بایگانی برچسب برای: اجرای دستور تخلیه ملک

تخلیه ملک تجاری:  چنانچه قرارداد اجاره ملک تجاری قبل از سال ۷۶ تنظیم شده باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ است.
به موجب ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ ، موجر می تواند در موارد زیر صدور حکم به فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه تقاضا نماید، دادگاه ضمن حکم به فسخ اجاره دستور تخلیه ملک را صادر و حکم علیه مستاجر یا هر کس که متصرف است اجرا می گردد.

موارد تخلیه به موجب این قانون عبارتند از:

الف) تخلیه به جهت انتقال به غیر:

در اجاره های مشمول قانون سال ۵۶ مستاجر حق انتقال منافع ملک را تحت هیج عنوان قانونی به غیر ندارد؛ مگر اینکه موجر صراحتا و کتبا به وی اجازه انتقال داده باشد. اگر مستاجر بدون اذن و اجازه، ملک را کلا یا جزئا به ثالث منتقل نماید یا وکالت یا نمایندگی به دیگری اعطا نماید تا از محل اجاره استفاده نمایند، موجر می تواند فسخ اجاره یا تخلیه را درخواست نماید.
در این صورت مستاجر، فقط می تواند نصف حق کسب و پیشه را دریافت نماید.( تبصره یک ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر۵۶)

نکته: شرط تحقق این تخلف مستاجر، این است که شخصی عملا از مورد اجاره استفاده نماید؛ حتی اگر قراردادی بین وی و مستاجر تنظیم نشده باشد و همچنین اگر سرقفلی و حق کسب نیز انتقال نیافته باشد و صرفا استفاده به غیر واگذار شده باشد.

طرفین دعوا:
مالک( همان موجر یا وراث وی) باید دعوا را علیه مستاجر اولیه و نیز مستاجر و متصرف فعلی مطرح نمایند؛ زیرا حکم تخلیه علیه متصرف اجرا می گردد و با طرف دعوا قرار دادن وی راه برای اعتراض ثالث بسته خواهد شد.

مرجع صالح به رسیدگی:
با اینکه دعاوی تخلیه در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می باشد، اما در خصوص اماکن تجاری و بالاخص این مورد که تخلیه با پرداخت نصف حق کسب پیشه همراه است، دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.

نحوه صدور رای:
دادگاه بعد از بررسی دلایل خواهان و احراز تخلف مستاجر، جهت تعیین میزان حق کسب پیشه امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و با ارزیابی حق کسب، حکم به تخلیه با پرداخت نصف حق کسب پیشه صادر نموده و به مالک ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای جهت پرداخت این مبلغ مهلت می دهد. همچنین به مستاجری مهلت حداقل ۱۰ روز و حداکثر ۲ ماه از تاریخ پرداخت نصف حق کسب پیشه توسط مالک، جهت تخلیه اعطا می نماید.

نکات مهم :
۱- عدم پرداخت نصف حق کسب پیشه درمهلت ۳ ماهه از زمان قطعیت، موجب بی اعتباری حکم می گردد.

۲- اگر مستاجری حق انتقال به غیر را داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع ملک را تنها با سند رسمی به ثالث منتقل نماید و این امر از موارد جواز تخلیه نخواهد بود.

۳- اگر مستاجر دوم به مستاجر اول حق کسب پیشه پرداخت کرده باشد؛ در زمان تخلیه نصف حق کسب پیشه، باید توسط مالک به وی پرداخت شود. در این مورد مستاجر دوم نیز به جهت تخلف از مقررات قانونی، نمی تواند برای نصف باقی مانده از حق کسب پیشه و تجارت پرداخت شده، به مستاجر اول مراجعه نماید.

۴- اگر حق کسب و پیشه بین چند نفر مشاع باشد و یکی از شرکا سهم خویش را به شریک دیگر انتقال دهد، به نظر اکثریت قضات، این امر مصداق انتقال به غیر نیست.

