نمونه لایحه دفاعیه در اجاره آپارتمان – وکیل ملکی

 

ریاست محترم شعبه …دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید …

 با سلام

احتراماً در خصوص پرونده شماره بایگانی … به استحضار می رساند

خواهان مستاجر آپارتمان موضوع دعوا بوده که از مورخه 3/6/1400 به مدت یکسال با مبلغ قرض الحسنه 400  میلیون تومان و ماهانه ۵ میلیون تومان ملک را اجاره نموده است بعد از رویت چندین باره  ملک و انعقاد اجاره از برج 6 سال گذشته در خانه ساکن می‌باشد. در زمان تحویل ملک مستاجر ملک را کاملاً رویت نموده و پس از رویت ملک را تحویل گرفته است و حدود 8 ماه است که در خانه ساکن می باشد در زمان تحویل ملک صحیح و سالم تحویل ایشان شد در صورتی که اگر طبق ادای ایشان ملک چنین مشکل بزرگی را داشته ایشان چگونه ۷ ماه در خانه سکونت یافته و از حمام و سرویس بهداشتی که ادعا دارد لوله های آب آن گرفتگی شدید دارد استفاده می‌نموده اند؟؟؟آیا ایشان از سرویس بهداشتی و حمام همسایگان استفاده می‌نموده اند؟؟

 مقام محترم قضایی استحضار دارند که در مورد بیع یا اجاره در زمان تحویل ملک، خریدار یا مستاجر مکلف است ملک را به دقت بازدید نموده و در صورتی که ایراد یا عیبی دارد در همان زمان تحویل باید آن را اعلام نماید و ادعای بعدی معیوب بودن قابل قبول نمی‌باشد زیرا چه بسا این احتمال قوی وجود دارد که عیب منتسب به خریدار یا مستاجر و عدم استفاده صحیح و تعدی و تفریط ایشان باشد و بار اثبات بله عهده مستاجر است

 ملک موضوع دعوا قبل از اجاره دادن به خواهان( و حتی سالهای قبل تر نیز)دست مستاجر دیگری بوده و ایشان بدون مشکلی از آن استفاده می‌نمودند و بلافاصله بعد از تخلیه مستاجر سابق ملک تحویل مستاجر جدید شده است اگر ملک مشکلی داشته و قابل استفاده نبوده است چگونه مستاجر قبلی از آن استفاده می‌نموده است ؟؟؟

بنابراین محرز است که اگر لوله گرفتگی نیز داشته باشد به دلیل استفاده نادرست خود مستاجر ایجاد شده باشد و ایشان اصول بهداشتی و نظافت را رعایت ننموده اند و مو و دیگر موجب گرفتگی لوله  شده است

از ابتدای تحویل ملک و انعقاد اجاره گویا ایشان توانایی پرداخت اجاره را نداشته و در ابتدا حساب کتاب مال را انجام نداده و به جیب خود نگاه ننموده بودند و از همان ماه‌های اول  شروع به بدعهدی نموده و اجاره‌های خود را دیرتر از موعد مقرر در قرارداد واریز نموده و هر ماه کمتر از مبلغ مقرر پرداخت نمودند و از تاریخ 6/11/1401 نیز حتی یک ریال هم اجاره را پرداخت ننموده و بدهکار می باشند

ایشان حتی مبلغ شارژ ماهانه را که 350 هزار تومان است را پرداخت ننموده بودند و 6 ماه شارژ را بدهکار بودند و وقتی که قصد طرح دعوا را داشتند در فروردین ماه  تمام شش ماه گذشته را پرداخت نموده اند که خود را انسان درستکار جلوه دهند

تمام موارد مذکور نشان از بدعهدی ایشان دارد ایشان حدود یک یا دو ماه بعد از انعقاد قرارداد به اینجانب اعلام نمودند که امکان پرداخت اجازه را نداشته و برای ایشان سنگین است و قصد دارند تا پایان بهمن ماه آن را تخلیه نمایند.

 

طرح دعوای فعلی بهانه و مستمسکی است برای ایشان که توانایی پرداخت اجاره را ندارند و از این بهانه  قصد سوء استفاده داشته و می‌خواهند که هم به قول خودشان قرارداد را فسخ نمایند و هم اجاره پرداخت ننمایند.

چنانچه مستحضر هستید تامین دلیل بدون دعوت از خوانده صورت گرفته و حتی دادخواست گاها خوانده نیز ندارد لذا نظریه ابلاغ  نمی‌شود و قابل اعتراض نیز نیست

 نظریه کارشناسی( تامین دلیل) به هیچ وجه مورد قبول اینجانب نیست زیرا اولا: محرز نیست در گرفتگی لوله مربوط به چه امری است ثانیا مشخص نیست گرفتگی لوله از چه زمانی صورت گرفته و آیا مربوط به بنای ساختمان است و یا این که به جهت استفاده نادرست و متعاقبا ایجاد شده است  زیرا ملک موضوع دعوا همانگونه که عرض شد یک سال قبل و حتی  سال‌های قبل تر نیز در تصرف مستاجر بوده و مستاجر از آن استفاده می‌نموده است و مشکلی نداشته‌اند.

از سویی نظریه کارشناس تنها به خرابی لوله اشاره کرده در مورد خسارت و ضرر و زیان مورد ادعای خواهان اظهار نظر نشده است حال خواهان محترم مستند به چه دلیلی ضرر و زیان را ادعا نموده‌اند؟؟؟

نظر به مطالب ذکر شده تقاضای رد ادعاهای واهی ایشان را دارم.

 

برای خواندن نمونه لایحه دفاعیه‌ های دیگر می‌توانید بر روی لینک زیر کلیک کنید:

نمونه لوایح دفاعیه

تعدیل اجاره بها ملک های تجاری  چگونه است؟

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 می باشد با انقضای موعد اجاره امکان تخلیه ملک جز در شرایط استثنایی مقدور نیست و اجاره خود به خود تمدید می گردد و چنین اجاره هایی سالیان سال پابرجاست نظر به اندک بودن میزان اجاره مقرر و طولانی بودن موعد اجاره قانوگذار جهت رعایت عدالت امکان تعدیل اجاره بها را برای طرفین مخصوصا موجر مقررداشته است.

در این مقاله شرایط این دعوا بررسی می گردد.

به موجب ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356:

«موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره ‌بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره‌ بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد»

شرایط قانونی لازم برای طرح دعوا:

1- انقضای مدت اجاره

حسب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر تعدیل اجاره بها اولین شرط تعدیل انقضای مدت اجاره است.

2- سپری شدن سه سال تمام شمسی از تاریخ تعدیل قبلی

شرط بعدی انقضای ۳ سال از تاریخ آخرین حکم قطعی مبنی برتعدیل سپری شده باشد.

3- احراز رابطه استیجاری

مبدا سه سال مورد نظر قانون از چه زمانی شروع می شود؟

در خصوص اینکه ملاک انقضای مدت سه سال جهت طرح دعوای تعدیل، تاریخ تقدیم دادخواست است یا تاریخ صدور حکم نظریات به شرح ذیل صادر شده است.

پاسخ اکثریت قضات:

با توجه به صراحت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، ملاک، تاریخ مذکور در حکم است که قطعاً این تاریخ با توجه به خواسته خواهان در حکم قید می‌گردد و چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست در حکم قید خواهد شد.

پاسخ کمیسیون نشست قضایی

نظر به اینکه از جمله آثار حکم، کاشفیت آن از وجود حق در زمان تقدیم دادخواست می باشد، از آنجاییکه در حکم تعدیل اجاره بها ودر متن آن باید نرخ عادله روز تقدیم دادخواست قید و تصریح گردد و به همین اعتبار موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را نیز ضمن تقدیم دادخواست تعدیل مطالبه نماید در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، لذا مهلت انقضای مدت 3 سال جهت طرح دعوای تعدیل تاریخ مقرر در حکم قطعی است (تاریخی که در متن رای قید می‌شود) نه تاریخ صدور حکم قطعی یا تاریخ تقدیم دادخواست و بدیهی است که با توجه به مراتب فوق، چنانچه تاریخ در متن حکم قید نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست ملاک است.

در طرح این دعوا احراز رابطه استیجاری بین طرفین دعوا الزامی می باشد که وجود اجاره نامه یا اثبات رابطه استیجاری شفاهی مثبت رابطه استیجاری است.

