الزام به اخذ پایان کار و نحوه طرح این دعو به زیان وکیل ملکی برای شما عزیزان به رشته تحریر درآمده است.یکی از اسنادی که در زمان تنظیم سند رسمی املاک نوساز الزامی می باشد پایان کار و سند دیگر صورت مجلس تفکیکی می باشد. بنابراین قصد دارین در این مقاله در اینخصوص توضیحات مفیدی را ارئه نماییم.

آنچه در این مقاله می خوانید:
تعریف پایان کار
طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار
نحوه اجرای رای
نحوه صدور پایان کار توسط شهرداری
مدارک لازم
نکات مهم دعوا
مستندات قانونی مرتبط

پایان کار ساختمان چیست؟

بعد از تمام شدن عملیات ساخت و ساز، چنانچه ساختمان بر اساس پروانه ساختمانی ساخته شده و هیچگونه خلافی و بدهی بابت ساخت به شهرداری نداشته باشد؛ برمبنای تقاضای مالک یا نماینده وی، توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان گواهی صادر می گردد که نشان دهنده پایان ساخت و انطباق بنای ساخته شده با قوانین شهرداری است به این گواهی پایانکار گفته می شود . در صورتی که ملک به صورت مشارکت در ساخت بنا شده باشد، معمولا اخذ پایانکار به عهده سازنده می باشد.

 

 

در صورتی که ساخت ملکی به پایان رسیده و فروخته شود و مالک یا سازنده اقدام به دریافت پایان کار ننمایند، ذی نفع( خریدار) می تواند، دعوای الزام به اخذ پایان کار مطرح نماید و اگر شهرداری بدون دلیل و خلاف مقررات، گواهی را صادر ننماید؛ ذی نفع می تواند الزام شهرداری به صدور گواهی را از مراجع قضایی بخواهد.

نکته:
توقیف بودن ملک مانع اخذ پایان کار نیست، ولیکن ممکن است مانع صدور سند باشد.

طرفین پرونده:
خواهان کسی است که از صدور پایان کار نفع می برد.مانند خریدار ملک نوساز و خوانده کسی است که اخذ پایانکار قانونا یا به موجب قرارداد به عهده وی بوده است؛ که حسب مورد می تواند مالک، سازنده یا فروشنده باشد.در صورتی که شهرداری از صدور پایان کار امتناع نماید؛ خوانده دعوا شهرداری است. دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.

نکته:
در صورتی که متعهد شخصی غیر از مالک رسمی باشد؛ باید مالک نیز باید جزو خواندگان قرار گیرد وگرنه دعوا قابلیت استماع را نخواهد داشت.

نحوه اجرای رای :
پس از صدور رای و قطعیت ان، به تقاضای خواهان اجراییه صادر و به محکوم علیه 10 روز فرصت داده می شود که رای را اجرا نماید و در صورت عدم اقدام، محکوم له میتواند با اجازه دادگاه و به هزینه شخصی پایانکار را دریافت نماید و هزینه های انجام شده را از محکوم علیه دریافت نماید. دریافت این هزینه ها نیازمند طرح دعوا و تقدیم دادخواست نمی باشد و می توان این هزینه ها را بر مبنای رای و اجراییه صادره از محکوم علیه دریافت نمود. اگر به هر دلیلی امکان دریافت پایان کار وجود نداشته باشد، خواهان می تواند قرارداد خویش را فسخ نماید.

نحوه صدور پایان کار:
پس از ارائه مدارک لازم به شهرداری، کارشناس دفتر فنی و شهرسازی شهرداری منطقه محل وقوع ملک ، از ساختمان بازدید می کند و چنانچه اتمام صحیح عملیات ساختمانی را تایید ننماید، پایان کار صادر نمی شود.

در صورتی که ملک خلافی داشته باشد، بر اساس کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، جریمه در نظر گرفته می شود.بعد از صدور رای توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، چنانچه مالک جریمه را پرداخت نماید؛ پایان کار صادر می شود و اگر جریمه پرداخت نشود، پرونده در کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ بررسی و کمیسیون می ‌تواند رای به تخریب ساختمان را صادر نماید. رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و کمیسیون تجدید نظر، قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می ‌باشد. اگر دیوان عدالت اداری، رای را تایید نماید و ظرف مدت ۲ ماه قلع بنا صورت نگیرد، شهرداری می تواند قلع بنا نموده و هزینه ها و خسارات را از مالک دریافت نماید.

