نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله

نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی

نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی

در این مقاله نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله و ابطال سند از زبان وکیل ملکی ارائه میگردد:
خواهانها : اقایان افشین و کوروش و…
خوانده: آقای رسول …
با قیمومت آقای ….
دادستان دادسرای امور سرپرستی
وکیل: آمنه آقاعلی
خواسته:
1- اثبات وقوع معامله برای ثالث (خواهان ها) و اعلام آن، موضوع قرارداد اخذ و خرید امتیاز وام به شماره قرادادهای … مورخه 2/8/87 و .. مورخه 15/8/87 دفترخانه شماره … تهران(دریافت تسهیلات بانکی برای شخص ثالث)؛
2- تقاضای صدور حکم مبنی براعلام بطلان و بی‌اعتباری معامله موضوع سند رسمی شماره 16.. – 21/8/87 تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره ..تهران مربوط به شش دانگ پلاک ثبتی .. فرعی از .. اصلی ومجزی شده از پلاک 15.. فرعی از اصلی مذکور قطعه سوم تفکیکی واقع در بخش 2 تهران به جهت فقدان قصد؛
3- صدور حکم مبنی بر ابطال (اعلام بطلان وبی اعتباری) سند رسمی مالکیت شماره 362.. سری ب سال 98
4- صدور حکم مبنی بر اعاده وضع مالکیت خواهان ها به حالت سابق و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی پلاک مرقوم به نام موکلان

دادخواست ابطال سند رسمی
                                                              دادخواست ابطال سند رسمی- وکیل ملکی آمنه آقاعلی

ریاست محترم دادگاه عمومی و انقلاب تهران؛
با سلام؛
با معرفی خود به وکالت از موکلین به استحضار می رساند؛ خواهان ها مشاعاً مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان با پلاک ثبتی مذکور می باشند.

الف) موکین در سال 1387، نیازمند اخذ وام بانکی می شوند. لیکن، از آنجائی که شرایط اخذ دریافت تسهیلات بانکی را دارا نبوده اند، از طریق یکی از آشنایان خود با خوانده محترم ردیف اول آشنا شده، و نامبرده قول مساعد در همکاری برای اخذ تسهیلات بانکی را می دهد.

ب) بنا به اظهار موکلین و شهادت شهود، قضیه از این قرار بوده است که به منظور مساعدت در اخذ تسهیلات بانکی، خوانده ردیف اول، در تاریخ19 / 08 / 1387 به مالکین آپارتمان فوق الایماء، و دقیقاً به هر یک، نسبت به سهام خودشان وکالت اعطاء می کند تا آپارتمان خودشان را به خوانده منتقل نمایند تا در ظاهر و با صورت سازی، ایشان مالک آپارتمان قلمداد گردد و در ظاهر برای به خود، لکن در واقع برای موکلین تسهیلات خرید مسکن دریافت نماید.

ریاست محترم دادگاه مستحضر هستند که «کسی که معامله می کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است مگر این که در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعداً خلاف آن ثابت شود …» (ماده 196 قانون مدنی)، در این جا نیز؛

اولا: با مداقه در قرارداد وکالتنامه شماره 63.. و 630.. و اقرارنامه رسمی شماره 630.. همگی مورخه 19/8/87 مشخص می شود که تاریخ اعطای وکالت 3 روز قبل از تاریخ معامله و صحنه سازی برای انتقال ملک بوده است. در حقیقت، وکالت در تاریخ 19 / 08 / 1387 اعطاء شده ولیکن، معامله در تاریخ 21 / 08 / 1387 منعقد گردیده است و حق استفاده از وام برای وکلا در همین وکالتنامه تصریح شده و مجدداً با تفویض اختیار، وکالت در بازپرداخت تسهیلات را نیز نسبت به سهام وکلا اعطاء و ضمن اقرار به وقوع معامله خرید امتیاز وام، نامبردگان را وصی خود در انتقال آپارتمان به خودشان قرار می دهند. آن چه مسجل است این که قصد خوانده محترم ردیف اول دست گیری از موکلین در اخذ تسهیلات بانکی بوده است نه خرید قطعی ملک. به دیگر بیان، قصد واقعی طرفین حقیقت بیع ملک نبوده، بلکه معامله واقعی خرید امتیاز وام است وگرنه دلیلی نداشت تا خوانده ردیف اول، به موکلین، وکالت در خرید آپارتمان خودشان را برای خوانده بدهد و متعاقباً در همان وکالتنامه، وکالت در اخذ تسهیلات بانکی و بازپرداخت آن، و حتی استفاده از تسهیلات ، و هم چنین وکالت در انتقال آپارتمان آنهم نسبت به سهام خود به موکلان اعطاء نماید!

به دیگر بیان، و از آنجائی که طبق اصل پذیرفته شده در فقه و قانون مدنی، اصل بر اراده باطنی است و نه اراده ظاهری و صورت سازی. لذا، 1) آثار قرارداد اخذ تسهیلات بانکی به موکلان می رسد، و 2) نامبردگان به منظور اخذ تسهیلات بانکی با خوانده محترم ردیف اول، یک قرارداد خصوصی (مشمول ماده 10 قانون مدنی) منعقد نموده اند تا پس از استفاده از تسهیلات بانکی بتوانند مجدداً آپارتمان خود را پس بگیرند که اتفاقاً بدلیل پر پیچ و خم بودن مراحل اخذ وام برای همگان، این امر در عرف شایع و غالب نیز هست.
لذا، ملک با واسطه خوانده و با صورت سازی، در وثیقه بانک قرار گرفته است حال که موکلین مثل قرض خود را پرداخت نموده و ملک خود را نیز از رهن بانک فک کرده اند، ملکیت آنان باید به حال سابق اعاده شود.

والا، خوانده بدون سبب شرعی و قانونی دارا شده است که در حقوق ما ممنوع می باشد (مستنبط از ماده 319 قانون تجارت به عنوان مصداقی از قاعده منع دارا شدن بلاجهت). زیرا، بدون پرداخت هیچ گونه وجهی مالک یک باب آپارتمان گردیده و موکلان نیز نه تنها اپارتمان خود را از دست داده اند که هیچ، بلکه تسهیلات دریافتی خوانده محترمه ردیف اول را پرداخت کرده اند که در حقیقت عوض و معوض از کیسه نامبردگان رفته است!

ثانیا؛ مبلغ 280 میلیون و 128 هزار تومان وام با اقساط 144 ماهه به نام خوانده در همان تاریخ دریافت و تمام اقساط وام توسط موکلین پرداخت و در سال 98 با تسویه کامل بدهی، توسط موکلین فک رهن شده و قابلیت انتقال حاصل می گردد. ( که به جهت کثرت قبوض پرداختی، و هم چنین به منظور پرهیز از حجیم شدن پرونده، اصل قبوض در جلسه نخست تقدیم می گردد.)

بنا به مراتب بالا، و متاسفانه پس از فک رهن و مهیا شدن ملک برای انتقال، وقتی جهت اعمال وکالت خویش اقدام می نمایند، مطلع می گردند که خوانده ردیف اول در سال 93 به دلیل ابتلا به آلزایمر، محجور شده و با صدور حکم حجر، وکالت های اعطایی باطل شده و امکان اعمال وکالت و انتقال مجدد ملک برای موکلین منتفی گردیده است، و در همین راستا، آقای …، فرزند خوانده قیم ایشان تعیین می شود.

ریاست محترم دادگاه تصدیق می نمایند که قصد واقعی طرفین از معامله منعقده، خرید امتیاز تسهیلات بوده نه حقیقت بیع آپارتمان و انتقال آن به نام خوانده ردیف اول. چه این که: اولاً؛ به موجب اسناد شماره 16.. و 630.. و 63.. موکلین در ازای وجهی بسیار بخس (حدود 2 میلیون تومان) که اتفاقاً هیچ وقت هم پرداخت نشده است و جهت دریافت تسهیلات از بانک مسکن، صورتاً ملک خود را به خوانده ردیف اول منتقل نموده، ولیکن حق استرداد ملک را برای بازه زمانی پس از بازپرداخت تسهیلات بانکی و اجور عقب افتاده و زیان دیر کرد، به موجب وکالتنامه های 6..6 و 630.. حفظ نموده اند.

ثانیاً؛ متعاقب توافق به انجام معامله صوری، خوانده ردیف اول، وکالت بلاعزل فروش شماره 63… با حق فروش به هر کس حتی خود وکلا واخذ ثمن به نفع وکلا و وکالت کاری شماره 630.. مورخه 19/8/87 را به موکلین اعطاء می کند تا بعد از تسویه اقساط وام و فک رهن، وکالت را اعمال و ملک را به نام خویش منتقل نمایند. حتی به موجب اقرارنامه شماره 630.. به صحت مفاد وکالتهای اعطایی به نام موکلین، اقرار نموده و برای بعد از فوت خویش وکلا را وصی در انجام موضوع وکالت قرار داده است.

ثالثاً؛ ثمن بخس، یعنی فروش یک دستگاه آپارتمان 130 متری با انباری 2 متری در تهران در مقابل ثمن تقریباً 2 میلیون تومانی، خود اماره بسیار محکمی بر عدم قصد واقعی طرفین در انتقال و قابل استرداد بودن مبیع پس از تسویه تسهیلات بانکی توسط موکلان می باشد. چه این که قیمت هر متر ملک در منطقه ای که آپارتمان موصوف در آن جا واقع است، در زمان تنظیم قرارداد حدود حداقل 8 میلیون تومان بوده است. ولیکن، کل ثمن معامله متنازع فیه تقریباً (2 میلیون تومان) ارزش یک متر انباری را نیز دارا نمی باشد چه برسد به آپارتمان و انباری آن!!

رابعا؛ از طرفی، معامله خرید امتیاز وام (آن چنان که در عرف شایع و رایج است) دارای این شرط بنایی است که بعد از بازپرداخت آخرین قسط و فک رهن، وضعیت مالکیت مالکِ واقعی ملک، باید به حالت قبل اعاده شود و طرف معامله مکلف به اعاده وضع به حال سابق و انتقال مالکیت می باشد که به صورت ظاهری و پوستین به نام وی می باشد.

