مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک

صفر تا صد مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

صفر تا صد مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از زبان وکیل ملکی: از جمله دعاوی مرسوم و متداول كه در مراجع قضایی مطرح می گردد، پرونده هایی با خواسته مطالبه اجرت المثل ملک می باشد .

وقتی شخصی ملک یا مال دیگری را بدون رضایت آنها استفاده نماید به این اقدام اصطلاحا تصرف می گویند.

در اینجا مالک می تواند مبلغی پول بابت استفاده ازملک یا مال خویش از متصرف دریافت نماید که به این مبلغ اجرت المثل می گویند.

تعیین میزان اجرت المثل به کارشناسان متخصص امر واگذار و با توجه به مدت تصرف، نوع مال و میزان و نحوه استفاده مشخص می گردد.

در این مقاله قصد داریم اجرت المثل ملک مورد اجاره و سایر املاک تصرفی را بررسی نماییم.

در ابتدا لازم است اصطلاحات حقوقی اجرت المثل و اجرت المسمی را تعریف نماییم.

اجرت المسمی:
مبلغی که در قرارداد مورد توافق واقع شده و عقد بر مبنای آن رقم منعقد شده است

اجرت المثل:
رقم و مبلغی که از پیش تعیین و نسبت به آن توافق نشده است و بر مبنای نظر کارشناس یا موارد مشابه عرفی تعیین می گردد.

به ملک مورد اجاره چه زمانی اجرت المثل تعلق می گیرد؟

قردادهای اجاره دارای مدت بوده و معمولا یکساله منعقد می گردند، وقتی مدت مقرر در قرارداد اجاره پایان می یابد، مستاجر مکلف است ملک را تخلیه و تحویل موجر دهد، اگر به تکلیف خود عمل ننماید و همچنان ملک را در تصرف خود داشته و تحویل ندهد، در اینصورت موجر مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف ملک است.

نحوه طرح دعوا:
جهت مطالبه اجرت المثل ، مالک باید دادخواستی را علیه مستاجر یا متصرف به عنوان خوانده دعوا مطرح نماید.

چون دعوا مربوط به ملک است باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود. اگر مبلغ بالاتر از 20میلیون تومان باشد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی و مبلغ زیر 20 میلیون تومان در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.

نکته:
مبلغ اجرت المثل می تواند از مبلغ اجاره کمتر یا بیشتر باشد.
بعد از ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، و ارجاع پرونده به شعبه، دادگاه وقت رسیدگی تعیین و اصحاب دعوا را دعوت و بعد از استماع اظهارات طرفین، در صورتی که تشخیص دهد خواهان محق است، قرار کارشناسی صادر نموده و کارشناس اجرت المثل ملک را با در نظر گرفتن ملاکها و معیارهایی چون موقعیت و شرایط ملک، تعیین می نماید.

نحوه اجرای رای:
پس ازاینکه رای صادر و قطعی گردید، به تقاضای خواهان اجراییه صادر و در صورت عدم پرداخت محکوم به، کلاسه اجرایی تشکیل و محکوم له می تواند اموال محکوم علیه را توقیف نماید و در صورتی که اموالی از او پیدا نشود، حکم جلب صادر و تا زمان پرداخت بدهی یا تقدیم دادخواست اعسار در زندان باقی می ماند.

نکته: مبلغ ودیعه مستاجر نیز قابل توقیف می باشد.

 

چند نکته کاربردی در دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک:

1- دعوا تنها از مالک رسمی ملک یا وکیل قانونی وی پذیرفته می شود و در صورتی که دعوا توسط شخص دیگری مطرح شود قابل استماع نیست.

2- چنانچه موجر بعد از اتمام اجاره، تقاضای تخلیه ندهد؛ رضایت ضمنی وی به ادامه تصرفات مستاجر استنباط می گردد.

چند نکته کاربردی در دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک
           چند نکته کاربردی در دعوی مطالبه اجرت المثل

 

3- مستاجر امین محسوب می گردد و چنانچه مورد اجاره بدون تعدی یا تفریط وی تلف شود یا خسارت ببیند، ضامن نیست.