نکات کاربردی دعوا :
دادگاه کسی را که مالک رسمی است، ملزم به دریافت گواهی می نماید و متعهد در صورتی که مالک رسمی نباشد؛ تنها به پرداخت خسارت و ضرر و زیان تاخیر در انجام تعهد محکوم می شود.

وجود پایان کار جهت صدور صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی الزامی بوده و بدون آن امکان دریافت هیچکدام از این دو میسر نیست.

دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنطیم سند، با یکدیگر ارتباط کامل داشته و می تواند در یک دادخواست مطرح شود.

مدارک لازم جهت طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار ساختمان :
۱- اصل سند مالکیت
۲- مدارک هویتی خواهان یا وکیل ایشان
۳-تسویه فیش عوارض و نوسازی شهرداری
۴- میایعه نامه یا قولنامه

مستندات قانونی:
مواد 220 و 221 و 222 و 226 و 228 و 229 و 237 و 238 و 239 قانون مدنی و ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی.

 

به منظور اخذ پایان کار – وکیل ملکی آمنه آقاعلی می توانید مشاوره بگیرید. 

تخلیه ملک تجاری:  چنانچه قرارداد اجاره ملک تجاری قبل از سال 76 تنظیم شده باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 56 است.
به موجب ماده 14 قانون سال 56 ، موجر می تواند در موارد زیر صدور حکم به فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه تقاضا نماید، دادگاه ضمن حکم به فسخ اجاره دستور تخلیه ملک را صادر و حکم علیه مستاجر یا هر کس که متصرف است اجرا می گردد.

موارد تخلیه به موجب این قانون عبارتند از:

الف) تخلیه به جهت انتقال به غیر:

در اجاره های مشمول قانون سال 56 مستاجر حق انتقال منافع ملک را تحت هیج عنوان قانونی به غیر ندارد؛ مگر اینکه موجر صراحتا و کتبا به وی اجازه انتقال داده باشد. اگر مستاجر بدون اذن و اجازه، ملک را کلا یا جزئا به ثالث منتقل نماید یا وکالت یا نمایندگی به دیگری اعطا نماید تا از محل اجاره استفاده نمایند، موجر می تواند فسخ اجاره یا تخلیه را درخواست نماید.
در این صورت مستاجر، فقط می تواند نصف حق کسب و پیشه را دریافت نماید.( تبصره یک ماده 19 قانون موجر و مستاجر56)

نکته: شرط تحقق این تخلف مستاجر، این است که شخصی عملا از مورد اجاره استفاده نماید؛ حتی اگر قراردادی بین وی و مستاجر تنظیم نشده باشد و همچنین اگر سرقفلی و حق کسب نیز انتقال نیافته باشد و صرفا استفاده به غیر واگذار شده باشد.

طرفین دعوا:
مالک( همان موجر یا وراث وی) باید دعوا را علیه مستاجر اولیه و نیز مستاجر و متصرف فعلی مطرح نمایند؛ زیرا حکم تخلیه علیه متصرف اجرا می گردد و با طرف دعوا قرار دادن وی راه برای اعتراض ثالث بسته خواهد شد.

مرجع صالح به رسیدگی:
با اینکه دعاوی تخلیه در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می باشد، اما در خصوص اماکن تجاری و بالاخص این مورد که تخلیه با پرداخت نصف حق کسب پیشه همراه است، دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.

نحوه صدور رای:
دادگاه بعد از بررسی دلایل خواهان و احراز تخلف مستاجر، جهت تعیین میزان حق کسب پیشه امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و با ارزیابی حق کسب، حکم به تخلیه با پرداخت نصف حق کسب پیشه صادر نموده و به مالک 3 ماه از تاریخ قطعیت رای جهت پرداخت این مبلغ مهلت می دهد. همچنین به مستاجری مهلت حداقل 10 روز و حداکثر 2 ماه از تاریخ پرداخت نصف حق کسب پیشه توسط مالک، جهت تخلیه اعطا می نماید.