ب) تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستاجر:
در املاک داری حق کسب پیشه، موجر در صورت تعدی و تفریط مستاجرمی تواند تقاضای تخلیه ملک را مطح نماید.
تعدی به معنی تخلف و تجاوز از حدود اذن واختیار است و تفریط به معنی ترک تکالیف و الزامات قانونی و قراردادی وعرفی می باشد.
بنابراین اگر مستاجری از حدود احتیارت خویش فراتر رود یا یکی از تکالیف قانونی، قراردادی و یا عرفی را نسبت به مورد اجاره انجام ندهد می توان حکم تخلیه وی را گرفت. مثل تخریب ملک یا عدم انجام تعمیراتی که وظیفه مستاجر است یا تغییر اساسی ملک.

نکات مهم:
۱- در صورت احراز تعدی و تفریط و تخلف مستاجر، دادگاه حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب پیشه صادر می نماید و مالک نباید هیچ مبلغی پرداخت نماید.

۲- مرجع صالح ، دادگاه محل وقوع ملک بوده و دعوا علیه مستاجر مطرح و با ادله ای مانند نظر کارشناس و یا معاینه محل و شهادت شهود و .. ثابت می گردد.

۳- حکم تخلیه به دلیل تعدی و تفریط، مهلت نداشته و مالک هر زمان می تواند اجرای آن را بخواهد. اجرای رای نیز بلافاصله با قطعیت و صدور اجراییه ممکن است.

۴- مهلت مستاجر برای تخلیه در این مورد نیز حداقل ۱۰ روز و حداکثر ۲ ماه می باشد.

۵- در قانون سال ۷۶ نیز جواز تخلیه به شرط تعدی و تفریط مستاجر پیش بینی شده است؛ اما مشروط به تحقق این شرط گردیده، که موجر نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.

ج) تخلیه به جهت تغییر شغل:
در اجاره هایی که داری حق کسب و پیشه می باشند، معمولا اجاره برای شغل معین تنظیم ودر اجاره نامه شغل مستاجر قید می شود . در این مورد اگر مستاجر بدون رضایت موجر، شغل خویش را تغییر دهد، مالک می تواند تقاضای تخلیه کند؛ مگر اینکه شغل جدیدا عرفا مشابه شغل سابق باشد.

نکات مهم :
۱- در صورتی که شغلی در اجاره نامه معین شده باشد، یا به دلایل دیگر اثبات نشود که اجاره برای شغلی معین تنظیم شده است، تغییر شغل توسط مستاجر تخلف نبوده و مجوز تخلیه نیست.

۲- در این نوع تخلیه نیز هیچ مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

۳- تشخیص تشابه شغل حدید با سابق به عرف واگذار می شود.

۴- دعوایی تحت عنوان الزام مالک( موجر) به تغییر شغل، قابلیت پذیرش و استماع در محاکم را ندارد.

د) تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها:
این حق برای مستاجر فقط در قانون سال ۵۶ پیش بینی شده و در قانون سال ۷۶ وجود ندارد.
مستاجرمکلف است اقساط اجاره را در مواعد معین در اجاره نامه و حداکثر تا ۱۰ روز بعد از آن، به موجر بپردازد و در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره، اجرت المثل را به نرخ اجاره سابق به همین کیفیت واریز نماید.
در صورت تخلف مستاجر در پرداخت اقساط، در صورتی که اجاره رسمی باشد موجر می تواند به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند مراجعه و تقاضای صدور اخطار واریز اقساط اجاره نماید و در مورد اجاره نامه عادی یا مواردی که اجاره نامه تنظیم نشده یا در دسترس نیست، اظهارنامه ای رسمی به مستاجرجهت ورایز اقساط ارسال نماید.
اگر مستاجر متخلف، ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه ، اجور معوقه را واریز ننماید، موجر می تواند حکم تخلیه را از دادگاه محل وقوع ملک تقاضا نماید.