این دعوا معمولاً در دادگاه محل وقوع عین مستاجره محل کسب یا پیشه یا تجارت اقامه می‌شود.با عنایت به مبالغ اندک عرفی تعیینی در اجاره نامه های مشمول قانون 56 اکثریت دعاوی تعدیل اجاره از حیث مبلغ در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می باشد.

تعدیل اجاره مقرر در قانون سال ۱۳۵۶ مختص املاک تجاری است و نمی توان به استناد قیاس از این قانون برای تعدیل اجاره محل های مسکونی استفاده نمود.

تعدیل زمانی قابل اعمال است که اجاره بهای ملک مشخص است و اختلافی نیز این حیث بین طرفین وجود ندارد.

حسب مقررات قانونی تعدیل تنها از تاریخ تقدیم دادخواست میسر می‌باشد لذا به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته ترتیب اثر داده نمی‌شود.

در خصوص اجاره های ماه های گذشته حسب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنانچه مدت زمان زیادی از انقضای موعد اجاره گذشته باشد و مستاجر اجاره‌ را پرداخت نکرده باشد موجر می تواند درخواست مطالبه  اجرت‌المثل ایام گذشته را معادل اجرت‌المسمی همچنین مطالبه خسارت تاخیر تادیه را مطرح نماید

مضافا امکان درخوست صدور حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم نیز وجود دارد.

مالی یا غیرمالی بودن دعوا:

در خصوص مالی یا غیرمالی بودن این دعوا اختلاف نظر وجود داشت معاونت آموزش قوه قضاییه، این دعوا را غیرمالی دانست اما اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۹۸۴/۷ ـ 2/3/61 این دعوا را مالی دانست. به نظر این اداره، چون دادگاه مبلغ و میزان اجاره‌ بها را بعد از رسیدگی تعیین می‌کند و مبلغ تعیین‌شده حسب ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر از تاریخ تقدیم دادخواست قابل اجرا می باشد، لذا این دعوا، دعوای مالی محسوب می شود.

لکن از آنجاییکه در این دعوا فقط میزان اجاره‌ بها تعیین می‌شود و اگر مابه التفاوت آن مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه تنها حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بهای فعلی و قبلی را نمی‌دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است، موجه ‌تر به نظر می‌رسد.

نحوه رسیدگی به دعوا:

جهت تعیین مبلغ اجاره موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع خواهد شد کارشناس بر مبنای ملاک هایی از جمله عرف محل ، دریافت یا عدم دریافت سرقفلی توسط موجر، مدت اجاره، وضعیت ملک ،میزان اجاره‌ توافق شده یا تعیین شده در سال‌های گذشته، شاخص تورم و دیگر موارد مبلغ اجاره را تعیین می نماید.

توافق طرفین بر اسقاط حق تعدیل چه حکمی دارد؟

قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 از جمله قوانین آمره بوده که طبق ماده۳۰ قانون مذکور توافق برخلاف ان باطل می باشد لذا چنانچه  ضمن عقد اجاره، شرط شده باشد که موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد، چنین شرطی صحیح و قابل اجرا نیست، این توافق شرطی باطل بوده و دادگاه می تواند برخلاف شرط حکم به کاهش یا افزایش اجاره صادر نمایند.

تعدیل توافقی چه حکمی دارد؟

برخی مواقع موجر و مستاجر ضمن عقد قرارداد اجاره هایی که برای چندین سال منعقد می شود شرط می‌نمایند که هر سال اجاره مبلغ معینی یا درصد مشخصی مثلاً 30 درصد  در یکسال و 40 درصد در سال دیگر و… افزایش یابد در خصوص اعتباریا عدم اعتبار چنین شرطی جای تردید وجود دارد

از سویی این توافق خلاف صریح مقرره  ماده ۴  قانون موجر و مستاجر 56 بوده و با شرایط تعدیل پیش‌بینی شده در این  ماده مخالف است

اما از سوی دیگرباید عنوان نمود  که شرایط مقرر در این ماده  صرفا جهت طرح دعوی مقرر شده و شرایط صحت طرح دعوا را پیش بینی نموده است و توافق  به افزایش اجاره به مبلغ معینی موافق عمومات از جمله ماده 10 قانون مدنی و توافقی خصوصی و محترم می باشد لذا به نظر می رسد  درج چنین شرطی صحیح و لازم الاجرا می باشد.

حکم صادره در دعوای تعدیل قابل تجدیدنطر است یا نه؟

قانون موجر و مستأجر مصوب 1356  رای صادره در نتیجه تعدیل را  قطعی اعلام  نموده است اما از آنجا که حسب ماده 331 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مبحث مقررات تجدیدنظر از احکام حقوقی مقرر داشته است: «احکام زیر قابل تجدیدنظر است: الف – دعاوی مالی که خواسته آن از سه میلیون ریال متجاوز است ب- کلیه احکام صادره در دعاوی غیر مالی ….»

با عنایت به اینکه قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به قانون موجر و مستاجر موخر التصویب بوده لذا  قانون ایین دادرسی مدنی ناسخ قانون موجر مستاجر در خصوص قطعی بودن رای تعدیل بوده و این قانون حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بوده لذا رای صادره در خصوص تعدیل قابل تجدیدنظر خواهی است.

به موجب نظریه مشورتی شماره 1028/7 مورخه 12/12/73 اداره حقوقی قوه قضاییه احراز مالکیت متقاضی در این دعوا لازم نیست.

نحوه اجرای رای:

آرای صادره از دادگاه ها  در مورد تعدیل و افزایش اجاره بها احکامی اعلامی هستند و نیاز به صدور اجراییه ندارد. لکن چنانچه ما به التفاوت اجاره نیز درخواست و مورد صدور حکم باشد، اجرای این قسمت از رای نیازمند صدور اجراییه است و حکم تاسیسی محسوب می گردد.

برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید به سایت آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران مراجعه کنید.

نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی

در این مقاله نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله و ابطال سند از زبان وکیل ملکی ارائه میگردد:
خواهانها : اقایان افشین و کوروش و…
خوانده: آقای رسول …
با قیمومت آقای ….
دادستان دادسرای امور سرپرستی
وکیل: آمنه آقاعلی
خواسته:
1- اثبات وقوع معامله برای ثالث (خواهان ها) و اعلام آن، موضوع قرارداد اخذ و خرید امتیاز وام به شماره قرادادهای … مورخه 2/8/87 و .. مورخه 15/8/87 دفترخانه شماره … تهران(دریافت تسهیلات بانکی برای شخص ثالث)؛
2- تقاضای صدور حکم مبنی براعلام بطلان و بی‌اعتباری معامله موضوع سند رسمی شماره 16.. – 21/8/87 تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره ..تهران مربوط به شش دانگ پلاک ثبتی .. فرعی از .. اصلی ومجزی شده از پلاک 15.. فرعی از اصلی مذکور قطعه سوم تفکیکی واقع در بخش 2 تهران به جهت فقدان قصد؛
3- صدور حکم مبنی بر ابطال (اعلام بطلان وبی اعتباری) سند رسمی مالکیت شماره 362.. سری ب سال 98
4- صدور حکم مبنی بر اعاده وضع مالکیت خواهان ها به حالت سابق و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی پلاک مرقوم به نام موکلان

ریاست محترم دادگاه عمومی و انقلاب تهران؛
با سلام؛
با معرفی خود به وکالت از موکلین به استحضار می رساند؛ خواهان ها مشاعاً مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان با پلاک ثبتی مذکور می باشند.

الف) موکین در سال 1387، نیازمند اخذ وام بانکی می شوند. لیکن، از آنجائی که شرایط اخذ دریافت تسهیلات بانکی را دارا نبوده اند، از طریق یکی از آشنایان خود با خوانده محترم ردیف اول آشنا شده، و نامبرده قول مساعد در همکاری برای اخذ تسهیلات بانکی را می دهد.

ب) بنا به اظهار موکلین و شهادت شهود، قضیه از این قرار بوده است که به منظور مساعدت در اخذ تسهیلات بانکی، خوانده ردیف اول، در تاریخ19 / 08 / 1387 به مالکین آپارتمان فوق الایماء، و دقیقاً به هر یک، نسبت به سهام خودشان وکالت اعطاء می کند تا آپارتمان خودشان را به خوانده منتقل نمایند تا در ظاهر و با صورت سازی، ایشان مالک آپارتمان قلمداد گردد و در ظاهر برای به خود، لکن در واقع برای موکلین تسهیلات خرید مسکن دریافت نماید.