4- اگر ملکی اجاره داده شود و مدت اجاره منقضی شود یا شخصی با رضایت مالک از مال او استفاده نماید و مالک دیگر راضی به ادامه انتفاع و استفاده نباشد و مستاجر یا استفاده کننده ملک را تحویل ندهند، در حکم غاصب محسوب و ضامن عین و منفعت ملک و هر نقصان و خرابی آن می باشد.

5- اگر در زمان انعقاد قرارداد اجاره قید شود که بعد از اتمام مدت اجاره، مبلغ اجرت المثل به میزان اجاره بها است؛ این شرط تنها در صورتی نفوذ حقوقی داشته و می توان به آن استناد نمود که مستاجر با رضایت مالک همچنان از آن استفاده نماید؛ اما اگر موجر تقاضای تخلیه ملک نماید و مستاجر استنکاف ورزد، در این صورت مستاجر باید اجرت پرداخت نماید.

6- اجرت المثل ایام تصرف نوعی خسارت بابت استفاده بدون اجازه از مال دیگری می باشد.

مواد قانونی مرتبط با دعوا و ارای وحدت رویه مربوطه:

ماده ۴۹۴ قانون مدنی:
عقد اجاره به محض انقضا مدت از بین می رود، چنانچه پس از انقضا مدت اجاره مستاجر، عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود داشته باشد، موجر برای مدت مزبور، محق اجرت المثل خواهد بود، هرچند که مستاجر استیفا منفعت نکرده باشد و در صورتی که با اجازه مالک به تصرف ادامه دهد، زمانی باید اجرت المثل بپردازد که استیفا منفعت نموده باشد. مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید.

ماده ۵۰۱ قانون مدنی :
چنانچه در عقد اجاره، مدت به طور صریح تعیین نگردد و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی، فلان مبلغ توافق شده باشد، اجاره برای یکروز یا یکماه با یکسال، صحیح است و اگر مستاجر، عین مستاجره را بیشتر از مدت های مذکور در تصرف داشته باشد و موجر نیز تخلیه ید او را تقاضا ندهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرره بین طرفین خواهد بود.

 

ماده ۶۳۱ قانون مدنی:

هرگاه شخصی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع تصرف نماید و مقررات این قانون، او را نسبت به آن مال، امین قلمداد نماید، همچون مستودع است. لذا مستاجر نسبت به عین مستاجره، قیم یا ولی، نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثالهم ضامن نمی باشند. مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت تقاضای مالک به استرداد، از تاریخ مطالبه وی و امتناع متصرف با امکان رد مال، متصرف مسئول تلف یا هر نقص یا عیب خواهد بود؛ هرچند مستند به فعل او نباشد.

رای وحدت رویه ی شماره ی ۳۱ – ۱۳۶۳/۹/۵ هیات عمومی دیوانعالی کشور

نظر به این که صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، موضوع ماده ۲۳ ق.ا.د.م در دعاوی مرتبط با مال غیر منقول اعم از دعوی مالکیت و سایر حقوق راجع به آن حتی در صورت مقیم نبودن خواهان و خوانده در حوزه محل وقوع مال غیر منقول، استثنا بر اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده، موضوع ماده ۲۱ قانون ا.د.م می باشد و با توجه به تعریف ارائه شده از اموال غیر منقول و منقول در ماده ۱۲ الى ۲۲ قانون مدنی ، از ماده ۲۰ استنباط می گردد که قانونگذار بین دعوای مطالبه وجه مربوط به مال غیرمنقول، ناشی از عقود و قراردادها و دعوای مطالبه وجه مربوط به مال غیرمنقول وهمچنین اجرت المثل آن در غیر مورد عقود و قرارداد قائل به تفکیک شده است و دعاوی نوع اول را منطوقا از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول و دعاوی نوع دوم را مفهوما از دعاوی راجع به غیر منقول قلمداد کرده است، که در نتیجه دعاوی اخیر تحت شمول حکم ماده ۲۳ ق.ا.د.م قرار می گیرد.

 

بنا به مراتب فوق در اختلاف نظر حاصل شده بین شعب سوم و بیست ویکم دیوانعالی کشور از یک طرف و سیزدهم وبیست ودوم دیوانعالی کشور ازسوی دیگر، احکام صادر شده از شعب ۱۳ و ۲۲ که منطبق با استنباط مذکور صادر شده اند، مورد تأیید است.