نکات مهم :
1- عدم پرداخت نصف حق کسب پیشه درمهلت 3 ماهه از زمان قطعیت، موجب بی اعتباری حکم می گردد.

2- اگر مستاجری حق انتقال به غیر را داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع ملک را تنها با سند رسمی به ثالث منتقل نماید و این امر از موارد جواز تخلیه نخواهد بود.

3- اگر مستاجر دوم به مستاجر اول حق کسب پیشه پرداخت کرده باشد؛ در زمان تخلیه نصف حق کسب پیشه، باید توسط مالک به وی پرداخت شود. در این مورد مستاجر دوم نیز به جهت تخلف از مقررات قانونی، نمی تواند برای نصف باقی مانده از حق کسب پیشه و تجارت پرداخت شده، به مستاجر اول مراجعه نماید.

4- اگر حق کسب و پیشه بین چند نفر مشاع باشد و یکی از شرکا سهم خویش را به شریک دیگر انتقال دهد، به نظر اکثریت قضات، این امر مصداق انتقال به غیر نیست.

ب) تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستاجر:
در املاک داری حق کسب پیشه، موجر در صورت تعدی و تفریط مستاجرمی تواند تقاضای تخلیه ملک را مطح نماید.
تعدی به معنی تخلف و تجاوز از حدود اذن واختیار است و تفریط به معنی ترک تکالیف و الزامات قانونی و قراردادی وعرفی می باشد.
بنابراین اگر مستاجری از حدود احتیارت خویش فراتر رود یا یکی از تکالیف قانونی، قراردادی و یا عرفی را نسبت به مورد اجاره انجام ندهد می توان حکم تخلیه وی را گرفت. مثل تخریب ملک یا عدم انجام تعمیراتی که وظیفه مستاجر است یا تغییر اساسی ملک.

نکات مهم:
1- در صورت احراز تعدی و تفریط و تخلف مستاجر، دادگاه حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب پیشه صادر می نماید و مالک نباید هیچ مبلغی پرداخت نماید.

2- مرجع صالح ، دادگاه محل وقوع ملک بوده و دعوا علیه مستاجر مطرح و با ادله ای مانند نظر کارشناس و یا معاینه محل و شهادت شهود و .. ثابت می گردد.

3- حکم تخلیه به دلیل تعدی و تفریط، مهلت نداشته و مالک هر زمان می تواند اجرای آن را بخواهد. اجرای رای نیز بلافاصله با قطعیت و صدور اجراییه ممکن است.

4- مهلت مستاجر برای تخلیه در این مورد نیز حداقل 10 روز و حداکثر 2 ماه می باشد.

5- در قانون سال 76 نیز جواز تخلیه به شرط تعدی و تفریط مستاجر پیش بینی شده است؛ اما مشروط به تحقق این شرط گردیده، که موجر نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.

ج) تخلیه به جهت تغییر شغل:
در اجاره هایی که داری حق کسب و پیشه می باشند، معمولا اجاره برای شغل معین تنظیم ودر اجاره نامه شغل مستاجر قید می شود . در این مورد اگر مستاجر بدون رضایت موجر، شغل خویش را تغییر دهد، مالک می تواند تقاضای تخلیه کند؛ مگر اینکه شغل جدیدا عرفا مشابه شغل سابق باشد.

نکات مهم :
1- در صورتی که شغلی در اجاره نامه معین شده باشد، یا به دلایل دیگر اثبات نشود که اجاره برای شغلی معین تنظیم شده است، تغییر شغل توسط مستاجر تخلف نبوده و مجوز تخلیه نیست.

2- در این نوع تخلیه نیز هیچ مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

3- تشخیص تشابه شغل حدید با سابق به عرف واگذار می شود.

4- دعوایی تحت عنوان الزام مالک( موجر) به تغییر شغل، قابلیت پذیرش و استماع در محاکم را ندارد.

