری برای شما مفید واقع شده باشد. در صورت نیاز به مشاوره در موارد حقوقی با ما در تماس باشید به گرمی پاسخگوی شما هستیم.

کلاهبرداری - وکیل پایه یک دادگستری آمنه آقاعلی

کلاهبرداری و انتقال مال غیر : نکات مهمی که باید بدانید!

کلاهبرداری و انتقال مال غیر : نکات مهمی که باید بدانید!

کلاهبرداری چیست؟! کلاهبرداری عبارت است از تحصیل مال غیر با توسل به وسایل متقلبانه. انتقال مال غیر از مصادیق جرم کلاهبرداری بوده و عبارتست از انتقال مال متعلق به غیر (عین و منفعت، مال منقول و غیرمنقول)، که این عمل در قالب دو یا چند معامله با اشخاص متعدد نسبت به یک مال صورت می گیرد.

کلاهبرداری و تمام مصادیق آن، جرمی مقید به بردن مال غیر بوده و باید منتج به اضرار به غیر گردد.

عنصر معنوی این جرم سوء نیت در تحصیل نامشروع مال دیگری است.

مرتکب جرم بر اساس ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام، مجازات می‌ گردد.

در ادامه نمونه لایحه دفاع از متهم جرم انتقال مال غیر ارائه می گردد.

لایحه دفاع از متهم کلاهبرداری

به وکالت از متهم به شرح دفاعیات ذیل تقاضای رد اعتراض شاکی و صدور حکم به قطعیت قرارمنع تعقیب را دارم:

1- ایراد فقدان سمت وکیل و عدم تصریح اختیار طرح دعوای اعتراض به رای در وکالتنامه:

موضوع پرونده اعتراض به قرار منع تعقیبی است که وکیل شاکیه به وکالت از ایشان این اعتراض را ثبت نموده اند. در وکالتنامه همکار محترم که در پرونده موجود می باشد، در قسمت حدود اختیارات، حق اعتراض به رای تصریح نشده است.

مرتبط بخوانید: وکالت در طلاق چیست؟!

در حالیکه به موجب ماده 35 قانون آیین دادرسی مدنی ، وکالت در دادگاه ها شامل تمام اختیارات راجع به امر دادرسی می باشد؛ لکن برخی از اختیارات وکیل حتما باید در وکالتنامه تصریح شود تا وکیل صلاحیت اقدام در این خصوص را داشته باشد. بر این اساس، حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه در این موارد حتما باید تصریح شود:

– وکالت راجع به اعتراض به رأی ، تجدید نظر ، فرجام خواهی و اعاده دادرسی ؛

تبصره ماده فوق نیز اذعان داشته که اشاره به شماره های یاد شده در این ماده بدون ذکر موضوع آن، تصریح محسوب نمی شود.

کلاهبرداری
کلاهبرداری

حسب بند 5 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی، یکی از ایرادات و موانع رسیدگی به دعوا در دادگاه عبارت است از اینکه : ” کسی که به عنوان نمایندگی اقامه دعوا کرده ؛ از قبیل وکالت یا ولایت یا قیمومیت ، سمت او محرز نباشد ” .

در این موارد خوانده دعوا حق دارد در خصوص عدم احراز سمت دادخواست دهنده (طرح کننده دعوا چه حقوقی و چه کیفری) ايراد و اعتراض نمايد كه در اين صورت ، بر اساس مـاده 88 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه مکلف مس باشد که قبل از ورود به ماهیت دعوا ، تکلیف عدم احراز سمت را مشخص نموده و در صورت صحت این موضوع ، قرار رد دعوی را به لحاظ فقدان شرایط اساسی اقامه دعوا  صادر نماید.

از آنجا که مناط اعتبار دادخواست، شکواییه یا درخواست، تاریخ تقدیم دادخواست یا برگ اعتراض دعوا می باشد، لذا وکیل محترم در تاریخ اعتراض به رای، فاقد سمت و اختیار در طرح دعوای اعتراض به قرار منع تعقیب  از ناحیه موکلشان بوده و اعطای مجدد این اختیار موجب اعتبار بخشیدن به اختیارات وکالتنامه‌ای که قبلا تنظیم و تقدیم دادگاه شده است نمی گردد.