رای وحدت رویه ی شماره ی ۲۳ مورخ ۱۳۴۴/۷/۲۶ دیوان عالی کشور
در موضوع اختلاف بین شعبه یک و شعبه دو دیوانعالی کشور، راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار ازسوی انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد، به موجب ماده ۳۴ اصلاحی قانونی ثبت، مصوب مرداد ماه ۱۳۲۰ که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله، در مدت خیار، متعلق به انتقال گیرنده، محسوب شده است و حسب ماده ۷۲۲ ق.ا.د.م چنانچه مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد، انتقال دهنده در مدت تصرف، حق مطالبه اجرت المثل از انتقال گیرنده را نخواهد داشت.

 

رای شعبه ده نهایتا تایید میگردد. این رای طبق ماده واحدهای وحدت رویه قضایی، مصوب تیرماه ۱۳۲۸ در مورد مشابه، لازم الاتباع است.

نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه شماره 7/۱۴۰۱ مورخه ۱۳۷۲/۲/۲۲
ماده ۴۹۴ قانون مدنی،پس از انقضاء مدت اجاره، چنانچه مستاجر، ملک را همچنان در تصرف داشته باشد، مالک را مستحق مطالبه اجرت المثل می داند. در اینصورت مالک می تواند با انقضاء اولین ماه از تاریخ اتمام زمان اجاره، پرداخت اجرت المثل یکماهه را تقاضا نماید.

رای وحدت رویه شماره ۴ مورخه ۶۳/۲/۱۹، نیز موید نظریه فوق می باشد، البته مشروط به اینکه در قرارداد فیمابین، قید نشده باشد که اجرت المثل برابر با اجرت المسمی باشد.

نظریه مشورتی شماره ۷۲۱۴۵ مورخ ۷۶/۸/۸ اداره حقوقی
شریک ملک مشاعی که از سهم شریک خود بهره مند شده است، نسبت به اجرت المثل سهم شریک دیگرمسئولیت دارد، چرا که استیفاء از مال غیر مجانا، صحیح نیست. لذا شریک، مستحق مطالبه و دریافت اجرت المثل خواهد بود.

نشست قضایی (۵) مدنی – مجموعه نشستهای قضایی، ج ۷، ص ۷۱
اجرت المثل املاکی که عرفا برای آن اجاره منظور شده است و عرفا و عادتا می توان آنها را اجاره داد؛ به عهده غاصب اینگونه املاک است که اجرت المثل ایام تصرف را با جلب نظر کارشناس پرداخت نماید.

 

مقاله ای جهت رفع تصرف ملک را می توانید از روی لینک زیر بخوانید:

رفع تصرف از ملک

به منظور مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک می توانید با وکیل ملکی آمنه آقاعلی تماس حاصل فرمائید.

مطالبه سرقفلی با کمک وکیل ملکی

مطالبه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

دعوای مطالبه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر از زبان وکیل ملکی:

در قراردادهای اجاره اماکن تجاری اگر مستاجر مبلغی را بابت خرید سرقفلی به مالک پرداخته و این مبلغ در قرارداد نوشته شود، هنگام تخلیه ملک، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است.چنانچه مبلغی توسط مستاجرپرداخت نشده باشد، حق سرقفلی نیز برای او ایجاد نمی گردد.
در واقع مستاجر با پرداخت سرقفلی، این امتیاز را به دست می آورد که تا هر زمان که می‌خواهد در ملک مورد اجاره به فعالیت خود ادامه دهد و موجر نتواند بعد از اتمام موعد اجاره آن را به شخص دیگری انتقال دهد.در زمان تخلیه املاک دارای سرقفلی، مالک قاعدتا مکلف به پرداخت قیمت روز سرقفلی است و در صورت استنکاف از پرداخت دارنده سرقفلی می تواند دعوایی تحت عنوان مطالبه شرقفلی مطرح نماید.
در این مقاله به بررسی این دعوا می پردازیم.