 

د) تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها:
این حق برای مستاجر فقط در قانون سال 56 پیش بینی شده و در قانون سال 76 وجود ندارد.
مستاجرمکلف است اقساط اجاره را در مواعد معین در اجاره نامه و حداکثر تا 10 روز بعد از آن، به موجر بپردازد و در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره، اجرت المثل را به نرخ اجاره سابق به همین کیفیت واریز نماید.
در صورت تخلف مستاجر در پرداخت اقساط، در صورتی که اجاره رسمی باشد موجر می تواند به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند مراجعه و تقاضای صدور اخطار واریز اقساط اجاره نماید و در مورد اجاره نامه عادی یا مواردی که اجاره نامه تنظیم نشده یا در دسترس نیست، اظهارنامه ای رسمی به مستاجرجهت ورایز اقساط ارسال نماید.
اگر مستاجر متخلف، ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه ، اجور معوقه را واریز ننماید، موجر می تواند حکم تخلیه را از دادگاه محل وقوع ملک تقاضا نماید.

نکات مهم:
1- در صورتی که تخلیه به دلیل تخلف از پرداخت اجاره بها باشد، هیچ مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نخواهد شد.
2- اگر بعد از ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه، مستاجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، اقدام به واریز اجور معوقه نکند یا خارج از مهلت واریز نماید، مستاجر میتواند تنها با واریز 120 درصد از مبلغ اجاره از صدور حکم تخلیه جلوگیری کند. این ارفاق قانونی تنها یکبار قابل استفاده است.
3- اگر مستاجر با وجود ارسال دو اظهارنامه و یا اخطاریه دفترخانه، ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه ی دفترخانه، اجاره را پرداخت نکند؛ لزومی به ارسال بار سوم اظهارنامه یا اخطاریه نیست و می توان تخلیه را مطرح کرد.

ه) تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی:
این قرارداد در خصوص املاکی است که مشمول قانون 56 می باشند و چون با پایان مدت قرارداد اجاره تمام نمی شود؛ در صورتی که مالک قصد تخریب و نوسازی ملک خویش را داشته باشد، باید دادخواست تخلیه مطرح نماید.
در این مورد مالک حتما باید از قبل پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری دریافت کرده باشد .

نکات مهم:
1- در تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی، کل حق کسب پیشه به مستاجر پرداخت می شود. بنابراین آسانترین نوع تخلیه اماکن تجاری است.

2- در رای تخلیه به موجر سه ماه ازتاریخ قطعیت رای، فرصت جهت واریز حق کسب پیشه، اعطا می شود. در صورت عدم واریز وجه در مهلت مقرر، حکم بلااثر می گردد.

3- تجدید بنا به معنی تخریب کل ملک و ساختن جدید آن است. بنابراین تعمیرات هر چند اساسی باشد، مشمول تخریب و نوسازی نیست.

4- چنانچه مالک ظرف 6 ماه از تاریخ تخلیه ملک، اقدام به تخریب و نوسازی ننماید، به درخواست مستاجر و حکم دادگاه به پرداخت معادل یکسال اجاره یا اجرت المثل ملک در حق مستاجر محکوم می شود.

5- مجوز بازسازی ملک که از شهرداری صادر می شود، جایگزین پروانه تخریب و نوسازی نیست و پروانه تخریب باید برای کل ملک دریافت شود نه بخشی از آن.

و) تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی:
در این روش مالک با اثبات اینکه جهت امرار معاش و نیاز شخصی خودش، نیازمند کسب و کار در محل ملک است، می تواند تقاضای تخلیه نماید.
تخلیه در این مورد نیز با پرداخت کل حق کسب پیشه صورت می گیرد.

نکات کاربردی:
1- تخلیه به دلیل نیاز فرزندان یا نزدیکان قابل استماع نیست و تنها باید مستند به نیاز شخصی خود موجر( مالک) مطرح گردد.

2- موجر باید مالک ششدانگ ملک باشد و مالکیت مشاع و دار بودن درصدی از سهم، برای صدور حکم تخلیه کافی نیست؛ مگر اینکه رضایت بقیه شرکا مبنی بر استفاده اختصاصی را داشته باشد.