خامسا: بر مبنای عرف خرید و فروش در جامعه تقریبا در تمامی معاملات بیع متعاملینی که قصد واقعی انتقال مالکیت دارند ، قبل از مراجعه به دفترخانه و تنطیم سند رسمی انتقال،مبایعه نامه ای بین خود تنظیم می نمایند که ثمن معامله و تاریخ تحویل و تاریخ تنظیم سند رسمی و نحوه پرداخت ثمن در آن مشخص می گردد، در حالیکه در مانحن فیه به جهت فقدان قصد واقعی انتقال و صوری بودن بیع، قراردادی تنظیم نمی گردد؛ که خود دلیل محکم دیگری دال بر صوری بودن معامله بیع می باشد.

بنا به مراتب پیش گفته، و با تکیه بر اراده باطنی متعاقدان و از آنجائی که متعاقدان اساساً قصد نقل و انتقال و تملیک و تملک را نداشته و صرفاً قصد صورت سازی به منظور خرید وام را داشته اند لذا، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر اعلام وقوع معامله خرید امتیاز وام برای خواهان ها (معامله برای غیر و دریافت تسهیلات بانکی برای شخص ثالث) و اعلام بطلان و بی‌اعتباری معامله موضوع سند رسمی شماره 16.. – 21/8/87 دفتر اسناد رسمی شماره 5.. تهران نسبت به شش دانگ پلاک ثبتی 2..0 فرعی از 1.. اصلی ومجزی شده از پلاک 15…فرعی از اصلی مذکور قطعه سوم تفکیکی به جهت فقدان قصد و متعاقباً ابطال (اعلام بطلان وبی اعتباری) سند رسمی مالکیت شماره 362.. سری ب سال 98 و صدور حکم مبنی بر اعاده وضع مالکیت خواهان ها به حالت سابق و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی پلاک مرقوم به نام موکلان به استناد ماده 10 قانون مدنی و شرط بنایی آن و هم چنین ماده 196 قانون مدنی و سایر اصول و مقررات قانونی مورد استدعاست

از مقالاتی که شاید مورد نظر شما باشد می توانید بر روی نمونه گردش کار دعاوی نیز کلیک کنید

برای دریافت مشاوره حقوقی در این باب به صفحه ارتباط با ما ، وکیل ملکی آمنه آقاعلی مراجعه کنید.

دعوای فک رهن- وکیل ملکی آمنه آقاعلی

فک رهن چیست؟ نکات کاربردی دعوای فک رهن

فک رهن چیست؟ نکات کاربردی دعوای فک رهن

دعوای فک رهن از زبان وکیل ملکی: اصطلاح فک رهن را بسیار شنیده اید. وقتی ملکی برای تضمین بازپرداخت وام یا دینی وثیقه طلبکار(شخص یا بانک) قرار می گیرد برای خرید این ملک و تنظیم سند رسمی انتقال ابتدا باید آن را فک رهن کنید. در این مقاله نکات کاربردی این دعوای مهم ارائه می گردد.

تعریف فک رهن:

در اصطلاح حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از رهن می باشد که ممکن است مالک، ملک یا مال خود را بابت وام در رهن بانک قرار داده یا بابت دین و بدهی به‌ عنوان وثیقه در رهن شخص یا نهادی قرار داده باشد و حال که دین و بدهی پرداخت شده اما رهن گیرنده( مرتهن) حاضر به فک رهن ملک یا مال نیست؛ در چنین مواردی می توان دعوای الزام به فک رهن مطرح نمود.

زمانی مالک ملکی که در رهن است، ملک خود را به صورت عادی(مبایعه نامه) به شخص ثالث می فروشد یا ملکی پیش فروش شده و قبل از ساخت، در رهن بانک قرار گرفته است. در این حالت چون از جمله شرایط اصلی و لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال، آزاد بودن ملک یا اجازه مرتهن به انتقال است بنابراین اگر مالک موفق به فک رهن نشود؛ امکان تنظیم سند به نام خریدارمنتفی بوده و خریدار یا پیش خریدار می تواند به عنوان ذی نفع دعوای فک رهن را مطرح نماید.

فک رهن - وکیل ملکی
                                                  فک رهن، وکیل ملکی آمنه آقاعلی ، دعوای فک رهن

 

آیا فروش ملک در رهن صحیح است؟

بله. زیرا با رهن گداشتن، ملک از مالکیت مالک خارج نمی شود بلکه رهن تنها برای مرتهن حق تقدم نسبت به بقیه طلبکاران ایجاد می نماید. بدین معنی که اگر بدهی پرداخت نشود ابتدا مرتهن باید طلب خود را از ملک دریافت نموده و اگر چیزی باقی ماند به بقیه طلبکاران می رسد.

دعوا در کجا باید مطرح شود؟

دعوای فک رهن از دعاوی وابسته به ملک بوده و باید در محل وقوع ملک طرح شود.
دادخواست باید به طرفیت مالک و رهن گیرنده مطرح شود. بنابراین وقتی که ملکی در رهن بانک است دعوا باید علیه مالک و بانک مطرح شود.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن:

تا قبل از فک رهن نمی توان حکم به الزام به تنظیم سند را دریافت نمود دعوای فک رهن یا باید ابتدائا و مستقل مطرح شود یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در یک دادخواست، بدوا فک رهن را در همان دادخواست مطالبه نمود.

نحوه اجرای رای:

بعد از صدور حکم و قطعیت آن، اجراییه صادر و در صورتی که محکوم علیه حکم را ظرف 10 روز اجرا ننماید و بدهی خویش را برای فک رهن به مرتهن پرداخت ننماید؛ حسب ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند با تشکیل کلاسه اجرایی اموال محکوم علیه را معرفی و با فروش آن مبلغ دین را پرداخت و از مرتهن بخواهد که فک رهن نماید. چنانچه مالی از محکوم علیه شناسایی نگردد، محکوم له می تواند از مال خود بدهی را پرداخت یا از ثمن معامله( اگر نزدش موجود باشد) کسر نماید یا بعد از پرداخت مبلغ پرداختی را از محکوم علیه مطالبه نماید.

نکته:

اگر مرتهن اجازه فروش و انتقال مال مرهونه را به مالک بدهد یا خریدار از مرتهن اجازه تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را بگیرد؛ احتیاجی به طرح دعوای الزام به فک رهن نیست و سند با همان وضعیت رهن بودن به نام خریدار تنظیم و ملک در رهن مرتهن باقی می ماند.

 

نویسنده : آمنه آقاعلی وکیل ملکی

معامله ناشی از اجبار و اکراه چه حکمی دارد؟

معامله ناشی از اجبار و اکراه چه حکمی دارد؟

معامله ناشی از اجبار و اکراه چه حکمی دارد؟

بررسی نقش اجبار و اکراه در نفوذ و اعتبار معامله از زبان وکیل ملکی:

از ارکان تشکیل دهنده یک رابطه حقوقی صحیح و موثر،  اراده و قصد انشایی طرفین جزو عناصر اصلی و اساسی می باشد؛ لکن اثر بخشی و نفوذ اراده منوط و مشروط به این است که اراده از رضایت و میل باطنی نشات گرفته باشد. در همین راستا ماده 190 قانون مدنی از جمله ارکان عقد و شرایط اساسی صحت معامله را قصد طرفین و رضای آنها اعلام نموده است.

از جمله عیوب اراده می توان به اجبار و اکراه اشاره نمود.

در این مقاله به بررسی این دو موضوع می پردازیم:

1- وضعیت معامله ناشی از اکراه 2- وضعیت معامله ناشی از اضطرار

تعریف لغوی اکراه:

اکراه در لغت به معنای کسی را به زور و ستم به کاری واداشتن است و در اصطلاح به وادار کردن کسی به انجام کاری که به آن مایل نیست، گفته می‌شود.

تعریف اراده:

اراده، در زمره ی کیفیات نفسانی است که از اجتماع مقدّمات متعدد و گرایشهای متنوع در نفس پدید می آید و واجد نقش محوری در مسئولیت قانونی است به تعبیری دیگر اراده نيرويی نفساني است كه به واسطه‌ آن، شخص مي‌تواند سلباً يا ايجاباً اقدام نمايد؛ در واقع، ضرورت وجودي آن به عنوان عنصر بنيادين مشترك در تمامی اعمال حقوقی ترديد ناپذير است. مضافا اراده، بسیط نیست.

قدر متيقّن، در مقام تحليل مؤلفه‌هاي اراده يا تبيين مراحل شكل‌گيري آن مي‌توان گفت كه ابتدا «ادراک» يا قوّه‌ي تشخيص در يك فرد مطرح است كه تشخيص ماهيت رفتار، درك تبعات قانونی و آثار اجتماعي آن را ممكن مي‌سازد.

مرحله‌ي بعد، «تدبّر» است كه در جريان آن، شخص به سنجش برايند مضار و منافع موضوع مورد نظر مي‌پردازد.

سپس در مرحله‌ي سوم، «خواست دروني» انجامِ عمل شكل مي‌پذيرد و در مرحله‌ي آخِر، «تنفيذ و اجرا» مطرح مي‌شود.

مي‌توان گفت اراده ـ به عنوان يكي از شؤون نفس ـ در زمره‌ي كيفيات نفساني است كه از اجتماع مقدّمات متعدد و گرايشهاي متنوع در نفس پديد مي‌آيد.

صورت‌بندي اين مقدّمات، مطابق آراي مشهور متكلمان و حكما در قالب تصوّر موضوع و ادراك آن، بررسي فايده‌ي آن (مرحله‌ي تدبّر)، تصديق به فايده، تمايل به موضوع و اشتداد ميل به آن و رفع موانع، شوق مؤكّد، قدرت بر انجام و اجراي آن تبلور مي‌يابد.

اعتبار قصد نیز بر مبناي توجّه (اتّجاه) اراده‌ي فاعل به انجام رفتار و تحقّق نتيجه‌ي عمل حقوقی شكل مي‌پذيرد. اراده، چون جوهره‌ي رفتار ارتكابي است، سنگ بناي بنيادين هر عمل واجد آثار حقوقی نیز میباشد. از منظر حكما، اراده از اجتماع مقدّمات متعدد و گرايشهاي گوناگون در نفس انسان پديد مي‌آيد. به اعتقاد ايشان، اراده به دنبال تصوّر و تصديق به معناي اذعان و جزمِ به وقوع امری پديد مي‌آيد و هيچ فعل ارادي را نمي‌توان تصوّر كرد كه از اين مقدّمات علمي فارغ باشد. صورت‌بندي اين مقدّمات و منازلي كه انديشه‌ي آدمي با گذر از آنها منتهي به اراده و سپس به فعل منجر مي‌شود، مطابق آراي مشهور حكما، متكلمان و علماي اصول فقه به شرح ذيل است.