ریاست محترم دادگاه مستحضر هستند که «کسی که معامله می کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است مگر این که در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعداً خلاف آن ثابت شود …» (ماده 196 قانون مدنی)، در این جا نیز؛

اولا: با مداقه در قرارداد وکالتنامه شماره 63.. و 630.. و اقرارنامه رسمی شماره 630.. همگی مورخه 19/8/87 مشخص می شود که تاریخ اعطای وکالت 3 روز قبل از تاریخ معامله و صحنه سازی برای انتقال ملک بوده است. در حقیقت، وکالت در تاریخ 19 / 08 / 1387 اعطاء شده ولیکن، معامله در تاریخ 21 / 08 / 1387 منعقد گردیده است و حق استفاده از وام برای وکلا در همین وکالتنامه تصریح شده و مجدداً با تفویض اختیار، وکالت در بازپرداخت تسهیلات را نیز نسبت به سهام وکلا اعطاء و ضمن اقرار به وقوع معامله خرید امتیاز وام، نامبردگان را وصی خود در انتقال آپارتمان به خودشان قرار می دهند. آن چه مسجل است این که قصد خوانده محترم ردیف اول دست گیری از موکلین در اخذ تسهیلات بانکی بوده است نه خرید قطعی ملک. به دیگر بیان، قصد واقعی طرفین حقیقت بیع ملک نبوده، بلکه معامله واقعی خرید امتیاز وام است وگرنه دلیلی نداشت تا خوانده ردیف اول، به موکلین، وکالت در خرید آپارتمان خودشان را برای خوانده بدهد و متعاقباً در همان وکالتنامه، وکالت در اخذ تسهیلات بانکی و بازپرداخت آن، و حتی استفاده از تسهیلات ، و هم چنین وکالت در انتقال آپارتمان آنهم نسبت به سهام خود به موکلان اعطاء نماید!

به دیگر بیان، و از آنجائی که طبق اصل پذیرفته شده در فقه و قانون مدنی، اصل بر اراده باطنی است و نه اراده ظاهری و صورت سازی. لذا، 1) آثار قرارداد اخذ تسهیلات بانکی به موکلان می رسد، و 2) نامبردگان به منظور اخذ تسهیلات بانکی با خوانده محترم ردیف اول، یک قرارداد خصوصی (مشمول ماده 10 قانون مدنی) منعقد نموده اند تا پس از استفاده از تسهیلات بانکی بتوانند مجدداً آپارتمان خود را پس بگیرند که اتفاقاً بدلیل پر پیچ و خم بودن مراحل اخذ وام برای همگان، این امر در عرف شایع و غالب نیز هست.
لذا، ملک با واسطه خوانده و با صورت سازی، در وثیقه بانک قرار گرفته است حال که موکلین مثل قرض خود را پرداخت نموده و ملک خود را نیز از رهن بانک فک کرده اند، ملکیت آنان باید به حال سابق اعاده شود.

والا، خوانده بدون سبب شرعی و قانونی دارا شده است که در حقوق ما ممنوع می باشد (مستنبط از ماده 319 قانون تجارت به عنوان مصداقی از قاعده منع دارا شدن بلاجهت). زیرا، بدون پرداخت هیچ گونه وجهی مالک یک باب آپارتمان گردیده و موکلان نیز نه تنها اپارتمان خود را از دست داده اند که هیچ، بلکه تسهیلات دریافتی خوانده محترمه ردیف اول را پرداخت کرده اند که در حقیقت عوض و معوض از کیسه نامبردگان رفته است!

ثانیا؛ مبلغ 280 میلیون و 128 هزار تومان وام با اقساط 144 ماهه به نام خوانده در همان تاریخ دریافت و تمام اقساط وام توسط موکلین پرداخت و در سال 98 با تسویه کامل بدهی، توسط موکلین فک رهن شده و قابلیت انتقال حاصل می گردد. ( که به جهت کثرت قبوض پرداختی، و هم چنین به منظور پرهیز از حجیم شدن پرونده، اصل قبوض در جلسه نخست تقدیم می گردد.)

بنا به مراتب بالا، و متاسفانه پس از فک رهن و مهیا شدن ملک برای انتقال، وقتی جهت اعمال وکالت خویش اقدام می نمایند، مطلع می گردند که خوانده ردیف اول در سال 93 به دلیل ابتلا به آلزایمر، محجور شده و با صدور حکم حجر، وکالت های اعطایی باطل شده و امکان اعمال وکالت و انتقال مجدد ملک برای موکلین منتفی گردیده است، و در همین راستا، آقای …، فرزند خوانده قیم ایشان تعیین می شود.

ریاست محترم دادگاه تصدیق می نمایند که قصد واقعی طرفین از معامله منعقده، خرید امتیاز تسهیلات بوده نه حقیقت بیع آپارتمان و انتقال آن به نام خوانده ردیف اول. چه این که: اولاً؛ به موجب اسناد شماره 16.. و 630.. و 63.. موکلین در ازای وجهی بسیار بخس (حدود 2 میلیون تومان) که اتفاقاً هیچ وقت هم پرداخت نشده است و جهت دریافت تسهیلات از بانک مسکن، صورتاً ملک خود را به خوانده ردیف اول منتقل نموده، ولیکن حق استرداد ملک را برای بازه زمانی پس از بازپرداخت تسهیلات بانکی و اجور عقب افتاده و زیان دیر کرد، به موجب وکالتنامه های 6..6 و 630.. حفظ نموده اند.

ثانیاً؛ متعاقب توافق به انجام معامله صوری، خوانده ردیف اول، وکالت بلاعزل فروش شماره 63… با حق فروش به هر کس حتی خود وکلا واخذ ثمن به نفع وکلا و وکالت کاری شماره 630.. مورخه 19/8/87 را به موکلین اعطاء می کند تا بعد از تسویه اقساط وام و فک رهن، وکالت را اعمال و ملک را به نام خویش منتقل نمایند. حتی به موجب اقرارنامه شماره 630.. به صحت مفاد وکالتهای اعطایی به نام موکلین، اقرار نموده و برای بعد از فوت خویش وکلا را وصی در انجام موضوع وکالت قرار داده است.

ثالثاً؛ ثمن بخس، یعنی فروش یک دستگاه آپارتمان 130 متری با انباری 2 متری در تهران در مقابل ثمن تقریباً 2 میلیون تومانی، خود اماره بسیار محکمی بر عدم قصد واقعی طرفین در انتقال و قابل استرداد بودن مبیع پس از تسویه تسهیلات بانکی توسط موکلان می باشد. چه این که قیمت هر متر ملک در منطقه ای که آپارتمان موصوف در آن جا واقع است، در زمان تنظیم قرارداد حدود حداقل 8 میلیون تومان بوده است. ولیکن، کل ثمن معامله متنازع فیه تقریباً (2 میلیون تومان) ارزش یک متر انباری را نیز دارا نمی باشد چه برسد به آپارتمان و انباری آن!!

رابعا؛ از طرفی، معامله خرید امتیاز وام (آن چنان که در عرف شایع و رایج است) دارای این شرط بنایی است که بعد از بازپرداخت آخرین قسط و فک رهن، وضعیت مالکیت مالکِ واقعی ملک، باید به حالت قبل اعاده شود و طرف معامله مکلف به اعاده وضع به حال سابق و انتقال مالکیت می باشد که به صورت ظاهری و پوستین به نام وی می باشد.

خامسا: بر مبنای عرف خرید و فروش در جامعه تقریبا در تمامی معاملات بیع متعاملینی که قصد واقعی انتقال مالکیت دارند ، قبل از مراجعه به دفترخانه و تنطیم سند رسمی انتقال،مبایعه نامه ای بین خود تنظیم می نمایند که ثمن معامله و تاریخ تحویل و تاریخ تنظیم سند رسمی و نحوه پرداخت ثمن در آن مشخص می گردد، در حالیکه در مانحن فیه به جهت فقدان قصد واقعی انتقال و صوری بودن بیع، قراردادی تنظیم نمی گردد؛ که خود دلیل محکم دیگری دال بر صوری بودن معامله بیع می باشد.