نکات مهم:
۱- در صورتی که تخلیه به دلیل تخلف از پرداخت اجاره بها باشد، هیچ مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نخواهد شد.
۲- اگر بعد از ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه، مستاجر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، اقدام به واریز اجور معوقه نکند یا خارج از مهلت واریز نماید، مستاجر میتواند تنها با واریز ۱۲۰ درصد از مبلغ اجاره از صدور حکم تخلیه جلوگیری کند. این ارفاق قانونی تنها یکبار قابل استفاده است.
۳- اگر مستاجر با وجود ارسال دو اظهارنامه و یا اخطاریه دفترخانه، ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه ی دفترخانه، اجاره را پرداخت نکند؛ لزومی به ارسال بار سوم اظهارنامه یا اخطاریه نیست و می توان تخلیه را مطرح کرد.

ه) تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی:
این قرارداد در خصوص املاکی است که مشمول قانون ۵۶ می باشند و چون با پایان مدت قرارداد اجاره تمام نمی شود؛ در صورتی که مالک قصد تخریب و نوسازی ملک خویش را داشته باشد، باید دادخواست تخلیه مطرح نماید.
در این مورد مالک حتما باید از قبل پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری دریافت کرده باشد .

نکات مهم:
۱- در تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی، کل حق کسب پیشه به مستاجر پرداخت می شود. بنابراین آسانترین نوع تخلیه اماکن تجاری است.

۲- در رای تخلیه به موجر سه ماه ازتاریخ قطعیت رای، فرصت جهت واریز حق کسب پیشه، اعطا می شود. در صورت عدم واریز وجه در مهلت مقرر، حکم بلااثر می گردد.

۳- تجدید بنا به معنی تخریب کل ملک و ساختن جدید آن است. بنابراین تعمیرات هر چند اساسی باشد، مشمول تخریب و نوسازی نیست.

۴- چنانچه مالک ظرف ۶ ماه از تاریخ تخلیه ملک، اقدام به تخریب و نوسازی ننماید، به درخواست مستاجر و حکم دادگاه به پرداخت معادل یکسال اجاره یا اجرت المثل ملک در حق مستاجر محکوم می شود.

۵- مجوز بازسازی ملک که از شهرداری صادر می شود، جایگزین پروانه تخریب و نوسازی نیست و پروانه تخریب باید برای کل ملک دریافت شود نه بخشی از آن.

و) تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی:
در این روش مالک با اثبات اینکه جهت امرار معاش و نیاز شخصی خودش، نیازمند کسب و کار در محل ملک است، می تواند تقاضای تخلیه نماید.
تخلیه در این مورد نیز با پرداخت کل حق کسب پیشه صورت می گیرد.

نکات کاربردی:
۱- تخلیه به دلیل نیاز فرزندان یا نزدیکان قابل استماع نیست و تنها باید مستند به نیاز شخصی خود موجر( مالک) مطرح گردد.

۲- موجر باید مالک ششدانگ ملک باشد و مالکیت مشاع و دار بودن درصدی از سهم، برای صدور حکم تخلیه کافی نیست؛ مگر اینکه رضایت بقیه شرکا مبنی بر استفاده اختصاصی را داشته باشد.

۳- اشخاص حقوقی نیز به استناد استفاده ملک برای شعبه مادر یا شعبات دیگر شرکت، می توانند تقاضای تخلیه ملک را مطرح نمایند.

ز) تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت:
اگر ملک تجاری دارای حق کسب پیشه، قابلیت سکونت را نیز داشته باشد، مالک می تواند به استناد نیاز خویش، فرزندان، پدر و مادر یا همسر دادخواست تخلیه مطرح نماید.
در این مورد نیز کل حق کسب پیشه به مستاجر تعلق می گیرد.

نکات کاربردی:
۱- مالک تنها به استناد نیاز خود، همسر، فرزندان و والدین خویش، می تواند دادخواست تخلیه مطرح نماید و افراد مذکور حصری بوده و نمی تواند شامل سایر خویشاوندان مثلا خواهر و برادر گردد.

۲- متقاضی باید مالک ششدانگ ملک باشد، تا بتواند جهت سکونت ملک را تخلیه نماید. زیرا به موجب مقررات قانون مدنی، هیچکدام از شرکا مشاع، نمی توانند بدون رضایت سایر شرکا به صورت اختصاصی از ملک استفاده نمایند.