 

معامله ناشی از اجبار و اکراه
 معامله ناشی از اجبار و اکراه چه حکمی دارد

 

تصوّر موضوع و ادراك آن ←بررسی فایده ی آن (مرحله ی تدبّر) ← تصديق به فايده ← تمايل به آن ← اشتداد ميل به آن و تصميم به رفع موانع ← شوق مؤکّد یا اراده ← قدرت مباشر يا غير مباشر ← تحريك عضلات ← تحقّق فعل.

به همين اعتبار، برخي انديشمندان مسلمان، اراده را نتيجه‌ي سلسله‌ای از اسباب (مقدّمات سببي) دانسته‌اند. برخی فلاسفه نیز در باب مقدّمات افعال اختیاری اظهار می دارند «در هر فعل اختیاری، قدر مسلّم این است که دو مقدّمه ی ادراکی و یک مقدّمه ی انفعالی و یک مقدّمه ی فعلی وجود دارد؛ دو مقدّمه ی ادراکی عبارت است از ادراک فعل و ادراک فایده ی فعل.

ادراک فعل عبارت است از تصوّر فعل و ادراک فائده ی فعل عبارت است از تصدیق موافقت اثر نهایی فعل با تمایلات حیاتی فاعل. مقدّمه ی انفعالی عبارت است از هیجان شوقی یا خوفی درونی نسبت به اثر نهایی فعل، و مقدّمه ی فعلی عبارت است از عزم و اراده که آخرین مقدّمات فعل اختیاری است و منجر به صدور فعل خارجی است. البته در انسان بویژه یک مقدّمه و مرحله ی دیگر قبل از مرحله ی عزم و اراده وجود دارد که همان مقدّمه موجب امتیاز مخصوص انسان از حیوانات است؛ این مرحله، عبارت است از مرحله ی سنجش و مقایسه و محاسبه و تأمّل».

اراده، ممکن است تحت تأثیر عواملی، با اختلال روبرو شود. عواملی که اراده را مخدوش می کنند، ممکن است در یکی از مراحل تکوین فعل ارادی واقع شوند؛ چنانچه عوامل یاد شده بر درک واقع شده و بر آن تأثیر نهند، سبب زوال یا اختلال آن می شوند؛ همچنانکه اگر بر سنجش تأثیر گذارند، سبب فساد قوّه ی تمییز یا زوال آن می شوند و اگر خواست درونی را تحت تأثیر قرار دهند، سبب نابودی یا اختلال قوّه ی تمییز می شوند و آن را از مقوّمات سالم خود فارغ می سازند، و چنانچه بر مرحله ی اجرایی یا تنفیذ تأثیر گذارند، آن را از انگیزه های مربوط، منتزع نموده یا انگیزه های وهمی یا ناصوابی را به آن می افزایند. با ایراد خدشه در این مرحله، تمایل به انجام عمل و رغبت به تحصیل اهداف آن، در معرض اختلال یا زوال قرار می گیرد.

چنانچه اکراه به درجه اجبار (سلب اراده و اختیار) برسد در این حالت به دلیل فقدان قصد، عقد باطل می‌باشد زیرا یکی از ارکان اصلی و اساسی عقد طبق ماده ۱۹۱ قانون مدنی که وجود قصد است، موجود نمی باشد. لذا رضایت بعدی نیز موجب تنفیذ عقد باطل نمی‌شود. قصد از ارکان عقد می‌باشد.

معامله ناشی از اضطرار :

اضطرار به بيم از زيان غير قابل تحمّل چه به فعل چه ترک فعل گفته می شود. اضطرار، حالتی است که در آن، علیرغم اینکه تهدیدی از خارج متوجه شخص نمی‌گردد، فشاری از درون وی را به انجام کاری وادار می نماید که نسبت به آن رضایت کامل ندارد؛ یعنی هر چند اراده انجام آن کار را دارد، اما این اراده با رضایت و خرسندی درونی همراه نیست. ) به عنوان مثال اگر کسی برای تهیه خرج عمل فرزندش و در شرایط اضطراری ناچار شود خانه خود را بفروشد؛ این معامله صحیح می باشد.

معامله اضطراری چه حکمی دارد؟

چنانچه کسی در نتیجه اضطرار، اقدام به معامله کند مکره محسوب نشده و معامله اضطراری معتبر است. (ماده ۲۰۶ قانون مدنی)

آمنه آقاعلی- وکیل پایه یک دادگستری

اثبات اعسار بر عهده چه کسی است؟- آمنه آقاعلی وکیل ملکی

اثبات اعسار به عهده چه کسی است؟

اثبات اعسار به عهده چه کسی است؟

نحوه اثبات اعسار از زبان وکیل ملکی: در مواردی که مدیون (بدهکار) توان و تمکن مالی جهت پرداخت بدهی خود را (که سررسید آن فرا رسیده است و عادتا مورد حکم قطعی واقع و منتهی به صدور اجراییه توسط دادگاه شده است)  ندارد، اقدام به طرح دعوای اعسار می نماید. در این مقاله در خصوص ادعای اعسار و نحوه اثبات آن و اینکه مدعی در چنین دعوایی چه کسی محسوب می گردد؛ توضیحات مفیدی ارائه می شود.

اعسار به چه معنی است:

اعسار در معنی لغوی به معنای سختی، مشقت و دشواری است. از لحاظ حقوقی، منظور از اعسار ناتوانی در پرداخت دین است و به کسی که به دلیل نداشتن مال( به‌ جز مستثنیات دین) قادر به تأدیه دیون خود نباشد، معسر می گویند.

از سویی به موجب قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، عدم قابلیت دسترسی به مال، در حکم نداشتن مال است لکن این عدم دسترسی باید توسط مدیون اثبات گردد.

یعنی شخصی مال دارد اما در حال حاضر به جهتی همچون توقیف یا وثیقه بودن، قادر به استفاده از آن جهت تادیه دین نیست؛ که در این حالت شخص در حکم معسر می باشد.

در منابع فقهی معسرکسی است که دارایی وی از بدهیش کمتر باشد و آن حالت را اعسار گویند و اگر حاکم شرع حکم به احراز این حالت داد آن شخص را مفلس گویند و خود حالت مذکور را افلاس نامند، به عبارت دیگر کسی که دارایی او به اندازه ٔ بدهی او نباشد دو حالت دارد یکی حالت پیش از ثبوت آن حالت نزد حاکم شرع که آنرا اعسار گویند و دیگر حالت وی پس از ثبوت که آن را افلاس گویند.فقها از اعسار در باب تفلیس ،قضا و شهادت بحث نموده اند.

 

طرح دعوای اعسار
طرح دعوای اعسار

ادعای اعسار به دو صورت مطرح می شود:

1- اعسار مطلق
2- اعسار به تقسیط

در حالت اول مدیون، اعلام می دارد که هیچ مالی نداشتد و شغل و درامدی برای پرداخت به اقساط بدهی نیز در حال حاضر، ندارد؛ بنابراین تقاضای معافیت مطلق از پرداخت دین و صدور حکم به اعسار مطلق را از دادگاه دارد.

در صورت پذیرش ادعا، از پرداخت معاف بوده و حتی به صورت تقسیط نیز ملزم به پرداخت بدهی نخواهد بود؛ اما هر زمان مالی از او بدست آید؛ طلبکار می تواند ان را معرفی تا توقیف و محکوم به از آن وصول شود.

اما در حالت دوم که غالب دعاوی اعسار بدین عنوان طرح می شود؛ مدیون مدعی می شود، توان پرداخت یک جای محکوم به را ندارد، اما با عنایت به توان کار و میزان درآمدی که دارد، قادر است به صورت قسطی بدهی اش را پرداخت نماید، در این صورت به تشخیص دادگاه ضمن پذیرش اعسار، حکم به پرداخت بخشی از بدهی به عنوان پیش قسط و الباقی به صورت اقساط ماهانه در مدت معینی محکوم می گردد.

مهمترین موضوع در ادعای اعسار، نحوه اثبات آن می باشد؛ اینکه بار اثبات این امر به عهده چه کسی است، مورد اختلاف فقها می باشد.

در خصوص نحوه اثبات اعسار بین فقها اختلاف و تردیدهایی وجود دارد. لکن به صورت اجمال می توان نظر مشهور را اینگونه خلاصه نمود:

در صورتی که دین مسبوق به اخذ مال نبوده یا به عبارت دقیق تر دین منشا مالی نداشته یا عکس آن احکام جداگانه ای دارد:
نخست، اگر دین منشا مالی نداشته یا مسبوق به اخذ مال نباشد (یعنی مدیون درازای دین مالی دریافت ننموده باشد) باید اصل را بر عدم ملائت گذاشت و قول مدیون مبنی بر عدم تمکن مالی را مقدم دانست و قول او با قسم (یمین) مقدم است. مانند دین ناشی از مهریه که با انعقاد عقد نکاح بر ذمه مرد تعلق می گیرد.

مشهور برای اثبات ادعای خود، به قاعده فقهی ” الیمین علی من انکر” استناد نموده و معتقدند ادله فوق الاشاره عمومیت داشته و شامل محل نزاع نیز می شود. یعنی در صورت اختلاف بین مدعی اعسار و منکر آن، قسم بر عهده منکر می باشد و بار اثبات بر عهده خوانده دعوا است. البته اختلاف نظرهایی نیز بین فقها در این خصوص وجود دارد؛ مثلا صاحب جواهر در جلد 25،معتقد است مدیونی که دینش مسبوق به مال نباشد، منکر است و در مقابل محقق حلی در جلد دوم شرایع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام، بدون آنکه متعرض منکر بودن چنین مدیونی شود، قول او را مقدم می داند.

دوم: مدیونی که دین وی منشا مالی داشته یا ملائت سابق وی محرز است؛ مدعی محسوب شده و طبق اصل باید برای اثبات خلاف آن دلیل اقامه کند.
طرفداران این عقیده به اصل استصحاب تمسک جسته و بقای مال را استصحاب می نمایند.