مرتبط بخوانید: ارث و تقسیم ترکه

در اینخصوص نظریه مشورتی شماره ۳۲۵۹/۷ مورخ ۳/۵/۱۳۸۵ اشعار می دارد:

«چنان چه وکیلی دادخواست تجدیدنظرخواهی تقدیم نموده ولی وکالت‌نامه خود را ضمیمه ننموده باشد، مورد از موارد رفع نقص است اما چنانچه مشخص شود که در تاریخ تقدیم دادخواست، دادخواست‌دهنده فاقد سمت قانونی بوده و اساساً شخص دادخواست دهنده وکیل اصیل نبوده است به جهت اینکه در تاریخ تقدیم دادخواست تجدیدنظرخواهی فاقد سمت قانونی بوده، دادخواست وی قابل پذیرش نیست.»

ماده ۴۶ قانون آیین دادرسی مدنی نیز مقرر می دارد:

“ابلاغ دادنامه به وکیلی که حق دادرسی در دادگاه بالاتر را ندارد یا برای وکالت در آن دادگاه مجاز نباشد و وکیل در توکیل نیز نباشد، معتبر نخواهد بود”.

تمام مواد و موارد ذکر شده صراحتا حکایت از لزوم تصریح بندهای مذکوردر ماده 35 ق.ا.د.م در متن وکالتنامه داشته که نتیجتا عدم ذکر آن با قرار رد دعوا مواجه می گردد.

2- از آنجا که مهلت قانونی اعتراض به قرارمنع تعقیب، 10 روز از تاریخ ابلاغ می باشد و  موضوع عدم اختیار اقدام وکیل در مرحله بالاتر مورد توجه شعبه بازپرسی واقع شده و قرار منع تعقیب نزدیک به دو ماه و نیم پیش به شخص شاکیه(نه وکیل ایشان) ابلاغ واقعی و مهلت 10 روزه اعتراض وی گذشته است لذا شاکیه نیز قانونا مهلت و فرصت اعتراض مجدد به قرار را از دست داده و با این اوصاف، قرار منع تعقیب صادره قطعی شده است.

لذا تقاضای صدور رد اعتراض و تایید و استوار نمودن قرار منع تعقیب صادره را دارم.

علیرغم وجود ایرادات قانونی ذکر شده توجه به نکات زیر نیز جهت احراز صحت و درستی قرار منع تعقیب صادره، خالی از لطف نیست:

3- مبایعه نامه مستند ادعا شاکیه سندی جعلی بوده و دو خط آخر قسمت توضیحات ، از کلمه ضمنا … تا اخر نوشته، بعد از امضاء قرارداد توسط موکل و برخلاف توافقات، به قرارداد الحاق و جعل گردیده است . مضافا امضای شهود هم متعاقبا به قرارداد  اضافه و الحاق شده و حین معامله شاهدی در بنگاه حضور نداشته و نام شاکیه به عنوان خریدار نیز بعد از امضای قرارداد و معامله با پدر ایشان و توافق به وقوع بیع با خریدار دیگر، به عنوان خریدار به قرارداد اضافه شده است و خط خوردگی مشهود در مبایعه نامه اثبات می نماید مبایعه نامه ابتدائا به نام پدرشان نگارش شده است. نسبت به تمام موارد مذکور شکایت جعل مطرح و مستند به نظریه کارشناسان رسمی دادگستری در چند مرحله جعلیت اسناد اثبات و در شعبه 1018همین مجتمع، منتهی به صدور قرار جلب به دادرسی شاکیه، پدرشان و بنگاه دار( که جزو شهود در این پرونده بوده اند) گردیده است. لذا به استناد یک قولنامه مجعول نمی توان موکل را محکوم به کلاهبرداری کرد در حالیکه نسبت به خود مستند شکایت، جرم جعل واقع شده و سمتند شکایت شاکیه فاقد اعتبار است.

کلاهبرداری
کلاهبرداری

4- کلاهبردای جرمی مقید به بردن مال غیر با عنصر معنوی سوء نیت و عنصر مادی توسل به مانور متقلبانه می باشد. در حالیکه در موضوع معامله ادعایی، حتی یک ریال مال از شاکیه برده نشده و ادعای تامین وجه بوسیله چک ادعایی کذب می باشد که با تبانی با بنگاه دار صورت پذیرفته و چک مورد ادعا هیچوقت به دادگاه و دادسرا ارائه نشده ودر وجه موکل کارسازی نیز نشده است.