بنا به مراتب پیش گفته، و با تکیه بر اراده باطنی متعاقدان و از آنجائی که متعاقدان اساساً قصد نقل و انتقال و تملیک و تملک را نداشته و صرفاً قصد صورت سازی به منظور خرید وام را داشته اند لذا، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر اعلام وقوع معامله خرید امتیاز وام برای خواهان ها (معامله برای غیر و دریافت تسهیلات بانکی برای شخص ثالث) و اعلام بطلان و بی‌اعتباری معامله موضوع سند رسمی شماره 16.. – 21/8/87 دفتر اسناد رسمی شماره 5.. تهران نسبت به شش دانگ پلاک ثبتی 2..0 فرعی از 1.. اصلی ومجزی شده از پلاک 15…فرعی از اصلی مذکور قطعه سوم تفکیکی به جهت فقدان قصد و متعاقباً ابطال (اعلام بطلان وبی اعتباری) سند رسمی مالکیت شماره 362.. سری ب سال 98 و صدور حکم مبنی بر اعاده وضع مالکیت خواهان ها به حالت سابق و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی پلاک مرقوم به نام موکلان به استناد ماده 10 قانون مدنی و شرط بنایی آن و هم چنین ماده 196 قانون مدنی و سایر اصول و مقررات قانونی مورد استدعاست

از مقالاتی که شاید مورد نظر شما باشد می توانید بر روی نمونه گردش کار دعاوی نیز کلیک کنید

برای دریافت مشاوره حقوقی در این باب به صفحه ارتباط با ما ، وکیل ملکی آمنه آقاعلی مراجعه کنید.

فک رهن چیست؟ نکات کاربردی دعوای فک رهن

دعوای فک رهن از زبان وکیل ملکی: اصطلاح فک رهن را بسیار شنیده اید. وقتی ملکی برای تضمین بازپرداخت وام یا دین و بدهی وثیقه طلبکار(چه شخص باشد و یا بانک) قرار می گیرد برای خریدچنین ملکی و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ابتدا باید آن را فک رهن کنید. در این مقاله نکات کاربردی این دعوای مهم ارائه می گردد.

تعریف فک رهن:

در اصطلاح حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از رهن می باشد که ممکن است مالک، ملک یا مال خود را بابت وام در رهن بانک قرار داده یا بابت دین و بدهی به‌ عنوان وثیقه در رهن شخص یا نهادی قرار داده باشد و حال که دین و بدهی پرداخت شده اما رهن گیرنده( مرتهن) حاضر به فک رهن ملک یا مال نیست؛ در چنین مواردی می توان دعوای الزام به فک رهن علیه مرتهن مطرح نمود تا به حکم دادگاه الزام به فک رهن شود.

زمانی مالک ملکی که در رهن است، ملک خود را به صورت عادی(مبایعه نامه) به شخص ثالث می فروشد یا ملکی پیش فروش شده و قبل از ساخت، در رهن بانک قرار گرفته است. در این حالت چون از جمله شرایط اصلی و لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال، آزاد بودن ملک یا اجازه مرتهن به انتقال است بنابراین اگر مالک یا همان فروشنده اقدام به فک رهن ننماید؛ امکان تنظیم سند به نام خریدار منتفی شده و خریدار یا پیش خریدار می تواند به عنوان ذی نفع دعوای فک رهن را مطرح نماید.

 

آیا فروش ملکی که در رهن می باشد صحیح است؟

بله ممنوعیتی ندارد. زیرا با رهن گذاشتن، ملک از مالکیت مالک خارج نمی شود بلکه رهن تنها برای مرتهن حق تقدم نسبت به بقیه طلبکاران ایجاد می نماید. بدین معنی که اگر بدهی پرداخت نشود ابتدا مرتهن باید طلب خود را از ملک دریافت نموده و اگر چیزی باقی ماند به بقیه طلبکاران می رسد.

دعوا در کجا باید مطرح شود؟

دعوای فک رهن از دعاوی وابسته به ملک بوده و باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن:

تا قبل از فک رهن نمی توان حکم به الزام به تنظیم سند را دریافت نمود و  آزاد بودن ملک شرط تنظیم سند می باشد و دعوای فک رهن یا باید ابتدائا و مستقل از تنظیم سند طرح شده و یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در یک دادخواست، فک رهن را در همان دادخواست مطالبه نمود.

نحوه اجرای رای:

بعد از صدور حکم و قطعیت آن، اجراییه صادر و در صورتی که محکوم علیه حکم را ظرف 10 روز اجرا ننماید و بدهی خویش را برای فک رهن به مرتهن پرداخت ننماید؛ حسب ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند با تشکیل کلاسه اجرایی اموال محکوم علیه را معرفی و با فروش آن مبلغ دین را پرداخت و از مرتهن بخواهد که فک رهن نماید. چنانچه مالی از محکوم علیه شناسایی نگردد، محکوم له می تواند از مال خود بدهی را پرداخت یا از ثمن معامله( اگر نزدش موجود باشد) کسر نماید یا بعد از پرداخت مبلغ پرداختی را از محکوم علیه مطالبه نماید.

نکته:

اگر مرتهن اجازه فروش و انتقال مال مرهونه را به مالک بدهد یا خریدار از مرتهن اجازه تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را بگیرد؛ احتیاجی به طرح دعوای الزام به فک رهن نیست و سند با همان وضعیت رهن بودن به نام خریدار تنظیم و ملک در رهن مرتهن باقی می ماند.

نویسنده : آمنه آقاعلی وکیل ملکی

معامله ناشی از اجبار و اکراه چه حکمی دارد؟

بررسی نقش اجبار و اکراه در نفوذ و اعتبار معامله از زبان وکیل ملکی:

از ارکان تشکیل دهنده یک رابطه حقوقی صحیح و موثر،  اراده و قصد انشایی طرفین جزو عناصر اصلی و اساسی می باشد؛ لکن اثر بخشی و نفوذ اراده منوط و مشروط به این است که اراده از رضایت و میل باطنی نشات گرفته باشد. در همین راستا ماده 190 قانون مدنی از جمله ارکان عقد و شرایط اساسی صحت معامله را قصد طرفین و رضای آنها اعلام نموده است.

از جمله عیوب اراده می توان به اجبار و اکراه اشاره نمود.

در این مقاله به بررسی این دو موضوع می پردازیم:

1- وضعیت معامله ناشی از اکراه 2- وضعیت معامله ناشی از اضطرار

تعریف لغوی اکراه:

اکراه در لغت به معنای کسی را به زور و ستم به کاری واداشتن است و در اصطلاح به وادار کردن کسی به انجام کاری که به آن مایل نیست، گفته می‌شود.

تعریف اراده:

اراده، در زمره ی کیفیات نفسانی است که از اجتماع مقدّمات متعدد و گرایشهای متنوع در نفس پدید می آید و واجد نقش محوری در مسئولیت قانونی است به تعبیری دیگر اراده نيرويی نفساني است كه به واسطه‌ آن، شخص مي‌تواند سلباً يا ايجاباً اقدام نمايد؛ در واقع، ضرورت وجودي آن به عنوان عنصر بنيادين مشترك در تمامی اعمال حقوقی ترديد ناپذير است. مضافا اراده، بسیط نیست.

قدر متيقّن، در مقام تحليل مؤلفه‌هاي اراده يا تبيين مراحل شكل‌گيري آن مي‌توان گفت كه ابتدا «ادراک» يا قوّه‌ي تشخيص در يك فرد مطرح است كه تشخيص ماهيت رفتار، درك تبعات قانونی و آثار اجتماعي آن را ممكن مي‌سازد.

مرحله‌ي بعد، «تدبّر» است كه در جريان آن، شخص به سنجش برايند مضار و منافع موضوع مورد نظر مي‌پردازد.

سپس در مرحله‌ي سوم، «خواست دروني» انجامِ عمل شكل مي‌پذيرد و در مرحله‌ي آخِر، «تنفيذ و اجرا» مطرح مي‌شود.

مي‌توان گفت اراده ـ به عنوان يكي از شؤون نفس ـ در زمره‌ي كيفيات نفساني است كه از اجتماع مقدّمات متعدد و گرايشهاي متنوع در نفس پديد مي‌آيد.

صورت‌بندي اين مقدّمات، مطابق آراي مشهور متكلمان و حكما در قالب تصوّر موضوع و ادراك آن، بررسي فايده‌ي آن (مرحله‌ي تدبّر)، تصديق به فايده، تمايل به موضوع و اشتداد ميل به آن و رفع موانع، شوق مؤكّد، قدرت بر انجام و اجراي آن تبلور مي‌يابد.