به نظر می رسد نویسندگان ماده 7 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی هم با نظر مشهور هم داستان شده و اشعار داشته اند:
« در مواردی که وضعیت سابق مدیون دلالت بر ملائت وی داشته یا مدیون در عوض دین، مالی دریافت کرده یا به هر نحو تحصیل مال کرده باشد، اثبات اعسار برعهده او می باشد مگر اینکه اثبات نماید آن مال تلف حقیقی یا حکمی شده است که در این‌ صورت و نیز در مواردی که مدیون در عوض دین، مالی دریافت ننمرده یا تحصیل نکرده باشد؛ چنانچه خوانده دعوای اعسار نتواند ملائت فعلی یا سابق او را ثابت کند یا ملائت فعلی یا سابق او نزد قاضی محرز نباشد ادعای اعسار با سوگند مدیون مطابق تشریفات مقرر در قانون آیین‌دادرسی مدنی پذیرفته می‌شود».

نویسندگان : آقاعلی – پاشایی

مواردی که رای داور باطل می شود- وکیل ملکی آمنه آقاعلی

مواردی که رای داور باطل می شود

مواردی که رای داوری باطل می شود از زبان وکیل ملکی : رونق تجارت و آگاهی افراد جامعه به لزوم تنظیم قرارداد جهت امور تجاری و داد و ستدها موجب گردیده که اختلافات ناشی از قراردادها نیز افزایش یابد.

گاه طرفین قرارداد توافق می نمایند که اختلافات بین ایشان به جای طرح در دادگاه، توسط یک یا چند نفر معتمد به انتخاب خودشان حل و فصل شود؛ چنین نهادی داوری یا حکمیت نامیده می شود که داور یا حکم ممکن است شخصی یا اشخاصی باشند که طرفین دعوی او را با توافق انتخاب نموده اند یا اینکه توسط دادگاه انتخاب شوند.

تعیین داور جهت رسیدگی به اختلافات در برخی قراردادها از جمله قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش مرسوم و گاهی الزامی است.در صورت بروز اختلاف در قراردادی که در آن شرط داوری گنجانده شده است، داور تعیینی یا انتخابی به موضوع اختلاف رسیدگی و اقدام به صدور رای می نماید. این رای همانند ارای صادره از محاکم لازم الاجرا و الزام آور می باشد.

چون رای داوری برخلاف آرای دادگاه ها قابلیت تجدیدنظرخواهی از مرجع بالاتر را ندارد، تنها راه نقض آن، تقاضای ابطال رای داوری از دادگاه صالح می باشد.

ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی مواردی را که رای داور باطل می باشد؛ تعیین نموده است. موارد ماده حصری نیست بدین معنا که اگر مورد دیگری نیزوجود داشته باشد که رای داوری را باطل نماید، می توان به استناد آن درخواست ابطال نمود.

طرفین دعوا :

بعد از اینکه رای داوری ابلاغ شد، هر یک از طرفین می تواند ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ نسبت به رای صادره اعتراض و تقاضای بطلان آن را مطرح نمایند.

مرجع صالح به رسیدگی :

دادگاهی که دعوا را به حکمیت ارجاع نموده یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال می باشد.

ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد که رای داوری در موارد ذیل قابل ابطال است:

۱- چنانچه رای، مخالف با قوانین موجد حق باشد. قوانین موجد حق، اصولا به معنی قوانین ماهوی و آمره می باشد. هر چند عده ای معتقدند که برخی قوانین ماهوی نیز وجود دارد که حقی ایجاد ننماید. داور نیزهمانند دادگاه باید قوانین موجد حق یا همان قوانین آمره را در رای خود رعایت نماید. به عنوان مثال اگر اختلاف بین وراث باشد و موضوع به داوری ارجاع شود، داور نمی تواند سهم الارث قانونی وراث را تغییر دهد.

چنانچه رای، مخالف با قوانین موجد حق باشد.

۲- داور نسبت به مطلبی که موضوع داوری نبوده رای صادر کرده است. داور تنها می تواند در مورد موضوعی که مورد اختلاف است و برای حل ان تقاضای داوری شده است، رسیدگی و تعیین تکلیف نماید . بنابراین حکم نباید خارج از موضوع درخواست شده باشد.

داور نسبت به مطلبی که موضوع داوری نبوده رای صادر کرده است.

۳- رای صادره خارج از حدود اختیار داور باشد. به عنوان مثال، داور تنها اختیار اظهارنظر در مورد عدم ساخت ملک را داشته باشد اما رای داوری در خصوص تنظیم سند نیز صادر شده باشد.

رای صادره خارج از حدود اختیار داور باشد

 

مواردی که رای داوری باطل می شود | وکیل پایه یک دادگستری تهران آمنه آقاعلی
مواردی که رای داوری باطل می شود | وکیل پایه یک دادگستری تهران آمنه آقاعلی

۴- رای داور پس از انقضای مدت داوری صادر و تسلیم شده باشد. داور مکلف است در موعدی  که با توافق طرفین در قرارداد مشخص شده یا در صورت عدم تعیین مدت، ظرف مهلت قانونی مقرر یعنی ظرف مدت سه ماه از تاریخ ارجاع موضوع به داوری، رای صادرنماید؛ همچنین در صورتی که در مورد نحوه ابلاغ رای ترتیبی در قرارداد مشخص نشده باشد ابلاغ باید از طریق محاکم دادگستری صورت پذیرد. رویه محاکم چنین است که اگر رای در مهلت صادر اما خارج از مهلت جهت ابلاغ تسلیم شود، در صورتی باطل می شود  که یکی از طرفین درخواست نماید و اگر طرفین رای را پذیرفته باشند دیگر قابل ابطال نیست.

رای داور پس از انقضای مدت داوری صادر و تسلیم شده باشد.

۵- رای داور با آنچه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است مخالف باشد.لذا داور نمی تواند مالک رسمی ملکی را تغییر دهد و یا رای به سلب مالکیت وی صادر نماید.

رای داور با آنچه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است مخالف باشد.

6- رای توسط داورانی صادر شود که قانونا مجاز به صدور رای نیستند. برخی افراد قانونا از تعیین شدن به عنوان داور ممنوع هستند که به موجب ماده 466 قانون آیین دادرسی مدنی این افراد عیارتند از: اشخاص فاقد اهلیت و نیز کسانی که به موجب حکم قطعی دادگاه یا در اثر آن از حکمیت محروم شده اند.همچنین اگر داور قبلا استعفا داده یا طرفین یا یکی از انها داور را عزل نموده است، نمی تواند رای صادر نماید.

رای توسط داورانی صادر شود که قانونا مجاز به صدور رای نیستند.

۷- قرارداد رجوع به داوری بی‌اعتبار بوده باشد.به عنوان مثال قرارداد بیعی که درآن داوری در نظر گرفته شده به جهت وقف بودن ملک باطل باشد.

قرارداد رجوع به داوری بی‌اعتبار بوده باشد.

 

نکات کاربردی دعوای بطلان رای حکم:

1- چنانچه دعوا از طرف دادگاه به داوری ارجاع شده باشد جهت ابطال رای نیازی به تقدیم دادخواست نیست؛ اما اگر ارجاع از طرف دادگاه نباشد، ابطال رای نیازمند دادخواست است.

2- با طرح دعوای ابطال، اجرای رای داوری متوقف نمی شود؛ مگر به تشخیص دادگاه دلایل اعتراض قوی باشد که در اینصورت دادگاه قرار توقف اجرای رای داور را صادر می نماید و اگر لازم باشد تامین مناسب از معترض اخذ می شود.

3- درخواست دستور موقت در این خصوص نمی تواند مانع اجرای رای و توقف عملیات اجرایی شود، تنها با صدور قرار توقف اجرا توسط دادگاه، عملیات اجرایی متوقف می شود.

4- بعد از ابطال رای داوری می توان مجددا با توافق طرفین موضوع را به داوری ارجاع داد.

5- چنانچه رای داوری به حقوق اشخاص ثالثی (که خود یا نمایندگان ایشان در تعیین داوری شرکت نداشته اند) خللی وارد نمایند، این اشخاص می توانند نسبت به رای داوری اعتراض ثالث طرح کنند.

6- دادگاه تنها به فقدان شرایط قانونی داوری رسیدگی می نماید، نه به نحوه رسیدگی و ارزش ادله استنادی داور.

7- رای داور حسب ماده 482 قانون آیین دادرسی مدنی باید مستدل و موجه باشد. اما رویه محاکم گاه رای فاقد مستند و دلیل را صحیح می دانند.

8- دادگاه صرفا می تواند تنها در خصوص تایید یا بطلان رای داوری اظهارنظر نماید و تنها باید در حدود خواسته خواهان رسیدگی نماید. بنابراین نمی تواند در دعوایی با خواسته ابطال رای داوری، به اصل اختلاف رسیدگی نماید.

9- اگر طرفین رای داوری نسبت به رای معترض باشند باید در دادخواست خود، تنها طرف مقابل را خوانده قرار دهند و اگرمعترض شخص ثالث است باید علیه تمام طرفین رای داوری دادخواست تقدیم کند و در هر دو مورد لازم نیست داور طرف دعوا قرار گیرد.

10- قانونگذار در قانون آیین دادرسی مدنی از عبارتی همچون ابطال، بطلان و اعتراض نسبت به رای استفاده نموده است که همگی از لحاظ احکام و آثار، یکسان هستند.

مواد قانونی مرتبط با داوری:

مواد 466 و 469و 470 و 482 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 489 تا 495 قانون آیین دادرسی مدنی

نظریه مشورتی شماره 1571/7 مورخه 1/3/82 و نظریه مشورتی شماره 2972/7 مورخه 30/5/80 و نظریه مشورتی شماره 6144/80مورخه 29/6/80 و نظریه نشورتی شماره 9551/7 مورخه 23/12/79 اداره حقوقی قوه قضاییه

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر با وکیل ملکی و بهترین وکیل تهران سرکارخانم آمنه آقاعلی تماس حاصل فرمائید.