3- اشخاص حقوقی نیز به استناد استفاده ملک برای شعبه مادر یا شعبات دیگر شرکت، می توانند تقاضای تخلیه ملک را مطرح نمایند.

ز) تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت:
اگر ملک تجاری دارای حق کسب پیشه، قابلیت سکونت را نیز داشته باشد، مالک می تواند به استناد نیاز خویش، فرزندان، پدر و مادر یا همسر دادخواست تخلیه مطرح نماید.
در این مورد نیز کل حق کسب پیشه به مستاجر تعلق می گیرد.

نکات کاربردی:
1- مالک تنها به استناد نیاز خود، همسر، فرزندان و والدین خویش، می تواند دادخواست تخلیه مطرح نماید و افراد مذکور حصری بوده و نمی تواند شامل سایر خویشاوندان مثلا خواهر و برادر گردد.

2- متقاضی باید مالک ششدانگ ملک باشد، تا بتواند جهت سکونت ملک را تخلیه نماید. زیرا به موجب مقررات قانون مدنی، هیچکدام از شرکا مشاع، نمی توانند بدون رضایت سایر شرکا به صورت اختصاصی از ملک استفاده نمایند.

3- اشخاص حقوقی به استناد این بند نمی توانند تقاضای تخلیه ملک را مطرح نمایند.

در صورت تمایل برای خواندن مقاله ” تخلیه ملک مسکونی” بر روی لینک کلیک کنید.

الزام به تنظیم سند رسمی (7 نکته کاربردی)

الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان دعوایی است که مستند به مبایعه نامه عادی جهت تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود. در مواردی که ملکی با سند عادی( مبایعه نامه) خریداری شود و سند رسمی ملک به نام فروشنده بوده، لکن فروشنده به هر دلیلی از تنظیم سند انتقال به نام خریدار امتناع نماید و وکالت رسمی جهت انتقال به خریدار داده نشده باشد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح و فروشنده(یا مالک) را به تنظیم سند الزام نماید.

اصطلاحات و عناوینی مرتبط با ملک وجود دارد که جهت اطلاعات بیشتر، لازم است در خصوص آنها توضیحاتی ارائه شود.

• تعریف قولنامه و مبایعه نامه
• بنچاق چیست؟
• کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را دارد؟
• نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند چگونه است؟
• نکات مهم در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی.
• اجرای رای به چه صورت است؟
• مستندات قانونی دعوای تنظیم سند

 

تعریف قولنامه :

قولنامه یک تعهد و قول مکتوب است؛ زمانی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند اما شرایط و مقدمات لازم برای انجام معامله در زمان حاضر هنوز فراهم نیست مثلا ثمن آماده برای پرداخت نباشد، وعده بیع در آینده را داده و تنها قول انجام معامله را درآینده به یکدیگر می دهند که این تعهد” قول به انجام معامله” نامیده می شود و چنان چه این قول بصورت مکتوب باشد و بین خود قراردادی منعقد نمایند که به موجب آن طرفین متعهد شوند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند آن را ” قولنامه” می نامند. این توافق سبب انتقال مالکیت مبیع و ثمن نیست و تنها وعده به بیع در آینده است اما به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادی خصوصی‌ بوده و نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، معتبر است مگر اینکه مخالف صریح قانون باشد.

 

تعریف مبایعه نامه :

اما هر زمان که طرفین معامله قصد خرید و فروش مالی را در حال حاضر داشته، مبیع معلوم و معین گردیده و ثمن تعیین شود، و در مورد نحوه پرداخت ثمن و تحویل مبیع و سایر شرایط مورد نظر در زمان تنظیم قرارداد توافق صورت پذیرد و بخشی از ثمن و یا مبیع تسلیم گردد، عقد بیع چه به صورت شفاهی یا کتبی واقع می شود و انتقال مالکیت مبیع و ثمن صورت می پذیرد. حال اگر بیع مورد نظر مکتوب و نوشته شود به آن “بیع نامه” یا ” مبایعه نامه “ گویند.