اعتبار قصد نیز بر مبناي توجّه (اتّجاه) اراده‌ي فاعل به انجام رفتار و تحقّق نتيجه‌ي عمل حقوقی شكل مي‌پذيرد. اراده، چون جوهره‌ي رفتار ارتكابي است، سنگ بناي بنيادين هر عمل واجد آثار حقوقی نیز میباشد. از منظر حكما، اراده از اجتماع مقدّمات متعدد و گرايشهاي گوناگون در نفس انسان پديد مي‌آيد. به اعتقاد ايشان، اراده به دنبال تصوّر و تصديق به معناي اذعان و جزمِ به وقوع امری پديد مي‌آيد و هيچ فعل ارادي را نمي‌توان تصوّر كرد كه از اين مقدّمات علمي فارغ باشد. صورت‌بندي اين مقدّمات و منازلي كه انديشه‌ي آدمي با گذر از آنها منتهي به اراده و سپس به فعل منجر مي‌شود، مطابق آراي مشهور حكما، متكلمان و علماي اصول فقه به شرح ذيل است.

 

 

تصوّر موضوع و ادراك آن ←بررسی فایده ی آن (مرحله ی تدبّر) ← تصديق به فايده ← تمايل به آن ← اشتداد ميل به آن و تصميم به رفع موانع ← شوق مؤکّد یا اراده ← قدرت مباشر يا غير مباشر ← تحريك عضلات ← تحقّق فعل.

به همين اعتبار، برخي انديشمندان مسلمان، اراده را نتيجه‌ي سلسله‌ای از اسباب (مقدّمات سببي) دانسته‌اند. برخی فلاسفه نیز در باب مقدّمات افعال اختیاری اظهار می دارند «در هر فعل اختیاری، قدر مسلّم این است که دو مقدّمه ی ادراکی و یک مقدّمه ی انفعالی و یک مقدّمه ی فعلی وجود دارد؛ دو مقدّمه ی ادراکی عبارت است از ادراک فعل و ادراک فایده ی فعل.

ادراک فعل عبارت است از تصوّر فعل و ادراک فائده ی فعل عبارت است از تصدیق موافقت اثر نهایی فعل با تمایلات حیاتی فاعل. مقدّمه ی انفعالی عبارت است از هیجان شوقی یا خوفی درونی نسبت به اثر نهایی فعل، و مقدّمه ی فعلی عبارت است از عزم و اراده که آخرین مقدّمات فعل اختیاری است و منجر به صدور فعل خارجی است. البته در انسان بویژه یک مقدّمه و مرحله ی دیگر قبل از مرحله ی عزم و اراده وجود دارد که همان مقدّمه موجب امتیاز مخصوص انسان از حیوانات است؛ این مرحله، عبارت است از مرحله ی سنجش و مقایسه و محاسبه و تأمّل».

اراده، ممکن است تحت تأثیر عواملی، با اختلال روبرو شود. عواملی که اراده را مخدوش می کنند، ممکن است در یکی از مراحل تکوین فعل ارادی واقع شوند؛ چنانچه عوامل یاد شده بر درک واقع شده و بر آن تأثیر نهند، سبب زوال یا اختلال آن می شوند؛ همچنانکه اگر بر سنجش تأثیر گذارند، سبب فساد قوّه ی تمییز یا زوال آن می شوند و اگر خواست درونی را تحت تأثیر قرار دهند، سبب نابودی یا اختلال قوّه ی تمییز می شوند و آن را از مقوّمات سالم خود فارغ می سازند، و چنانچه بر مرحله ی اجرایی یا تنفیذ تأثیر گذارند، آن را از انگیزه های مربوط، منتزع نموده یا انگیزه های وهمی یا ناصوابی را به آن می افزایند. با ایراد خدشه در این مرحله، تمایل به انجام عمل و رغبت به تحصیل اهداف آن، در معرض اختلال یا زوال قرار می گیرد.

چنانچه اکراه به درجه اجبار (سلب اراده و اختیار) برسد در این حالت به دلیل فقدان قصد، عقد باطل می‌باشد زیرا یکی از ارکان اصلی و اساسی عقد طبق ماده ۱۹۱ قانون مدنی که وجود قصد است، موجود نمی باشد. لذا رضایت بعدی نیز موجب تنفیذ عقد باطل نمی‌شود. قصد از ارکان عقد می‌باشد.

معامله ناشی از اضطرار :

اضطرار به بيم از زيان غير قابل تحمّل چه به فعل چه ترک فعل گفته می شود. اضطرار، حالتی است که در آن، علیرغم اینکه تهدیدی از خارج متوجه شخص نمی‌گردد، فشاری از درون وی را به انجام کاری وادار می نماید که نسبت به آن رضایت کامل ندارد؛ یعنی هر چند اراده انجام آن کار را دارد، اما این اراده با رضایت و خرسندی درونی همراه نیست. ) به عنوان مثال اگر کسی برای تهیه خرج عمل فرزندش و در شرایط اضطراری ناچار شود خانه خود را بفروشد؛ این معامله صحیح می باشد.

معامله اضطراری چه حکمی دارد؟

چنانچه کسی در نتیجه اضطرار، اقدام به معامله کند مکره محسوب نشده و معامله اضطراری معتبر است. (ماده ۲۰۶ قانون مدنی)

آمنه آقاعلی- وکیل پایه یک دادگستری

اثبات اعسار به عهده چه کسی است؟

نحوه اثبات اعسار از زبان وکیل ملکی: در مواردی که مدیون (بدهکار) توان و تمکن مالی جهت پرداخت بدهی خود را (که سررسید آن فرا رسیده است و عادتا مورد حکم قطعی واقع و منتهی به صدور اجراییه توسط دادگاه شده است)  ندارد، اقدام به طرح دعوای اعسار می نماید. در این مقاله در خصوص ادعای اعسار و نحوه اثبات آن و اینکه مدعی در چنین دعوایی چه کسی محسوب می گردد؛ توضیحات مفیدی ارائه می شود.

اعسار به چه معنی است:

اعسار در معنی لغوی به معنای سختی، مشقت و دشواری است. از لحاظ حقوقی، منظور از اعسار ناتوانی در پرداخت دین است و به کسی که به دلیل نداشتن مال( به‌ جز مستثنیات دین) قادر به تأدیه دیون خود نباشد، معسر می گویند.

از سویی به موجب قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، عدم قابلیت دسترسی به مال، در حکم نداشتن مال است لکن این عدم دسترسی باید توسط مدیون اثبات گردد.

یعنی شخصی مال دارد اما در حال حاضر به جهتی همچون توقیف یا وثیقه بودن، قادر به استفاده از آن جهت تادیه دین نیست؛ که در این حالت شخص در حکم معسر می باشد.

در منابع فقهی معسرکسی است که دارایی وی از بدهیش کمتر باشد و آن حالت را اعسار گویند و اگر حاکم شرع حکم به احراز این حالت داد آن شخص را مفلس گویند و خود حالت مذکور را افلاس نامند، به عبارت دیگر کسی که دارایی او به اندازه ٔ بدهی او نباشد دو حالت دارد یکی حالت پیش از ثبوت آن حالت نزد حاکم شرع که آنرا اعسار گویند و دیگر حالت وی پس از ثبوت که آن را افلاس گویند.فقها از اعسار در باب تفلیس ،قضا و شهادت بحث نموده اند.

 

ادعای اعسار به دو صورت مطرح می شود:

1- اعسار مطلق
2- اعسار به تقسیط

در حالت اول مدیون، اعلام می دارد که هیچ مالی نداشتد و شغل و درامدی برای پرداخت به اقساط بدهی نیز در حال حاضر، ندارد؛ بنابراین تقاضای معافیت مطلق از پرداخت دین و صدور حکم به اعسار مطلق را از دادگاه دارد.

در صورت پذیرش ادعا، از پرداخت معاف بوده و حتی به صورت تقسیط نیز ملزم به پرداخت بدهی نخواهد بود؛ اما هر زمان مالی از او بدست آید؛ طلبکار می تواند ان را معرفی تا توقیف و محکوم به از آن وصول شود.

اما در حالت دوم که غالب دعاوی اعسار بدین عنوان طرح می شود؛ مدیون مدعی می شود، توان پرداخت یک جای محکوم به را ندارد، اما با عنایت به توان کار و میزان درآمدی که دارد، قادر است به صورت قسطی بدهی اش را پرداخت نماید، در این صورت به تشخیص دادگاه ضمن پذیرش اعسار، حکم به پرداخت بخشی از بدهی به عنوان پیش قسط و الباقی به صورت اقساط ماهانه در مدت معینی محکوم می گردد.

مهمترین موضوع در ادعای اعسار، نحوه اثبات آن می باشد؛ اینکه بار اثبات این امر به عهده چه کسی است، مورد اختلاف فقها می باشد.