دعوای اثبات مالکیت ، وکیل ملکی آمنه آقاعلی

دعوای اثبات مالکیت چیست؟

دعوای اثبات مالکیت از دعاوی پر تکرار در دادگاه ها می باشد. اما در خصوص این دعوا رویه های قضایی، متفاوت می باشد . یک وکیل ملکی باید در طرح صحیح دعوا دقت لازم را به عمل آورد تا پرونده منتهی به نتیجه مورد قبول گردد. در این مقاله صفر تا صد دعوای اثبات مالکیت ملک مورد بررسی قرار می گیرد.

دعوای اثبات مالکیت چیست؟

چنانچه ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، مسلما سند رسمی نیز برای آن صادر نگردیده است؛ در صورتی که در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی هم ایجاد شود و کسی بخواهد مالکیت خود را نسبت به آن ملک اثبات نماید، ناچار به طرح دعوای اثبات مالکیت می باشد.
دادگاه چنانچه دلایل و مستندات مدعی، مانند تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهادت شهود را کافی دانسته و مالکیت خواهان را احراز نماید، حکم به تایید مالکیت او صادر می نماید.

طرفین دعوا:
خواهان کسی است که ادعای مالکیت داشته و خوانده نیز کسی است که ملک را به وی فروخته و در صورتی که ایادی قبلی نیز وجود داشته باشد باید تمام فروشندگان قبلی طرف دعوا قرار بگیرند.
این دعوا در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود.

مدارک لازم جهت طرح دعوا:
سند عادی یا قرارداد
رسید پرداخت وجه یا وجوه معامله
شهادت شهود و مطلعین
تقاضای استعلام
عنداللزوم تحقیقات و معاینه محلی

رویه قضایی محاکم در خصوص دعوای اثبات مالکیت چگونه است؟
در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش دعوای اثبات مالکیت با سند عادی چندین رویه بین قضات مرسوم است:

رویه اول:
مقام رسیدگی کننده در صورتی که احراز نماید فروشنده یا همان خوانده دعوا، به نحو قانونی و صحیح مالک ملک بوده است، حکم به اثبات مالکیت و صحت بیع صادر می نماید. اما چنین حکمی در صورتی صحیح و فاقد اشکال قانونی است که احراز وقوع بیع و مالکیت خوانده در کنار هم واقع شده باشد و اگر صرفا به استناد وقوع بیع حکم به احراز مالکیت خواهان صادر گردد، حکم صادره صحیح نیست و لزوما باید منشا مالکیت و صحت انتقال به فروشنده نیز محرز باشد.

رویه دوم:
در خصوص دعوای مالکیت نسبت به عرصه و اعیان باید تفاوت قائل شد.در خصوص ادعای مالکیت نسبت به عرصه ملک، با توجه به اینکه حسب مقررات قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت اراضی الزامی گردید، فقط در صورت ثبت رسمی ملک در دفتر املاک، فروش و انتقال بعدی آنها معتبرمی باشد.
اما در خصوص اعیانی، چون مالکین اعیانی، با هزینه شخصی اقدام به احداث بنا در املاکی مثل ملک موقوفه و .. نموده اند؛ در صورتی که رضایت مالکین عرصه جلب شده باشد،صدور حکم به اثبات مالکیت نسبت به اعیانی فاقد اشکال قانونی است.

رویه سوم:

در صورتی که خواسته خواهان تنها اثبات مالکیت باشد، بدون اینکه الزام به تنظیم سند رسمی را نیز مطرح کند؛ با توجه به اجباری بودن ثبت مشخصات اراضی و انتقالات آنها در دفتر املاک، به موجب مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک،طرح چنین دعوایی عبث بوده و قابلیت استماع را نداشته و باید رد شود زیرا صرف صدور حکم به اثبات مالکیت موجب انتقال ملک به نام خواهان نمی گردد؛ مگر اینکه خواسته خواهان، تایید وقوع بیع با سند عادی باشد، که دعوایی متفاوت از اثبات مالکیت بوده و دادگاه مکلف است به این خواسته رسیدگی و حکم صادر نماید.

نطریه کمیسیون و نشست قضایی:

به موجب مواد 46 و 47 و 48 و 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 ثبت کلیه عقود و معاملات نسبت به عین یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، الزامی می باشد و اگر اسناد و معاملات ثبت نشده باشند، حسب مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، در ادارات دولتی و محاکم قابل ترتیب اثر نیست. اما مستند به تبصره ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 1360 و تبصره ماده 7 قانون زمین شهری مصوب 1366 و ماده 147 قانون اصلاحی ثبت که امری بودن مقررات ذکر شده را متزلزل نموده، در خصوص دعاوی ناشی از عقودی که خلاف نظم عمومی یا اخلاق حسنه مغایر با موازین شرعی نباشد، محاکم مکلف به رسیدگی و استماع دعاوی می باشند. بنابراین در دعوای تایید مبایعه نامه عادی تنطیمی در خصوص املاک، حسب درخواست یک طرف و بدون نیازبه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، می توان با احراز مالکیت فروشنده، حکم به صحت قرارداد مستند دعوا و اثبات مالکیت صادر نمود.

اما اگر خواهان علاوه بر اثبات مالکیت خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خویش را نیز مطرح نماید؛ با احراز مالکیت ابتدایی فروشنده و صحت معامله واقع شده، دادگاه می تواند حکم به اثبات مالکیت و متعاقبا تنظیم سند رسمی به نام خواهان صادر نماید.

 

نکات کاربردی دعوای اثبات مالکیت:

 

نکات کاربردی دعوای اثبات مالکیت - وکیل ملکی آمنه آقاعلی
             نکات کاربردی دعوای اثبات مالکیت – وکیل ملکی آمنه آقاعلی

 

1- دعوای اثبات مالکیت تنها درمورد املاک ثبت نشده قابل پذیرش است و نسبت به املاک ثبت شده این دعوا محکوم به رد است.
2- جهت اثبات مالکیت، مدعی الزاما نیازمند ارائه قرارداد یا مبایعه نامه نیست و مالکیت با هر دلیلی از جمله شهادت شهود، مدت تصرف و .. قابل اثبات است.
3- اگر ملک مورد ادعای مالکیت، در تصرف شخص ثالث باشد؛ می توان دعوای اثبات مالکیت را با خلع ید با هم مطرح نمود.
4- حکم اثبات مالکیت یک حکم اعلامی بوده و اجرای آن نیازمند صدور اجراییه نیست و بلافاصله بعد از قطعیت می توان از مزایای حکم استفاده کرد.

مستندات قانونی:
مواد 35 و 37 قانون مدنی، ماده 32 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی و آرای وحدت رویه شماره 672 مورخه 1/10/83 و شماره 569 مورخه 10/10/70 هیات عمومی دیوان عالی کشور و نظریه های مشورتی شماره 2187/7 مورخه 30/3/85 و شماره 3281/7 مورخه 21/8/62 اداره حقوقی قوه قضاییه.

 

برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

وکیل ملکی آمنه آقاعلی، وکیل پایه یک دادگستری تهران

اعتراض ثالث چیست؟ - وکیل ملکی آمنه آقاعلی

اعتراض ثالث چیست؟ (شرایط اعتراض ثالث نسبت به حکم و اعتراض ثالث اجرایی)

اعتراض ثالث از زبان وکیل ملکی:

اعتراض ثالث به دو نوع اعتراضِ نسبت به حکم و اعتراض به عملیات اجرایی تقسیم می شود. ثالث شخصی است که حکمی بدون حضور وی و یا نماینده ایشان صادر شده باشد و اجرای حکم به حقوق وی خلل وارد نماید و یا حقی را از وی ضایع نماید و متضرر شود؛ در اینصورت این شخص می تواند به عنوان ثالث به رای صادره یا عملیات اجرایی اعتراض کند.

احکامی که از دادگاه صادر می شوند نه تنها نسبت به اصحاب دعوا معتبر است، بلکه ممکن است در مواردی نسبت به اشخاص ثالثی که در پرونده حضور نداشته اند نیز معتبر و قابل اجرا باشد.

مثلا حکم خلع ید ملکی به درخواست شخصی علیه خوانده پرونده صادر، اما شخص ثالثی متصرف ملک است و در آن حقی دارد؛ در اینصورت حکم علیه متصرف(ثالث) اجرا می شود با اینکه او هیچ نقشی در پرونده نداشته است.

 

اعتراض ثالث چیست؟ وکیل ملکی-آمنه آقاعلی
اعتراض شخص ثالث چیست؟ وکیل ملکی-آمنه آقاعلی

بخش اول:

اقسام اعتراض ثالث به حکم:

۴۱۹ ـ این نوع اعتراض به دو نوع قسم تقسیم می شود:
الف – اعتراض اصلی: به این صورت است که شخص ثالث مستقیما نسبت به رای صادره اعتراض می نماید.

مانند اینکه شخص الف دعوای الزام به تنظیم سند علیه ب بابت ملکی مطرح کند و حکم به نفع وی صادر شود و شخص ثالثی بعد از صدور حکم مدعی مالکیت یا حقی نسبت به همان ملک گردد که باید به صورت مستقل به رای صادره اعتراض نماید.

ب – اعتراض طاری یا غیراصلی : به این صورت که یکی از طرفین دعوا در پرونده ای به رایی که سابقا از یک دادگاه صادر شده است استناد می نماید و طرف مقابل به آن اعتراض می کند.

نکته:
اعتراض شخص ثالث اصلی باید با دادخواست مطرح شود؛ ولی اعتراض طاری احتیاج یه دادخواست ندارد و دادگاه مکلف است ابتدا به اعتراض رسیدگی و سپس نسبت به دعوای اصلی تعیین تکلیف نماید.

مرجع رسیدگی:
اعتراض اصلی در دادگاهی رسیدگی می شود که حکم مورد اعتراض را صادر نموده است ولی طاری در همان دادگاهی که به دعوای اصلی رسیدگی می نماید و به حکم استناد شده است مورد رسیدگی واقع و دادگاه مکلف است ابتدا به اعتراض شخص ثالث رسیدگی و نسبت به آن تعیین تکلیف نماید.

طرفین دعوا:
شخصی ثالثی که در رسیدگی حضور نداشته( ثالث)خواهان و طرفین دعوای اصلی (محکوم له و محکوم علیه رای ) خوانده دعوا هستند.