 

بنچاق چیست؟

 قبل از تصویب قانون ثبت و صدور سند مالکیت هنگام انجام معامله نوشته ای تنظیم و توسط افراد معتمد و علمای دینی مهر و امضا و دلیل و سند مالکیت دارنده محسوب می شد که به آن بنچاق می گفتند.

در زمان حال وقتی ملکی خریداری می شود، سندی حاوی مشخصات جغرافیایی، مشخصات پلاک ثبتی، مساحت ملک ، مشخصات خریدار و فروشنده، تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، شماره های مربوط به آب، برق، تلفن و غیره (که در دفترچه مالکیت نیست) توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد که بنچاق یا همان “برگ معاملات تک برگی” نامیده می شود.

بنچاق همان سند منگوله ‌دار است که با گذشت زمان ، ثبت و با رسمی شدن آن در دفتر اسناد رسمی، تبدیل به سند منگوله‌ دار شد.

نکته :
چنان چه معامله ملکی بعد از سال ۱۳۹۱ انجام شود، جهت انجام هرگونه نقل و انتقال لازم است بنچاق را به سند تک برگی تبدیل کرد.

دادگاه صالح به رسیدگی دعوای تنظیم سند رسمی ملک:

کلیه دعاوی مربوط و مرتبط با ملک، باید دردادگاه محل وقوع ملک مطرح شود و این دادگاه صالح به رسیدگی است.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

به موجب مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، کلیه معاملات نسبت به عین و منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند باید به صورت رسمی انجام و در دفتر ثبت املاک درج شود.

انجام معامله با اسناد عادی همچون مبایعه نامه، قابلیت استناد در دادگاه ها و ادرات دولتی و شهرداری ها را نداشته و به چنین نوشته هایی ترتیب اثر داده نمی شود. بنابراین چون خریدار با سند عادی مالک قانونی محسوب نمی شود، فروشنده یا انتقال دهنده ملکف به تنظیم سندرسمی انتقال به نام خریدار است.

در صورتی که چندین معامله نسبت به یک ملک صورت گرفته باشد(یا به اصطلاح ملک چندین دست چرخیده باشد) دعوای الزام به تنظیم سند باید علیه تمام ایادی ما قبل و همچنین کسی که ملک به صورت رسمی به نام وی می باشد مطرح ، در نهایت حکم به الزام تنظیم سند انتقال، علیه مالک رسمی صادر می گردد.

در دادخواست حتما باید مشخصات دقیق ملک، پلاک ثبتی، آدرس و موقعیت آن ذکر شود. چنان چه برای ملک صورت مجلس تفکیکی صادر نشده باشد ذکر پلاک ثبتی مادر(اصلی) کافی است.

دادگاه مالکیت خوانده دعوا را از طریق استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک احراز می نماید.

خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک تا تعیین نتیجه قطعی، ضمن دادخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال و توقیف ملک موضوع دعوا را تقدیم دادگاه کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل نماید.

صدور دستور موقت منوط به پرداخت حداقل 10 درصد ارزش ملک به عنوان خسارات احتمالی در صندوق دادگستری می باشد. بعد از صدور حکم قطعی به نفع خواهان، خسارات احتمالی به وی مسترد می گردد.

 

نکات مهمی که باید در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بدانید:

• چنان چه ملکی در رهن بوده و قرارداد رهن مربوط به زمان قبل از فروش باشد، ابتدا باید ملک فک رهن شده و سپس تنظیم سند رسمی انتقال مقدور است. زیرا نقل و انتقال ملکی که در رهن است یا به دلیل وثیقه بازداشت شده باشد، امکان پذیر نیست. لذا ابتدا باید دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده و مرتهن مطرح شود. تعدادی از محاکم طرح همزمان الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را به صورت توامان در یک دادخواست نمی پذیرند پس بهتر است این دعاوی به صورت جداگانه مطرح شود.

 

نکته:
در صورت رضایت مرتهن (رهن گیرنده) به انتقال ملک، نیازی به طرح دعوی فک رهن نیست وبرخی از قضات طرح مستقیم دعوای الزام به تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را می پذیرند. زیرا مالک جدید جایگزین راهن( رهن دهنده) شده و خللی به حقوق مرتهن وارد نمی شود.