در خصوص نحوه اثبات اعسار بین فقها اختلاف و تردیدهایی وجود دارد. لکن به صورت اجمال می توان نظر مشهور را اینگونه خلاصه نمود:

در صورتی که دین مسبوق به اخذ مال نبوده یا به عبارت دقیق تر دین منشا مالی نداشته یا عکس آن احکام جداگانه ای دارد:
نخست، اگر دین منشا مالی نداشته یا مسبوق به اخذ مال نباشد (یعنی مدیون درازای دین مالی دریافت ننموده باشد) باید اصل را بر عدم ملائت گذاشت و قول مدیون مبنی بر عدم تمکن مالی را مقدم دانست و قول او با قسم (یمین) مقدم است. مانند دین ناشی از مهریه که با انعقاد عقد نکاح بر ذمه مرد تعلق می گیرد.

مشهور برای اثبات ادعای خود، به قاعده فقهی ” الیمین علی من انکر” استناد نموده و معتقدند ادله فوق الاشاره عمومیت داشته و شامل محل نزاع نیز می شود. یعنی در صورت اختلاف بین مدعی اعسار و منکر آن، قسم بر عهده منکر می باشد و بار اثبات بر عهده خوانده دعوا است. البته اختلاف نظرهایی نیز بین فقها در این خصوص وجود دارد؛ مثلا صاحب جواهر در جلد 25،معتقد است مدیونی که دینش مسبوق به مال نباشد، منکر است و در مقابل محقق حلی در جلد دوم شرایع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام، بدون آنکه متعرض منکر بودن چنین مدیونی شود، قول او را مقدم می داند.

دوم: مدیونی که دین وی منشا مالی داشته یا ملائت سابق وی محرز است؛ مدعی محسوب شده و طبق اصل باید برای اثبات خلاف آن دلیل اقامه کند.
طرفداران این عقیده به اصل استصحاب تمسک جسته و بقای مال را استصحاب می نمایند.

به نظر می رسد نویسندگان ماده 7 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی هم با نظر مشهور هم داستان شده و اشعار داشته اند:
« در مواردی که وضعیت سابق مدیون دلالت بر ملائت وی داشته یا مدیون در عوض دین، مالی دریافت کرده یا به هر نحو تحصیل مال کرده باشد، اثبات اعسار برعهده او می باشد مگر اینکه اثبات نماید آن مال تلف حقیقی یا حکمی شده است که در این‌ صورت و نیز در مواردی که مدیون در عوض دین، مالی دریافت ننمرده یا تحصیل نکرده باشد؛ چنانچه خوانده دعوای اعسار نتواند ملائت فعلی یا سابق او را ثابت کند یا ملائت فعلی یا سابق او نزد قاضی محرز نباشد ادعای اعسار با سوگند مدیون مطابق تشریفات مقرر در قانون آیین‌دادرسی مدنی پذیرفته می‌شود».

نویسندگان : آقاعلی – پاشایی

دعوای اثبات مالکیت از دعاوی پر تکرار در دادگاه ها می باشد. اما در خصوص این دعوا رویه های قضایی، متفاوت می باشد . یک وکیل ملکی باید در طرح صحیح دعوا دقت لازم را به عمل آورد تا پرونده منتهی به نتیجه مورد قبول گردد. در این مقاله صفر تا صد دعوای اثبات مالکیت ملک مورد بررسی قرار می گیرد.

دعوای اثبات مالکیت چیست؟

چنانچه ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، مسلما سند رسمی نیز برای آن صادر نگردیده است؛ در صورتی که در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی هم ایجاد شود و کسی بخواهد مالکیت خود را نسبت به آن ملک اثبات نماید، ناچار به طرح دعوای اثبات مالکیت می باشد.
دادگاه چنانچه دلایل و مستندات مدعی، مانند تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهادت شهود را کافی دانسته و مالکیت خواهان را احراز نماید، حکم به تایید مالکیت او صادر می نماید.

طرفین دعوا:
خواهان کسی است که ادعای مالکیت داشته و خوانده نیز کسی است که ملک را به وی فروخته و در صورتی که ایادی قبلی نیز وجود داشته باشد باید تمام فروشندگان قبلی طرف دعوا قرار بگیرند.
این دعوا در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود.

مدارک لازم جهت طرح دعوا:
سند عادی یا قرارداد
رسید پرداخت وجه یا وجوه معامله
شهادت شهود و مطلعین
تقاضای استعلام
عنداللزوم تحقیقات و معاینه محلی

رویه قضایی محاکم در خصوص دعوای اثبات مالکیت چگونه است؟
در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش دعوای اثبات مالکیت با سند عادی چندین رویه بین قضات مرسوم است:

رویه اول:
مقام رسیدگی کننده در صورتی که احراز نماید فروشنده یا همان خوانده دعوا، به نحو قانونی و صحیح مالک ملک بوده است، حکم به اثبات مالکیت و صحت بیع صادر می نماید. اما چنین حکمی در صورتی صحیح و فاقد اشکال قانونی است که احراز وقوع بیع و مالکیت خوانده در کنار هم واقع شده باشد و اگر صرفا به استناد وقوع بیع حکم به احراز مالکیت خواهان صادر گردد، حکم صادره صحیح نیست و لزوما باید منشا مالکیت و صحت انتقال به فروشنده نیز محرز باشد.

رویه دوم:
در خصوص دعوای مالکیت نسبت به عرصه و اعیان باید تفاوت قائل شد.در خصوص ادعای مالکیت نسبت به عرصه ملک، با توجه به اینکه حسب مقررات قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت اراضی الزامی گردید، فقط در صورت ثبت رسمی ملک در دفتر املاک، فروش و انتقال بعدی آنها معتبرمی باشد.
اما در خصوص اعیانی، چون مالکین اعیانی، با هزینه شخصی اقدام به احداث بنا در املاکی مثل ملک موقوفه و .. نموده اند؛ در صورتی که رضایت مالکین عرصه جلب شده باشد،صدور حکم به اثبات مالکیت نسبت به اعیانی فاقد اشکال قانونی است.

رویه سوم:

در صورتی که خواسته خواهان تنها اثبات مالکیت باشد، بدون اینکه الزام به تنظیم سند رسمی را نیز مطرح کند؛ با توجه به اجباری بودن ثبت مشخصات اراضی و انتقالات آنها در دفتر املاک، به موجب مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک،طرح چنین دعوایی عبث بوده و قابلیت استماع را نداشته و باید رد شود زیرا صرف صدور حکم به اثبات مالکیت موجب انتقال ملک به نام خواهان نمی گردد؛ مگر اینکه خواسته خواهان، تایید وقوع بیع با سند عادی باشد، که دعوایی متفاوت از اثبات مالکیت بوده و دادگاه مکلف است به این خواسته رسیدگی و حکم صادر نماید.

نطریه کمیسیون و نشست قضایی:

به موجب مواد 46 و 47 و 48 و 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 ثبت کلیه عقود و معاملات نسبت به عین یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، الزامی می باشد و اگر اسناد و معاملات ثبت نشده باشند، حسب مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، در ادارات دولتی و محاکم قابل ترتیب اثر نیست. اما مستند به تبصره ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 1360 و تبصره ماده 7 قانون زمین شهری مصوب 1366 و ماده 147 قانون اصلاحی ثبت که امری بودن مقررات ذکر شده را متزلزل نموده، در خصوص دعاوی ناشی از عقودی که خلاف نظم عمومی یا اخلاق حسنه مغایر با موازین شرعی نباشد، محاکم مکلف به رسیدگی و استماع دعاوی می باشند. بنابراین در دعوای تایید مبایعه نامه عادی تنطیمی در خصوص املاک، حسب درخواست یک طرف و بدون نیازبه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، می توان با احراز مالکیت فروشنده، حکم به صحت قرارداد مستند دعوا و اثبات مالکیت صادر نمود.

اما اگر خواهان علاوه بر اثبات مالکیت خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خویش را نیز مطرح نماید؛ با احراز مالکیت ابتدایی فروشنده و صحت معامله واقع شده، دادگاه می تواند حکم به اثبات مالکیت و متعاقبا تنظیم سند رسمی به نام خواهان صادر نماید.