مهلت این نوع اعتراض چقدر است؟
چون شخص ثالث در جریان رسیدگی به دعوا حضور نداشته و رای به ضرر او صادر شده است ، احتمال دارد تا زمان اجرای حکم از آن مطلع نشود . بنابراین قانونگذار در قانون آیین دادرسی مدنی برای اقامه دعوای اعتراض ثالث مهلتی پیش بینی نکرده اند.

زیرا تعیین مهلت برای طرح دعوای اعتراض ثالث در صورتی ممکن است که حکم به شخص ثالث ابلاغ شده باشد و از تاریخ ابلاغ ، آن موعد را محاسبه نمایند . در صورتی که شخص ثالث اصلا در دعوا حضور نداشته تا حکم را به وی ابلاغ نمایند.

نکات کاربردی دعوای اعتراض شخص ثالث:
1- کلیه ارای صادره از دادگاه عمومی، تجدیدنظر و انقلاب قابل اعتراض ثالث هستند.
2- اعتراض به حکم توسط شخص ثالث محدودیت زمانی ندارد.
3- اعتراض به حکم با اعتراض به اجرای حکم متفاوت هستند و هر کدام احکام و شرایط ویژه خویش را دارند.
4- اعتراض نسبت به حکم تنها بعد از صدور حکم ممکن است نه حین رسیدگی و قبل صدورحکم.
5- حکم حتما باید قطعی شده باشد تا بتوان به آن اعتراض نمود، در صورت تجدیدنظرخواهی اصحاب دعوای اصلی، ثالث باید منتظرتجدیدنظرخواهی آنها بماند.
6- خواسته دادخواست اعتراض شخص ثالث باید صرفا اعتراض به دادنامه مورد اعتراض باشد و خواسته های دیگر پذیرفته نمی شود.

مواد قانونی مرتبط :
مواد 417 تا 425 قانون آیین دادرسی مدنی
در بخش دوم مقاله توضیحاتی پیرامون اعتراض ثالث اجرایی ارائه می گردد.

بخش دوم:

اعتراض ثالث اجرایی چیست؟

چنانچه شخص ثالثی نسبت به مال یا ملکی که توسط دادگاه در جریان اجرای حکم توقیف شده باشد، مدعی حقی مثل حق مالکیت آن مال یا ملک شود و اجرای رای را به زیان خود بداند؛ می تواند نسبت به توقیف ملک یا مال اعتراض ثالث نماید؛ که به “اعتراض ثالث اجرایی” مشهور است.

اعتراض باید به صورت دادخواست با عنوان اعتراض به عملیات اجرایی مطرح شود.

خواهان، معترض ثالث و طرفین اجراییه باید خوانده قرار بگیرند.(محکوم له و محکوم علیه)

 

مرجع صالح به رسیدگی:
دادگاهی که حکم یا دستور توقیف توسط وی اجرا می شود، صالح به رسیدگی می باشد؛ هر چند که دادگاه دیگری به دعوای اصلی رسیدگی نموده باشد.

اجرای رای دادگاه مبنی بر رفع توقیف از مال، احتیاج به صدور اجراییه ندارد و با احراز حقانیت ادعای معترض، اجرای رای سابق متوقف و از مال رفع توقیف می شود.

 

نکات مرتبط با دعوای اعتراض ثالث اجرایی:
1- چنانچه مستند اعتراض، حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مربوط به قبل از تاریخ توقیف است، رفع توقیف از مال نیازمند اثبات امر دیگری نیست و بلافاصله از مال رفع توقیف می شود.

2- اعتراض ثالث اجرایی مشمول تشریفات ایین دادرسی مدنی نیست ولی باید به طرفین فرصت دفاع نسبت به دلایل اعتراض داده شود.

3- اعتراض نسبت به توقیف ناشی از اجرای تامین خواسته نیز ممکن است.

4- اگر مال توقیف شده ملک باشد، چون محاکم کسی را مالک قلمداد می کنند که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد، بنابراین خریدار با مبایعه نامه برای این نوع اعتراض ، باید دادخواست الزام به تنظیم سند انتقال نیز تقدیم نماید.

5- اگر دستور رفع توقیف،مستند به رای قطعی دادگاه یا سند رسمی باشد، این تصمیم دادگاه قابل تجدیدنظرخواهی و اعتراض نیست؛ اما اگر مستند به سند رسمی یا حکم قطعی نباشد، امکان تجدیدنظرخواهی نسبت به تصمیم دادگاه وجود دارد.

 

مستندات قانونی :
ماده 146 و 147 قانون نحوه اجرای احکام مدنی و رای وحدت رویه شماره 725 مورخ 20/4/91 هیات عمومی دیوان عالی کشور، نظریه مشورتی شماره 1145/7 مورخه 28/2/78 اداره کل حقوقی قوه قضاییه و نظریه مشورتی شماره 1380/7 مورخه 30/2/76 اداره حقوقی قوه قضاییه
با توجه به تخصصی بودن دعاوی اعتراض ثالث، توصیه می شود قبل ازهر گونه اقدام حتما از مشاوره وکیل دادگستری استفاده فرمایید.

آمنه آقاعلی- وکیل پایه یک دادگستری- متخصص امور ملکی و مالیاتی

دفاع مشروع - وکیل ملکی - وکیل تهران- وکیل مالیاتی - آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران

دفاع مشروع چگونه ثابت می شود؟

دفاع مشروع چیست؟

در تمام اداور تاریخ، انسانها در مقابل تجاوز و حمله دیگران به صورت غریزی و طبیعی دفاع می نماید و این امری است که در خلقت آنها نهفته است.شرع و قانون نیز از این حق فطری حمایت نموده و در صورت قرار گرفتن شخص در مقابل خطر و تجاوز دیگران به حریم شخصی، مال و ناموس خود فرد یا دیگران، تحت شرایط خاصی دفاع را مجاز دانسته و در صورت وقوع آسیب یا خسارتی به متجاوز، دفاع کننده را از مجازات و عقوبت معاف نموده است. به این حق، دفاع مشروع گفته می شود.

تعریف قانونی دفاع مشروع :

زمانی که شخصی مورد تجاوز و حمله دیگری قرار می گیرد و فرصت کافی برای توسل به قوای دولتی جهت رفع تجاوز وجود ندارد، می تواند شخصا از ناموس، جان و مال خود یا دیگران دفاع نماید.

* دفاع مشروع از جمله موارد علل موجهه جرم می باشد.*

علل موجهه جرم چیست؟

علل توجیه ‌کننده جرم به اموری اطلاق می‌شود که در صورت تحقق آنها، وصف مجرمانه جرم از بین می‌رود؛ دراین صورت عملی که قاعدتا جرم بوده و برای آن مجازات تعیین شده، درشرایط خاصی عنوان مجرمانه آن از بین رفته و به عنوان یک عمل موجه، دیگرجرم نیست.

 

موجهه جرم یعنی عملی که قاعدتا جرم بوده ، در شرایط خاصی به عنوان عمل موجه تلقی شده و دیگر جرم نیست.

 

بنابراین مجازات آن ساقط و مرتکب قابل مجازات نیست. دفاع مشروع یکی از علل توجیه کننده جرم محسوب می‌شود و در صورت تحقق شرایط قانونی دفاع، مجازات از بین می رود.

شرایط قانونی دفاع مشروع :

قانون مجازات اسلامی مصوب 1392در مواد 156، 157 و 158 شرایط دفاع مشروع را بیان داشته است.

ماده 156 قانون مجازات اسلامی:
” اگر فردی در مقام دفاع از نفس، عرض، ناموس، مال يا آزادی تن خود يا ديگری در برابر هرگونه تجاوز يا خطر فعلی يا قريب‌الوقوع با رعايت مراحل دفاع، مرتکب رفتاری شود كه طبق قانون جرم است، در صورت اجتماع شرايط زير مجازات نمی‌شود:
الف- رفتار ارتكابی براي دفع تجاوز يا خطر ضرورت داشته باشد.
ب- دفاع مستند به قراین معقول یا خوف عقلایی باشد.
پ- خطر و تجاوز به ‌سبب اقدام آگاهانه يا تجاوز خود فرد و دفاع ديگری صورت نگرفته باشد.
ت- توسل به قواي دولتي بدون فوت وقت عملاً ممكن نباشد يا مداخله آنان در دفع تجاوز و خطر مؤثر واقع نشود”.

حال به توضیح هر کدام از بند ها و شرایط می پردازیم.

 

دفاع مشروع - عکس برگرفته از فیلم سینمایی جان دار
                      دفاع مشروع – عکس برگرفته از فیلم سینمایی جان دار

 

 

بند الف) ارتکاب اعمالی که قانونا جرم می باشد در صورتی عنوان دفاع مشروع را دارد؛ که برای حمایت از جان، آبرو، ناموس، مال یا آزادی خود یا دیگران ضروری باشد. بنابراین دفاع از تمام امور زندگی مشروع و مجاز نیست و مشمول موارد مورد حمایت قانون نیست.

رفتاری که از فرد بابت دفاع واقع می شود، باید برای دفع تجاوز یا خطر ضروری باشد. بنابراین چنانچه فردی که در معرض خطر است، امکان فرار داشته باشد یا با فریاد زدن و کمک دیگران بتواند تجاوز و خطر را دفع نماید، نمی تواند شخصا با متجاوز برخورد نماید. در حقیقت در صورتی دفاع مشروع است که تنها راه ممکن جهت دفع خطر و رهایی از حمله باشد و نتوان به هیچ روش دیگری مهاجم را دفع نمود.به عنوان نمونه اگر کسی که مورد حمله واقع شده، بتواند از ماموران نیروی انتظامی کمک بگیرد، باید همین کار را برای محافظت از خود انجام دهد؛ اما اگربا این حال، خودش شخصا دفاع نماید و کاری کند که منتهی به مرگ مهاجم شود، این اقدام دفاع مشروع نیست.

نکته:
گاه فرد برای دفاع از نفس، عرض، ناموس، مال یا آزادی دیگری مرتکب اعمالی می گردد که علاوه بر دارا بودن شرایط بالا، باید مشمول موارد ذیل نیز باشد تا دفاع مشروع محسوب گردد:
1- دفاع شونده از نزدیکان دفاع ‌کننده باشد.
2- مسئولیت دفاع از دفاع‌ شونده، برعهده‌ی دفاع‌ کننده باشد.
3- دفاع ‌شونده نتواند از خود دفاع کند.
4- دفاع‌ شونده از دیگران تقاضای کمک کند یا در وضعیتی باشد که امکان کمک گرفتن از دیگران را نداشته باشد.