۳- اشخاص حقوقی به استناد این بند نمی توانند تقاضای تخلیه ملک را مطرح نمایند.

در صورت تمایل برای خواندن مقاله ” تخلیه ملک مسکونی” بر روی لینک کلیک کنید.

تخلیه ملک مسکونی << 13 نکته مهم که باید بدانید >>

دعوای تخلیه در خصوص املاکی مطرح است که به عنوان اجاره در اختیار مستاجر قرار گرفته و با پایان یافتن مدت اجاره یا دلایل دیگر، مالک قصد تحویل و تصرف ملک خویش را دارد ولی مستاجراز تخلیه و تحویل آن امتناع می نماید.

از جمله تعهدات قانونی مستاجراین است که با پایان یافتن مدت اجاره، در صورت عدم توافق با مالک در تمدید قرارداد، فورا مورد اجاره را تخلیه و تسلیم موجر نماید. در صورت تخلف از انجام این تعهد قانونی مالک می تواند دعوای تخلیه را مطرح کرده و مستاجر مکلف است کلیه خسارت‌های ناشی از تخلف را به موجر پرداخت نماید.

در خصوص املاک غیرتجاری، با کاربری مسکونی و یا املاک تجاری که حق کسب پیشه و تجارت و سرقفلی در آنها وجود ندارد، می توان در صورت وجود تمام شرایط ذیل درخواست دستور فوری تخلیه را مطرح کرد:

• قرارداد اجاره کتبی بوده و در دو نسخه تنظیم شده باشد.
• هر دو نسخه قرارداد باید به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
• مدت اجاره حتما در قرارداد ذکر شده باشد.
• حتما دو شاهد ذیل اجاره نامه را امضاء کرده باشند.
• مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.

تمام ۵ شرط بالا باید با هم در قرارداد وجود داشته باشد، در صورتی که حتی یکی از شروط ذکر شده وجود نداشته باشد نمی توان قانونا تقاضای دستور تخلیه نمود، بلکه در این مورد باید حکم تخلیه صادر گردد.

به عنوان مثال وقتی فقط یک شاهد اجاره نامه را امضاء کرده یا تقاضای تخلیه قبل از اتمام موعد اجاره باشد؛ در این موارد حکم تخلیه صادر می شود.

دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه و ابلاغ به طرف مقابل و خارج از نوبت و فوری رسیدگی و دستور صادره قطعی و غیرقابل اعتراض و تجدیدنظراست.

 

تخلیه ملک

                       تخلیه ملک مسکونی ، تجاری- دادخواست تخلیه ملک

نکته :
چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری بوده و مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی مشمول چنین ملکی باشد شورا صلاحیت رسیدگی را نداشته و باید درخواست تخلیه در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود. همچنین اگر درخواست تخلیه بابت ملکی باشد که مستاجر آن دوایر، سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی باشند شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی نداشته و مرجع رسیدگی به این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه:

• دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه، فوری و خارج از نوبت رسیدگی انجام می شود و احتیاج به دعوت از اصحاب پرونده ندارد. اما در حکم تخلیه دعوا به صورت ترافعی رسیدگی می شود؛ بنابراین باید وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ و بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، حکم صادر می گردد.

• دستور تخلیه قطعی بوده قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد در حالیکه حکم تخلیه قابل واخواهی و اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.

• دستور تخلیه به محض صدور قابلیت اجرا را دارد در حالی که حکم تخلیه جهت اجرا نیازمند قطعیت است.

• دستور تخلیه همیشه به صورت حضوری صادر می شود و دستورغیابی وجود ندارد؛ در حالیکه حکم تخلیه ممکن است به صورت غیابی یا حضوری صادر گردد.

• اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجراییه نیست و بدون اجراییه توسط مامور اجرای احکام، به مستاجر ابلاغ و ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ اجرا می شود. در حالیکه جهت اجرای حکم تخلیه باید بدوا اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ و بعد از ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه می توان رای را اجرا نمود.