اولا:  در صورت صحت ادعا، ایشان باید چک تضمین شده به نام موکل تهیه می نمودند که تامین وجه در تاریخ ادعایی در قولنامه و انجام تعهد قراردادی را ثابت نماید و گرنه هر کس می تواند همین امروز چک با تاریخ موخر صادر نماید.پس چک عادی مثبت ادعای شاکیه مبنی بر تامین ثمن معامله نیست.

 ثانیا: چک وسیله پرداخت است و تا زمانی که وجه آن توسط موکل وصول نشده است مشمول عنوان بردن مال غیر نیست. حسب اقرار شاکیه و بنگاه دار وجه چک وصول نشده و اصل چک نزد بنگاه دار می باشد پس بردن مال ( دریافت وجه ) منتفی است و جرم ادعایی فاقد یکی از عناصر قانونی و اصلی جرم کلاهبرداری است.

مرتبط بخوانید: سقط جنین درمانی

ثالثا: به موجب مقررات قانونی در صورت صحت ادعای شاکیه، وجه چک باید در صندوق دادگستری تودیع یا حداقل اظهارنامه ای برای موکل مبنی بر تامین وجه چک ارسال می شد.در حالیکه هیچکدام از این اقدامات توسط شاکیه و پدرشان صورت نپذیرفته و همین امر کذب بودن ادعای ایشان را ثابت می نماید.

5-  به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، در خصوص ملک، مالک قانونی کسی است که سند یا انتقال به نامش در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنابراین شاکیه با یک قولنامه مجعول عادی مالک قانونی مال موضوع جرم ادعایی نیست. بنابراین طرح چنین شکایتی با عنوان کلاهبرداری از اساس اشتباه می باشد.

 کما اینکه پس از رسیدگی و تحقیقات جامع توسط بازپرس محترم برای بار دوم قرار منع تعقیب در این پرونده صادر شده است.

6- موکل مردی زحمت کش با تحصیلات دیپلم بوده و کل دارای این خانواده با دو فرزند، دو دانگ همین ملک و یک وانت می باشد. یک  مرد دیپلمه ساده که تاکنون(برخلاف پدر شاکیه و بنگاه دار و شهود پرونده که ملاک و دلال هستند) معامله ای انجام نداده و به نحوه انجام و فسخ معامله و مقررات قانونی جاهل هستند که با اعتماد به بنگاه دار که قرار بوده امین طرفین معامله باشد نسخه قرارداد و تایید اقاله و انصراف طرفین از انجام معامله را از بنگاه دار دریافت نکرده اند و طبق اقرار خود بنگاه دار حتی نسخه قولنامه نیز تحویل موکل نشده است و بنگاه دار به ایشان اعلام کرده که چون خریدار هنوز نتوانسته پول را فراهم نماید و چند روز هم مهلت خواسته است. بعد از گذشت نزدیک به 15 روز که موکل دوباره به بنگاه رفته و چون خریدار باز هم مراجعه ننموده بود، بنگاه دار اعلام کرده چون خریدار نمی تواند پول را فراهم نماید معامله باطل شده و قولنامه را هم پاره می کند و در همان روز هم کلید آپارتمان و هم سند آن را تحویل موکل داده اند. منتهی نسخه قولنامه را به ایشان ندادند و گفتند معامله ایی واقع نشده و اجازه ندارند قولنامه را بدهند و قول دادند که قولنامه را پاره کرده و دور می ریزند.

کلاهبرداری
کلاهبرداری

 متاسفانه با سوء استفاده و خیانت در امانت توسط بنگاه دار و تبانی با پدر شاکیه شکایت واهی کلاهبرداری مطرح شده است. بنابراین عنصرمعنوی جرم (سوء نیت) نیز با توجه به وضعیت و شرایط موکل و جهل به قوانین منتفی است.