بند ب) دفاع مستند به قراین معقول یا خوف عقلایی باشد. بدین معنا که یا خطر و حمله محقق شده باشد و فرد در برابرآن دفاع نماید(خطر فعلی) یا اینکه خطر، قریب‌ الوقوع باشد یعنی هر انسان عاقل و متعارفی در این شرایط مطمئن باشد که خطری وی را تهدید می‌کند که باید در برابر آن دفاع نماید.

مضافا شخص نبايد برای دفاع عملی را انجام دهد که شديدتر از خطر ناشي از تهديد مهاجم باشد مثلا اگر مهاجم شخص مورد حمله را به ايراد ضرب ساده مانند لگد تهديد نمايد؛ برای دفع آن نمی توان از چاقو استفاده کرد.

بند ج) تجاوزی که در مقابل آن دفاع می شود؛ نباید به جهت اقدام آگاهانه یا تجاوز خود مدافع ایجاد شده باشد. به عنون نمونه اگر شخصی فردی دیگر را با کلماتی تحریک به حمله نماید و در برابر این حمله دفاع نماید، این دفاع مشروع نیست.

در صورتی که تمام شرایط فوق الذکر موجود باشد؛ دفاع مشروع است و تمام مجازاتها از جمله دیه نیز ساقط می شود؛ مگر اینکه مهاجم دیوانه باشد که دیه را باید بیت المال بپردازد.

با اینکه اثبات دفاع امری دشوار است اما قانونگذار به موجب تبصره 2 ماده 156 قانون مجازات اسلامی این امر را تسهیل نموده و اعلام داشته است که هرگاه اصل دفاع محرز باشد ولی رعايت شرايط آن محرز نباشد، اثبات عدم‌ رعايت شرايط دفاع بر عهده مهاجم است.

بنابراین در صورت محرز بودن دفاع، اصل بر مشروع بودن است و مدعی خلاف اصل که مهاجم و حمله کننده است باید خلاف آن را ثابت نماید.

 

دفاع مشروع چیست؟ - عکس برگرفته از فیلم سینمایی جان دار
            دفاع مشروع چیست؟ – عکس برگرفته از فیلم سینمایی جان دار

 

ورود خسارت حین دفاع مشروع:

ممکن است حین دفاع خسارتی به اشخاص ثالث وارد شود، مدافع باید این خسارت را جبران نماید؛ اما می‌تواند برای آنچه به ثالث پرداخت کرده است به متجاوز رجوع کند و از او مطالبه نماید.

وکیل ملکی - تخلیه ملک مسکونی- آمنه آقاعلی وکیل پایه یک دادگستری تهران

تخلیه ملک مسکونی چگونه است؟ *صفر تا صد دستور تخلیه اجراه نامه سال 1376*

تخلیه ملک مسکونی از جمله دعاوی پر تکراری است که علیرغم ظاهر ساده آن، نیازمند مشورت با وکیل ملکی می باشد. این دعوا در خصوص املاک مسکونی، غیرتجاری و اماکن تجاری که حق کسب پیشه و سرقفلی در آن وجود ندارد، مطرح می شود. در صورتی که اجاره نامه شرایط مقرر در قانون موجر و مستاجر را که در ادامه بیان می شود؛ دارا باشد، می توان بدون نیاز به طرح دعوا جهت حکم تخلیه، تنها با درخواست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را مطرح نمود.

شرایط صدور دستور تخلیه:
ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 شرایط قانونی لازم جهت صدور دستور تخلیه ملک را به شرح ذیل بیان نموده است:
1- کاربری ملک مسکونی بوده یا ملک غیرتجاری یا تجاری فاقد سرقفلی و حق کسب پیشه باشد.
2- قرارداد کتبی بوده و در دو نسخه تنظیم شده باشد.
3- قراداد به امضای طرفین رسیده باشد.
4- مدت اجاره در اجاره نامه قید شده باشد.
5- مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.
6- دو شاهد ذیل اجاره نامه را امضا کرده باشند.

نکته:در صورتی که اجاره نامه عادی باشد، تخلیه توسط شورای حل اختلاف صورت گرفته و در صورتی که رسمی باشد؛ می توان به موجب ماده ۹ و ۱۱ قانون موجر و مستاجر سال۷۶ و ماده ۱۱ آیین نامه این قانون، علاوه بر شورا از طریق اداره اجراییات اسناد رسمی ثبت، تقاضای تخلیه نمود.

نحوه رسیدگی دادگاه:
در صورت اتمام مدت اجاره و وجود شرایط مورد اشاره، در خواست باید در قالب دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع و بعد از رسیدگی، در صورتی که شرایط قانونی لازم مهیا باشد؛ دستور تخلیه به صورت قطعی صادر می شود.
اجرای دستورتخلیه فوری، نیازمند صدور اجراییه نیست و به محض صدور و با درخواست موجر مامور اجرا باید دستور را ظرف 24 ساعت به مستاجر ابلاغ و ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به تخلیه اقدام نماید.
چنانچه مستاجر مبلغی بابت قرض الحسنه یا ودیعه ( پول پیش) پرداخت کرده باشد، یا سند تعهد آوری مانند چک یا سفته به موجر، بابت تضمین تخلیه داده باشد، موجرمکلف است قبل از تخلیه، وجه یا سند را را به صندوق دادگستری تودیع نموده و رسید آن را به اجرای احکام تحویل دهد.

تخلیه با سند رسمی اجاره:
اگر سند اجاره نامه رسمی باشد، موجر می تواند از دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند، تقاضای صدور اجراییه نماید. سردفتر مکلف است ظرف مهلت 24 ساعت از تاریخ درخواست، اوراق اجراییه را در سه نسخه صادرو به اجرای اسناد رسمی محل ارسال نماید. تخلیه توسط اجراییات اسناد رسمی ثبت صورت می پذیرد.

 

تخلیه ملک مسکونی - وکیل ملکی آمنه آقاعلی
                                   تخلیه ملک مسکونی – وکیل ملکی

 

نکات کاربردی دستور تخلیه فوری:
1- در صورتی که اجاره یکی از شرایط مذکور را نداشته باشد؛ مثلا فقط یک شاهد آن را امضا کرده باشد یا مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد، به جای دستور تخلیه باید حکم تخلیه صادر شود.
2- حکم تخلیه بر خلاف دستور تخلیه، نیازمند رسیدگی بوده و مانند تمام احکام قابل تجدیدنظرخواهی بوده و اجرای آن منوط به قطعیت رای، صدور اجراییه و انقضای مهلت اجرای حکم است.
3- اگر اجاره نامه به جای امضاء طرفین دارای اثر انگشت آنها باشد؛ بعضی دادگاه ها آن را از شمول شرایط قانونی لازم جهت دستور تخلیه فوری خارج می دانند؛ در حالیکه توجیه قانونی جهت عدم پذیرش اثر انگشت به جای امضا وجود ندارد.
4- اگر دو شاهد فقط در زمان تنظیم اجاره نامه صرفا حضور داشته اند؛ اما قرارداد را امضا ننموده باشند یا تنها یکی از ایشان، آن را امضا کرده باشد؛ نمی توان دستور تخلیه صادر کرد و در این مورد باید حکم تخلیه صادر شود.
5- جهت صدور دستور تخلیه تنها باید نسخه اولیه و اصلی قرارداد، امضای دو شاهد را داشته باشد و در صورتی اجاره نامه تمدید شده و به عیارتی پشت نویسی شود؛ تمدید آن ، نیازمند امضای دو شاهد نیست.
6- جهت طرح دعوای تخلیه( چه حکم و چه دستور) لازم نیست که موجر مالک عین مال باشد؛ همین که مالکیت منفعت به وی تعلق داشته باشد؛ کفایت می نماید.
7- اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده باشد؛ چون یک دستور اداری بوده و حکم نیست، مرجع صادر کننده که همان شورای حل اختلاف است؛ می تواند از دستور عدول نموده و یا آن را اصلاح نماید و نیازی به طرح در مراجع بالاتر( دادگاه) نیست.
8- چنانچه موجر به مستاجر به موجب اجاره نامه یا قرارداد جداگانه، اجازه احداث بنا یا ساخت و ساز در ملک را داده باشد، با پایان مدت اجاره، ملک قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیان متعلق به مستاجر است و موجر می تواند تنها اجاره بهای زمین را دریافت نماید.
9- جهت مطالبه اجور معوقه، هزینه آب، برق تلفن … و نیز خساراتی که مستاجر به ملک وارد نموده، موجر باید دادخواست مطالبه اجور و خسارت تقدیم دادگاه یا شورا ( بر حسب میزان خواسته)نماید.
در اینصورت اگر مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کرده و قصد داسته باشد مطالبات خویش را از مبلغ ودیعه مستاجر دریافت نماید، باید تقاضای تامین خواسته فوری نیز مطرح کرده و مبلغ ودیعه را توقیف نماید تا به مستاجر پرداخت نشود.
10- چنانچه در ملک مورد اجاره اموالی از مستاجر وجود داشته باشد و در زمان خالی کردن ملک آنها را تحویل نگیرد؛ می توان انبار عمومی به عنوان امین برای انتقال اموال معرفی نمود.
11- با صدور دستور تخلیه ، اگر مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره بوده یا نسبت به اصالت اجاره نامه اعتراض و شکایتی داشته باشد؛ باید دعوای خود را دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید. طرح شکایت مانع اجرای حکم نیست ؛ مگر اینکه دلایل شکایت قوی بوده و دادگاه رسیدگی کننده با اخذ تامین مناسب از مستاجر بابت ضرر و زیان موجر، قرار توقف عملیات اجرایی را صادر نماید که در اینصورت تا تعیین تکلیف نهایی شکایت، تخلیه متوقف می شود.
12- در صورتی که در زمان اجرای دستور تخلیه توسط مامور اجرای مراجع قضایی یا دایره اجرای ثبت، مستاجر به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مثل بیماری یا فوت بستگان و غیره نتواند ملک را تخلیه نموده و تقاضای مهلت نماید؛ تنها یکبار می تواند از ارفاق قانون استفاده نموده و مراتب درخواست استمهال خود را صرفا در زمان اجرای دستور تخلیه، توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده ارائه دهد.
مقام قضایی صالح می تواند تنها یکبار به مدت حداکثر یک ماه با درخواست مهلت موافقت نماید.
جهت طرح صحیح دعاوی ملکی و جلوگیری از ضرر، حتما از مشاوره وکیل ملکی بهره مند شوید.