دادخواست تخلیه:

دادخواست باید توسط موجر(مالک) یا وکیل وی به طرفیت مستاجر از طریق دفاتر خدمات الکترونیک مطرح و به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می شود .

هزینه دادرسی معادل دعاوی غیرمالی است.

جهت اجرای دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز شود تا دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود.

نحوه تخلیه ملک مسکونی با سند رسمی:

اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد موجر می تواند به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم نموده، مراجعه و تقاضای صدور اجراییه تخلیه ملک را مطرح نماید.

سردفتراوراق اجرائیه را ظرف بیست و چهار ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه مورد اجاره، صادر و به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، ارسال و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغیه اقدام می نماید.

مامور اجرا مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجراییه را به مستاجر ابلاغ نموده و به مستاجر ۳ روز از تاریخ ابلاغ برای تخلیه مهلت داده می شود.

این مهلت در خصوص حکم تخلیه ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه می‌باشد.
مواردی که می توان اجاره های مشمول قانون سال ۷۶ را تخلیه کرد:

• در صورت اتمام مدت زمان اجاره

• اگر مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را نپردازد.

• چنانچه مستاجر بر خلاف شرایط مقرر در قرارداد اجاره کاری انجام داده باشد.

نکات مهم و کاربردی تخلیه ملک:

• از جمله شرایط اساسی در اعتبار قرارداد اجاره ، ذکر مدت آن می باشد و عدم تعیین مدت موجب بطلان عقد است.

• رویه قضایی محاکم، طرح دعوای تخلیه را فقط ازطرف مالک می پذیرند و سند مالکیت باید پیوست دادخواست شود.

• دعاوی تخلیه اجاره نامه های املاک مسکونی از سال ۷۶ به بعد غالبا مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶بوده و بر اساس شرایط مقرر در این قانون حسب مورد اقدام به دریافت حکم یا دستور تخلیه نمود.

• چنان چه مستاجر مبالغی بابت اجاره بها بدهکار بوده یا خسارتی به ملک وارد کرده باشد، موجر نمی تواند شخصا مبلغ بدهکاری یا خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کند. بلکه باید دادخواست مطالبه ضرر و زیان و اجور معوقه تسلیم نموده و در دادخواست یا به صدور جداگانه تامین خواسته فوری نیز درخواست کرده و مبلغ ودیعه را توقیف نماید تا مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت نشود. پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت یا اجور معوقه، این مبلغ از ودیعه کسر می گردد و از آن وصول می شود.

• مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید و موجر موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.
• اجرای حکم تخلیه منوط به پرداخت مبلغ ودیعه و یا ارائه رسید پرداخت آن به مستاجر، به دایره اجرا توسط موجر می باشد.

• اگر درزمان اجرای حکم تخلیه، مستاجر دلیل موجه برای عدم تخلیه داشته و درخواست فرصت نماید، به وی فرصتی که حداکثر از یک ماه بیشتر نخواهد بود، برای تحویل ملک اعطا می شود. مثلا وجود قوه قاهره (مانند سیل) یا وقوع حوادث غیر مترقبه.

• تمدید قرارداد اجاره نیازمند امضای دو شاهد نیست و تمدید قرارداد بدون شاهد، همان آثار و اعتبار قرارداد اولیه را دارد.

• اجاره نامه های تنظیم شده در بنگاه های مشاور املاک، یک سند عادی محسوب می شود نه رسمی

• اگر مستاجری حق احداث بنا را داشته باشد و یا از احداث بنا در ملک منع نشده باشد، چنانچه وی بنایی درملک بسازد، ملک قابل تخلیه نیست زیرا اعیانی( بنا) متعلق به مستاجر است و مالک صرفا می تواند اجاره بهای زمین را دریافت نماید.

• اگر در ملک استیجاری اثاث و وسایلی وجود داشته باشد و مستاجر در زمان تخلیه حاضر نباشد، می توان انباری عمومی را به عنوان امین معرفی کرده و اموال به انبار منتقل می گردد

• پرداخت اجاره انبار به عهده مستاجر متخلف است.

• تخلیه ملک نیازمند ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.