7-  کلید و سند خانه تحویل بنگاه دار بوده است و حسب اقرار ایشان نزدیک به 15 روز بعد از تاریخ قولنامه تحویل موکله شده است سوال این است که اگر معامله حسب ادعایشان واقعا صورت گرفته و ملک متعلق به شاکیه بوده چرا سند و کلید را تحویل داده و تا حدود چهار ماه پس از تاریخ قولنامه هیچ اقدامی جهت الزام موکل به انجام تعهدات قراردادی انجام نداده اند؟؟؟!!!.

تمام موارد مذکور حکایت از اقاله ضمنی معامله و کذب بودن ادعای شاکیه دارد.

8- وجود تناقضات اشکار بین اظهارت شهود و شاکیه در مورد تاریخ امضای مبایعه نامه توسط ایشان که بین تاریخ9/2/97 و 10/2/97  تعارض آشکار دارد که همگی حکایت از کذب بودن اظهارات ایشان و عدم حضور شهود در زمان تنظیم مبایعه نامه داشته کما اینکه الحاق امضای شهود به مبایعه نامه و جعلی بودن آن نیز ثابت شده است.

با عنایت به مطالب ذکر شده و توجها به ایراد فقدان سمت وکیل در طرح دعوای اعتراض به قرار و انقضای مهلت قانونی اعتراض به قرار توسط شاکیه و جعلیت مستند شکایت(قولنامه) و سایر دلایل ذکر شده تقاضای رد اعتراض و صدور حکم به قطعیت قرار منع تعقیب اصداری را دارم.

جهت مشاوره در زمینه اموال معاف از مالیات و دیگر مشاوره های حقوقی با ما در تماس باشید. به گرمی پاسخگوی شما هستیم: 09124199311

قانون جدید مالیات بر ارث

قانون جدید مالیات بر ارث : نکات بسیار مهم!

قانون جدید مالیات بر ارث

قانون جدید مالیات بر ارث در فروردین ماه 1395 تصویب و در نحوه تعیین مالیات برای اموال به جا مانده از متوفی تغیییرات عمده و مثبتی به وجود آورده است. بنابراین در این مقاله نحوه تعیین مالیات ، درصد مالیات بر ارث اموال و دارایی های مختلف باقی مانده از متوفی (ماترک) به تفکیک بررسی می گردد.

آنچه در این مقاله می خوانید:

  • بررسی معیارهای تعیین نرخ مالیات بر ارث در قانون جدید .
  • تعیین وراث طبقات اول تا سوم.
  • ارزش معاملاتی املاک چیست؟
  • میزان مالیات بر ارث ملک تجاری چقدر است؟
  • درصد مالیات اجناس و اموال مغازه متوفی چقدر است؟
  • مالیات بر ارث خانه و آپارتمان مسکونی چه میزان است؟
  • مالیات بر ارث املاک اداری یا واحدهای صنعتی چند درصد است؟
  • آیا به سپرده های بانکی نیز مالیات تعلق می گیرد؟
  • نرخ مالیات بر ارث خودرو و سایر وسایل نقلیه موتوری چقدر است؟

معیار تعیین نرخ مالیات بر ارث در قانون جدید چیست؟

قانون جدید مالیات بر ارث میزان مالیات را نسبت به قانون سابق تعدیل نموده و نرخ منصفانه تری را معین نموده است. معیار تعیین درصد مالیات بر ارث در این قانون، درجه نسبت وراث با متوفی و نوع اموال باقی مانده است. به طوری که وراث طبقه اول مالیات کمتری نسبت به طبقه دوم و سوم پرداخت نموده و وراث طبقه سوم بیشترین مالیات را باید بپردازند.

مرتبط بخوانید : اعسار چیست؟ شرایط قبول آن و نکات مهم که باید بدانید!

وراث طبقات اول تا سوم چه کسانی هستند؟

به موجب ماده 18 قانون مالیاتهای مستقیم طبقات وراث عبارت است از:

  • طبقه اول : پدر، مادر، زن، شوهر، فرزندان و فرزندان آنها.
  • طبقه دوم : اجداد، برادر، خواهر و فرزندان آنها.
  • طبقه سوم: عمو، عمه، دایی، خاله و فرززندان آنها .
قانون جدید مالیات بر ارث
قانون جدید مالیات بر ارث

تعریف ارزش معاملاتی مالیاتی:

به موجب ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم، جهت تعیین ارزش معاملاتی املاک ( که باید برای آنها مالیات تعیین شود)، کمیسیونی 5 نفره متشکل از نمایندگان سازمان امورمالیاتی کشور، وزارت راه، شهرسازی یا جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر تشکیل و ملک ارزش گذاری می گردد.