 

برای کسب اطلاعات و مشاوره در زمینه املاک می توانید با وکیل ملکی آمنه آقاعلی تماس حاصل فرمائید.

قاعده فقهی مالکیت تبعی

قاعده فقهی مالکیت تبعی- مصادیق قاعده در قانون مدنی

قاعده فقهی مالکیت تبعی- مصادیق قاعده در قانون مدنی

 

قاعده: 

“من ملك شيئًا ملك ما هو من ضروراته”

معنی قاعده:کسیکه مالک چیزی شد،آنچه را که از ضروریاتش باشد نیز مالک می شود.

توضیح قاعده فقهی مالکیت تبعی :منظور از شی اعم از عین و منفعت یا تصرف می باشد زیرا واژه شی به صورت مطلق به کار رفته است و اطلاق لفظ دلالت بر شمول مصادیق متعدد دارد.

منظور از ضرورت در اینجا اضطرار نیست، بلکه مقصود این است که کسیکه مالک چیزی شد، مالک لوازم عرفی و عقلی آن نیز می شود، هر چند که در عقد شرط نشده باشد.

 

ماده ی 365 قانون مدنی اشعار می دارد که:
“هرچیزی که بر حسب عرف و عادت جز یا تابع مبیع شمرده شود…..داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکرنشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل برعرف باشند”

به طورمثال:
کسیکه مالک زمینی شود مالک هوا و قرار آن هم می شود.
کسیکه خانه ایی را خریداری می کند معبر و راه ورود خانه نیز متعلق به اوست.یا کسیکه قفلی را می خرد مالک کلید آن قفل نیز می شود.

دلایل قاعده:
از تتبع و تحقيقى كه انجام گرفت، آيه يا روايتى را كه بتوان مبنا و مأخذ قاعده دانست، به دست نيامد. دليل حجت بودن قاعده، استقرار روش عقلا و تقرير شارع نسبت به اين روش مى‏باشد.
توضيح اين ‏كه قاعده مزبور در زندگى اجتماعى و روابط افراد با يكديگر به طور گسترده در گذشته و حال مورد استفاده عقلا بوده است و از آن‏جا كه قانون‏گذار خود از عقلا – بلكه بالاترين آنهاست – نمى‏تواند مخالف آن باشد.
در صورتى كه نظر قانون‏گذار بر خلاف اين سيره مى بود، مخالفت خويش را آشكار مى‏ كرد.پس سكوت قانون‏گذار در برابر اين سيره عقلايى، موجب تنفيذ آن است.

مصداق بارز این قاعده در فقه و حقوق اسلامی پذیرش حریم برای ملک و چاه آب است.
لذا از روایاتی که مستند قاعده حریم است می توان جهت اثبات قاعده مورد بحث استفاده نمود.

قاعده حریم:
“الحريم له حكم ما هو حريم له “
حريم همان حكم ذوالحريم را دارد.
مبنای حریم در روایات:
فقیهان بیشتر برای اثبات مشروعیت حریم به دو روایت استدلال کرده‌اند:
روایت اول نبوی مرسل است که مرقوم می‌دارد:
(من أحیا میتة فی غیر حق مسلم فهی له)
کسی که زمین مواتی را که متعلق حق شخص مسلمان دیگری نیست، احیا کند، آن زمین مال او خواهد بود.

فقه الحدیث:
مرسله مذکور در جوامع حدیثی ما ذکر نشده و فقیهان شیعه ، اغلب منبع نقل آن را سنن بیهقی ذکر کرده‌اند. به رغم این که روایت مرسله است و از طریق اهل سنت وارد شده، اما فقهای صاحب نامی چون صاحب جواهر وصاحب جامع المدارک ، ضعف سند را با عمل اصحاب بر آن جبران پذیر می‌دانند .بنابراین، ضعف سند مانع از آن نیست که به روایت مذکور در اثبات حجیت و مشروعیت حق حریم تمسک نماییم.

کسانی که به این روایت استدلال نموده‌اند، دلالت روایت را این گونه فهمیده‌اند:

روایت اول : اگر کسی زمین مواتی را که در حریم ملک شخص مسلمانی نباشد، احیا کند، آن زمین از آن او می‌گردد. ایشان عبارت (حق مسلم) را به (حریم) تفسیر می‌کنند.
روایت دوم:روایت دوم، صحیحه محمد بن عبدالله است:
محمد بن یعقوب عن عدة من اصحابنا عن أحمد بن محمد و سهل بن زیاد جمیعاً عن أحمد بن محمد بن أبی نصر، عن محمد بن عبدالله قال:
سئلت الرضا علیه السلام عن الرجل تکون له الضیعة وتکون لها حدود تبلغ حدودها عشرین میلاً أو أقل أو أکثر یأتیه الرجل فیقول:أعطینی من مراعی ضیعتک واعطیک کذا وکذا درهماً. فقال:إذا کانت الضیعة له فلا بأس.
از امام رضا علیه‌السلام درباره کسی پرسیدم که ملکی دارد و حدود آن تقریباً بیست میل است. شخص دیگری پیشنهاد می‌دهد که از حدود چراگاه آن زمین، مقداری را به او بدهد تا به او فلان مبلغ درهم را بپردازد.
پس از آن امام در جواب فرمود:اگر ملک مال اوست، اشکالی ندارد (که حدود آن را مورد معامله قرار دهد)

شيخ طوسى, در خصوص حریم در مبسوط مى فرمايد:
(فإذا أحياها وملّكها فإنه يملك مرافقها التي لاصلاح للارض إلا بها… وأمّا إذا حفر بئراً أو شق نهراً أو ساقية فإنه يملك حريمها…);
اگر زمينى را احيا كند, مالك آن زمين و اطراف آن كه براى انتفاع از آن لازم است, مى گردد. چنان كه كسى چاهى حفر كند يا نهر يا جويى بكشد, مالك حريم آن خواهد شد.

قاضى ابن براج از فقيهان گران قدر شيعه در قرن پنجم, در اين باره مى گويد:
(اذا أحيى الانسان الارض على ما ذكرناه و ملّكها فإنه يملك مرافقها التي لايصلح الارض إلا بها);
زمانى كه انسان زمين را چنان كه گفته ايم, احيا كند و به تملك برآورد, مالك مرافق آن, كه استفاده از زمين بدون آن ممكن نيست, خواهد شد.

مصادیق و مشابهات قاعده:

1- قاعده حریم
2- ” قاعده اذن در شی ادن در لوازم آن نیز هست ” این قاعده نیز مشابه قاعده مورد بحث و به نوعی موید قاعده مذکور می باشد.
3- مالکیت تبعی

مصادیق قاعده در قانون مدنی:

1- در ماده 139 قانون مدنى آمده است:
“حريم در حكم ملك صاحب حريم است و تملك و تصرف در آن كه منافى باشد با آنچه مقصود از حريم است, بدون اذن از طرف مالك صحيح نيست…”
2- قانون مدنی ایران حق ارتفاق را مستلزم وسایل انتفاع از آن شمرده است.

ماده ۱۰۴ این قانون می‌گوید:
«حق الارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود، مثل این که اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب انبارغیر دارد، حق عبور تا آن چشمه یا حوض و آب انبار هم برای برداشتن آب دارد».

3- با توجه به قوانین موجود باید دانست که در مواردی که عقد صورت می گیرد تبعات آن نیز مورد نظر هست
که در ماده ی 365 به وضوح تصریح کرده هرچیزی که جزو توابع مبیع هست داخل در بیع هست ؛ یعنی همان اذن در شی اذن در لوازم آن است.

4- طبق ماده‭ ۳۲ ‬قانون مدنی، تمام ثمرات و متعلقات اموال منقول و غیر منقول، بالتبع مال مالک اموال مزبور است.

‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬
5- ماده 38 ق.م:
” مالكيت زمين مستلزم مالكيت فضاي محاذي آن است تا هر كجا با لارود و همچنين است نسبت به زير زمين بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و قرار دارد،مگر آنچه را که قانون استثنا کرده باشد”.
به همين جهت دادن در، پنجره يا هر نوع خروجي از ملك مجاور به فضاي خانه همسايه بدون اجازه ممنوع مي‌باشد

6- ماده 39 ق.م:
“هر بنا و درخت که روی زمین است و همچنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است ملک مالک آن زمین است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.”

7- ماده ی 365 قانون مدنی:
“هرچیزی که بر حسب عرف و عادت جز یا تابع مبیع شمرده شود…..داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه عقد صریحا ذکرنشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند”

8- ماده 136 ق.م:
“حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع ازآن ضرورت دارد”.

9- ماده 95 ق.م :
“هرگاه زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است صاحب آن خانه یا زمین نمی تواند جلوگیری از آن کند مگر در صورتیکه عدم استحقاق او مشخص شود”.

10-ماده 97 ق.م :
“هرگاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب به ملک خود یا حق مرور داشته،صاحب خانه یا ملک نمی تواند مانع آب بردن یا عبور او از ملک خود شود و همچنین است سایر حقوق از قبیل داشتن در و شبکه و ناودان وحق شرب و غیره”.

11- ماده 358 ق .م که مقرر می دارد:” در بیع باغ اشجار و در بیع خانه ممر و مجری و هر چه ملصق به بنا است …. متعلق به مشتری است ….”.

 

برای کسب اطلاعات بیشتر به صفحه ارتباط با ما مراجعه کنید.

منابع و مآخذ
– شرایع الاسلام، ج3، ترجمه ابوالقاسم احمد یزدی ، انتشارات دانشگاه تهران، چاپ 1368 ،صفحه 1340 تا 1347
– نظرت تحلیلیــة الی القواعد الفقهیه،هلالیان سعید،انتشارات بوستان کتاب قم،چاپ 1431
– تحریر المجلة،ج ،1قسم 2،ماده (49) ،ص36
– المبسوط فی الفقه الامامیه،ج1،طوسی محمد بن حسن،انتشارت مکتب المرتضویه،چاپ 1387
– قانون مدنی