 

نکات کاربردی دعوای اثبات مالکیت:

 

 

1- دعوای اثبات مالکیت تنها درمورد املاک ثبت نشده قابل پذیرش است و نسبت به املاک ثبت شده این دعوا محکوم به رد است.
2- جهت اثبات مالکیت، مدعی الزاما نیازمند ارائه قرارداد یا مبایعه نامه نیست و مالکیت با هر دلیلی از جمله شهادت شهود، مدت تصرف و .. قابل اثبات است.
3- اگر ملک مورد ادعای مالکیت، در تصرف شخص ثالث باشد؛ می توان دعوای اثبات مالکیت را با خلع ید با هم مطرح نمود.
4- حکم اثبات مالکیت یک حکم اعلامی بوده و اجرای آن نیازمند صدور اجراییه نیست و بلافاصله بعد از قطعیت می توان از مزایای حکم استفاده کرد.

مستندات قانونی:
مواد 35 و 37 قانون مدنی، ماده 32 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی و آرای وحدت رویه شماره 672 مورخه 1/10/83 و شماره 569 مورخه 10/10/70 هیات عمومی دیوان عالی کشور و نظریه های مشورتی شماره 2187/7 مورخه 30/3/85 و شماره 3281/7 مورخه 21/8/62 اداره حقوقی قوه قضاییه.

 

برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

وکیل ملکی آمنه آقاعلی، وکیل پایه یک دادگستری تهران

اعتراض ثالث از زبان وکیل ملکی:

اعتراض ثالث به دو نوع اعتراضِ نسبت به حکم و اعتراض به عملیات اجرایی تقسیم می شود. ثالث شخصی است که حکمی بدون حضور وی و یا نماینده ایشان صادر شده باشد و اجرای حکم به حقوق وی خلل وارد نماید و یا حقی را از وی ضایع نماید و متضرر شود؛ در اینصورت این شخص می تواند به عنوان ثالث به رای صادره یا عملیات اجرایی اعتراض کند.

احکامی که از دادگاه صادر می شوند نه تنها نسبت به اصحاب دعوا معتبر است، بلکه ممکن است در مواردی نسبت به اشخاص ثالثی که در پرونده حضور نداشته اند نیز معتبر و قابل اجرا باشد.

مثلا حکم خلع ید ملکی به درخواست شخصی علیه خوانده پرونده صادر، اما شخص ثالثی متصرف ملک است و در آن حقی دارد؛ در اینصورت حکم علیه متصرف(ثالث) اجرا می شود با اینکه او هیچ نقشی در پرونده نداشته است.

 

بخش اول:

اقسام اعتراض ثالث به حکم:

۴۱۹ ـ این نوع اعتراض به دو نوع قسم تقسیم می شود:
الف – اعتراض اصلی: به این صورت است که شخص ثالث مستقیما نسبت به رای صادره اعتراض می نماید.

مانند اینکه شخص الف دعوای الزام به تنظیم سند علیه ب بابت ملکی مطرح کند و حکم به نفع وی صادر شود و شخص ثالثی بعد از صدور حکم مدعی مالکیت یا حقی نسبت به همان ملک گردد که باید به صورت مستقل به رای صادره اعتراض نماید.

ب – اعتراض طاری یا غیراصلی : به این صورت که یکی از طرفین دعوا در پرونده ای به رایی که سابقا از یک دادگاه صادر شده است استناد می نماید و طرف مقابل به آن اعتراض می کند.

نکته:
اعتراض شخص ثالث اصلی باید با دادخواست مطرح شود؛ ولی اعتراض طاری احتیاج یه دادخواست ندارد و دادگاه مکلف است ابتدا به اعتراض رسیدگی و سپس نسبت به دعوای اصلی تعیین تکلیف نماید.

مرجع رسیدگی:
اعتراض اصلی در دادگاهی رسیدگی می شود که حکم مورد اعتراض را صادر نموده است ولی طاری در همان دادگاهی که به دعوای اصلی رسیدگی می نماید و به حکم استناد شده است مورد رسیدگی واقع و دادگاه مکلف است ابتدا به اعتراض شخص ثالث رسیدگی و نسبت به آن تعیین تکلیف نماید.

طرفین دعوا:
شخصی ثالثی که در رسیدگی حضور نداشته( ثالث)خواهان و طرفین دعوای اصلی (محکوم له و محکوم علیه رای ) خوانده دعوا هستند.

مهلت این نوع اعتراض چقدر است؟
چون شخص ثالث در جریان رسیدگی به دعوا حضور نداشته و رای به ضرر او صادر شده است ، احتمال دارد تا زمان اجرای حکم از آن مطلع نشود . بنابراین قانونگذار در قانون آیین دادرسی مدنی برای اقامه دعوای اعتراض ثالث مهلتی پیش بینی نکرده اند.

زیرا تعیین مهلت برای طرح دعوای اعتراض ثالث در صورتی ممکن است که حکم به شخص ثالث ابلاغ شده باشد و از تاریخ ابلاغ ، آن موعد را محاسبه نمایند . در صورتی که شخص ثالث اصلا در دعوا حضور نداشته تا حکم را به وی ابلاغ نمایند.

نکات کاربردی دعوای اعتراض شخص ثالث:
1- کلیه ارای صادره از دادگاه عمومی، تجدیدنظر و انقلاب قابل اعتراض ثالث هستند.
2- اعتراض به حکم توسط شخص ثالث محدودیت زمانی ندارد.
3- اعتراض به حکم با اعتراض به اجرای حکم متفاوت هستند و هر کدام احکام و شرایط ویژه خویش را دارند.
4- اعتراض نسبت به حکم تنها بعد از صدور حکم ممکن است نه حین رسیدگی و قبل صدورحکم.
5- حکم حتما باید قطعی شده باشد تا بتوان به آن اعتراض نمود، در صورت تجدیدنظرخواهی اصحاب دعوای اصلی، ثالث باید منتظرتجدیدنظرخواهی آنها بماند.
6- خواسته دادخواست اعتراض شخص ثالث باید صرفا اعتراض به دادنامه مورد اعتراض باشد و خواسته های دیگر پذیرفته نمی شود.

مواد قانونی مرتبط :
مواد 417 تا 425 قانون آیین دادرسی مدنی
در بخش دوم مقاله توضیحاتی پیرامون اعتراض ثالث اجرایی ارائه می گردد.

بخش دوم:

اعتراض ثالث اجرایی چیست؟

چنانچه شخص ثالثی نسبت به مال یا ملکی که توسط دادگاه در جریان اجرای حکم توقیف شده باشد، مدعی حقی مثل حق مالکیت آن مال یا ملک شود و اجرای رای را به زیان خود بداند؛ می تواند نسبت به توقیف ملک یا مال اعتراض ثالث نماید؛ که به “اعتراض ثالث اجرایی” مشهور است.

اعتراض باید به صورت دادخواست با عنوان اعتراض به عملیات اجرایی مطرح شود.

خواهان، معترض ثالث و طرفین اجراییه باید خوانده قرار بگیرند.(محکوم له و محکوم علیه)

 

مرجع صالح به رسیدگی:
دادگاهی که حکم یا دستور توقیف توسط وی اجرا می شود، صالح به رسیدگی می باشد؛ هر چند که دادگاه دیگری به دعوای اصلی رسیدگی نموده باشد.

اجرای رای دادگاه مبنی بر رفع توقیف از مال، احتیاج به صدور اجراییه ندارد و با احراز حقانیت ادعای معترض، اجرای رای سابق متوقف و از مال رفع توقیف می شود.

 

نکات مرتبط با دعوای اعتراض ثالث اجرایی:
1- چنانچه مستند اعتراض، حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مربوط به قبل از تاریخ توقیف است، رفع توقیف از مال نیازمند اثبات امر دیگری نیست و بلافاصله از مال رفع توقیف می شود.

2- اعتراض ثالث اجرایی مشمول تشریفات ایین دادرسی مدنی نیست ولی باید به طرفین فرصت دفاع نسبت به دلایل اعتراض داده شود.

3- اعتراض نسبت به توقیف ناشی از اجرای تامین خواسته نیز ممکن است.

4- اگر مال توقیف شده ملک باشد، چون محاکم کسی را مالک قلمداد می کنند که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد، بنابراین خریدار با مبایعه نامه برای این نوع اعتراض ، باید دادخواست الزام به تنظیم سند انتقال نیز تقدیم نماید.

5- اگر دستور رفع توقیف،مستند به رای قطعی دادگاه یا سند رسمی باشد، این تصمیم دادگاه قابل تجدیدنظرخواهی و اعتراض نیست؛ اما اگر مستند به سند رسمی یا حکم قطعی نباشد، امکان تجدیدنظرخواهی نسبت به تصمیم دادگاه وجود دارد.