میزان مالیات بر ارث مغازه یا همان ملک تجاری چقدر است؟

مالیات بر ارث ملک تجاری صرفنظر از اینکه موضوع تجارت و شغل چیست به شرح زیر محاسبه می گردد:

در صورتی که تاریخ فوت تا پایان سال ۱۳۹۴ باشد مالیات آن (۳۵ درصد) می باشد و در مورد املاک تجاری که تاریخ فوت مالک از ابتدای سال ۱۳۹۵ باشد، مالیات آن برای وراث طبقه اول (3 درصد) طبقه دوم (6 درصد) و طبقه سوم (12درصد) است که بر مبنای قیمت براورد شده توسط کارشناس اداره مالیات به قیمت معامله ای ملک تعیین می شود.

نکته:

کلیه مغازه ها اعم از اینکه دارای سرقفلی بوده و یا فاقد آن باشد جزو املاک تجاری محسوب می گردند.

آیا به اجناس و اموال مغازه نیز مالیات بر ارث تعلق می گیرد؟

بله. تمامی اجناس و اموال داخل مغازه توسط کارشناس ارزیابی و مالیات بر ارث این اموال برای وراث طبقه اول(10 درصد)، وراث طبقه دوم (20 درصد) و طبقه سوم (40درصد) می باشد. این مالیات جدای از مالیات مغازه محاسبه و دریافت می شود.

مالیات بر ارث خانه و آپارتمان مسکونی چه میزان است؟

میزان مالیات این دسته از املاک برای وراث طبقه اول ( 5/7 درصد)، وراث طبقه دوم( 15 درصد) و طبقه سوم (30 درصد) ارزش معاملاتی روز است که توسط کارشناس اداره مالیات تعیین می گردد.

مالیات بر ارث املاک اداری یا واحدهای صنعتی چند درصد است؟

نسبت به طبقه اول (3 درصد ارزش معاملاتی) ، طبقه دوم (6 درصد ارزش معاملاتی) و طبقه سوم (12درصد ارزش معاملاتی) است.

مالیات بر ارث زمینهای کشاورزی، باغات و زمینهای فاقد کشت (بایر) چگونه محاسبه می گردد؟

وراث طبقه اول ( 5/7 درصد)، وراث طبقه دوم( 15 درصد) و طبقه سوم (30 درصد) بر مبنای ارزش معاملاتی روز.

مرتبط بخوانید : کلاهبرداری و انتقال مال غیر : نکات مهمی که باید بدانید!

آیا به سپرده های بانکی نیز مالیات تعلق می گیرد؟

بله. بر اساس بند الف ماده ۱۷ قانون مالیاتهای مستقیم، از سپرده های بانکی شخص متوفی ۳ درصد مالیات ارث کسر و سپس سپرده به وراث مسترد می شود.

برخلاف قانون سابق که اگر فوت قبل از سال 95 باشد 80 درصد سپرده ها از مالیات معاف و تنها به 20 درصد آن مالیات تعلق می گرفت، قانون جدید این معافیت را حذف نموده و تمام سپرده مشمول مالیات می گردد.

مثلا اگر شخصی دو میلیارد تومان سپرده نقدی داشته باشد، 6۰ میلیون تومان به عنوان مالیات ارث از مبلغ سپرده ها کسر می گردد.

نرخ مالیات بر ارث خودرو و سایر وسایل نقلیه موتوری چقدر است؟

برای طبقه اول وراث (2 درصد) ، طبقه دوم (4 درصد) و طبقه سوم (8 درصد) می باشد.

در صورتی که نیازمند وکیل یا مشاوره مالیاتی در زمینه مالیات بر ارث و سایر مالیاتها هستید با ما تماس حاصل فرمایید تا تیم مالیاتی ما با همکاری بازنشستگان متبحر و با سابقه اداره مالیات راه گشای مشکلات شما عزیزان باشند.