دعوای مطالبه سرقفلی چه زمانی مطرح می شود؟

طرح این دعوا زمانی امکانپذیر است که مالک( موجر) یا زودتر از زمان قرارداد خود با مستاجر دستور تخلیه ملک را دریافت نموده و یا اینکه بنا به دلایل قانونی ملک باید تخلیه شود.
این حق در قانون موجر و مستاجر سال 76 به رسمیت شناخته شده و مستاجر می تواند در زمان تخلیه (در صورتی که مستحق دریافت سرقفلی باشد) اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی نماید.این حق در پایان مدت اجاره، حتی درصورتی که موجر دادخواست تخلیه مطرح ننماید،هم قابل اعمال است و می تونا دادخواست را مطرح کرد، اما در این مورد، بدوا مستاجر باید ملک را تخلیه نموده و آن را به مالک تحویل یا در صورت استنکاف وی از تحویل گرفتن، تحویل دادگاه دهد تا به دعوای مطالبه سرقفلی وی رسیدگی شود.

اصحاب دعوا چه کسانی هستند؟

خواهان مستاجر و خوانده مالک ملک می باشددعوا در محل اقامت خوانده( مالک ملک) یا محل وقوع ملک قابل طرح است. دادگاه جهت برآورد قیمت روز سرقفلی موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و مالک را به پرداخت مبلغ کارشناسی قطعی شده محکوم می نماید.

نکته:
نرخ سرقفلی توسط کارشناس با توجه به مواردی همچون موقعیت ملک، طول مدت اشتغال مستاجر در ملک، نوع شغل، متراژ ملک و حسن شهرت مستاجر و … تعیین می گردد.نظریه کارشناس ظرف مدت یک هفته قابل اعتراض توسط طرفین است.

 

مطالبه سرقفلی وکیل ملکی آمنه آقاعلی
مطالبه سرقفلی وکیل ملکی آمنه آقاعلی

نحوه اجرای رای:
به محض قطعیت رای، اجراییه برای مالک صادر و به موجر10 روز مهلت پرداخت اعطا می شود؛ در صورت عدم پرداخت با تشکیل کلاسه اجرایی اماکن توقیف اموال و یا صدور حکم جلب فراهم می شود.

 

مستندات قانونی:
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶

“هر زمان مالک، ملک تجاری خود را اجاره دهد، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.
همچنین مستاجر می تواند در طول مدت اجاره بابت واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بابت سرقفلی دریافت نماید، مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ١- اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجرضمن دریافت سرقفلی ملک را به غیر واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ٢- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.”
همچنین به مواد ٧ و 8 و 9 و 10 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 رجوع شود.
نظریه مشورتی شماره 3/93/7 مورخه 16/1/93 و نظریه مشورتی شماره 1452/7 مورخه 12/3/87 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در این خصوص راه گشا است.

نکات کاربردی دعوا:
1- چنانچه مستأجر اولیه مورد اجاره را به شخص ثالث اجاره داده و مبلغی بابت سرقفلی دریافت کرده باشد، مستاجر دوم در زمان تخلیه ، حق دریافت سرقفلی از مالک را ندارد.
2- چنانچه در اثنای اجاره، مالک، ملک را به دیگری واگذار نماید، در این حال مالک جدید متعهد پرداخت سرقفلی به مستاجر می شود و قایم مقام مالک سابق می گردد.
3- در صورتی که سرقفلی مغازه‌ای جزو ماترک میتی باشد، در دعوای تقسیم ترکه، مالک عین مستأجره نیز باید جزو خواندگان طرف دعوا قرار گیرد در غیر اینصورت به دلیل نقص دعوا، قرار عدم استماع صادر می شود.
4- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی لزوما باید با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره مطرح شود وطرح آن به صورت مستقل مسموع نیست.
5- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ برخلاف قانون سال 56 تصریح نموده که در صورت تحقق تخلف یا تعدی یا تفریط مستاجر، مالک تنها با پرداخت کل نرخ روز سرقفلی می تواند ملک را تخلیه نماید و تخلفات مورد اشاره ، موجب سقوط سرقفلی نیست.
6- سرقفلی یک حق مالی است بنابراین قابلیت توقیف توسط طلبکاران در محکومیت های مالی را دارا می باشد.
7- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات قانون موجر و مستاجر و خارج از عنوان سرقفلی در روابط استیجاری ممنوع است.

مطالبه سرقفلی وکیل پایه یک دادگستری تهران

جهت دریافت مشاوره ملکی و مالیاتی از وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس ما مراجعه فرمایید.