 

مستندات قانونی :
ماده 146 و 147 قانون نحوه اجرای احکام مدنی و رای وحدت رویه شماره 725 مورخ 20/4/91 هیات عمومی دیوان عالی کشور، نظریه مشورتی شماره 1145/7 مورخه 28/2/78 اداره کل حقوقی قوه قضاییه و نظریه مشورتی شماره 1380/7 مورخه 30/2/76 اداره حقوقی قوه قضاییه
با توجه به تخصصی بودن دعاوی اعتراض ثالث، توصیه می شود قبل ازهر گونه اقدام حتما از مشاوره وکیل دادگستری استفاده فرمایید.

آمنه آقاعلی- وکیل پایه یک دادگستری- متخصص امور ملکی و مالیاتی

دفاع مشروع چیست؟

در تمام اداور تاریخ، انسانها در مقابل تجاوز و حمله دیگران به صورت غریزی و طبیعی واکنش نشان داده و از خود دفاع می نمایند و این امریست که در خلقت آنها نهفته استو برای حفظ بقا ضروری می باشد.قوانین تمام جوامع نیز از این حق فطری حمایت نموده و در صورت قرار گرفتن شخص در مقابل خطر و تجاوز دیگران به حریم شخصی، مال و ناموس خود فرد یا دیگران، تحت شرایط خاصی دفاع را مجاز دانسته و در صورت ورود آسیب یا خسارتی به متجاوز، دفاع کننده را از مجازات و عقوبت معاف نموده است. ئر حقوق ایران و منابع فقهی به این حق، “حق دفاع مشروع” گفته می شود.

تعریف قانونی دفاع مشروع :

زمانی که شخصی مورد تجاوز و حمله دیگری قرار می گیرد و فرصت کافی برای توسل به قوای دولتی جهت رفع تجاوز وجود ندارد، می تواند شخصا از ناموس، جان و مال خود یا دیگران دفاع نماید.

* دفاع مشروع از جمله موارد علل موجهه جرم می باشد.*

علل موجهه جرم چیست؟

علل توجیه ‌کننده جرم (علل موجهه) به اموری اطلاق می‌شود که در صورت تحقق آنها، وصف مجرمانه جرم از بین می‌رود؛ دراین صورت عملی که قاعدتا جرم بوده و برای آن مجازات تعیین شده، درشرایط خاصی عنوان مجرمانه آن از بین رفته و به عنوان یک عمل موجه، دیگرجرم نیست.

 

موجهه جرم یعنی عملی که قاعدتا جرم بوده ، در شرایط خاصی به عنوان عمل موجه تلقی شده و دیگر جرم نیست.

 

بنابراین مجازات آن ساقط و مرتکب قابل مجازات نیست. دفاع مشروع یکی از علل توجیه کننده جرم محسوب می‌شود و در صورت تحقق شرایط قانونی دفاع، مجازات از بین می رود.

شرایط قانونی دفاع مشروع :

قانون مجازات اسلامی مصوب 1392در مواد 156، 157 و 158 شرایط دفاع مشروع را بیان داشته است.

ماده 156 قانون مجازات اسلامی:
” اگر فردی در مقام دفاع از نفس، عرض، ناموس، مال يا آزادی تن خود يا ديگری در برابر هرگونه تجاوز يا خطر فعلی يا قريب‌الوقوع با رعايت مراحل دفاع، مرتکب رفتاری شود كه طبق قانون جرم است، در صورت اجتماع شرايط زير مجازات نمی‌شود:
الف- رفتار ارتكابی براي دفع تجاوز يا خطر ضرورت داشته باشد.
ب- دفاع مستند به قراین معقول یا خوف عقلایی باشد.
پ- خطر و تجاوز به ‌سبب اقدام آگاهانه يا تجاوز خود فرد و دفاع ديگری صورت نگرفته باشد.
ت- توسل به قواي دولتي بدون فوت وقت عملاً ممكن نباشد يا مداخله آنان در دفع تجاوز و خطر مؤثر واقع نشود”.

حال به توضیح هر کدام از بند ها و شرایط می پردازیم.

 

 

 

بند الف) ارتکاب اعمالی که قانونا جرم می باشد در صورتی عنوان دفاع مشروع را دارد که برای حمایت از جان، آبرو، ناموس، مال یا آزادی خود یا دیگران ضروری باشد. بنابراین دفاع از تمام امور یا مسائل زندگی مشروع و مجاز نمی باشد و مشمول موارد مورد حمایت قانون نیست.

رفتاری که از فرد به عنوان دفاع واقع می شود، باید برای دفع تجاوز یا خطر ضروری باشد. بنابراین چنانچه فردی که در معرض خطر است، امکان فرار داشته باشد یا با فریاد زدن و کمک دیگران بتواند تجاوز و خطر را دفع نماید، نمی تواند شخصا با متجاوز برخورد نماید. در حقیقت در صورتی دفاع مشروع است که تنها راه ممکن جهت دفع خطر و رهایی از حمله دفاع باشد و نتوان به هیچ روش دیگری مهاجم را دفع نمود.به عنوان نمونه اگر کسی که مورد حمله واقع شده، بتواند از ماموران نیروی انتظامی کمک بگیرد، باید همین کار را برای محافظت از خود انجام دهد؛ اما اگر با این حال، خودش شخصا دفاع نماید و کاری کند که منتهی به مرگ مهاجم شود، این اقدام دفاع مشروع نیست.

نکته:
گاه فرد برای دفاع از نفس، عرض، ناموس، مال یا آزادی دیگری مرتکب اعمالی می گردد که علاوه بر دارا بودن شرایط بالا، باید مشمول موارد ذیل نیز باشد تا دفاع مشروع محسوب گردد:
1- دفاع شونده از نزدیکان دفاع ‌کننده باشد.
2- مسئولیت دفاع از دفاع‌ شونده، بر عهده‌ی دفاع‌ کننده باشد.
3- دفاع ‌شونده نتواند از خود دفاع کند.
4- دفاع‌ شونده از دیگران تقاضای کمک کند یا در وضعیتی باشد که امکان کمک گرفتن از دیگران را نداشته باشد.

بند ب) دفاع مستند به قراین معقول یا خوف عقلایی باشد. بدین معنا که یا خطر و حمله محقق شده باشد و فرد در برابر آن دفاع نماید(خطر فعلی) یا اینکه خطر، قریب‌ الوقوع باشد یعنی هر انسان عاقل و متعارفی در این شرایط مطمئن باشد که خطری وی را تهدید می‌کند که باید در برابر آن دفاع نماید.

مضافا شخص نبايد برای دفاع عملی را انجام دهد که شديدتر از خطر ناشي از تهديد مهاجم باشد مثلا اگر مهاجم شخص مورد حمله را به ايراد ضرب ساده مانند لگد تهديد نمايد؛ برای دفع آن نمی توان از چاقو استفاده کرد.

بند ج) تجاوزی که در مقابل آن دفاع می شود؛ نباید به جهت اقدام آگاهانه یا تجاوز خود مدافع ایجاد شده باشد. به عنون نمونه اگر شخصی فردی دیگر را با کلماتی تحریک به حمله نماید و در برابر این حمله دفاع نماید، این دفاع مشروع نیست.

در صورتی که تمام شرایط فوق الذکر موجود باشد؛ دفاع مشروع است و تمام مجازاتها از جمله دیه نیز ساقط می شود؛ مگر اینکه مهاجم دیوانه باشد که دیه را باید بیت المال بپردازد.

با اینکه اثبات دفاع امری دشوار است اما قانونگذار به موجب تبصره 2 ماده 156 قانون مجازات اسلامی این امر را تسهیل نموده و اعلام داشته است که هرگاه اصل دفاع محرز باشد ولی رعايت شرايط آن محرز نباشد، اثبات عدم‌ رعايت شرايط دفاع بر عهده مهاجم است.

بنابراین در صورت محرز بودن دفاع، اصل بر مشروع بودن است و مدعی خلاف اصل که مهاجم و حمله کننده است باید خلاف آن را ثابت نماید.

 

 

ورود خسارت حین دفاع مشروع:

ممکن است حین دفاع خسارتی به اشخاص ثالث وارد شود، مدافع باید این خسارت را جبران نماید؛ اما می‌تواند برای آنچه به ثالث پرداخت کرده است به متجاوز رجوع کند و از او مطالبه نماید.بنابراین خسارات وارد بر شخص ثالث تحت عنوان دفاع مشروع ساقط نمی شود و باید جبران گردد.