ولی زمانیکه ملک در رهن بانک است باید دعوای فک رهن به طرف فروشنده مالک و بانک مطرح شود.

 

• تنظیم سند رسمی در خصوص ساختمان های نوساز منوط به وجود پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف شهرداری می باشد. بنابراین اگر برای ملکی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد باید در دادخواست بدوا تقاضای اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف در ستون خواسته قید شود.

 

• اگر ساختمانی همراه با پارکینگ و انباری فروخته شده باشد در دادخواست، الزام به انتقال رسمی توابع ملک (پارکینگ و انباری) نیز باید قید شود.

 

• در صورتی که تاریخ معینی برای تحویل ملک تعیین شده باشد اما فروشنده ملک را تحویل نداده باشد خواسته الزام به تحویل ملک را هم می توان با دادخواست تنظیم سند مطرح نمود.

 

 

• در صورتی که تاریخ مشخص و دفتر خانه ای معین برای تنظیم سند در مبایعه نامه توافق شده باشد، فروشنده مکلف است در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده و سند را منتقل نماید. اصولا پرداخت بخشی از ثمن معامله نیز برای تاریخ دفترخانه تعیین می شود که خریدار نیز متعهد است در تاریخ دفترخانه ثمن پیش بینی شده را تادیه نماید یا دلایل تامین وجه همچون چک تضمینی به نام خریدار را به دفترخانه ارائه نماید.

 

• خریدارمکلف است در تاریخ مقرر به دفترخانه مراجعه و رسید تامین وجه را ارائه و گواهی عدم حضور از دفترخانه دریافت نماید و ضم دادخواست به دادگاه ارائه نماید یا عدم حضور فوشنده با هر دلیلی اثبات شود؛ درغیراینصورت دعوای وی پذیرفته نمی شود.

 

در این گواهی سردفتر تایید می نماید که در تاریخ مقرر، خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده بدون عذر موجه از حضور و انجام تعهد انتقال سند امتناع نموده است.

رویه غالب اکثر محاکم، ارائه گواهی عدم حضور را همراه با دادخواست لازم می داند.

• در صورتی که در مبایعه ‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار باید با ارسال اظهارنامه رسمی، شماره دفترخانه و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه و دریافت گواهی عدم حضور، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح کند.

 

نکته :
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها نسبت به املاک ثبت شده قابلیت استماع  دارد. در خصوص املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح نمود.

 

نحوه اجرای رای :

پس از قطعی شدن رای برای فروشنده اجراییه صادر و اگر محکوم علیه ظرف ۱۰ از تاریخ ابلاغ اجراییه حکم را اجرا ننماید، خریدار با تشکیل کلاسه اجرایی تقاضای اجرای رای را نموده و مدیر اجرا به دفترخانه‌ ای که برای تنظیم سند تعیین شده است، اعلام می نماید که پس از آماده شدن سند، واحد اجرا را مطلع کند تا نماینده دادگاه ( اصولا دادورز) جهت امضای سند (به جای محکوم علیه) اقدام کند.

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد:
” هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند”.

مستندات قانونی دعوای الزام به تنظیم سند:

در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند اصل لزوم قراردادها و اصل صحت معاملات و اصل آزادی قراردادی و همچنین مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی کاربرد داشته که در ذیل به آنها اشاره می شود:
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»
• ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز می‌گوید: «عقد محقق می‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»

• ماده ۲۱۹ قانون مدنی:
” عقودی که مطابق قانون واقع شود، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ گردد”.

• ماده ۲۲۲ قانون مدنی:
” در صورت عدم ایفای تعهد، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ مخارج آن محکوم کند”.

• ماده ۲۲۳ قانون مدنی:
“هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود”.

• ماده ۲۲۰ قانون مدنی:
” عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می باشند”.

• ماده ۳۶۲ قانون مدنی :
آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
• به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
• ‌عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید
• ‌عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند…